新世界集团内地投资概况
2001-07-31 新世界集团现为恒生指数成份股之一，资产总值超过港币１２７５亿元。集团现有四间附属公司为上市公司。该集团负责内地物业发展的新世界中国地产有限公司为香港上市企业，业务项目遍布中国内地２０多个省市，资产总值超过２３０亿港币。
新世界集团除北京外，还主要在天津、沈阳、武汉、广州、上海及珠江三角洲等城市和地区开发规模巨大的项目。
其主要城市数据为：
天津：包括天津新安广场、新安花园、华苑居住小区等６个项目，物业总面积２２８８６１９平方米，以及１个占地面积２５２０９９１平方米的旧城重建发展项目；
沈阳：沈阳新世界花园、太原街发展项目、沈阳新世界万怡酒店总面积３２２４９６０平方米；
上海：上海中山广场、香港新世界大厦、金柏苑、长宁华美达广场等８个项目总面积９９２３７０平方米；
武汉：武汉常青花园、武汉国贸大厦、武汉新世界万怡酒店、武汉金源大厦、武汉塔子湖住宅发展项目等８个项目，总面积３６４６３３５平方米；
广州：新世界花园别墅、新世界棕榈园、新世界东逸花园、广州福莱花园、广州荔港城等１１个项目，总面积４０６６７９３平方米；
珠江三角洲的深圳、珠海、顺德、惠州、佛山、东莞等地区也开发了１３个项目，总面积达４０７５７４４平方米；
此外，新世界还在大连、石家庄、济南、南京、合肥、海南等城市也涉足房地产开发业务，总计在内地投资开发房地产项目６８个，总面积２２９０万平方米；另外还包括２个旧城重建项目和１个土地整治项目。
新世界集团近日又与海口市新埠岛开发建设总公司合作成立了海口新世界康居发展有限公司，计划投资６亿多元人民币建设海口新世界花园。该项目第一期工程总建筑面积约５万平方米的商品房已开始施工。
来源：中国经营报
万科 董事长王石：入世后房价下调 15%
2001-07-04
万科董事长王石日前表示：入世可能使房价最大下调 15%。
他分析：不久前，国家宣布取消 47 项房地产税收，使房价每平方米降低了 15-60 元。显然，减免税费等有形的措施对大幅降低房价贡献不大。但为了应对入世后的新形势，有关部门已经率先调整了不少政策，其中很多牵涉到房地产行业。从有关部门推行的“土地地产开发
成本的措施。据了解，政府减少办事环节，公开办事程序，提高办事效率，公布税收标准，允许产权、规划、市政、交易等信息资料的公开查询等，可以大大提高开发商对开发项目
其次，房地产库存目前仍在持续上升，尽管2000 年全国商品房销售面积同比增长了30%和今年仍将有 20%左右的增长预期，但这样的增幅与房地产企业历年的积压相比实在有点小巫见大巫。
今年 1-5 月，全国房地产新开工面积达到 1.17 亿平方米，同比增长了 31%。“国房景气长的局面得到保家统计局给出的全国空置商品房面积已经远远突破 1 亿平方米，是自 1995 年国家统计局正式公布全国商品房空置面积以来的连续第 6 年呈现出的上升态势。这种上升趋势似乎远未有要停止的迹象，因为去年全国新增而未销售的商品房面积就达 3811 万平方米。在供大于求有增无减的情况下，试问房价往哪里去涨？
另外，海外房地产企业对新型建筑材料、全新设计理念等的运用，将大幅减少国内房地产企业目前存在的叠床架屋般的成本。
最后，入世使房地产企业的融资渠道空前开阔，中外银行竞争也会使买房人贷款方式更具贴近自身情况的灵活性和降低利息支出，名副其实的零首付等众人期待的贷款方式将大行其道。
来源：新华网 浅析房地产企业的创新之路
2001-10-31 房地产是传统产业，又是一个迈向新经济的产业。当传统房地产与数码技术相链接并赋存
新经济血脉的时候，房地产便有了一片全新的发展空间，而且充满了生机和活力。这是日前市政府授予天安数码城“深圳天安民营科技园”称号给予我们的最新启示。
众所周知，天安数码城的前身是一家以房地产开发为主的企业。面对科技创新浪潮对传统房地产的巨大压力，天安人没有怨天尤人，而是直面现实、大胆改革，领先实现传统经济向新经济快速转型，创造了中国房地产的一个崭新的天安数码城模式。
在天安的辞典里，我们到处可以看到新经济鲜活的内容。这里，新与旧已经水乳相融，传统经济的列车平稳地奔驰在新经济的轨道上；这里，有先进的公用信息平台、数码宽带网络等硬件实施；有创新科技广场、高新技术成果展览交易中心、创新科技服务中心等大宗地产物业；这里，最重要的是全新的理念，诸如为民营企业筑巢、房地产入股、金融支持和科技孵化等理念。所有这些，都从根本上改变了传统房地产的思维方式，使房地产的触角得以延伸到一个全新的领域。
把数码科技与房地产两概念加以整合、全面对接和联姻的创意，大大提高了房地产的科技含量和附加值，开辟了多元化、综合发展房地产的新思路。同时，也充分体现了天安人独具慧眼的非凡见识和创新能力。
如今，从传统房地产业走出来的天安数码城，已经发展成为占地 30 万平方米，建筑面积近 60 万平方米，400 多家企业进驻，每年为深圳市贡献超百亿元产值的现代化科技新城，同时也是深港两地和珠三角地区最具规模、效益最好的科技园区。
天安数码城的价值在于对传统房地产开发思路的全面反转，打开了房地产走出困境，奔向新经济的突破口，为转型期的中国房地产提供了一个难得的样本。
来源：深圳商报 房地产企业的知识管理与网络应用
2001-10-09
