常峰 罗浩方 郑辉辉
摘要：在房地产行业稳健发展和高开发成本的双重背景下，众多房地产企业采取全穿插施工以实现高周转发展模式。基于全穿插施工在实际工程中的应用，通过对全穿插施工项目实施过程中的五个体系、四个穿插、三项前置进行具体分析，阐明全穿插施工实施过程中的重难点，提出BIM技术能解决施工作业空间可行性、安全性等问题，得到开发成本和工期两处节约的结论。
关键词：房地产企业;全穿插施工;BIM
中图分类号：F293
文献标识码：B
文章编号：1001-9138-（2020）11-0038-41
收稿日期：2020一10一30
1前言
2019年，我國60.6%的城镇化率较70%城镇化红利期的后端还有一定的发展空间，即使我国房地产黄金时代结束，但“总量放缓、结构分化”的后房地产时代依旧能维持较高水平的发展。同时，过去十多年“地王”频出，仅2016年上半年，全国出现219宗“地王”，其中溢价率超100%的地块有109宗，超50%的达167宗。在房地产行业稳健发展和高开发成本的双重背景下，众多房企采取高周转发展模式，最大限度地提升资金流动性和使用效率。
全穿插施工运用到房地产开发过程是实现房企高周转模式的有效途径，在保证产品品质的前提下，节约了资金成本，实现了利益最大化，有效提升了企业品牌竞争力。
2全穿插施工
全穿插施工是在主体施工的同时，将后续工作分层合理安排，实现主体结构、二次结构、室内装修、外立面装饰的施工流水段划分，每个施工段进行合理的工序分解，按工序组织等节奏流水施工，形成空间立体交叉作业。每个施工工序由一个专业施工队伍负责施工，总包合理协调分配劳动力，组织整体大穿插施工，从而达到专业人员流水作业。可以有效提高工作效率，稳定施工质量，缩短工期，节约成本，实现精细化管理的目的，如图1所示。
2.1全穿插施工五个体系
与传统施工方式相比，全穿插施工采用爬架、铝模、全现浇混凝土外墙、高精砌体薄抹灰、穿插提效五个体系，运用新工艺、新技术做好科学、高效施工。
爬架又叫提升架，依照其动力来源可分为液压式、电动式、人力手拉式等。它是近年来开发的新型脚手架体系，主要应用于高层剪力墙式结构，能沿着建筑物往上攀升或下降。这种体系使脚手架技术完全改观：一是不必翻架子;二是免除了脚手架的拆装工序（一次组装后一直用到施工完毕），且不受建筑物高度的限制，极大地节省了人力和材料。并且从安全生产、环保建设、绿色节能等角度也对于传统的脚手架有较大改观，在高层建筑中极具发展优势。
自1962年美国将铝合金模板体系研制成功以来，因其稳定性好、施工方便高效、使用成本低、应用范围广等优点已被广泛应用到房屋建筑中。铝合金模板施工一般包括深化设计确认、生产、厂内试拼装、铝模验收、编号打包运输、施工应用等过程，其中厂内试拼装、编号打包运输需要相应的铝模班组来实施，以减少现场作业的失误。铝合金模板工厂化生产操作简易、减少了人力投入和对工人技术的依赖，使混凝土结构表面垂平达到4毫米免抹灰要求，可以直接在混凝土面上进行涂料腻子的施工，为爬架跟着主体进度进行爬升创造条件，且可以大幅减少渗漏、空鼓等质量隐患。
从建筑物的使用功能和美学标准考虑，住宅楼建筑外墙一般设计有空调机位、线条、飘窗等，传统工艺采用砌体外墙，但存在工序复杂繁多、施工周期长、成型效果差、外墙渗漏等缺点。采用全混凝土外墙将砌体填充墙优化为剪力墙，外墙一次浇筑成型，可避免外墙开裂和渗漏隐患，提高工程作业效率。同时需在非承重梁、柱及墙之间设置结构拉缝，避免地震发生时因外墙与结构受力墙柱全部刚性连接而约束梁、柱的变形不能随地震波一起变形导致的墙体开裂。
加气混凝土是一种轻质、多孔的新型建筑材料，具有质量轻、抗震、保温性能好、可加工和不燃等优点，基于BIM排砖运用高精砌块砌筑墙体施工技术，可实现墙体薄抹灰，减少现场湿作业，取得降本增效的良好效果。
穿插提效体系是在建筑工程施工过程中，通过施工工序穿插的形式，达到提高质量、提升效率、减少人工的一种管理方式。在工程施工中应用穿插施工提效管理，需要与每一个施工流程全面结合，以保证其管理落实的科学性和合理性，推动工程建设实际的发展。另外，与传统模式相比，穿插提效施工管理存在建设单位资金投入提前、多家分包单位同时进场后协调配合工作量大、上下施工段工作面交叉带来的安全隐患多、成品保护工作量大等缺点。
2.2全穿插施工四个穿插
外墙穿插施工是在进行主体结构施工的同时进行外墙腻子、排水管道、阳台栏杆、铝合金窗的施工，而爬架、铝合金模板、全现浇混凝土外墙以及结构拉缝、楼层截水系统是实现外墙穿插施工的必要体系和工法。爬架一般覆盖的层数为4-5层楼层，在爬升前需完成爬架覆盖楼层范围内作业层以下楼层的外墙腻子、排水管道、阳台栏杆、铝合金窗施工，以覆盖4层楼层爬架为例的外墙具体穿插施工，如表1所示。
