房 地 产 抵 押 估 价 报 告 估价项目名称：广州市天河路238号102铺商业抵押价值估价 估价委托人：XXX 房地产估价机构：
注册房地产估价师：XXX（注册号-）、XXX（注册号-） 估价报告出具日期：2018.12.28 估价报告编号：XX估字[2018]第XX号 致估价委托人函 尊敬的XX女士：
受XX女士的委托，我们对位于广州市天河区天河路238号102铺商业房地产的抵押价值进行了估价。
估价目的：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而估价房地产抵押价值。
价值时点：2018年9月2日 经过实地查勘和市场调查，遵照《中华人民共和国城市房地产管理法》、国家标准《房地产估价规范》、《房地产抵押估价指导意见》等法律法规和技术标准，遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，选用收益法和成本法进行了分析、测算和判断，最终确定该房地产的抵押价值总价为人民币8776.63万元，大写金额人民币捌仟柒佰柒拾陸点陸叁万元；
单价为119001.93元/平方米建筑面积。
特别提醒：报告使用人在使用本报告之前须对报告全文,特別是“估价的假设和限制条件”认真阅读，以免使用不当，造成损失。在房地产市场波动不大的情况下，本估价报告的使用期限至2019年9月2日。
XXXXXXX有限公司 法定代表人：XXX 致函日期：2018年12月28日 目 录 注册房地产估价师声明 1 估价假设和限制条件 2 一、 一般假设 2 二、 未定事项假设 2 三、 背离事实假设：无。
3 四、 不相一致假设：无。
3 五、 依据不足假设：
3 六、 估价报告使用限制 3 房地产估价结果报告 4 一、 估价委托人：XXX女士 4 二、 房地产估价机构 4 1． 估价机构：XXXXXX有限公司 4 2． 住所：XXXXXX集团大厦 4 3． 法定代表人：XXX 4 4． 资质等级：一级 4 5． 证书编号：建房估证字[2017]110号 4 6． 有效期限：2017年1月1日至2020年1月1日 4 三、 估价目的 4 四、 估价对象 4 1． 估价对象范围 4 2． 估价对象基本状况 4 3． 土地基本状况 4 4． 建筑物状况 4 五、 价值时点 4 六、 价值类型 5 七、 估价原则 5 1． 合法原则 5 2． 最高最佳利用原则 5 3． 价值时点原则 5 4． 独立、客观、公正原则 5 5． 替代原则 5 6． 谨慎原则 6 八、 估价依据 6 1． 法律、法规和政策性文件 6 2． 技术标准、规程、规范 6 3． 委托人提供的相关资料 6 九、 估价方法 6 十、 估价结果 7 十一、 注册房地产估价师 8 十二、 实地查勘期 8 十三、 估价作业期 8 十四、 变现能力分析 8 1． 估价对象通用性、独立使用性或者可分割转让性分析 8 2． 价值时点最可能实现价格与估计的市场价值的差异程度分析 8 3． 估价对象变现时间长短分析 9 十五、 风险提示说明 9 1． 有关事项说明 9 2． 房地产市场变化情况 9 3． 抵押估价报告使用提示 9 房地产估价技术报告 11 一、 估价对象区位状况描述与分析 11 二、 估价对象实物状况描述与分析 15 三、 估价对象权益状况描述与分析 17 四、 市场背景描述与分析 18 1． 广州市商业用房市场情况 18 2． 天河路商圈业态深度分析：同质化严重、业态创新待加强 18 五、 最高最佳使用分析 20 六、 估价方法适用性分析 21 估价方法适用性法分析 21 七、 估价测算过程 23 八、 估价结果 48 附录 49 一、 估价委托书复印件 49 二、 估价对象位置图 49 三、 估价对象实勘图片 50 四、 估价对象权属证明复印件 51 五、 房地产估价机构营业执照和估价资质复印件 51 六、 注册估价师估价资格证书复印件 51 注册房地产估价师声明 我司注册房地产估价师XXX、XXX于2018年9月2日对估价对象进行了现场查勘，我们根据自己专业知识与职业道德，在此郑重声明：
1. 我们在估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏；
2. 本估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已经说明的估价假设和限制条件的限制；