知识管理与网络技术是新经济时代的产物，它的出现驱使着各行各业进入新的技术应用领域。对于目前房地产行业的竞争激烈，市场容量的扩大，企业不仅仅是依靠人才的竞争取胜，同样新技术在企业内部的应用深度将不容置疑地成为竞争的一个法宝。为此，本文就知识管理和网络技术在房地产企业的应用作一个简单的剖析。
一、知识管理 带来管理的新观念
随着知识经济的来临，知识管理已成为人们的热门话题。知识管理不同于信息管理，它是通过知识共享、运用集体的智慧提高应变和创新能力。对于企业来说，知识管理的实施在于建立激励雇员参与知识共享的机制，培养企业创新和集体创造力。
所谓知识管理，就是为企业实现显性知识和隐性知识共享提供新的途径。显性知识易于整理和进行计算机存储；而隐性知识则难掌握，它集中存储在雇员的脑海里，是雇员取得经验的体现。知识管理的首要目标不是技术，它也不是一门技术，而是各种可行解决办法的一种综合，它作为一个单一系统能够满足整个成员的具体需要。
如今，世界上许多著名的公司都越来越重视无形资产而轻视有形资产，或者说越来越重视知识而轻视库存。据统计，目前有实力的企业的有形资产和无形资产的比例达到 1：2或 1：3，拥有和利用知识成为企业发展的真正动力。
二、网络技术给房地产企业带来的革新
当今时代，网络技术发展迅猛，经过短短几年发展，已深入到社会的诸多领域，房地产业也不例外。
从房地产管理部门来看。通过网络信息可以快速便捷地获取中央及其他各省市有关房地产开发、经营、税收、管理、金融等方面的政策，及时学习兄弟省市在发展房地产方面的先进经验，甚至不出国门就可以借鉴世界各地先进城市的管理经验。
从房地产中介企业来看。网络技术的应用，既可实现跨城市、地域房源信息共享，又能直接与开发商、投资业主进行信息沟通，将更好地发挥其作为房地产市场媒介的作用，更好地为房地产开发商服务。
从房地产需求者来看。通过房地产网络，购房人与租房人可以轻轻松松了解房地产各方面的政策法规、房屋买卖指南、各房地产开发企业基本情况、房源信息、房地产价格水平等等。足不出户，天下“房”情就可了然于胸，甚至还可以在网上直接选房、购房。
从房地产开发企业自身来看。网络将成为开发商们经营“宝囊”中一个新的法宝。通过网络技术，开发企业可及时轻松地了解国家有关经济政策、人口政策、产业政策、税收政策、金融政策及各类优惠政策；为开发商准确预测未来房地产市场需求，确定投资开发的方向提供重要依据。同时，可以直接与房地产代理商、物业管理公司、求购求租客户联系，有利于全面了解房地产需求动态；并通过综合分析比较网上各种有价值的信息，制定比较完善的行销方案，从而更好地推销自己开发的商品房，真正做到“运筹帷幄，决胜千里”。
由此可见，网络化技术在房地产企业的应用为企业的管理、市场的开发带来了很多新的思路，同时也提出很多新的要求。企业的信息化改造就需要加大对网络技术的应用，这本身就意味着房地产企业革新的时代到来了。
三、 知识管理与网络技术在房地产企业应用的阻碍
无论任何新生事物在它开始面临应用的时候都存在很多的阻碍。作为实施者必须要了解阻碍，在这个基础上才能在实践中成功。
从网络应用来看，存在十大障碍。第一，公司和客户的商业习惯一时难以改变。第二，商业模式不适应市场和技术的快速变化。第三，强化网络安全的投资会使运营成本大大的增加。第四，应付竞争所采取低价的策略难以保证效益。第五，没有形成规模。第六，创新之后不适应业务的发展。第七，决策和管理层的群体素质和协调能力欠佳。第八，关键人才拮据。第九，品牌策略、战略目标未必有效实现。第十，可能面临很大的外部冲击。
从知识管理的应用来看，存在六大问题：一是房地产企业管理者观念还没有更新，对新技术的应用没有深刻的认识。二是房地产企业管理上制度制度不健全，经营机制不完善。三是房地产企业经营理念还很滞后，靠人海战术，技术含量低。四是房地产企业人才缺乏，人才培养机制不健全。五是房地产企业对企业内部信息资源的应用没有意识，无法整和企业内部资源。六是房地产企业信息化进程缓慢，信息化设备没有充分运用。
结合以上存在的阻碍，我们可以断言：任何内部的革新萌芽，进行妥善的保护和良好的培育，是进行新技术应用的关键。
四、知识管理、网络技术在房地产企业应用的方法
知识管理从根本上说，它具体应包含将数据资源与信息技术的信息处理能力结合起来的组织处理过程和人的创造、创新能力。知识管理在房地产企业中的应用方法，我们可以从以下几方面来考虑。
首先，知识管理变得日益重要是因为，从可以预期的世界向一个不断持续变化的世界的转变。其次，知识创造是组织的核心能力，因此知识管理是组织长期存在的基本。这些知识和新的产品或服务、对新产品服务的定义、对新的组织/产业定义以及新的分配方法有关。第三，它不是由独立的知识管理部门或组织程序来单独实现的，而是渗透到组织的商业处理的整个过程中。第四，信息技术的最新进展可以促进这个过程，如在信息的传送渠道、搜集、分发等方面，但是最终要看人们将这些信息转化为成果的基础上。
席卷全球的网络大潮以其跨越地域时空、沟通迅速便利的特点，使其不可抗拒地渗入各行各业。房地产业作为第三产业中一个具有先导性、基础性、敏感性的产业分支，自然不可避免地与网络产生广泛而密切的联系，借助网络的高速信息流，房地产开发商、代理营销商以及主管部门能更好地进行沟通，更快地交流资讯，建设更广泛高效的客户网络，信息化的时代要求房地产从业人员越来越多地运用网络开展经营管理活动。
