某某有限责任公司部分房地产拍卖策划案
某某拍卖有限责任公司
二OO七年四月八日
目 录
一、标的基本情况
二、底价设置方法
三、标的推介计划
四、拍卖费用开支
五、其它费用情况
六、服务承诺
七、特殊说明
八、建议
某某有限责任公司部分房地产拍卖策划案
一、 标的基本情况
1、标的名城：某某电器有限责任公司部分房地产（一、二层）；
2、标的位址：某某区某某路某段某号某幢某户1、2层和2层东3户（总层数16层）；框架结构，建筑格局合理。
3、标的面积：其中一、二层建筑面积约988.1平方米，另 2层756.91平方米，以上面积以房证为准（实际面积由有关房产部门办证为准）；
4、标的权属：两证齐全，房产证（*房权证所字第042600号，*房权证所字第022050号）土地证｛**国用（1998）字第12980035号、**国用（2001）字第122001176号｝；
5、标的现状：标的物地处市中心，附近有工商银行站前储蓄所、交通宾馆，**商场，国美电器商场、火车站、客运站，交通方便，人流量大，设施十分齐全，道路四通八达，是个十分理想的具有投资价值的商业网点；
6、标的瑕疵：标的所在大楼建成时间较长，土地为划拨用地，正在经营（有业户），大楼周边环境嘈杂，没有停车场地，已抵押给农业银行。
7、建议整体拍卖底价：80000元／平方米，合计0000000元。
二、 底价设置方法
确定拍卖底价是拍卖中重要的一环，底价太低有资产损失的危险，底价太高又不能成交。我公司在底价设置上主要参考了对拍卖标的估价设置的原则、依据和方法。
1、替代原则：房地产价格的实现是房地产市场具有相同使用价值房地产的价格所影响，即具有相同使用价值，其替代可能的房地产之间可能会互相影响，使其价格趋于一致。
2、综合分析原则：房产价格受自然、社会、经济等诸多因素的影响，因此应进行综合分析，其估价方能合理并切合实际。
3、拍卖清算原则：在对物业评估作价时，在较短期限内考虑委托物业快速变现的目的。为了实现这一目的，被评估拍卖的价格（即拍卖底价）要低于同类同质物业的公开市场价格，以对竞买人产生吸引力。
1、 法律法规依据：
（1）《中华人民共和国拍卖法》；
（2）《中华人民共和国土地管理法》
（3）《中华人民共和国城市房地产管理法》
2、技术性标准：
国家标准《房地产估价规范》相关条例。
3、其他：
评估报告、房屋权证（复印件）；现场查勘和调查所得资料。
4、方法：市场比较法
是在附近选择若干相同或近似的物业作为参照物，针对各项价值影响因素，将拟拍物业分别与参照物逐个进行价格差异的比较调整，综合分析各项调整结果，用以确定委托物业评估价值的一种方法。
三、 标的推介计划
1、 指导思想：发挥我公司优势，组织精兵强将，加大资金投入，充分广告媒体推介，广开招商门路，充分利用原有客户资源和与中介公司联手合作。
2、 思路：正常预告、公告招商（已进行了招商工作），辅以传统的房地产营销手段，在利用公司网站广泛传播信息，形成全方位立体招商网络。
3、 具体方法：
（1）公告招商：公告招商包括拍卖预告和拍卖公告，拍卖公告在7天以前刊登，媒体选择《**日报》、《**日报》、《**晨报》、《**电视台》、媒体字幕宣传等主流媒体。
（2）现场展示：一旦签订委托协议，我公司即派员前往标的所在地进行现场预告、公告、展示、接受咨询。现已作出详细的标的资料、影像资料、图片资料，供客户查阅。
（3）锁定客户：主动出击，所定目标客户，具体标的具体对待，利用以前的拍卖信息客户资源，宣传拍卖信息。
（4）协作沟通：主动联系各知名房屋中介公司联手合作，争取各方面在买主信息上的巨大支持。
四、 拍卖费用开支
拍卖中将对拍卖标的进行现场勘查、权属调查、预告招商、公开预展、发布公告、实时拍卖、标的移交等工作，会产生众多费用。鉴于拍卖会前、会中、会后我公司所做大量工作。
五、 其它费用情况
按照**市房地产交易收费标准及委托方要求，过户费用由买受方承担。
六、 服务承诺
从以下三个方面作出郑重承诺：
1、勘查要求：权属无争议（能确定所有权或处分权）
费用应清晰，（包括委托人应结清的费用和买受人应缴清的费用，以及标的物交割及过户所需的费用）
估价能准确（为拍卖成功打下坚实的基础）
2、运作要求：增强预见性
注重成功率（争取一次，最多二次成功实施拍卖）；“三公一诚”（公开、公平、公正、诚实信用）
3、 服务准则：
（1）运作规范化（严格按《拍卖法》及相关法律法规运作）；
（2）交易安全化（如在拍卖过程中，产生法律纠纷，我公司将承担拍卖相应责任）；
（3）服务全程化（本公司以良好的社会关系，委托人将标的委托后从寻求竞买人到对买受人的全程满意服务，成交后大力协助委托人与房屋交易产权所、国土局办理移交过户手续给买受人）。
七、 特殊说明
因委托方考虑业户经营情况及现在委托方收益情况，要求我公司不能公开宣传，尽管私下做了大量工作，但耐于委托方的要求以及标的物本身的评估价格和**的实际经济情况，再结合外地来朝投资的现状，我公司不可能很快找到既有实力又很快有意向的竞买人，这种境况也将影响标的物尽快通过拍卖实现保值增值，所以我们认为委托方在标的物评估价的基础上应该考虑不要把保留价定得太高，通过综合分析，我们觉得定在每平方米80000元左右比较符合当前实际状况及土地划拨性质，如能允许公开招商，通过竞买人竞价，标的价格有可能有所提高。
八、建议
1、建议委托方允许我公司公开广告宣传，加大力度宣传，全力以赴营销，招集市内、省内、乃至全国各地的投资商家。
2、在成熟的条件下，进行公开拍卖，达到价高者得。
3、在整体拍卖流拍的情况下，建议委托方考虑分割拍卖，但缺点是资金不能一次性全部收回。
****拍卖有限责任公司
2007年4月8日
