xxx房地产开发有限公司
标准化工业厂房建设
项目建议书
（代可研报告）
承办单位：xxx房地产开发有限公司
目
录
第一章
总说明 2
第二章
项目建设背景和必要性 6
第三章
市场分析与价格定位 、 15
第四章
建设地址和建设条件 18
第五章
建设内容与建设规模 22
第六章
工程方案 23
第七章
环境影响及保护 29
第八章
工程进度与实施管理 33
第九章
估算及资金筹措 35
第十章
财务评价 38
第十一章
结论和建议 40
第一章
总说明
1.1项目名称
xxx房地产开发有限公司工业标准化厂房建设项目
1.2 建设单位
xxx房地产开发有限公司
1.3可行性报告研究编制单位
xxx工程咨询有限公司
1.4 可行性研究的依据和范围
1.4.1可行性研究的工作依据
⑴《建设项目工程咨询合同书》
⑵《xxx市总体规划》
⑶《xxx经济开发区控制性详细规划》
⑷ 国家和地方其他有关规范和规定
⑸ 项目建设单位的有关意见及建议
1.4.2研究工作的主要内容及范围
可行性研究的范围包括：项目背景及建设的必要性、市场需求分析与价格定位、建设规模、建设条件及建设地址、工程建设方案、环境保护、企业组织及劳动定员、项目实施进度建议、投资估算及资金筹措、财务评价、风险分析、经济社会效益分析等内容。
1.5项目建设地点与建设规模、内容
1.5.1项目建设地点：项目选址于xxxxxx经济开发区，xxx经济开发区是1992年经xxx批准设立的xxx首批十个省级经济技术开发区之一。
1.5.2项目建设规模：项目占地面积为40.69亩(27127.2平方米)，建筑面积27681.8平方米，其中厂房建筑面积20201平方米（占地面积12051.8平方米），办公及其他用房建筑面积7480.8平方米（占地面积1783.02平方米）。项目总投资3800万元，预计建设周期为1年。
1.5.3建设内容包括标准厂房、厂区道路和厂区辅助设施等。
1.6投资估算与资金筹措
建设总投资3800万元，其中固定资产投资为3262万元（工程费用为2510.92万元，土地费用508.6万元，其他费用111.50万元，预备费用131.12万元），流动资金38万元。（本项目仅估算标准化工业厂房投资，其工业产品设备投入未估算在内）
项目的全部资金由建设单位自筹。
此项目用做工业标准化厂房建设，项目建设完毕后用于塑料、五金、模具项目的发展，项目引进后预计投入5000万元。
1.7主要经济数据及评价指标表 表1-1
主要经济数据及评价指标表
表1-1
序号
名称
单位
数据
一
经济数据
1
总投资
万元
3300
2
固定资产投资
万元
3262
工程建筑总面积
平方米
27681.8
3
标准化厂房销售收入
万元
5590
4
营业税金及附加
万元
311.65
5
总成本费用
万元
3262.17
6
土地增值税
万元
545.50
7
年利润总额
万元
818.25
8
税后利润
万元
613.69
9
所得税
万元
204.56
二
财务评价指标
1
投资利润率（税前）
％
24.8
2
投资净利润率
％
18.60
1.8结论和建议
1.8.1结论
1、本项目建设不仅可以使区域内的土地得到的较好的利用，促进xxx市经济发展，产生良好经济效益；同时可以对项目区域周围的经济发展产生较大的幅射作用，创造较多的就业机会，因此项目具有现实的社会效益。
2、项目选址符合xxx市经济开发区的总体规划和控制性详细规划的要求。
3、 从项目工程建设方案角度分析，只涉及标准厂房的建设和总图运输的布置，其技术是常规性技术，项目的建设是可靠稳妥的、可行的。
本可研报告的结论是：项目市场前景好，建设方案在技术和经济上是可行的。
1.8.2建议
1、项目风险主要来自市场风险。建设单位应加强管理，积极宣传，务求通过有效管理和积极的市场推介来避免风险。
2、建设单位应建设一支精干、高效、专业配套齐全的管理队伍，加强工程管理，统一协调指挥，把项目作为一个系统来认真筹划和研究。
3、施工单位要制定好施工组织设计，尽最大可能避免工程施工中的失误，保证工程质量、进度、和投资目标的实现。
第二章