如此一来，精通房地产、熟悉网络的复合型人才的培养，企业的经营管理理念的改变，企业管理制度化建设将是我们在应用网络化技术首先要解决的问题。在我国，一此目光长远的房地产企业已经设立了专门的咨询信息部，运用网络收集和整理信息。与传统的市场调研相比，资讯信息部的效率更高，能实时反映市场动向。如金丰易居凭借其在上海甚至
全国的品牌优势和实体公司优势，建成了金丰易居网(www.ehousee.com)；CPS 豪德物业凭借其丰富的市场经验和专业水平，建成服务于企业的交易经网(www.houseasynet.com)。藉此，房地产企业不仅能通过网络莸取市场信息，更能通过网络拉近自身同客户间的距离，缩短交易流程。
通过许多具体化的操作，从理念的推广、制度的建设、人才的培养等方面的实施来保证新技术的应用，创造一个企业内部的良好环境。
五、 新技术给房地产企 业带来的四大策略转变
21 世纪将是一个信息化的世纪，网络经济的出现和电子商务的日益普及，不仅改变了原有的市场营销理论，带来了营销观念的革命，而且它还在切实地引导着营销实务的变革。在新的经营背景下，如何充分利用网络技术手段和经营思维制定有效的市场营销策略，是房地产微观经营层面关注的焦点，也是寻找房地产企业新的商机的根本。我们预计，在未来将在市场营销方面有几个策略的转变。
产品策略：中国房地产产品品牌的形象是最近几年的事，但其对营销的效用已经表现得十分明显。在北京提起房地产，人们就会想起华远，在深圳则是万科首屈一指。由一个行业能联想到一个公司，这就是产品品牌的巨大效应。网络经济时代，顾客选择产品的方式仅是轻轻一点鼠标，品牌转换成本大为降低，因而产品忠诚度也更难维持。实施品牌战略，勿庸置疑是争取顾客“眼球”的法宝。
价格策略：有人将这个时代称为是“网络为王”的时代，因为网络极大地改变了我们的时空观和信息获取方式。由于在互联网上信息传播的高效性、对称性，使价格的波动非常有限，因而寻求尽量接近房地产产品价值的开盘价将显得越发重要。网络竞价是一种新兴的定价方式，它由消费者按照其所掌握的有关信息和物业评价以及需求的迫切程度等因素给出自己的报价。开发商将众多消费者的报价比较分析，择优达成交易。网络的互动性使消费者足不出户就可以参加竞买，也为房地产开发商获得最优价格提供了可能。供求相互匹配的经济学原理在此得到了充分体现，这正是需求导向定价法的具体应用形式。
渠道策略：渠道是房地产营销的重要一环，房地产企业选择直接销售还是请他人代销需要根据实力慎重地抉择。在网络经济条件下，网上直销、电子商场、房产超市等新兴事物的出现对传统营销渠道提出了挑战。首先，房地产网上直销。网上直销是指开发商通过网络渠道直接销售产品。网络直销的低成本可为开发公司节省一笔数量可观的代理佣金，而且还可同时利用网络工具(如电子邮件、公告板等)收集消费者对产品的反馈意见，既提高工作效率又能树立良好的形象。其次，网络间接销售。由于房地产市场竞争的日趋激烈，信息获取是否及时准确直接关系到项目的成败。专业代理网站不仅拥有数量可观的访问群，而且具有房地产专业知识和丰富的营销经验，能够很好地完成营销策划。通过代理促销不仅可以推动交易的达成，而且还能促使一些潜在顾客认知到某种需求，进而转化为现实购买。
销售促进策略：网络经济下的促销形式较之传统形式有所改变。房地产展销会一直是短期内聚集潜在购买者的有效手段。科技进步将使越来越多的房展会搬到网上进行。2000年 3 月搜狐网上举办的房展会就是一个很好的开端。网上房展会不受时间和地域的限制，又可以使展会费用大为降低，让利于消费者。方便、高效、优惠使网上房展会越发深入人心。此外，传统的价格折扣策略、人员推销策略、多方式的销售形式策略在网络营销中仍然起着不可替代的作用，其形式和内涵也将随着时代的进步得到变革与完善。传统促销策略与网络技术的完美结合，必将把房地产营销推进到一个全新的境界。
总之，企业应用知识管理与网络技术，不仅加强了企业内部管理的提高，同时促进企业对外部市场的挖掘，以及公司自身以及业务的开展。在这个前提下，房地产企业的新经济即将到来；问题在于，如何把技术运用到实践中来，把实施方法做到实处，具体化、步骤化、科学化。而解决了技术的应用问题，房地产企业的未来是不可限量的。
作者：邱卫明 来源：《中外房地产导报》 对房地产网络营销的冷思考
2001-10-09
大多数房地产企业触网的主要目的是试图以互联网作为交易平台，改变传统的售房方式，利用互联网信息传递量大，传递速度快的特点，促使房地产商品能够快速、有效地满足消费者的需求。实际上就是以网络营销代替传统的销售方式。但“中城房网”，“搜房网”等大型房地产网站开展的网上房拍、网上房展等活动的收效却微乎其微，因此我们不得不对此作一番冷静思考。
一、我国现实国情难以支持网上交易
中国的网络经济的发展模式很难说不是借鉴美国的经验。然而事实上，中国的经济发展水平在相当程度上与美国是不可比的。我国的人均 CDP 只有 A 百美元，而美国则高达三万美元；中国并未完全脱离工业时代，而美国已达到后工业时代的顶峰„„种种差异使中国网络经济的发展模式与美国的现时状况并不相似，因而我们不可能使网络经济在中国的定位与美国相同。