3. 我们与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见；
4. 我们是按照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/50291-2015）、《房地产估价基本术语标准》、《房地产抵押估价指导意见》进行估价工作，撰写本估价报告；
5. 本公司估价人员XXX、XXX仅对委托委托人指定的估价对象范围进行了实地查勘，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托人提供的资料以及当前建筑行业一般标准或相关规范进行评估，相关权属资料仅以委托人提供的房产证复印件为基础进行了一般性核对；
6. 没有其他专业机构或个人对本估价报告提供重要的专业帮助；
7. 本估价报告仅为委托人抵押贷款提供价值参考而出具的，但受本估价机构估价人员的职业水平和能力的影响；
8. 其他声明：出于职业责任，我们与委托人进行必要沟通.避免对本估价报告使用不当的情况发生，提示估价报告使用者合理并恰当使用估价报告，并声明不承担相关当事人决策的责任；
9. 未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托人、报告使用者、报告审查部门以外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表；
10. 参与本次估价的中国注册房地产估价师：
姓名 注册号 签名 日期 XXX XXX 年 月 日 XXX XXX 年 月 日 估价假设和限制条件 一、 一般假设 1 估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让。
2 估价委托人提供了估价对象的《房屋所有权证》。我们对权属证书上记载的权属、面积、用途等资料进行了审慎检查，但未予以检查，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性的情况下，假定估价委托人提供的资料合法、真实、准确、完整。
3 巿场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变。
4 注册房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象能正常安全使用。
5 估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，即能满足以下条件：(1)自愿销售的卖方及自愿购买的买方；
(2)交易双方无任何利害关系，交易的目的是追求各自利益的最大化；
(3)交易双方了解交易对象、知晓市场行情；
(4)交易双方有较充裕的时间进行交易；
(5)不存在特殊买者的附加出价。
6 由于估价委托人告知没有租赁权、抵押权、典权等他项权利限制，且注册房地产估价师无法知晓其真实性，故本次估价以估价对象没有他项权利限制为假设前提。
7 由于估价委托人告知没有法定优先受偿情况，且注册房地产估价师无法知晓其真实性，故本次估价假设估价对象不存在未被估价人员发现的法定优先受偿款。
二、 未定事项假设 1 估价对象《房屋所有权证》未记载建筑物的建成年份，估价委托人亦未提供相关建成年份资料，经注册房地产估价师实地调查以及向相关资料收集，估价对象为百货商场首层，文献资料显示该地下商业街建成于1999年，故本次估价建筑物的建成年份以相关资料为准，仅在本报告中使用，不作其他任何用途使用。
2 本报告出具的价格包含了国有土地使用权出让金。若至价值时点止，原产权人尚有任何有关估价对象的应缴未缴税费，应按照规定缴纳或从评估价值中相应扣减。
3 本次估价测算的预期实现抵押权的处置税金为估价对象于价值时点以抵押价值进入市场转让时，卖方需负担的正常税费，仅供参考，其预期实现抵押权的处置税金应以有关税务部门计算的为准。
4 估价对象为商业物业，土地剩余使用年限短于建筑物剩余经济寿命，故收益期结束后尚有建筑物残余价值。由于估价委托人未能提供估价对象土地建设用地使用权出让合同，估价人员无法确定其收益期结束后建筑物残余价值是否可获相应补偿，根据谨慎原则，本次估价不考虑收益期结束后的建筑物残余价值对估价结果的影响。
三、 背离事实假设：无。
四、 不相一致假设：无。
五、 依据不足假设：
1 估价对象内部有些部分被围栏起来，无法查看内部的具体铺位数量以及装修情况。