项目提出背景与建设必要性
2.1项目提出的背景
在党中央一系列亲民政策的指引下，xxx市委、市政府坚持以民为本，落实科学发展观，深入实施“三年大变样”和民生工程，大力推进工业化、农业产业化和城镇化，经济社会全面、协调、快速发展，城乡面貌发生了很大变化，群众生活得到明显改善。
xxx市在渤海新区中是经济实力最强的县，综合经济实力位居xxx30强，是全省首批22个扩权县市之一，“十一五”期间xxx重点发展的10个中等城市之一。2009年完成地区生产总值140.5亿元，同比增长12.1%；完成全部财政收入11.8亿元，增长13.2%，其中一般预算收入4.6亿元，增长39.6%；完成全社会固定资产投资75.9亿元，增长38.1%；城镇居民人均可支配收入14805元，农民人均纯收入6592元，分别增长12.7%和12.1%。xxx市各项事业发展迅速，已初步入经济持续、健康发展的新阶段。
近几年来，xxx经济出现了良好的发展态势，投资环境有了很大的改善，成为客商投资置业和观光旅游的好地方。xxx市在发展工业、运输和旅游等行业方面有许多良好的条件，主要有：
区位交通。
自然资源。
特色产业。
2.2项目建设的必要性
2.2.1加快当地经济发展的需要
尽管xxx的社会经济总体形势不错，但和全国先进省市相比仍有很大差距，就xxx市来讲，经济发展虽在xxx居上中等水平，但与其所处沿海开放县市的位置仍不相称。xxx市政府需要采取有效的措施来加快本市的社会经济发展。为了加快本市的经济发展，增强经济实力，xxx市政府根据一些地区加快发展经济的成功经验，93年经省政府批准设立了省级开发区，由于经济开发区具有集中连片的地缘优势，强有力政府支持和扶持，高效的运行机制和先进的管理模式，能够营造出比较理想的发展经济的气候，是发展区域经济、工业富
市的有效途径，可以成为新的经济增长点。本工程作为经济开发区的一个标准化工业厂房的建设项目，参与xxx市的经济建设，充分合理利用当地和经济开发区的资源以及当地的基础设施，享受当地政府的优惠政策和良好服务，吸引外地客商到经济开发区发展来料加工工业和出口创汇工业，可以极大地提高本项目的竞争能力和经济效益，从而促进经济开发区区的成功运营，为xxx市的经济发展作为贡献。
2.2.2项目建设符合国家经济结构调整和提高土地利用率的需要
经济结构的调整和产业结构的优化升级是国家“十一五”规划中一个重要任务。我国具备保持经济平稳较快发展和社会和谐进步的有利条件。市场潜力巨大，劳动力资源丰富，基础设施不断改善，产业配套能力较强，科技教育具有较好基础，社会政治保持长期稳定。
“十一五”时期在快速发展中又出现了一些突出问题：经济结构不合理，经济增长方式转变缓慢，能源资源消耗过大，环境污染加剧，产业面临着升级换代和转移的问题。
标准化工业厂房建设即优化资源配置，提高土地利用效率，又构筑项目建设平台，聚合产业优势，形成结构合理、集约化程度高、综合效益显著的新型产业园区，实现加速工业化进程，促进经济全面提速跨越发展的目的。发达地区实践证明，标准化工业厂房建设能大量节约土地资源，促进工业用地向集约化发展，有效提高了土地综合利用价值，走出了一条土地节约集约利用与工业经济又好又快发展的路子。
2.2.3当地人民脱贫致富和增加就业的需要
本项目的实施不但可以满足客商购置厂房来料加工和出口创汇的需要，而且可以解决当地人民就业，并且可以产生幅射作用，带动当地其他产业，如运输、配送、餐饮、旅店和旅游业的发展，从而进一步促进当地人民扩大就业和增加收入，提高人民的生活水平，使当地人民群众尽快脱贫致富。
综上所述，本建设项目的实施对于建设单位参于经济开发区的经济建设，发挥建设单位的资源优势，促进xxx市社会经济的发展，扩大当地居民就业，有着较大的推动作用；项目的建设符合国家的产业政策和xxx市的发展规划。因此，项目的建设是必要的，适时的。
第三章
市场分析与价格定位
3.1市场分析
2007年以来，全国各主要城市工业房地产投资领域继续保持活跃，土地价格和物业租金均呈现上升趋势。由于工业用地从2007年1月1日起必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让底价和成交价格均不得低于所在地土地级别相对应的最低价标准。在物业租金方面，全国各主要城市环比增幅分别达到15％。