另外，无论是从互联网的普及状况和发展电子商务所必须的信息系统、支付系统等配套基础设施的建设来看，目前网络经济在中国并不具备产生明显效果的基础。据 2000 年 7 月 27日 CNNIC（中国国际互联网信息中心发布的报告显示：截止到 2000 年 6 月 30 日，我国上网用户总数达 1690 万，其中专线上网的用户约为 258 万，拨号上网用户人数约为 1176 万， 同时使用专线与拨号的用户人数约为 256 万，虽然上网用户总人数每年以近乎 100%的速度高增长，但就 1690 万的上网用户而言，只占全国人口总数的 1．3％，如此低的比例如何
能够支持电子商务的发展？ 而且据 CNNIC 的统计报告，上网用户中 18－24 岁的网民占46．77％，而 18－24 岁的这个阶层在消费上是一个非常不成熟的群体，尤其对于房地产商品，这一用户群根本不具备消费能力。
因此，不论是从我国经济发展水平的大环境还是从现时网络普及率及用户层次的小环境来看，房地产网络管销在现阶段都难以发挥作用。
二、网上支付困难，安全隐患难以消除
房地产商品销售环节的网络化带来的直接问题就是价款的支付问题。目前我国加入互联网，设立网上银行的金融机构还很少，还不能满足网上交易支付的需要，而且就现有的网上银行而言，由于社会信用体系还不够完善，使用者的数量还很少。相当一部分的消费者即使有心网上购买，也因无力解决支付问题而作罢。另一方面，各商业银行的金融电子化采取了各自为政的方针，造成目前技术不统一的混乱局面。最早推出网上支付业务的招商银行采用的是 SSL 标准，而中国银行采用的则是更为高级的 SET 标准。这种缺乏长远规划的行为使网上金融的整体服务效率比较低下，并最终损害到消费者的利益。这无疑在相当程度上阻碍了房地产网络营销的开展。
此外，网上交易的安全性问题是房地产商品网络销售推进的又一障碍。由于房地产商品价值量大的特点，网上交易一旦成立，就会产生大额资金的流转，但由于我国现阶段网上银行的支付体系并不完善，还没有建立网上支付工具的自动化监控和管理体系，不能进行严格的监督和协调。因此用于网上支付的信用卡。电子支票、智能卡等工具的信息很容易遭到黑客的袭击，不能保证支付的安全性。安全的网上交易系统必须具有一个安全可靠的通信网络，以保证交易信息安全。迅速地传递，同时必须保证交易数据库服务器的绝对安全，防止网络黑客闯入盗取信息人我国目前的技术水平状况来看，解决这一系列问题还需要相当一段时间。
三、网上交易的合法权益不能得到保障
由于房地产商品固定性的特点，房地产商品交易实际上就是有关权属关系的流动转移。因而做为普通消费者对于所购的房产的权利归属问题是相当看重的，尤其在我国的住房按揭市场形成之后，这一表现尤为突出。但网上交易本身的不可见性和由于交易双方相隔较远而产生的交易双方身份的不确定性使得大多数消费者对网上交易产生的有关权利的合法性提出质疑。而且到目前为止，我国还没有正式出台有关网上交易规则的法律、法规。虽然合同法中规定电子合同与书面合同具有同等的法律效力，但其中的许多枝节问题还有待进一步明确。另外，网上交易所带来的税费的收取问题也没有确定的标准。这样看来，网上购房并不能真正达到消费者购买“放心房”的要求。
四、房地产商品的独特性难以发展网络营销
由于产品本身的特性，房地产销售的网络化将带有自己明显的营运特征。首先，它必须拥有相对于其它产品较高的技术支持，比如高宽带的连接普及，语言通信和视频传输的流畅自如。因为房地产不似书本或电脑，有标准的模式和统一的评判尺度，它是一件错综复杂的产品，对它的表达将更加困难。而房地产网络销售的开展又必须建立在详尽描述的基础上，使消费者能够充分了解所购房产的位置、环境等系列状况。即使是同一环境，同一栋大楼的两个单元，房屋的地点一样，建材一样，房型面积也一样，但它们的朝向、楼层可能不同，视野景观也可能不同等等。这些决定着消费者最终购买与否的“细微”差异，往往是复杂的，即使用常规的手段也难以表达，更不用说通过网络加以形象描述了。同时，现在的网络，不用说即时的在线交谈与实物图象的传输，即便简单的王维影象的制作和输送也不很便捷。
此外，房地产是一件高价值的商品，它往往是一个人，一个家庭积蓄几年，十几年，甚至几十年的劳动所得才能购买的。因此，几乎所有的购买者在决定购房之前，总有一个漫长的比较选择的过程，他们不可能仅仅依靠网络，将大笔的款项托付给小小的鼠标。这在很大程度上与人的感性理念有关，虽然网络的大信息量和快捷的特点能够将购买者的选择过程简洁化，效率化，但是购买者对房地产的现场感受和感性抉择则是网络本身无法取代的。要在短时期内改变消费者的传统消费观念决非易事。
所有这一切都决定了我国现阶段房地产销售的商务模式都不可能排除传统的销售方式而仅仅依靠网上交易来启动市场，房地产网络销售的全面推进还需要一个较长的准备过程。
作者：中南财经政法大学 李尚平 来源：《中国房地产》 华润
华远
万科演绎地产新牌局
2001-10-08
如果一定要把任志强的分手辞职理解为出牌的话，回过头来看，整个故事简直就是一场精彩的牌局。