2 委托人未给出相应的拖欠税费资料，故按未拖欠税费进行估价。
六、 估价报告使用限制 1 本估价报告仅用于为估价委托人确定房地产抵押贷款额度提供参考依据，不得用于其他用途。
2 本估价报告自出具之日起一年内有效。但价值时点后，在报告有效期内估价对象的质量及价格标准发生变化，并对估价对象价值产生明显影响时，不能直接使用本估价结果；
超过一年的，需要重新进行估价。
3 本估价报告专为估价委托人所使用，未经本估价机构同意，不得向估价委托人和报告审查部门之外的单位和个人提供；
本报告的全部或部分及任何参考资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，亦不得以其他任何方式公开发表。
4 本报告由XXXXXX有限公司负责解释。
5 本报告必须经估价机构加盖公章、注册房地产估价师签字后方可使用，估价机构仅对本报告的原件承担责任，对任何形式的复制件概不认可且不承担责任。
房地产估价结果报告 一、 估价委托人：XXX女士 二、 房地产估价机构 1． 估价机构：XXXXXX有限公司 2． 住所：XXXXXX集团大厦 3． 法定代表人：XXX 4． 资质等级：一级 5． 证书编号：建房估证字[2017]110号 6． 有效期限：2017年1月1日至2020年1月1日 三、 估价目的 为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据而估价房地产抵押价值 四、 估价对象 1． 估价对象范围 估价对象为位于广州市天河区天河路238号102铺，位于首层。估价对象建筑面积为737.52㎡，以估价委托人所提供的房地产证为依据。
2． 估价对象基本状况 估价对象为百货商场首层，建筑面积为737.52㎡，土地共用面积为2635.53㎡。估价对象土地性质为出让，土地规划与实际用途为商业。房屋所有权取得方式为赠与，房屋为钢筋混凝土结构。1997年1月2日，产权人以出让方式获得40年土地使用权。产权人于2011年12月16日登记办理了房产证；
3． 土地基本状况 估价对象位于天河区天河路238号华龙大厦首层，北临天河路，西临万菱汇，南至创汇街，东至天祥街，天河路为城市主干道。建筑面积为：737.52㎡；
4． 建筑物状况 整体建筑为钢筋混凝土结构，层高约为3米。估价对象主要为内廊式商场，估价对象片区共有三个出口，目测估价对象有10个铺位左右，有一部分被围起来，看不见里面，故无法确定具体的铺位数量。商铺面积在15㎡—100㎡不等，其中最大的铺位是阿迪达斯商店，面积80㎡左右，内墙刷白，水电管线暗装。
五、 价值时点 取第一次实勘当天为价值时点：2018年9月2日 六、 价值类型 估价中采用公开市场价值标准，即所估价出的客观合理价格应是在公开市场上最可能形成或成立的价格。房地产抵押价值为抵押房地产在价值时点的市场价值，等于假设未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去估价师知悉的法定优先受偿款。
七、 估价原则 本次估价遵循合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、价值时点原则、独立、客观、公正原则、谨慎原则等房地产估价原则。
1． 合法原则 合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面，在合法产权方面，应以房地产权属证书和有关证件为依据；
在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据；
在合法处分方面，应以法律、法规或合同(如土地使用权出让合同)等允许的处分方式为依据；
在其他方面，如估价出的价格必须符合国家的价格政策。
2． 最高最佳利用原则 所谓最高最佳使用是估价对象一种最可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行、经过充分合理的论证，并能给予估价对象带来最高价值的使用.它的一种具体表现，是以能使估价对象获利最多的用途和开发强度来衡量。这是因为在房地产市场中，每位房地产拥有者在主观上部试图充分地发挥房地产的潜力，采用最高最佳利用方式，取得最大的收益。
