文件名称 正荣·大湖之都酬金制 物业管理财务监管程序 文件编号 ZR-KFPM-002 执行日期 2007年9月5日 编制 集团资产运营部 审核 汪英武 批准 陈国容 1.0 目的：
根据物业管理服务委托合同的规定，为了明确酬金制物业管理运作模式下与委托物业管理企业的双方权利义务，有效监管委托物业管理企业财务经营状况，维护公司经济利益。
2.0 范围 适用于酬金制物业管理运作模式下，正荣集团对委托物业管理企业的财务监管工作。
3.0 职责 3.1 项目委托的物业管理公司（以下简称物业公司）负责项目物业管理具体经营、财务管理、资产管理的实际工作，以及经营收入管理和成本控制工作；
3.2 置业公司客户服务中心（以下简称客户服务中心）负责与物业公司对接工作，以及费用结算、成本审核、物资采购初审、财务核查协助、资产管理监督工作；
3.3 置业公司财务部（以下简称地产财务部）负责对物业公司财务管理、资产管理的监管和审核工作；
3.4 集团资产运营部负责上述工作的监督与指导工作。
4.0 程序 4.1 物业管理经营收入监管 4.1.1 物业管理经营收入定义与范围 4.1.1.1 物业管理经营收入是指物业公司在本项目上所有业务经营收入款项，包括主营业务经营收入和其他业务经营收入；
4.1.1.2 主营业务经营收入包括为物业管理服务费和停车服务费；
4.1.1.3 其他业务经营收入包括为装修管理费、垃圾清运费、场租费、业务分成、维修服务费、有偿服务费等其他业务收入；
4.1.1.4 所有主营业务经营收入和其他业务经营收入必须入帐，录入财务软件、开具地产财务部指定的统一票据，列入监管范围。
4.1.2 财务票据监控 4.1.2.1 物业公司收取所有的物业管理经营收入款项（包括主营业务经营收入和其他业务经营收入），都必须向客户开具地产财务部指定统一的《正荣·大湖之都物业管理收款收据》（以下简称物业管理财务收据），物业管理财务票据一式三联，一联给客户、一联物业公司存档、一联地产财务部存档；
4.1.2.2 物业管理财务收据由地产财务部负责设计、印刷和管理；
4.1.2.3 物业公司财务会计在每月3日前到地产财务部核销上月的物业管理财务收据，和领取本月物业管理财务收据。
4.1.2.4 物业公司在领取本月物业管理财务收据，需要在地产财务部登记物业管理财务收据的起始编号；
4.1.2.5 物业公司在核销物业管理财务收据时，需向地产财务部提交《正荣·大湖之都 月份物业管理收入报表》，和当月使用完的全部物业管理财务票据第一联存根。客户服务中心根据月份报表和财务收存根进行审核物业公司当月经营收入数据的真实性，客户服务中心审核无误后提交地产财务部复核；
4.1.2.6 物业公司在使用《正荣·大湖之都物业管理收款收据》，必须按顺序和规范填写，如填写错误必须收回客户联，三联一起核销；
不得有跳页、涂改、开空白页。自制和伪造财务票据、以及收款不开票据的行为，一经发现将根据《正荣·大湖之都前期物业管理服务委托合同》的约定，每发生一次将给物业公司处于人民币1万元的罚款；
4.1.3 物业管理软件监控 4.1.3.1 为便于财务数据的及时监控，将安装物业管理软件，在地产财务部、客户服务中心、物业公司各设置一个管理登陆平台；
4.1.3.2 物业公司收取所有的物业管理经营收入款项（包括主营业务经营收入和其他业务经营收入），必须及时将财务数据录入物业管理软件的数据库中；
4.1.3.3 客户服务中心在每月4日前将根据物业管理软件的数据统计，汇总和统计物业公司上月度的经营收入数据，并打印一份《物业公司 月份经营收入数据汇总报表》（物业管理软件打印稿）。
4.1.3.4 客户服务中心根据《物业公司 月份经营收入数据汇总报表》（物业管理软件打印稿），对照物业公司提交的《正荣·大湖之都 月份物业管理收入报表》，和当月使用完的全部物业管理财务票据第一联存根，审核无误后提交地产财务部复核；
4.1.3.5 物业公司必须保证所有物业管理经营收入款项数据原则上在48小时内（停电、电脑或系统故障原因除外）录入物业管理软件的数据库中。如月度审核中发现收费不录入软件的行为，根据《正荣·大湖之都前期物业管理服务委托合同》的约定将每次处于物业公司人民币1万元罚款。
4.1.4 物业管理经营收入数据确认：地产财务部根据客户服务中心提交审核过的《物业公司 月份经营收入数据汇总报表》（物业管理软件打印稿）、《正荣·大湖之都 月份物业管理收入报表》、当月使用完的全部物业管理财务票据第一联存根，进行复核，复核无误后，在《正荣·大湖之都 月份物业管理收入报表》签字确认，确认后的数据将成为物业公司当月的最终经营收入数据。
4.2 物业管理经营成本监管 4.2.1 物业管理经营成本定义与范围 4.2.1.1 物业管理成本包括人员物业管理人工成本和物业管理物料成本；
4.2.1.2 物业管理人工成本包括：工资、福利、加班费、社会保险；
4.2.1.3 物业管理物料成本包括：办公用品、维修材料、清洁材料、绿化材料等法律法规规定内的成本支出；
4.2.1.4 单价在500元以上的物资作为资产范围，按照资产管理监控程序处理；
4.2.2 物业管理人工成本监控 4.2.2.1物业公司必须在每月3日前提交上月的《万厦居业正荣·大湖之都 月份考勤汇总表》和《万厦居业正荣·大湖之都 月份人工成本报表》（报表中必须有工资、福利、加班费以及社会保险金额）；
