项目拓展管理流程
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项目拓展管理流程信息收集与立项 可行性研究与决策 项目获取与交接投资发展中心 相关部门 公司领导总经理确定是否深入可研土地信息筛选提出立项建议年度土地储备计划项目信息收集开始组织可研论证组织现场踏勘、背景调查、市场调研公司拿地策略总经理审核，董事长审批投资收益估算项目投资风险分析（法务配合）设计管理中心：规划设计草案；工程管理中心：工程技术分析成本管理中心：项目成本测算（可研版）财务管理中心：项目成本分析结束组织评审及投资决策项目启动与交接汇总编制可研报告及项目取得预案整理、存档项目获取及手续办理营销策划中心：初步定位策划财务管理中心：现金流量分析决策委员会审议、总经理审核，董事长审批人力行政中心：提供相关资料组织投资分析 一般项目分管领导审核、总经理审批设计、营销、工程、成本等部门参与 一、概述
二、工作程序
1. 基础信息研究
组织/经办
相关说明
相关文件/记录
时间要求
投资发展中心 城市的经济发展、总体规划和土地政策等方面的日常研究、行业政策信息动态及当地楼市与政策情况研究等，各方面主要内容详见附件 1～5。
市场研究数据库（参考）
日常 营销策划中心 市场销售情况分析和客户消费行为取向研究。
日常 设计管理中心 行业产品发展趋势的研究，并总结公司已开发项目产品类型经验及行业标杆企业、竞争对手的产品类型特点。
日常 成本管理中心 对目标城市的土地成本、建安成本及配套费用等信息持续跟踪调研。
《成本管理流程》 日常 2. 年度项目投资和土地储备计划
2.1. 根据公司中长期战略发展规划、日常基础研究和内外部环境，投资发展中心每年 12 月份组织公司各部门参与年度项目投资和土地储备计划研讨，在战略规划期内按年度分解各项目发展目标，制定《年度土地储备计划》，明确下一年度项目投资的数量、投资额度、城市布局、目的
保持公司可持续发展，规范和明确公司项目拓展过程及职责划分，有效规避项目投资风险，提高项目决策的规范性和计划性。
适用范围
适用于公司非旧改新开发项目的信息收集、投资论证及内部审批程序管理。
术语和定义
投资时机等。
2.2. 《年度土地储备计划》经分管领导、总经理审核，董事长审批后颁布执行，作为指导公司项目拓展工作的依据和考核责任单位业绩的重要指标。
2.3. 投资发展中心负责跟踪《年度土地储备计划》的执行情况。如需调整，由投资发展中心提出修订方案，经上述审批程序批准后方可调整。
3. 土地获取
3.1. 土地信息收集及内部立项
3.1.1. 投资发展中心负责土地信息的收集与管理，填写完整的《土地信息登记表》并定期跟踪土地信息变动情况；城市公司的土地信息由综合部收集整理，填写《土地信息登记表》，经城市公司总经理审核后报送投资发展中心备案。
3.1.2. 内部立项
1）
对于招拍挂的土地：投资发展中心实时监测目标城市招投标网站、及时收集目标城市的土地推介资料。
2）
对于非招拍挂的土地：投资发展中心填写《土地信息登记表》，并对土地信息进行筛选后，提报优质项目的《项目立项建议书》。
3）
《项目立项建议书》经分管领导审核、公司总经理审批后下发。
4）
对于未通过内部立项审批的土地信息，应进入公司的土地信息库，投资发展中心负责定期跟踪和更新。
3.2. 现场踏勘
3.2.1. 针对目标地块，投资发展中心组织相关部门人员根据《土地勘查要点》进行实地调研，详细了解周边市场环境、配套设施，了解项目所在区域规划，判断未来发展趋势，确认项目取得
条件和流程。
3.3. 投资分析