主体结构施工至11层时进行室内精装修穿插施工，结构施工和室内精装修各工序有序穿插形成同步向上的流水作业施工，实现主体结构封顶5个月完成室内精装修，其穿插施工时间轴如图2所示。优化混凝土泵管设置、完善楼层截水系统、施工电梯随结构一同顶升等是室内穿插施丁的前提条件，需在前期做好策划和组织。
地库穿插施工是在地下室结构养护时间完成之后，马上开始拆除地下室满堂脚手架，清理地下室垃圾及做好地下室照明系统，抓紧时间完成地下室区域砌体、主体结构验收、顶棚批白，并在雨季前完成地库排水系统，为室内精装修集中材料堆场创造条件。最后在竣工验收前完成地下室涂料、标识、车位画线等工作，地下室穿插施工时间轴如图3所示。
市政穿插施工是在主体结构施工至17层开始地下室顶板土方回填，后浇带部位采用现浇盖板进行施工，确保车库顶同土一次完成。在主体结构及外立面施工的同时进行市政配套、园林绿化穿插施工，确保主体结构完成4个月内完成市政穿插施工，其穿插施工时间轴如图4所示。
2.3全穿插施工三项前置
为确保全穿插施工项目的顺利推进，必须做到出图时间、审图、招标采购三项前置。在地下室顶板浇筑前完成施工图、室内精装、电梯、门窗、栏杆全套图纸出图工作，主体结构完成一半前完成室外景观、综合管网全套图纸，并完成图审工作。总包、监理单位需在施工许可证获取之前两个月完成招标，室内精装修、电梯、门窗、栏杆单位招标工作需主体结构出正负零之前完成。
2.4全穿插施工两个节约
根据全穿插施工实施项目经验，较传统作业施工可节约6个月左右工期。采用全穿插施工新工艺、全现浇混凝土外墙等将使开发成本增加，但内墙薄抹灰、材料周转期变短、开发贷提前回款等会减低成本支出，总体计算采用全穿插施工项目将节约开发成本。
2.5 BIM在全穿插施工中应用
自美国学者查克·伊斯曼1975年首次提出BIM的概念后，经过几十年的推广和实际应用，BIM技術已深入到许多行业，并且应用范围不断延伸。BIM技术可以使全穿插施工在信息化基础上实现施工作业的集成和并行，并对工序组织进行模拟。同时，考虑空间因素以及安全因素，对穿插法进行可行性判断可以解决施工作业空间可行性、安全性等问题，并通过进度模拟制定合理的总体施工计划。
3全穿插施工重难点分析
采用全穿插施工项目后浇带封闭方法、层间止水措施、总平面布置、地库防排水措施是项目组织实施中的重难点问题。为确保室外提前回土进行施工，后浇带可采用现浇盖板封闭后进行室外回土;层间止水是室内穿插施工的前提条件，做好烟道、放线孔、传料孔等洞口处的止水措施尤为重要;塔吊布置、土方回填后场地布置、施工电梯布置及安排、地下室场地布置也是各工序穿插过程中的重要制约因素;汽车坡道口排水沟提前施工、塔吊洞口周边砌筑挡土墙、风井结构提前按照结构图纸施工完毕，使地下不会积水，为地库穿插施工以及精装修地下室加工堆场创造条件。
4总结
通过对全穿插施工五个体系、四个穿插、三项前置、两处节约进行系统分析，为采用全穿插施工项目提供参考和借鉴，现总结如下。
（1）爬架、铝合金模板、全现浇混凝土外墙、高精砌体薄抹灰、穿插提效等新工艺、新技术能为项目实施带来增速提效的目的。
（2）外墙穿插施工、室内穿插施工、地库穿插施工、市政穿插施工可使项目实施也同样能达到增速提效的目的。
（3）为确保全穿插施工项目的顺利推进，必须做到出图时间、审图、招标采购三项前置。
（4）采用全穿插施工项目可节约开发成本以及6个月左右工期。
（5）BIM技术可以使全穿插施工在信息化基础上实现施工作业的集成和并行，解决施工作业空间可行性、安全性等问题。
（6）后浇带封闭方法、层间止水措施、总平面布置、地库防排水措施是全穿插项目组织实施工程中应关注和解决的重难点问题。
参考文献：
1.任泽平夏磊熊柴.房地产周期.人民出版社.2017
2.孙旭军，超高层建筑斜立面伸缩式全钢爬架施工技术.建筑施工.2020.04
3.何景钦，铝合金模板施工全过程精细化管理研究.华南理工大学.2019
4.丁浩，浅析建筑工程施工穿插提效管理，建材发展导向.2020.08
5.Goldberg GADalyst.H E.AEC from the ground up-thebuilding information model.2004.11
作者简介：常峰、罗浩方、郑辉辉，湖北清能投资发展集团有限公司。
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