在这样的牌局中，或者凭借资本对股权的控制，或者是凭借对企业的经营控制权，局内的人都有出牌的权利，都有出牌的机会。在这样的博奕中，上家在反复思量着自己手中的牌，考虑该以怎样的方式出牌，更好地控制余下的牌局；下家则在耐心地等待，揣测上家的意向，及时根据上家已经放在桌面上的牌，调整并最终打出自己的牌。
王石出牌“卖掉”万科
好几年前，王石就打出了第一张牌。他想要“卖掉”万科，换掉大股东。这是整个牌局的开始。
其实按理说，王石没有出牌的权利。
王石虽然是万科的董事长，但是彼时万科的的大股东还是深特发。王石持有的股票加起来不过１０万股，从股权方面看，王石实在是无足轻重。可能不太符合资本市场的游戏规则，但是事实是，在卖掉万科这件事情上，王石确实起了最关键的作用。
王石是万科的创始人。万科１９８４年创立，１７年时间，王石领导下的万科总资产接近６０个亿，已是中国地产业的第一品牌。王石之于万科，地位无可动摇。
王石最迫不及待地要为万科换掉大股东，这是为了万科能更好地发展。
或许，在当前的中国房地产市场中，品牌还不是最重要的东西，但是，土地和资金绝对是任何地产公司在任何时候最基本的要素。
万科觉得在这两方面还做得不够。
万科是国内的上市公司，主要的融资渠道在于国内资本市场。万科从１９９１年１月上市以来，除了发行时筹集到２８００万元人民币，之后的三次定向增发和配股一共筹资１６．５７亿元人民币。这个速度说来不慢，但是王石不够满意，不仅因为万科所在地产行业资金需求量大，还因为有华远的例子。华远１９９３年才开始进行股份制改造，经历了上市、发债、扩股，到１９９７年就已经筹资３３亿元人民币。
所以，王石希望万科有更为广阔的融资渠道，融资的市场不仅仅局限国内资本市场，而且还可以在更广阔的资本市场融资。
况且，万科在国内市场融资也并非一帆风顺。万科要发展，万科需要扩股，但万科的原大股东深特发不愿意扩股。据说，深特发自身的财务状况并不太妙，而且由于万科的股权分散，深特发持股比例已经很小，再加上国有股又不能在二级市场上流通，深特发不愿意再增加投入。
万科的另一个问题是土地的问题。万科数量上的土地储备并不算少，但是万科的土地大多都是在城乡结合的边缘地带，万科不太容易拿到一手的好地。以至外人看来，万科更注重发展城乡结合部的低密度式建筑产品，注重多城市、分散规模的非主流市场操作模式。
综合起来看，万科理想中的大股东应该有雄厚的资金实力，有海外融资背景能力，也要有良好的政府关系，优质的土地储备。
于是，王石打出了第一张牌。这张牌的背后是要为万科解决发展中的资金、土地等基本问题。只有这样，万科才能驶上快车道，万科才能成为真正的地产龙头。
宁高宁出牌打造华润地产航母
接下王石打过来这张牌的是华润。
从万科来看，华润显然非常符合条件。
华润集团于１９４８年成立于香港，属于国务院直属企业，曾是中国各大进出口总公司在香港的总代理。华润集团一直是中国与世界其它地区之间进行贸易的重要桥梁。目前，华润集团旗下拥有１１９个利润中心，年营业额４３．９８亿美元，总资产至２０００年为７３亿美元。作为重要的红筹中资机构，华润在香港联交所还有５家上市公司。华远房地产就是由华润旗下的华润北京置地持绝对控股。
反过来讲，华润也非常欣赏万科的品牌和管理团队。
宁高宁的评价是，“万科从专业化的管理到市场的影响力都是很强的一个公司。”
宁高宁是华润（集团）有限公司及中国华润总公司的副董事长兼总经理和华润北京置地有限公司主席，是华润系经营性业务中的核心人物。
“任何资本都会在不断的投资中，通过重组、组合以实现其资本收益最大化和资本管理最优化。”这句话用来解释“华润为什么拥有华远房地产还不满足，还要收购万科”，理由再恰当不过。
华润的动机很明确，华润就是想将中国地产业中的这两个知名公司组合成为中国最大的地产集团，形成地产业中的“航空母舰”。
华润高层中，谦虚一点的说法是希望华润系主营地产的北京置地成为“中国最大的地产公司之一”。
更多的时候，宁高宁直接将其表述为“我们希望把这两个公司的整合，再加上华润集团在中国其它城市的地产业务，我们应该做到全国住宅行业中最大的、领导者的地位。第一名，指的是中国内地住宅行业里营业额和利润的第一名。”
事实上，单是华远、万科两个公司整合在一起，以２０００年的规模来计算已经有近７０亿元左右的营业额，总资产过１２０亿元，华润已经是中国地产中的航母。
华润现在已经成为万科第一大股东，余下的问题是对万科股票进一步增持的问题。好事多磨，华润的增持进展得并不太顺利，但这好象不过是时间的问题。
下一步的整合工作，将会按照华润的意志开展。
任志强出牌 分手再造华远
耐心等待，看清楚了万科与华润的牌面之后，任志强也打出了自己的牌。
大多数的时候，人们都忽略了任志强会出牌。任是以华远房地产的中方股东之一，华远集团的总裁身份出牌。
长时间以来，华润一直考虑最多的问题是怎样才能以最合适的代价的成为万科的控股大股东，从而全面整合万科、华远，打造地产航母。而华远房地产的大多数股权都掌握在华润手中，华远被整合不过是顺理成章的事情。
况且，在王石打出第一张牌的时候，华远方面也表现得非常积极。当年正是彼时的华远房地产董事总经理任志强亲自开出一张金额为１９００万元的支票飞到深圳去与深特发签约收购万科股权。可惜深特发临时换届，收购告吹。
而现在情况已经起了变化。
按照任志强的自述，华远房地产的初始缔造者华远集团已经与最大的控股方华润集团产生了越来越多的分歧。
