摘要：保利公寓前端融资能力强大，中端产品塑造、运营、增值服务能力不俗，后端服务维护能力更是强劲，叠加企业过硬的品牌能力，最终构筑起企业穿越周期的能力和强大的综合实力。
关键词：融资实力;N+服务;品牌运营
中图分类号：F293
文献标识码：B
文章编号：1001- 9138-（2020）11-0063-65
收稿日期：2020-10-12
继2018年长租公寓集中爆雷后，近来长租公寓市场又事件频出。截至目前，包括杭州、上海、成都、合肥、武汉等多地出现长租公寓爆雷事件。通过分析，此次爆雷的长租公寓公司多数是小企业，成立时间短，受疫情影响及融资环境趋紧，遭遇“滑铁卢”。尽管多数企业在多个城市有子公司，但品牌知名度不高，品牌输血能力不强，受宏观环境影响大，抗风险能力弱。因此，强有力的品牌也是衡量企业综合实力的重要指标之一，租户在选取长租公寓項目时，品牌是非常重要的考量指标。
1背靠央企保利集团，赋予项目高的品牌实力
保利公寓管理有限公司正式成立于2018年。保利发展是国务院国有资产监督管理委员会管理的大型中央企业、业务遍布全球100余个国家、连续三年荣登财富世界500强企业——中国保利集团控股的大型中央企业。保利发展目前已实现全球布局，覆盖海内外100余城，2020年福布斯世界500强第172位。央企赋能，赋予保利公寓强有力的品牌保障。
2财务稳健，租客端、合作方资金有保障
当前的市场现状暴露出行业的一些弊端，包括“高收低租”“长收短付”，导致市场呈现“庞氏骗局”局面。而导致这一问题的根本原因则是企业融资端的匮乏，资金端的不足，缺乏稳健的盈利模式。因此，企业的资金运营能力、造血能力非常重要。
目前业内对房企进驻长租公寓市场有些负面印象，比如认为房企进驻长租公寓市场是为地产输血，通过发行住房租赁ABS，筹钱买地。或许业内有此情形出现，但是对保利发展而言，绝不存在这种情况。近期，监管部门为房地产企业财务指标划定“三道红线”，根据“三道红线”触线情况不同，用以确定企业有息贷款的增幅。保利发展剔除预收款资产负债率仅66.05%，低于70%;现金短债比1.96，高于1.0，处于绿档，保利发展自身资金结构安全有保障，叠加央企属性，并没有这方面的动机。
企业拥有强大的资产运作能力，能够确保保利公寓的稳健运营，财务健康。企业已将开发、运营与投资集为一体，保利集团是开发商也是运营机构，同时又是投资管理人，打通投资建设、运营管理与投资退出整条产业链，形成了以地产金融平台为动力的全产业链核心构架，融资能力突出。2017年10月23日，国内首单央企租赁住房REITs、首单储架发行REITs-“中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划”获得上海证券交易所审议通过，开创了租赁住房资产证券化新篇章，对于加快推进租赁住房市场建设具有非常积极的示范效应，展现企业强大融资能力，能够确保租客端、合作方的资金安全。
3项目执行严格筛选标准，各环节高效低成本运作
基于保利发展丰富的地产、酒店运营能力，保利公寓在项目获取时执行严格的筛选标准。企业在通过招拍挂、城市更新、收购经营不善商业物业等渠道获取项目时，会严格执行标准流程，进行项目可行性分析，只有能符合企业盈利目标的项目才会纳入旗下，严格的项曰筛选标准极高地提升了企业的风险边界。
此外，保利公寓采用精细化的运营管理、标准化服务流程、高效的人员运作均有效降低了运营成本，提升了盈利空间。采购成本控制方面，保利公寓通过多年经营五星级酒店中央集采平台，用专业进行成本控制;标准化流程方面，结合酒店经营，使公寓每个运营标准化、流程化，利于建店复制，有效降低维护成本;人员管理方面，通过严格控制人房比，有效节省人工成本。
4逆市抢占市场先机，致力长远发展
截至2019年，保利公寓实现两年15城34店的布局格局;在营房源10000间，储备房源15000间，营收连续3年增长100%，管理资产总值累计200亿，企业成交迅速，发展稳健。
2020年以来，尽管遭受疫情利空因素影响，保利公寓仍实现逆市发展，拓展步伐加快。近期成功签约上海保利N+四川北路项目、南京保利张府园N+公寓项目等。上海保利N+金桥青年社区、上海保利N+四川北路青年社区、合肥保利熙悦瑜璟阁酒店、成都保利N+拉菲公馆青年社区4个门店也在金秋迎来开业。从企业的逆势拓展举措也可以看出，企业看好行业未来发展前景，逆势抢占市场先机，为未来谋篇布局，致力长远发展。