把中国工业地产发展机遇放到全球产业分工的高度，目前“世界制造工厂”的局面还会长期持续下去，这取决于中国廉价而丰富的劳动力、低廉的工业土地价格和巨大的消费市场。虽然我们一直在倡导提高自身的创新研发能力和产业升级，但是中国的国际贸易市场的核心竞争力还是廉价的劳动力和土地。
人民币的不断升值也成为国外资本眷顾中国工业地产的一个重要原因。把中国工业地产放到全球来看，价格的低廉是十分诱人的，升值的空间巨大，再加上人民币汇率的收益，国际资本可以赢得双份利益。总之，工业地产将是中国房地产市场的下一个投资热点，也许是资产升值的最后一片热土。在2007第三届中国地产金融年会上，中国工业地产网指出：工业地产是一个等待深入挖掘的金矿。中国工业地产以年均增长15%的速度在发展，每一年国家所有土地规划指标中，接近1/3是划拨给工业地产的。一方面是宏观政策对房地产投资市场的规范与调控，另一方面是城市化进程与产业飞速发展。随着2008年奥运会带来的产业升级与经济繁荣，工业地产将迎来全新的发展机遇。
租金方面，权威机构认为，2007年全国主要城市工业厂房平均租金报价与2006年同比增长10%。目前土地的供应量极为有限，国内外企业对厂房和研发基地的需求却没有减少，新增厂房供给不足，直接导致租金价格升高。全国其他工业地产情况与之基本类似。
xxx市虽作为xxx的一个经济相对发达的市县，但农村剩余劳力仍然较多，目前正面临着发达地区产业大规模转移的重大机遇，发达地区劳动密集型产业的转移又对xxx市经济开发区的厂房产生了强劲的市场需求，发达地区的一部分企业转移到xxx市经济开发区也就成为必然趋势。现在一些
发达地区企业的厂商现在已开始到xxx市经济开发区建厂和租用厂房。今后，必然会有越来越多的到xxx市经济开发区建厂和租用厂房。经济开发区的厂房市场需求量将越来越大。
3.2价格定位
在标准化工业厂房整体出售方面，参照沧州市、北京、天津郊县现行价格和xxx市的厂房价格水平，我们预测2010年标准化工业厂房每平米价格为2500元。
第四章
建设地址及建设条件
4.1项目位置
项目位于xxxxxx经济开发区，xxx市位于北纬38°09′-38°39′，东经117°05′-117°49′之间。处于“环渤海、环京津”的“双环”枢纽地带和东北来经济圈的中心位置，是国家跨世纪工程--神华工程的龙头项目xxx港所在地。总面积1544平方公里，拥有65.8公里的海岸线。全市总人口41.97万。城区面积18平方公里，城区常住人口12万。
xxx经济开发区位于xxx东南部，东临渤海、南近山东、西界沧州、北倚京津，处于东北亚经济圈的中部位置和环渤海，环京津的双环枢纽地带，是新欧亚大陆桥的东桥头堡，现已成为华北地区对外开放的重要窗口。区域位置优越，基础设施配套完善，交通便捷，具有近城、靠海、沿路、临港的独特区位优势。
xxx经济开发区投资环境优越，基础设施日趋完善。硬环境上开发区建有220千伏、110千伏变电站各一座，日供水3万吨的水厂已建成使用，电话装机容量达到5000门，形成了初具规模的供水网络、输电网络、有线电视网络、通讯网络和国际互联网路，开发区热力公司的供热网络也正在积极规划化之中，目前开发区无平方公里的起步区基础设施建设已实现“七通一平”。软环境上开发区大力优化投资环境，坚持维护中外客商的合法权益，对进区投资客商实行“多口归一，一口对外”的管理体制，从项目立项审批、土地出让、工商注册、开工建设到生产经营实行全程一站式服务。对进区的“外、高、大”项目和对全市经济拉动大的项目采取“一事一议、急事急办、特事特办”，从土地出让、税费征收方面给予政策优惠，真正为客商让利，为企业谋利。
4．2气象条件
本区处于渤海之滨，四周水面较多，空气质量良好，属温带大陆性季风气候，四季分明。春、秋季节短，冬、夏季节长。降水多集中在夏季，其年平均降水量约501毫米，七月份最多，平均205毫米，一月份最少，平均3毫米。累年平均气候12.2度，月平均气温一月份最低，平均—4.8度；七月份最高，平均26.2度。累年平均无霜期193天，平均日照2699小时，日照率61%，平均降雪日数为3.4天。