比如，华润经历金融风暴后举动一度保守，曾为保证投入资本的安全否决了华远房地产凤凰城项目的原计划；
比如，华润北京置地的股权在未经华远集团和华远房地产等其他中方股东的同意，就转由华润集团持有；
比如，在万科向华润集团定向增发Ｂ股时，华润迫于证券监管做出的对华远房地产公司的承诺：华远不能在北京之外发展房地产业务；华远或万科在北京新增住宅项目双方都有合作的优先权。
任还对“华远”整体品牌有着外人无法想象的深厚情结。
任志强认为，华润集团设想的一系列华远与万科重组的方案虽然没有成功，却在社会上造成了许多对华远品牌意识的不良影响。
况且，华远与万科有着完全不同的企业文化风格，双方在建筑产品、经营模式、项目定位和管理理念上都存在重大差别。
在任志强看来，华润作为投资人可以只求回报而忽略各种企业文化的差异；万科可以急于借用华润的资金和不涉及企业文化的特点来扩张，发扬自己的优势；而华远则需要坚持在业已证明成功的华远企业文化和风格的前提下发展。
如果在华润的体系下，华远房地产不能继续坚持华远自己风格的话，任志强宁愿选择分手，转让华远集团持有的华远房地产股权给华润，同时收回华远的品牌，再造新华远。
这个时候，争论这次分手是主动的或是被动的已显得无关紧要。
结局
牌局到了现在似乎已经可以收场。
王石早已成功地卖掉了万科，万科的大股东早已是华润，虽然华润还没有绝对控股，但是这只是迟早的事情。同样迟早的事情还有，华润下一步的整合万科与华远。既然退出了任志强的华远集团，退出了华远的品牌，那么剩下的自然是万科的品牌，万科理所当然在新的重组中处于绝对主力的地位。万科不用愁钱，因为有华润；也不用愁地，华润有良好的政府关系，华远房地产还有土地储备，华润本身也有很好的储备。
宁高宁的华润地产航母计划将继续挺进。华润的计划几乎不可能再出现新的障碍，华润已经拿到了他想要的东西。万科自不用说，华远的地产储备和项目也完全归属于华润系，现在不会有不和谐的声音出现。至于华远的品牌，如果说华润要想打造一个地产航母的话，那么万科、华远总有一个品牌是可能会牺牲的，况且在外界看来华远牺牲的可能性还要大一些。就目前看来，国内还没有房地产公司可以动摇华润系地产航母的地位。
任志强选择了收回华远品牌要重新让新华远起飞。华远集团在与华润的合作中已经不是当初北京市西城区的小公司。即使卖掉了华远地产的股权，华远集团现在依然有地，有钱，有人。无论如何，任志强终究是成功地保住了华远的品牌，至少对华远集团来说是一个胜利。
局终人散，从牌局下来之后，真正的较量才刚刚开始。
来源：焦点房地产 房地产开发企业介入 C CBBC 模式分析
2001-09-25 随着信息资源的新载体——Internet 及其相关网络技术的产生与逐步成熟，以电子商务为主业的新型企业数量迅速增加，其经济模式千变万化。但由于没有稳定的收益基础，这类企业很快便大量倒闭或者实施兼并、收购等形式的企业资源重组，以网络为核心的新经济步入低谷。与此同时，不少传统企业却根据自身的实际情况，紧密结合行业特点，通过对信息技术的开发和应用，探索出了一些传统行业与 IT 行业相结合的经营模式，提高了企业效率，降低了运营成本，取得了良好的经济效益。
属于传统行业的房地产开发，虽然在我国的兴起只有 20 年左右的历史，但势头迅猛而且发展潜力巨大。因此，探索新经济条件下，房地产开发企业介入电子商务的模式，是房地产
开发企业应对新经济挑战的必由之路。本文提出的 CBBC 模式就是对这一问题的初步探讨。
一、电子商务与房地产业
虽然电子商务在美国有较长的发展历史，但直到 1999 年 12 月 14 日，才在美国加州公布了世界上第一个Internet商务标准。虽然还只是1．0版，但已经在相当程度上规范了利用Internet从事商务需要遵循的标准。在该标准中，对电子商务和 Internet 商务的界定如下：电子商务(Electronic Commerce，简称 EC)是指利用任何信息和通讯技术进行任何形式的商务、管理运作或信息交换。Internet 商务是指利用 Internet，包括 WWW 万维网进行任何电子商务的运作。
根据这种定义，我们可以这样理解：
1．从狭义上看，电子商务就是电子交易，主要是利用网络提供的通信手段在网上进行交易活动，包括通过 Internet 买卖商品，提供服务；
2．从广义上讲，电子商务还包括企业内部的商务活动，如生产、管理、财务等。它不仅是硬件和软件的结合，更需把买家和卖家、厂商和合作伙伴在 Internet、Intranet 和 Extranet 上，利用 Internet 技术与现有系统结合进行业务活动；
3．电子商务的运作空间是电子虚拟市场，电子虚拟市场(Electronic Marketplace)指商务活动中的生产者、中间商和消费者在某种程度上以数字方式进行交互式商业活动的市场，是传统实物市场的电子虚拟形态。
从目前房地产电子商务的发展现状看，属于互联网内容提供商(ICP)的专业房地产网站，主要有房地产门户网站、专业房地产垂直网站、传统房地产代理网站等类型。当然，也包括许多房地产开发企业仅限于宣传需要的房地产网站。从总体上看，现有房地产网站存在市场细分和市场定位不明确、网站模式与其他行业相比差异不大、进入壁垒低、容易被模仿、不具有收益性的缺陷。