3． 价值时点原则 房地产市场是不断变化的，房地产价格具有很强的时间性，它是某一时间上的价格。在不同时点，同一家房地产往往会有不同的价格.价值时间原则是指求取某一时.点上的价格，所以在估价一家房地产的价格时，必须假定市场停止在价值时点上，同时估价对象房地产的状况通常也是以其在该时点时的状况为准。
4． 独立、客观、公正原则 独立、客观、公正原则要求房地产估价师站在中立的立场上，估价出对各方当事来说均是公平合理的价格。
5． 替代原则 根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时.商品或服务的价格中经过相互影响与比较之后来决定的.房地产价格也同样遵循替代原则，受其它具有相同使用价值的房地产，即同类型具有替代可能的房地产价格所牵制.换言之，具有相同使用价值、替代可能的房地产之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。
6． 谨慎原则 在存在不确定因素的情况下，房地产估价师做出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款，并在估价报告中作出必要的风险提示。
八、 估价依据 1． 法律、法规和政策性文件 《中华人民共和国房地产管理法》 《中华人民共和国土地管理法》 《中华人民共和国土地管理法实施条例》 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 《中华人民共和国担保法》 2． 技术标准、规程、规范 《房地产估价规范》（GB/T 50291-2015） 《房地产抵押估价指导意见》 《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014） 3． 委托人提供的相关资料 《房屋所有权证》 估价人员调查收集的相关资料 估价人员现场查勘和估价机构掌握的其他相关资料 估价对象所在区域的房地产市场状况、同类房地产市场交易等数据 九、 估价方法 通行的估价方法有比较法、收益法、假设开发法、成本法、基准地价修正法等。估价方法的选择应按照技术规范，根据当地地产市场发育情况并结合估价宗地的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。根据估价对象具体情况，因估价对象为商业物业，具有良好且稳定的额可预见收益，宜采用收益法进行估价。
又根椐谨慎原則，估价对象在附近的区域内难以找到相似的交易个案，故采用成本法进行测算、验证（具体采用房地分别估价综合计价的方式进行估价。先采用基准地价修法估价土地使用权价格。再采用成本法估价商业房产价格，并将两种估价方法的估算结果分析综合后得出估价对象价值）。
假设开发法是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除正常开发的建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额釆确定估价宗地土地价格的一种方法。
比较法是在同一供求圈内选取三个以上与估价对象条件相似的成交案例并与之比较，对案例成交价格进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。
成本法是首先估算重新建造全新状态的估价对象所需的各项必要成本费用、应纳税金、和正常开发利润并求和，再结合成新率(综合考虑年限、实体性、功能性和经济性貶值求取)估算出估价对象的市场价格。
房地产抵押价值=假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值一房地产估价师知悉的法定优先受偿款 十、 估价结果 估价人员经过实地勘查与测算，采用收益法测算结果为10873.45万元，采用成本法测算结果为3884.05万元，利用加权平均法最终确定估价对象在价值时点的市场总价为8776.63万元，（人民币捌仟柒佰柒拾陸点陸叁万元），假设估价对象不存在估价师知悉的法定优先受偿款，则估价对象的抵押价值为8776.63万元，（人民币捌仟柒佰柒拾陸点陸叁万元）抵押价值单价为119001.93元/㎡。
具体详见《估价对象抵押价值评估结果汇总表》。