3.3.1. 投资发展中心组织营销策划中心、成本管理中心、财务管理中心等部门对目标地块进行市场调研和经济测算，完成《在售楼盘调查表》、《市场调研报告》和《项目经济测算报告》。同时，在设计管理中心的协助下完成项目概念规划草案。
3.4. 可研报告
3.4.1. 投资发展中心负责编制《可行性研究报告》，营销、成本、财务、工程、设计、运营、人力行政、客服等部门参与。
3.4.2. 《可行性研究报告》经投资分管领导审核后上报决策委员会审议、总经理审核、董事长审批。
3.5. 项目取得预案
3.5.1. 投资发展中心编制《项目取得预案》、《尽职调查报告》、《项目获取风险评估表》，内容包括招拍挂项目的竞买策略和非竞争性获取项目的工作预案等，报总经理审核，董事长审批。投资发展中心根据预案获取土地。
3.6. 土地获取手续办理
3.6.1. 投资发展中心办理土地获取相关手续，人力行政中心、财务管理中心进行配合，及时提供下列材料：1）董事会（股东会）决议；2）法定代表人身份证明书；3）法定代表人身份证明或授权委托书、身份证原件及复印件；4）银行资信证明；5）其它需要提供的材料。
3.6.2. 土地拿到后即刻告知公司各分管领导，并与次日发送《土地获取快报》在公司网站公示。
3.7. 项目及资料交接
3.7.1. 土地获取后，投资发展中心组织项目启动会，配合相关部门完成公司注册，并将资料移交至
公司相关部门，详见《项目资料移交主要工作内容》（附件 7）。
三、支持文
1）
《市场定位及产品策划管理流程》 2）
《成本管理流程》 四、相关记录
1) 《市场研究数据库》（参考）
2) 《年度土地储备计划》 3) 《土地信息登记表》 4) 《项目立项建议书》 5) 《土地勘查要点》 6) 《在售楼盘调查表》 7) 《市场调研报告》 8) 《项目经济测算报告》 9) 《可行性研究报告》（参考）
10) 《项目取得预案说明》 11) 《尽职调查报告》 12) 《项目获取风险分析评估表》 13) 《土地获取快报》 五、附件
附件 1
国内外宏观经济研究
工作内容
具体工作
计划时间
获取信息渠道
经济数据指标 主要经济指标的收集，如GDP\CPI\ PPI\贸易额等 结合统计局公布节奏定，分为月度、季度和年度更新 1）外部研究机构。
2）通过网络关注，包括政府统计局网站、专业协会网站、新浪地产、凤凰网等资讯平台。
宏观经济分析预测 收集券商、投行、政府研究机构、经济学家的经济分析报告或言论，提炼观点 随时关注 输出成果 《宏观经济数据库》、《房地产信息简报》、《月度房地产形势分析报告》
附件 2
房产市场研究
工作内容
具体工作
计划时间
获取信息渠道
全国房地产市场指标 收集全国房地产市场主要指标，包括先行指标（房地产开发投资、开竣工面积）、市场表现指标（开发资金来源、景气指数、成交量、空置量、价格指数）等 每月 10 日左右 国家统计局网站等 城市房产市场数据 收集广州、海口等公司已进入或拟进入城市的房产数据，包括但不限于商品房成交套数、面积、价格等。
随时关注 1）各城市的透明售房网网站。
2）长江证券、中原地产研究院等机构报告
输出成果 《房产市场数据库》、《房地产信息简报》、《月度房地产形势分析报告》
附件 3
土地市场研究
工作内容
具体工作
计划时间
获取信息渠道
城市土地市场数据 收集广州、海南等已进入或拟进入城市的土地公告和成交数据，包括但不限于商品房成交套数、面积、价格等。
随时关注 1）各城市的招投标网站。
2）中原地产研究院等机构报告 输出成果 《土地市场数据库》、《房地产信息简报》、《月度房地产形势分析报告》
附件 4 房地产政策环境研究