5酒店与公寓融合管理，加强协同打造“保利大住宿”事业
近年来跨界与融合是高频词，通过跨界与融合，企业之间可以实现协同效应，最终实现对抗风险，扩宽业务、客户边界，实现企业稳健发展。2020年9月，保利酒店与保利公寓宣布进行合并，共同组成全新保利酒店管理有限公司，为公众提供更加立体的综合性住宿服务。
保利酒店管理有限公司是保利发展控股集团旗下的酒店管理专业运作平台。截至2019年底，保利酒店覆盖13个城市，管理运营着17家酒店及1家会议中心，筹建面积超过220万平方米，遍布全国33个城市，拥有25个国际品牌特许经营权，4大自主酒店品牌及拥有达沃斯、世界军运村等大型会议及赛事的运营经验。通过与酒店业务整合，有利于双方优势互补，相互促进，在越发注重精细化运营的存量时代，发挥更大协同效应。
6紧抓客户诉求，让客户遇见N个更好的自己
租客带来的需求是长租公寓发展的根基，长租公寓未来的盈利模式应该是以用户为核心的粘性增值服务，让租客获得满足感，才能促使企业提升知名度和美誉度，获得长足的发展。
首先保利公寓为客户提供了N种精彩生活的可能。保利公寓的品牌主张是遇见N个更好的自己，全方位构建“从安全到安心再到安稳”的品牌价值，让客户找到归属，心生安定，发掘N种精彩生活方式。结合客户需求，保利公寓将27年人居设计、14年国际连锁酒店运营的丰富经验注入其中，将旗下公寓业态进行整合，长短租结合，细分成瑜璟阁商务公寓、诺雅服务式公寓、N+青年公寓、度假公寓等品牌线。客户可结合需求时长、服务品质等诉求自由选择。
产品个性方面，针对客户需求，打造极致生活体验保利公寓从细节、安住、有趣、标准4大方面严格要求，以精益的产品和服务设计，给到客户惊喜，致力让项目成为客户有趣灵魂的集合地，实现精彩生活。仅从一个细节就可以看出保利公寓的细致、对客户的关怀。为使年轻人睡的更好，保利公寓和kingcoil联手研发出第一张长租公寓的专用床垫，具有23.8厘米的厚度，符合年輕人的人体工学和长租用户特点。除了床垫23.8厘米的讲究，保利公寓在开发产品中追求各种极致。细节方面实现干湿分离、阅读区、娱乐区、个人时光、睡眠区等分区明确;安全方面采用智能门锁，密码系统保障、空气新风系统、健康无甲醛建材、全方位监控摄像24小时防卫等;公益活动、职影牌、行业沙龙、专业体验等活动丰富多彩，让志同道合的人一起，实现心灵的绽放。保利公寓的用心、极致不胜枚举，而其最终的出发点就是让客户在安全的情况下，实现有尊严、极致的生活，增强客户粘性，实现与客户的共赢。
7保利公寓与建行强强联合，开创银企合作典范，共绘美好租住新蓝图
两大央企强强联合，实现1+1>2的联合效应。早在2019年12月19日，保利公寓与建融住房服务（重庆）有限责任公司举行签约仪式秉承相互促进、长期合作、互利互赢的原则，正式开展战略合作，共同助力重庆住房租赁市场的深耕和发展，开创了公寓银企的行业合作典范。双方首度合作率先打造运营的第一个长租公寓项目——重庆保利N+翠云小院，在3个月完成了爬坡达到出租率90%，稳定期出租率平均94%的佳绩，处于重庆行业长租公寓项目领先水平。目前双方合作的第二个项目——重庆大坪N+公寓目前也正紧锣密鼓地进行建设中。
继重庆成功合作后，如今双方继续在广州开展住房租赁试点，未来在项目的规范标准、运行机制、资源价值、需求匹配等方面将发挥强大作用，进一步为行业发展助力。2020年5月9日上午，“中国建设银行支持发展政策性租赁住房签约仪式活动”在广州举办，广东省住房城乡建设厅及教育厅，广州市人民政府及市住房城乡建设局，建行广东及广州分行，以及保利公寓等企业代表等，出席并签署了《支持发展政策性租赁住房战略合作协议》。相信保利公寓与建设银行的再度携手合作，将推动广州住房租赁市场健康发展带来无限想象空间。可以说，保利公寓前端融资能力强大，中端产品塑造、运营、增值服务能力不俗，后端服务维护能力更是强劲，叠加企业过硬的品牌能力，最终构筑起企业穿越周期的能力和强大的综合实力。
文章来源：本文由中指研究院供稿。
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