摘要：房产税作为我国财产税的一个分支，是地方政府税收的重要来源，开展房产税征管，能够引导地方住房合理消费。基于此情，文章将对我国的房产税相关问题进行探究，并提出几点改革建议，望所述内容，对推动我国房产税的改革，有所启迪。
关键词：房产税;改革 ;建议
引言
进入新世纪之后，我国的国民经济水平有了显著提升，而购置房屋则成为大众提高生活品质的重要环节，除此之外，一些经济富足的人，则会在满足居住需求的基础上，将购置房屋，作为保值、增值的投资手段，而这种行为的出现，会使房地产市场价格出现虚高情况，因此，在下文当中，从改革角度出发，对房地产税收问题进行探究，以实现其调控作用的发挥，为社会健康发展奠定基础。
一、我国现行个人房产税存在的主要问题
1、征税对象覆盖范围过窄
除房产税试点城市外，目前我国其他地区现行的房产税暂行条例制定于20世纪80年代，仅在城市、县城、建制镇和工矿区征收，且限于经营性房屋和商品房。个人的住宅性房产、空置房产及农村的经营性用房并不在此范围内。过窄的覆盖范围不仅使得地方政府的财政收入受到影响，更限制了房产税本身调控市场和引导消费功能的发挥。
尽管现行房产税覆盖范围存在着诸多争议，但应该承认，这样的规定是符合我国当时国情的。在20世纪80年代，房屋的商品化程度很低，国家尚且需要通过“放权让利”政策来激发市场活力，促进企业发展。在这个时期，房屋的投资属性远没有其居住属性表现突出。民众还处于希望有房可住的阶段，而作为可以拉动一地经济增长的房地产行业本就不应该受到税收的限制。但20世纪90年代以后，我国房地产业迅速发展，房屋商品化程度不断提高，房屋的投资属性渐渐得到重视，不仅是投机者，连普通家庭都致力于购买多套房产以待日后增值。但实际上，这种行为恰恰是目前我国房价不断上涨的一个助力。可惜的是，我国现有房产税并未对个人持有的多套住宅性房产和空置房产征税，大量房源没有投入到市场中。
2、计税依据实际操作困难
目前，我国房产税实行的计税模式按计税余值计征划分可分为从价计征和从租计征两种。但是在实践过程中，这两种计税模式均有一定缺陷。
对于从价计征的模式来说，其计税依据是房产原值的余额。但改革开放后，我国经济社会快速发展，房产价格也不断上涨，再加上通货膨胀等因素的存在，30年前设定的计税依据已经不太符合我国当下经济社会情况。目前，一些发达国家采用房产的评估价值而非房地产的交易价格或市场价格作为计税依据，且每隔一段时间就要重新估值或对房产情况进行考察调研。同时，这些国家也建立了专门的评估机构和较为完善的制度。如何设定规范客观的标准，且能够科学、公正地评估房地产价值，恰恰是我国推行房地产税改革需要攻克的重难点之一。
3、税率设计缺乏灵活性
我国现行的房产税税率根据从价计征和从租计征两种计税模式，分别征收1.2%或12%的税率。现行房产税忽视了不同收入层次和不同地域人群纳税能力的差异，实行“一刀切”税率。这就使得无论是普通居民家庭还是房地产投机者，二者实际上在纳税比例上是相同的，而拥有更多资金的投机者就倾向于囤积大量房产，導致空置房产积压，损害了普通民众的利益。“一刀切”税率所带来的“公平”在现在的经济社会中已经显得有失公平。
而对我国来说，房产价值和持有房产数目固然是“差别化”税率的参考标准，但也不能忽视我国幅员辽阔，各地经济发展不一的现状，设置房产税税率的权力应该下放给各地政府，要充分考虑各地经济发展差异。
二、关于稳步推进落实房产税的建议
1、针对存量房开征的房产税要因地制宜
对存量房开征房产税虽能拓宽税源、改善地方政府的财务现状、充分发挥其调控能力，但同时因为存量房涉及面广泛，征收房产税可能在短期内会对房地产行业造成较大的影响，并不是所有城市都适合针对存量房开征房产税。
对一二线大城市来说，空置房产数目较多，但还是存在着“买房难”等问题，这表明许多房屋已经成为一种投机品，房产资源没有得到有效利用。针对存量房开征房产税，可以有效调节本地房地产市场，使投机者释放手中的部分房源，达到抑制房价上涨，促进社会公平的目的。但对于三四线的小城市来说，由于人口外流等因素，本地的房地产现状不良，房价疲软、供过于求，如果在此时贸然开征存量房房产税，反而有可能会使本地房地产行业受到严重打击，影响地方经济发展，得不偿失。
2、房产税不宜作为经常性调控房价的手段
房价实际上与房产税并没有太大的直接联系。从短期来看，房价确实会受到房产税的影响，如果某地房产税负较重，房价可能会变得疲软;如果某地房产税负较轻，可能会出现较多的投机现象，但这不是绝对的。
从中长期来看，一地的房价主要受到人口、经济、人口流动方向等因素的影响，如果某地人口较多、经济形势向好、人口向该地聚集，那么本地房屋需求会增多，在没有过量供给的情况下，房价会上涨;而当某地出现人口较少、人口外流等现象时，房价就会下跌。因此，对于经济社会的长远发展来说，想用房产税来达到调控房价的目的，显然是不符合经济发展规律的。
3、加大地方政府房产税立法的自主权
房地产税属于不动产，我国国土面积较大，幅员辽阔，各地区各省的经济发展很不平衡，情况各不相同，如果采用全国统一的房产税税制，难免会陷入“一刀切”的局面，顾此失彼。因此，房产税需要考虑到各地差异，采取“差别化”税率。
这就要求由中央政府制定统一的税法标准，然后将权力下放，根据“立法先行，充分授权，分布推进”的原则，由各地方政府掌握一定的权限，考虑本地经济发展情况来划定免征面积等优惠政策，设置税率，因地制宜，促进本地经济平稳发展、社会公平和引导住房合理消费，这也是分税制改革的部分要求。
结束语
综上，虽然我国目前在房产税方面存在覆盖范围狭窄、计税依据操作困难、税率设计缺乏灵活性等因素，但笔者相信，在相关部门的不断努力下，我国的房产税改革，一定会得到逐步完善，并全面发挥其社会职能，推动我国社会经济的健康发展。
参考文献
[1]达晖蓉.我国房产税政策改革问题及措施探析[J].经济与社会发展研究，2021 （1）
[2]刘楠，滕龙.中国房产税改革的方向及路径选择[J].商业经济研究，2017（22）
作者简介：孙亚楠，出生日期：1999.11.10，性别：女，籍贯：辽宁省本溪市桓仁县，专业：税收学，学校：辽东学院
（辽东学院 辽宁 丹东 118000）
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