4.3地形、地貌、地震、河流情况
本区域地处华北平原东端，渤海西岸。自西南向东北微微倾入渤海，是大陆和海洋交界处，迄今经历了三次较大的海陆演变，形成了现在的低平原地貌。由于河流冲击，造成河湖相
沉积不均及海相沉积不均，出现微型起伏不平的小地貌，即一些相对高地和相对洼地。海拔高程1一7米左右。
沿海表现为海岸地貌，是海侵又转化为海退以后逐渐形成的，属于淤积型泥质海岸，其特征是海岸平坦宽阔，上有贝壳堤、沼泽堤、海滩，组成物质以淤泥、粉砂为主。
xxx市抗震设防烈度为6度，设计基本加速度为0.05g，地震动反应谱特征周期为0.45s。
4.3.1工程地质与水文地质
4.3.1.1工程地质
该区地层沉积的规律是竖向多层交互。从物理力学指标上看，天然含水量一般都大于液限，允许承载力一般在7一14t／扩。在地表1一1.8m范围内交替分布着砂质粘土层和粘土层。
4.3.1.2水文地质
地下水储存在第四系松散沙层的孔隙和土层的裂隙之中，为多层结构的松散岩类孔隙水。深层淡水埋深自西向东逐渐延伸，水质变差，含水沙层颗粒成分变细，层数减少，单层厚度变薄。沙层沉积方向和地下水流方向大致为西南到东北向。浅层地下水埋深0一20m，年水位变幅2一4m，单位出水量1－5t，因受降水、地表水入侵、蒸发和开采的影响，水质随水位的升降而变化，在水位上升时矿化度减小，在水位下降时矿化度增大，矿化度一般大于3g/L。深层地下水埋深20一600m,均为承压水。埋深20一l00m处的地下水，水质极坏，为矿化度15一40 g/L的咸水；埋深100一200m处的地下水为矿化度大于3
g/L的微咸水；在200－600m深处矿化度为1一3g/L，是淡水唯一的开采对象。深层地下水呈氯化钠型水，且含氟较高。
4.3.2河流
4.4基础设施和城市环境
综上所述，项目所在地具有自然优势、地缘优势、人和优势，基础设施配套，社会经济条件具备。项目选址适宜，建设条件良好。
第五章 建设内容与规模
5.1建设内容
本项目主要建设一个具有环保生态型的标准厂房，在厂区内辅以道路和绿地，以及必要的厂区辅助设施，以符合经济开发区规划要求和客商的需要。
按照经济开发区的控制性详细规划，经济开发区内力争保护现有的自然生态环境，合理利用土地，走生态型经济开发区的道路。力求从区域的角度，充分考虑规划区内功能、用地、城市景观设计、交通、市政等与周边地区的衔接，以保证规划在更大区域范围内的科学性和合理性，走可持续发展之路。坚持技术上的可行性和社会、经济、环境效益的统一。本标准厂房的建设项目应体现和符合控制性详规的要求。
5.2建设规模
本项目总用地面积为40.69亩(27127.2平方米)，建筑面积27681.8平方米，其中厂房建筑面积20201平方米（占地面积12051.8平方米），办公及其他用房建筑面积7480.8平方米（占地面积1783.02平方米）。项目总投资3800万元，预计建设周期为1年。
第六章
工程方案
6．1建设方案
6.1.1建设标准：.标准化厂房区建设要高起点、高标准，新开发和建设的标准化厂房区容积率必须达到0.8以上，建筑密度不低于50％，办公、生活服务等非生产性设施占地面积不得超过7%，绿地率严格控制在20％以内。厂房高、跨度标准：机械制造类厂房高度不得低于9米，跨度不得少于18米；轻工类厂房高度不得低于7米，跨度不得少于15米。
按照“功能完善、服务一流、管理高效”的要求，搞好配套设施建设，新建的标准化工业厂房集中区要力争达到“六有”标准，即有标准生产车间、有企业配套设施、有集中餐厅宿舍、有购物服务场所、有安全卫生环境、有封闭管理措施。
6.1.2具体方案：本项目总建设用地约40.69亩(27127.2平方米)，土地形状呈矩形，为180.85米×150米。计划建设四栋标准厂房，总建筑面积
27681.8平方米，其中厂房建筑面积20201平方米（占地面积12051.8平方米），办公、生产辅助设施及其他用房建筑面积7480.8平方米（占地面积1783.02平方米）。详见土建工程一览表6-1