工作内容
具体工作
计划时间
获取信息渠道
金融政策 收集基准利率、房贷利率、公积金利率变化，对并购、REITS 等地产金融方面的政策支持 随时关注 1）
外部机构 2）
通过网络关注，包括搜房、新浪地产、凤凰网等资讯平台。
信贷政策 了解银行对房地产企业的信贷政策动向，收集放贷指标等数据 随时关注 财政政策 收集有关房地产开发企业、市场交易相关税费的政策动态 随时关注 其他政策 包括土地市场方面政策、保障房体系建设政策、对地产市场影响大的宏观随时关注
经济政策 输出成果 《房地产信息简报》、《月度房地产形势分析报告》、《房地产政策汇总表》
附件 5 竞争对手研究
工作内容
具体工作
计划时间
获取信息渠道
竞争对手分析 竞争对手主要指标收集，包括销售情况/土地储备动态/财务数据等 竞争对手公报披露（月报、半年报、年报等）
1）
外部机构 2）
从竞争对手网站、股票分析网站、券商投行报告等获取信息。
动态信息收集 包括竞争对手在内的国内大开发商动态信息，包括拿地或者影响力较大的资本市场、房地产市场动作 随时跟踪 输出成果 《竞争对手数据库》、《房地产信息简报》
附件 6 可行性研究主要内容
次序
工作要点
责任部门
配合部门
配合部门支持及确认内容
1 项目及城市概况 投资发展中心 营销策划中心 （1）
城市规划、区位分析、人口、GDP 经济状况等该城市 3-5 年经济发展数据。
（2）
全市住宅成交情况及未来供应量分析和判断。
（3）
区域市场住宅成交情况及未来供应量分析和判断。
（4）
项目基本情况 2 定位策划 营销策划中心 投资发展中心、设计管理中心 （1）区域市场产品特点、户型面积、客户群组成的详细分析（策划公司协助完成）。
（2）区域市场典型项目分析（可选）。
（3）客户定位：来源、特征、购买力等因素（策划公司协助完成）。
（4）产品定位：产品组成、户型选择等因素（策划公司协助完成）。
（5）价格定位：当前售价及价格涨幅。
次序
工作要点
责任部门
配合部门
配合部门支持及确认内容
（6）销售进度：项目销售及回款节奏。
3 规划及产品分析 设计管理中心 —— （1）
产品的选择、组合以及户型面积的配置 （2）
产品排布草案 （3）
项目详细的设计参数和设计要点 4 项目计划 运营管理中心 经营层 （1）
项目全期里程碑节点计划（即开工、开盘、竣工、交付）
（2）
项目一期一级节点计划 5 工程技术分析 工程管理中心 设计管理中心 （1）
对于已确定的方案给出工程可行性意见（可选）。
6 项目成本测算 成本管理中心 财务管理中心 （1）
可研成本测算表。
7 经济指标测算 投资发展中心 财务管理中心 （1）
经济指标测算表。
8 现金流分析及资金方案 财务管理中心 —— （1）
现金流量表。
（2）
资金方案。
9 风险分析及防范 人力行政中心 法务、财务管理中心 （1）
项目风险评估及风险规避建议。
附件 7
项目资料移交主要工作内容
移交资料类别
主要内容
移交对象
主要下游工作
可研报告 可研报告文本 营销策划中心、设计管理中心、财务管理中心、成本管理中心、运营管理中心 项目产品及运营策划 土地基本信息 用地红线图、地形图、周边管线图（如 有）、设计条件、控规指标等 设计管理中心、营销策划中心 产品策划与概念设计 项目权属文件 土地出让合同复印件 财务管理中心、成本管理中心、项目部 全成本测算、文件归档保存、报批报建 成交确认书、合作协议、出让合同原件 人力行政中心 土地方项目原始文件及报建资料等 人力行政中心/项目部 注册资料 营业执照、工商代码、税务登记证等 人力行政中心 文件归档保存、报批报建