房地产业与 IT 业的结合，必须充分挖掘房地产的行业优势，重新整合各种资源，寻找适合行业特点的电子商务模式。对于房地产开发企业来讲，首先应该考虑行业的发展趋势和未来的业务整合状况；其次要进行合理的电子商务模式定位，发展核心竞争力，提高企业竞争优势；同时还必须考虑相关的资本运营问题，如是自己建设还是注资、收购?是自己一家做，还是采取行业联盟等?另外，选择合理的切入点与理想的介人时机，也是房地产开发企业必须考虑的问题。基于以上分析，本文从狭义的网络服务，如宣传、销售等业务与利用信息技术整合企业内部的经营管理活动两方面，探讨房地产开发企业介入电子商务的模式。
二、CBBC 模式的产生背景和定义
房地产产品作为一种特殊商品，其价格形成机理复杂且具有一定的模糊性，消费者只有通过大量调查才有可能作出合理评价，低下的市场效率造成价格高于价值，消费者的实际支出额超过应支出额。根据麦肯锡公司的调查结果，在美国，这样浪费掉的交易成本占美国国内生产总值的 30％。其他国家，特别是发展中国家将会更高。房地产市场的低效率，使消费者和开发企业都承受了不必要的寻求成本，利用互联网交易的便利性和信息整合的高效性，减少双方相互之间的寻求成本，是本文提出 CBBC 模式的初衷。
如图 1 所示的 Customer to Big Business to Customer(简称 CBBC 或 2B2C)模式，即“客户—联合商家—客户”模式，是一种在现有 B2B、B2C、C2C 及 BBC 电子商务模式上提出的针对房地产开发企业的专业房地产电子商务模式。
1．网上房地产信息中介商
图中，“网上房地产信息中介商(Real Estate Info Agency。以下简称 REIA)”，即位于三角形中心的 B 是本模式的操作者，是以信息资源整合为主要工作，以整合后的、有针对性的信息为主要产品的新型信息中介公司。
信息中介商并不进行实物商品的买卖，而是通过制作、经营各种与房地产相关的信息产品来获利。它可以提供的服务内容包括：
(1)针对客户的信息过滤服务。过滤掉与客户无关或客户不感兴趣的、却又被商家主动送到客户面前的各种房地产网络信息。
(2)针对客户或房地产开发企业的代理服务。为某一方寻找急需的目标客户市场，有效降低双方相互寻找的交互成本。
(3)针对房地产开发企业的营销服务。利用网络，帮助房地产开发企业、代理机构及咨询机构与客户达成交易，即在网上完成传统的中介代理业务。
(4)针对客户的身份鉴别服务。鉴别客户身份，留住老客户，同时在保护客户隐私的基础上对客户私人信息加以充分利用，客户信息实际上是 REIA 制造信息产品的“原材料”。
(5)针对客户的数据管理和针对房地产开发企业的数据分析服务。即利用各种“原材料”加工信息产品，并以咨询顾问的方式获取利润。
2．联合商家(B 十 B＝Big Business)
图中，三角形中间的两个 B(房地产开发企业与 REIA)能够而且应该结成“联合商家”，即“Big Business”(简称 BB 或 2B)。对于大多数以房地产电子商务为主业的网络公司来说，目前最需要的是广泛的客户关系和足够的起步资金。因此，房地产开发企业可以不直接建设网站，而是对现有从事房地产电子商务的企业进行注资或并购。也就是说，本文提出的 REIA 有可能是由电子商务行业的现有企业通过战略组合产生的，但我们认为，最好还是由一家基于互联网的企业与另一家传统的房地产开发企业联盟产生。因为互联网行业具有雷厉风行的办事能力和一些必须的组织协调品质，如冒险精神、与时间赛跑精神、狂热追求公司产品声誉的精神以及创新精神。传统的房地产企业则能带来一大笔资金，特别是能带来业内才有的、广泛的客户关系和客户信息。这两个“B”之间的结合就是“鼠标+水泥”的结合。
房地产开发企业要形成联合商家，一般有两种途径，一是 B 注资或并购 B(房地产开发企业注资或并购 REIA)；二是 B 生成 B(房地产开发企业生成 REIA)。不论采用何种方式，这两个“B”之间始终应保持独立经营、独立核算的适当距离。二者可以联合来做 BB2C，不过在发展初期还是分开来做 B2B2C 比较理想，因为传统房地产开发企业过早地介入 REIA，很可能减缓 REIA 本来应有的前进步伐。如果分开做 B2B2C，那么这两个“B”之间应保持一种 B2B 的电子商务模式。三角形中最上面的那个“B”(即传统的房地产开发企业)一旦确定与 REIA 合作，就无需再自己去做 B2C 电子商务模式，因为当前流行的 B2C 模式主要适用于书籍、CD 等价格不高，容易配送的商品。房地产的不可移动性和价格的昂贵性，使其不具有传统意义上的“物流”特点，因此并不适合采用 B2C 模式。
三、CBBC 模式的优势和收益原理
目前房地产开发企业的经营管理活动，我们可以简单地将其划分为以下三类：一是基础管理业务，即大量的日常业务和公司的内部管理；二是客户关系业务，即寻找客户、发展与客户的关系、进一步了解客户需求、设计针对客户需求的房地产产品；三是研发业务(P＆D)，即设计并推出符合市场需求的房地产产品并将其成功推向市场。按照传统认识，这些业务应该共存于同一个企业中，如果跨企业进行协调，其成本将会大于收益。而 CBBC 模式则有可能对原来全部集中于房地产开发企业内部的这三项业务进行拆分，强化市场业务