土建工程一览表 6-1
单位：平方米
序号
项目名称
层数
数量
占地面积
建筑面积
一
生产设施
12051.8
12600
1
联合标准化厂房一
1
1
2800
3500
2
联合标准化厂房二
1
1
2800
3500
3
联合标准化厂房三
1
1
3200
3200
4
联合标准化厂房四
1
1
3251.8
3200
二
生产辅助设施
3200
6400
1
原料仓库
1
2
1600
3200
2
成品仓库
1
2
1600
3200
三
公用工程
240
240
1
泵房
1
1
60
60
2
消防控制室
1
1
80
80
3
配电室
1
2
100
100
四
办公生活设施
1200
3120
1
办公楼
3
1
460
1380
2
职工宿舍楼、
3
1
500
1500
3
餐厅
1
1
200
200
4
门卫
1
1
40
40
合计
15240
22360
6.2总平面布置
（1）布置原则
根据《现行建筑设计规范大全》，综合考虑本项目建设规模、交通运输、生产配套设施等，并综合考虑了环保、消防、卫生等要求统一布置。
（2）布置说明
本项目用地为矩形180.85米×150米，总面积为27127.2平方米，设计方案为建四栋厂房，依据现有场地的实际情况，田字形方格厂区道路将厂房划分为四个小厂区，每个小厂区一栋厂房，本项目用地即考虑生产用房，又考虑生活其他配套，除办公楼靠近大门在前面，其余生活服务设施均在厂房、仓库后面。主道路为田字形的中间十字道路，其他为厂区内次要道路，围绕每栋厂房，整个厂区道路联通成环形道路。主道路连接市政干道，布置两个出入口，两扇大门，厂区内设停车位，规划绿化带。
6. 3主要建设项目以及经济指标
（1）、标准厂房：四栋联合钢混框架厂房，其中有2栋建筑面积各3100平方米（局部二层），占地面积各2600平米（25×104），另有2栋建筑面积各3200平米（局部二层），占地面积各2700平米（25×108），每平方米造价950元，共1197万元。
（2）仓库：原材料仓库、产品仓库各一座，框架结构，二层，占地面积3200平米，建筑面积6400平米，每平米造价1200元，计768万元。
（3）办公楼框架结构，三层，占地面积460平米，建筑面积1380平米，每平米造价1250元，计172.5万元。
（4）职工宿舍楼，三层，占地面积500平米，建筑面积1500平米，每平米造价1
200元，计180万元。
（5）其他生产、生活服务用房，一层，建筑面积480平米，每平米造价800元，计38.4万元。
（6）、厂区道路：主干道330米，宽7米，共2310平方米，次要道路长210米，宽4米，共840平方米，采用砼路面，主路面造价150元每平方米，合计造价为34.65万元，次要路面造价为110元每平方米，合计造价9.24万元，总路面造价为43.89万元。
（7）、厂区围墙：长650米，高2.5米，总面积1625平方米，按每平方米50元计算，总造价为8.13万元。
（8）、大门两扇，岗亭两个，计3万元。
（9）、厂区绿化：20万元。
（10）、水电配套以及消防等80万元。
附表：6-2
项目
单位经济指标
数量（㎡）
合计（万元）
备注
厂房
950元/㎡
12600
1197
仓库
1200元/㎡
6400
768
公用设施、配电室等
800元/㎡
240
19.2
办公楼
125元/㎡
1380
172.5
职工宿舍楼
120元/㎡
1500
180
餐厅、门卫
800元/㎡
240
19.2
厂区道路
主干道150元/㎡
2310
34.65
次要道路110元/㎡
840
9.24
厂区围墙
50元/㎡
1625
8.13
大门及设施
3.00
厂区绿化、停车场
20.00
配套及消防
80.00
总计
27135
2510.92
6.4土建工程
本项目厂房采用大跨度钢筋砼框架设计的标准工业厂房，独立柱基础，维护墙采用节能环保轻质砖，铝合金门窗，外墙使用环保涂料，厂房外部风格色彩统一。水电配套管理用房以及岗亭采用砖混结构。
6.5路面工程
主干道：