4.2.2.2 客户服务中心对上述报表和项目实际人员状况进行核实和审核，审核无误后将提交地产财务部进行复核；
4.2.2.3 物业公司的人员编制、工资、福利和社会保险标准必须按照万厦居业的《正荣·大湖之都物业管理投标文件》中的标准执行，超出此标准的部分将不予以确认，超编制部分人员需提前报批；
4.2.2.4 地产财务部和客户服务中心在审核物业公司的人工成本时，如发现物业公司存在虚报人员考勤、工资、福利和社会保险的行为，将有权拒绝支付物业公司当月亏损补贴和酬金，并追究物业公司的违约责任和扣罚酬金；
4.2.2.5 物业管理人工成本数据确认：地产财务部对客户服务中心提交的审核合格的《万厦居业正荣·大湖之都 月份人工成本报表》进行复核，复核无误后在报表上签字确认，确认后的数据将成为物业公司当月的最终人工成本数据；
4.2.3 物业管理物料成本监控 4.2.3.1 物业公司在每月28日前向客户服务中心提交下月的《万厦居业正荣·大湖之都 月份物资采购报表》（报表中必须注明采购物资名称、规格、数量、用途、单价、总计金额）进行审核。客户服务中心根据项目实际情况审核所采购物资的合理性、必要性和真实性；
4.2.3.2 物业公司需每个季度向客户服务中心和地产财务部提交一份《正荣·大湖之都 季度常用物资采购价格明细表》，以供价格参考。客户服务中心和地产财务部有权对价格表中的价格进行市场调查，如发现物业公司存在虚报价格的行为，将有权拒绝支付该项费用，并追究物业公司的违约责任和扣罚酬金；
4.2.3.3 客户服务中心审核过程中如发现，如发现《万厦居业正荣·大湖之都 月份物资采购报表》的物资单价，超过《正荣·大湖之都 季度常用物资采购价格明细表》单价的10%以上，将要求物业公司进行合理解释，否则将拒绝确认。客户服务中心审核合格后的《万厦居业正荣·大湖之都 月份物资采购报表》，报一份给地产财务部复核；
4.2.3.4 物业管理物料成本数据确认：
地产财务部根据客户服务中心审核后的《万厦居业正荣·大湖之都 月份物资采购报表》，对照《正荣·大湖之都 季度常用物资采购价格明细表》复核无误后，在《万厦居业正荣·大湖之都 月份物资采购报表》签字确认，确认的数据将成为物业公司当月的最终物料成本数据；
4.2.3.5 物业公司根据审核合格后的《万厦居业正荣·大湖之都 月份物资采购报表》实施采购。
4.3 酬金和亏损补贴支付 4.3.1物业公司酬金提取标准按照《正荣·大湖之都前期物业管理服务委托合同》规定标准提取计算；
4.3.2 客户服务中心根据地产财务部签字确认后的《万厦居业正荣·大湖之都 月份人工成本报表》和《万厦居业正荣·大湖之都 月份物资采购报表》，计算当月管理酬金和亏损补贴，并签发《万厦居业正荣·大湖之都 月份物业管理亏损补贴审批表》，报地产财务部和公司总经理审批，审批后在每月8日前凭物业公司开具的正式发票向物业公司指定帐号划拨补贴款项，；
4.4 资产管理监控 4.4.1 资产的定义和范围：是指单价在500元以上的物资；
4.4.2 资产购置申请：物业公司需要购置资产，需要提前7个工作日向客户服务中心提交《万厦居业正荣·大湖之都资产购置申请表》进行审批，客户服务中心审批后报地产财务部和公司总经理审批；
4.4.3 资产购置费用报销：物业公司凭审批合格后的《万厦居业正荣·大湖之都资产购置申请表》实施采购。报销时需要提交发票、入库单和《万厦居业正荣·大湖之都资产购置申请表》进行报销，属于前期开办费范围以内的资产购置报销由地产公司报销，前期开办费范围以外的资产购置报销由物业公司报销；
4.4.4 资产管理统计和监督：物业公司需要在每月8日前向客户服务中心提交《万厦居业正荣·大湖之都 月份资产统计报表》，客户服务中心进行监督和核查，同时将此报表报地产综合部备案。
4.4.5 紧急采购和特殊情况采购：按照《正荣·大湖之都前期物业管理服务委托合同》规定执行。
4.5 集团监督：集团资产运营部对上述工作不定期进行检查和审核，发现存在违规和虚假行为，为集团内部员工责任的将按照集团行政管理制度进行处罚，为物业公司责任的将按照合同规定追究合同违约责任。
5.0 支持性文件及质量记录 5.1 《正荣·大湖之都前期物业管理服务委托合同》 5.2 《正荣·大湖之都物业管理收款收据》（地产财务部印制格式） 5.3 《正荣·大湖之都 月份物业管理收入报表》ZR-KF-WY-01 5.4 《物业公司 月份经营收入数据汇总报表》（物业管理软件打印稿） 5.5 《万厦居业正荣·大湖之都 月份考勤汇总表》ZR-KF-WY-02 5.6 《万厦居业正荣·大湖之都 月份人工成本报表》ZR-KF-WY-03 5.7 《万厦居业正荣·大湖之都 月份物资采购报表》ZR-KF-WY-04 5.8 《正荣·大湖之都 季度常用物资采购价格明细表》ZR-KF-WY-05 5.9 《万厦居业正荣·大湖之都 月份物业管理亏损补贴审批表》ZR-KF-WY-06 5.10 《万厦居业正荣·大湖之都资产购置申请表》ZR-KF-WY-07 5.11 《万厦居业正荣·大湖之都 月份资产统计报表》ZR-KF-WY-08 5.12