的细分程度。房地产开发企业将主要精力集中于研发或基础管理，而将客户关系业务让位于 REIA。由于 REIA 与传统的房地产开发企业是注资、并购或者衍生关系，二者是统一的联合商家，所以这种细分不会增加过多的运营成本。
房地产开发企业选择 CBBC 模式介入电子商务主要有以下优点。一是因为有专业房地产开发企业加盟，联合商家的这种电子商务模式能够充分体现行业特点，不易被一般的房地产电子商务企业模仿；二是利用房地产开发企业深厚的专业知识和经验，“BB”联合体可以自行制定专业性较强的行业标准(如来自客户或开发企业供求信息的电子格式，网上房拍规则等)，从没有专业房地产开发企业加盟的房地产电子商务企业手中抢夺用户，抢占市场先机。一旦这种行业标准被许多客户和房地产开发企业认可，房地产电子商务企业的行业壁垒就会迅速提高，一些边缘的、B2C 或 C2C 模式的，没有房地产企业加盟的、规模较小的房地产电子商务企业就会逐渐被淘汰出局。另外，如果用户选择了某个 REIA，它实际就与该REIA 开始了正式“婚姻”，在“婚后”的日常生活中，将努力尝试着去了解对方并且慢慢形成默契。客户“改嫁”到其他电子商务企业或 REIA 后起之秀的可能性非常小，因为“改嫁”意味着需要重新适应，这种类似“婚姻”的关系说明，房地产开发企业应该慎重选择介入时机，同时也说明后期介入的行业壁垒会比较高。当然，较高的行业壁垒自然会带来较高的盈利，因此，采用 CBBC 模式占据了领先位置的房地产开发企业，会有较高的体现成长性的发展规模和发展速度。
CBBC 模式是收益型模式，不是资本运作(也被称为“套现”或“圈钱”)模式，其获取收益的基本原理是：首先是 REIA(三角形中间的“B”)向消费者(两个“C”)提供免费内容或服务(如根据消费者提供的自身信息为消费者量身订做房地产供求信息等)，而消费者为获得这些量身订做的免费信息就必须向 REIA 提供自身信息(如年龄、收入、住址、需求特征等)，这种自身信息提供的越详细，反馈回来的订做信息就越准确；其次，REIA 将获得的大量消费者信息通过加工整理，提炼出信息产品(如消费者需求、市场反馈等)，上交给注资公司或母公司(即传统的房地产开发企业)作为投资回报，或出售给其他企业(如其他的房地产开发企业、装修公司、提供住房贷款服务的银行甚至汽车经销商等相关商家)获取收益；而房地产开发企业(三角形中最上面的“B”)，根据其注资或并购的 REIA 提供的详细用户信息，有效的规避投资风险，节约不必要的中间费用，直接将产品和服务准确地投送到用户市场，从降低交易费用中获取收益，回收初期投资。
CBBC 模式的收益基础在于物质产品与信息产品的区别 c 物质产品的交换过程是“一手交钱、一手交货”，即“商品交换是价值与使用价值的交换”，在交换过程中卖方获得价值，买方获得使用价值，“二者不可兼得”。而本文提出的 CBBC 模式中，信息产品的交换可以分为三个阶段：首先是 REIA 免费提供信息，消费者为获得免费信息就必须用自己的信息进行交换；其次是 REIA 用整合后的消费者信息与房地产开发企业的投资进行交换；最后是房地产开发企业用投资换来的消费者信息准确地找到特定消费者，减少成本消耗。在整个过程中，信息的价值与使用价值可以同时拥有，同时兼得。也就是说，物质交换后双方只得到了对方的物质，而信息交换后双方得到了双方的信息，还可能对双方信息进行归纳整合得到新的、更有价值的附加信息！这就是 CBBC 模式能够获益的基本原理。
另外一个需要考虑的问题是，消费者是否愿意用自己的私人信息甚至隐私，从 REIA 处换取自己所需信息或购房优惠呢?美国 Privacy＆American Business 和 Opinion Research 公司近期合作进行的调查显示，网络用户中有 86％的人表示，只要公司不侵犯消费者的隐私权，他们就可以同意网络公司以赠品(或购物优惠)的方式取得他们的私人资料。但 REIA 在获取消费者隐私时，必须解决如何保护客户隐私和如何保证客户信息准确性的问题，即 REIA 不能将客户隐私外泄，客户也不会为了得到赠品而对网站的调查内容随意填写。可喜的是，目前 IT 业的技术手段和房地产业的专业性可以对这两个问题进行有效的防护与过滤。
四、结论与展望
无庸置疑，当前发展房地产电子商务的主要制约因素是市场问题和观念问题。由于电子商务市场缺乏足够的获利能力，许多房地产开发企业对网络仅愿意停留在追求时髦的阶段，不愿意为 REIA 这样的信息中介进行注资，也就不可能有大家口头上广为传颂的“鼠标+水泥”模式。同时，从事投资顾问工作的中介行业，总体的专业水平不高，信息“再加工能力”较弱，也是制约 CBBC 模式发展的主要因素。随着观念的转变和房地产开发项目对于目标市场定位越来越准确的要求，有大型综合性房地产开发企业加盟的 CBBC 模式的电子商务将成为房地产电子商务的主导者。当然，如果传统的物业代理公司能够凭借自己对供需信息的深刻理解和长期积累，按照 CBBC 模式从事电子商务也是有可能取得成功的。
同...
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