总厚度57cm
面层：
23cm水泥砼
基层：
18cm水泥稳定碎石
垫层：
16cm级配碎石
次要道路：
总厚度45cm
面层：
20 cm水泥砼
基层：
25cm水泥稳定碎石
6.6给水工程
（1）、用水量预测
根据相关规定工业用地188.58ha用水量为120立方米/ha.d,换算得出本项目需求水量为2.49立方米/天。
(2)、厂区内供水管网布置采用环状网供水，供水主环沿主干道或者辅助道路布置，覆土厚度0.8米，采用PVC市政供水
塑料管。每个水管分接处设阀门井，区内管路最高处设放气阀。消防管网与给水管网公用，沿道路设置室外消火栓，设置间距不大于120米。
6.7排水工程
（1）、雨水工程
路面排水设施，采用厂区排水管排水，排水管为HDPE塑料波纹管。管径DN500—DN1000,道路两侧每30米设一雨水口。雨水管覆土深度1.0-2.5米左右，不足0.7米的管段需做加固处理；雨水管最小坡度不小于规范要求。
（2）、污水工程
污水管设计为DN400—DN600HDPE塑料波纹管。本厂区为电子工业装配厂区，没有工业污水，主要为生活污水。区内主干道污水管接纳各功能区排污，然后汇入主干污水管。
6.8电力、电信及道路照明工程
（1）、变电所：设变压器一台，采用干式变压器
（2）、供电网络及线路埋地接入厂房
（3）、电信工程：市政电话电缆沿主要道路埋地敷设接入厂房，电缆沟埋深1.0米
（4）、照明工程：主干道采用11米双臂路灯，道路两侧对称放置，间距35米左右。灯具选用高压钠灯，功率400W+250W；次要道路
采用单排8米单臂路灯，间距35米左右，选用高压钠灯，灯具功率为400W,交叉路口必须设高杆灯。管线埋地敷设。
6.9绿化
采取必要的厂区绿化，以改变厂区的沉闷枯燥工作环境，同时对环保、噪音也有很好的效果。厂区绿化以及停车位沿厂房四周布设，绿化结合停车位统一安排设计，充分利用厂区每一寸土地。
第七章
环境影响及保护
7.1环境现状
本项目位于xxx市经济开发区内，园内没有重型污染的企业及污染源，近几年的大气环境质量一直是优良，符合国家《环境空气质量标准》一级。主要的污染物为生活污水及生活垃圾。由于污水处理厂和垃圾处理场还没有建设，现有的排水系统为雨水污水合流，直接排放，这对环境带来一定的影响。
7.2环境保护设计原则
环境保护应贯彻以防为主、以治为辅、综合治理的原则，并结合本项目区的生态环境等特点制定环境保护总体设计方案，做出技术先进、经济合理、使用可靠的环境保护设计。
环境保护设计除应符合环境保护设计规范外，还应符合国家现行的有关环境质量标准的规定。
本项目的环境污染是指施工期和运营期的噪声、废气、污水等环境的污染。
建设期
1、项目建设过程中会产生建筑垃圾，根据调查统计，建筑施工过程中平均每平方米建（构）筑物面积将产生垃圾300kg，若管理不善，会对环境造成不良影响。
2、场地土方的开挖，水泥、沙石等建筑材料的运输、装卸、筛选、搅拌时，在风力的作用下会产生粉尘，和施工机械产生的道路扬尘会对施工区周围大气环境产生污染。
3、施工运输车辆及施工设备产生的噪声也是主要的污染源。
4、经国外的试验研究，已明确机动车辆排放物中，对人体健康有直接危害的为CO、NO2、IP以及排放物的二次衍生物－光化学烟雾等，同时，也发现有不同程度的不利影响。道路通车后来往车辆排出的废气必然会对周围的环境造成污染。
5、施工中的废弃物对景观环境的污染。
运营期
项目建成后，有生活污水、工业污水、生活垃圾、交通废气、噪声等产生。
1、生活污水与工业污水：由于项目建成后，厂内布置一定数量的生产工人和管理人员，在日常生活中将产生一定量的生活污水，其主要是生活废料和人的排泄物，包括厨房洗涤、沐浴、洗衣等的废水以及冲洗厕所等的污水。主要成分是有机和无机的可沉和不可沉固体，细菌，还有氮、磷等营养物质。
项目区内在生产过程中将产生一定量的污水，污水中所含污染物也会因行业不同而有所不同，如果不加以处理，也会对环境产生污染。
2、固体废弃物：固体废弃物主要是果皮、菜叶、枯草、废塑料、废金属、玻璃瓶、废纸、废布片、废电子元件等。
3、废气：本项目废气污染源主要为汽车和工厂排放的废气。营运期间除本厂的汽车以外，还有运进出厂的原材料和成品的运输车辆，排放有害气体污染大气环境。来往车辆排出的废气必然对周围的环境造成污染。
4、噪声：声环境主要污染源有工厂运营的机械器运行噪声和车辆行驶噪声。
7.4环境污染治理
7.4.1项目建设期
1、粉尘：土石方作业产生扬尘污染源，为控制施工期间的粉尘污染，应加强施工现场的管理，制定严格的管理制度，施工过程中尽量做到带水作业，或经常喷洒水以减少扬尘对周围环境的影响。
2、噪声：项目建设期各类机械设备及运输工程将产生噪声污染。因此，建设期内应切实控制好作业面积和施工车辆行驶路线。
3、废气：工程产生的废水主要有建筑污水，经处理后排入规定的区内下水道，对周围环境无影响。
7.4.2项目运营期
1、废气：交通车辆排出大量的CO、NO2等废气，将会对大气环境带来一定程度的污染。目前尚无有效控制交通引起大气污染的方法，通常采用在厂区绿化来等减缓污染措施。工业废气的治理主要由进入园区内的企业实施，开发区管理部门要严格依法行政，监督企业落实环保措施，实现达标排放。
2、固体废弃物：污染源主要是区内产生的生活垃圾及工业生产的废料废物，主要是果皮、菜叶、枯草、废塑料、废金属、玻璃瓶、废纸、废布片、废电子元件等。可进行定点分类收集，统一运往城市垃圾处理厂集中处理。
3、噪声：项目建成后由于出入工厂车辆的增加，同样会给周围环境造成一定程度的噪声污染，采用在道路两侧及工厂四周设置绿化带，利用屏障阻挡噪声；采用禁鸣等措施。
7.5环境影响评价
通过对建设期和运营期中所产生的污染有针对性地提出行之有效的环境保护措施，并且严格执行环保设施与主体工程
“三同时”原则；对产生的污染物，如污水、废气和噪声采取防治措施，使之均能达到排放标准；施工期也将采用取相应的生态保护措施。从环境保护角度看，本项目对环境的影响较小，项目建设是可行的。
第八章
项目进度与实施管理
8．1项目的组织及建设管理
为加强建设管理，建议建设单位采取如下管理方法：
1.组织一支精干高效的管理队伍，由建设单位组织。
2.选择具有相应资质和信誉的监理公司或咨询机构全权负责工程质量、进度、投资监理。
3.加强投资管理
工程款实行专款专用，项目收支单独列帐，严格控制工程造价，以批复的概预算作为控制依据。
4.加强组织与计划
在施工过程中，应加强组织与计划工作。施工单位要加强施工组织设计，充分考虑季节等不利因素对工程的影响，减少工程对周围环境的破坏，工程施工应参加建筑保险，降低工程风险。
5.加强质量、进度、支付管理
监理单位应本着“严格监理、公正科学、热情服务、一丝不苟”的监理原则，对工程的质量、进度、支付进行全面监理，各分项工程必须严格按照设计标准及质量验收标准执行，要树立“百年大计、质量第一”的原则，避免赶工期、赶进度等增加质量隐患问题的发生，精心设计、精心施工、精心管理，创造良好的工程形象。
8.3项目实施建议
本项目工程建设期定为一年。前三个月完成前期准备工作，包括可研、初步设计、施工图设计等；第四个月至第十一个月完成施工工作；第十二个月完成竣工验收工作。
指导性实施进度表
第1月
第2月
第3月
第
4月
第
5
第
6月
第
7月
第
8月
第
9月
第
10月
第
11月
第
12月
月
前期准备
●
●
●
施工阶段
●
●
●
●
●
●
●
●
竣工验收
●
第九章 投资估算与资金筹措
9．1估算的范围和依据
1、本工程为xxx市经济开发区标准厂房建设项目，估算范围包括厂区内的标准厂房、厂区道路和厂区辅助设施等，估算内容为项目建设过程中所发生的费用，即建筑工程费、设备购置安装费，土地取得费用、工程建设的其他费用（未含土地费用）、基本预备费和涨价预备费用。
2、工程造价根据材料和结构形式参考同类项目设计和xxx市的实际情况，按单位建筑工程投资估算法计算。
3、辅助设备及安装工程造价，主要按报价资料，和现行市场价格，并结合本项目的具体情况确定。
4、土地费用按业主要求单列，按实际发生的费用额计取。
5、其他工程费用（未含土地费用），经根据国家有关部门对其他费用的规定，并结合本项目的具体情况计算确定。
6、基本预备费，按工程费和工程建设其他费用（未含土地费用）之和的5％计取。
7、涨价预备费，计取为0。
8、建设期为1 年。
9.2总资产投资估算
建设总投资3300万元，其中固定资产投资为3262.17万元（工程费用为2510.92万元，土地费用508.63万元，工程其他费用111.5万元，预备费用131.12万元），流动资金38万元。（详见投资估算表）。
固定资产投资估算表 表9-1
序号
项目名称
工程量
小计（万元）
备注
一
土建工程费用
27135
2510.92
详见表6-1
1
生产设施
12600
1197
2
生产辅助设施
6400
768
详见表6-1
3
公用工程
240
19.2
4
办公生活设施
3120
371.7
5
道路、围墙
4775
52.02
6
大门、绿化、停车场
23
7
消防、水电配套设施
80
二
其他费用
111.5
详见表6-2
1
勘察设计费
51.26
2%
2
工程监理费
30.12
1.20%
4
建设单位管理费
30.12
1.20%
三
土地出让费
40.69亩
508.63
12.5万元/亩
四
预备费
131.12
1
基本预备费
131.12
5%
2
涨价预备费
0
五
合计
3262.17
第十章
财务评价
10.1编制依据：
依照计委《建设项目经济评价方法与参数》以及国家对内资项目财务、税收、基建等诸方面的有关规定编制计算的。
10.2项目计算期：
项目建设期1年，财务评价计算期为第二年项目全部竣工后进行。
10.3财务预测
10.3.1项目成本及其构成：
项目成本是由建设成本和费用（销售费用、管理费用、财务费用）组成。
项目建成后总成本费用估算共计3262.17万元。（详见表6-1）
财务费用：该项目无贷款。
10.3.2经营利润预测
年销售收入:5590万元，
则年销售利润为：2016.18万元。（销售收入-营业税及附加-总成本费用）
10.3.3税金及利润分配
可行性研究采用的销售价格，以市场调查的资料为依据，也参考了目前当地的实际成交价格。
1、营业税、城建税、印花税及附加：311.65万元，其中
（1）营业税：税率按5%计算，则为：279.5万元。
（2）城建税：税率按7%计算，则为：19.57万元。
（3）教育附加：税率按3.5%计算，则为：9.78万元。
（4）印花税：税率按万分之五计算，则为：2.80万元
2、标准化工业厂房转让后的增值额=预测销售收入额-销售税金及附加-（地价款+开发建设成本）×（1+20%）=5590-311.65-3914.6=1363.75万元
3、土地增值税=1363.75×40%=545.5万元
4 、利润总额=818.25万元
5 、所得税：税率按25%计算，为：204.56万元
6、净利润为：613.69万元。
9.4财务评价
9.4.1财务分析
1、投资利润率＝年利润总额÷投资总额×100%＝24.8％
投资净利润率＝年净利润总额÷投资总额×100%＝18.60%
9.4.2财务评价结论
财务评价主要指标计算结果表明，
本项目有较强的盈利能力，抗风险能力较强，因此本项目在经济上、在财务上是可行的。
第十一章 结论和建议
11.1结论
本项目的产品方案、建设规模符合国家的土地控制政策，市场需求空间大；该项目建设包含相应配套的公用工程设施，水、电、汽供应有保障；“三废”治理措施能落实；消防、劳动、安全、卫生有一定的保障，项目投资风险较小。因此，评定认为本项目建设、转让有较好保障，建成后有较好的经济效益及社会效益，是一项适宜投资的项目。
11.2建议：
1、搞好投资风险的防范
建议必须按照国家建设项目有关立项、勘察、设计、施工的程序规定，严格按照设计方案施工，不得新增子项目，不得将工程款挪作他用。建设业主要认真履行自己的管理监督职
2、建设业主的项目管理机构要按照环境保护的要求，切实落实对环境保护的具体措施。
3、建议项目单位在进行厂房建设的同时，要进行招商的前期工作，积极进行项目的包装宣传，把xxx经济开发区区的影响力扩展到全xxx和全国；主动走出去，跟客商宣传
经济开发区的优惠政策的优势，寻找有关客商商谈。