估价对象抵押价值评估结果汇总表 估价方法及结果 项目及结果 收益法 （权重0.7） 成本法 （权重0.3） 综合 1 假定未设立法定优先受偿权下的价值 总价 （万元） 10873.45 3884.05 8776.63 单价 （元/㎡） 147432.61 52663.66 119001.93 2 估价师知悉的法定优先受偿款 0 0 0 0 2.1 已抵押担保的债权数额 0 0 0 0 2.2 拖欠的建设工程价款 0 0 0 0 2.3 其他法定优先受偿款 0 0 0 0 3 抵押价值 总价 （万元） 10873.450 3884.05 8776.63 单价 （元/㎡） 147432.61 52663.66 119001.93 十一、 注册房地产估价师 参加估价的注册房地产估价师 姓名 注册号 签名 签名日期 XXX XXX 年 月 日 XXX XXX 年 月 日 十二、 实地查勘期 二〇一八年九月二日——二〇一八年九月八日 十三、 估价作业期 二〇一八年九月八日——二〇一八年十二月二十八日 十四、 变现能力分析 1． 估价对象通用性、独立使用性或者可分割转让性分析 估价对象通用性、独立使用性或者可分割转让性分析 序号 影响因素 变现能力分析 1 通用性 估价对象证载用途、实际用途为商业，目前状况为商业，通用性良好 2 独立使用性 由于估价对象产权情况明晰，目前尚无影响其独立使用的因素存在，独立使用性好 3 可分割转让性 估价对象为整体商业，房地产可分割转让性差 2． 价值时点最可能实现价格与估计的市场价值的差异程度分析 若需对估价对象进行短期强制处分，考虑快速变现如估价对象所在区域市场发育的完善程度、该类物业的市场需求有限、处置时间较一般正常建议时间短、其他不可预见因素及拍卖、过户等变现费用等因素的影响，成交价格可能为其公开市场价格的70%左右，详见下表。
估价对象变现折减因素、折减率 序号 影响因素 折减率% 1 买方市场有限需求 10% 2 快速变现方式、时间限制 5% 3 拍卖等方式的中介费用 5% 4 买方市场客户购买处置资产的心理 5% 5 其他不可预见因素 5% 6 合计 30% 3． 估价对象变现时间长短分析 根据当前现场处置同类物业的变现情况，估计估价对象正常的变现时间为6个月左右。
（1） 估价对象变现税费 估价对象最终变现价款一般还需优先支付以下交易费用与交易税费 l 交易佣金约为成交价的3%-5% l 营业税及附加：一般约为成交价格的5.63% l 印花税：一般约为成交价格的0.05% l 土地增值税：按成交价格比原开发或购置成本的增值额一定比例 l 土地交易手续费：按面积计算3元/平方米 l 其它相关费用：如房地产估价费、法律服务费、诉讼费等 （2） 处置变现后的债务清偿顺序 债务人除借款本金之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，应当按照下列顺序抵充：(l)实现债权的有关费；
(2)利息或者违约金；
(3)借款末金。
十五、 风险提示说明 1． 有关事项说明 根据本次估价过程的勘察、调查、询证、查证和调查等工作所得，有关事项特此说明如下：1997年产权人取得土地使用权以及房屋所有权，此商业物业临近万菱汇，目前正在升级改造，出租情况不太明确，有空置铺位，商场的商业氛围尚未成型。升级改造后需整体进行招租策划工作。本次估价所对应状态为价值时点状态，未考虑不可确知的后续招商运营的影响。
2． 房地产市场变化情况 目前，受国内互联网电商消费品的冲击，实体经济出现整体经济业绩下滑的影响，我国实体经营的商业体现处于整体转型升级、优化业态的阶段，商业房地产不再是以前简单的分售经营，更多的是要考虑整体规划经营，精准定位，做好前期的招商策划布局，做好市场的培育与发展，才能提升商业物业的价值，维持商业物业的经营与可持续发展。商业房地产市场会随着新型的商业体验的崛起而逐步淘汰旧式商业，因此特别是对于止步不前的商业物业，交易风险仍然存在，预计对估价对象今后的市场价格有一定影响。特请报告使用人注意。
3． 抵押估价报告使用提示 委托人对抵押报告使用人使用报告的提示如下：
估价对象为商业房地产，报告使用人应注意估价对象随时间变化而产生的影响；
在房地产市场状况方面亦应特别关注电商冲击的影响。
根据委托人提供的相关证明材料及估价人员经验，其抵押价值还受以下几个方面的影响或限制：
a.抵押期限内可能会增加的法定优先受偿款，主要指工程款、抵押权实现费用、企业所欠职工工资和劳动保险费用和企业所欠税款三类情况。
b.经济衰退或房地产政策调整，致使区域范围内房地产市场价值整体下跌。
c.人为使用不当或自然因素使得房地产加速贬值。
d.经营方经营不当，会导致估价对象的市场价格降低。
e.可能存在的欠缴土地出让金，本次估价依据的委托人提供的面积数据与规划批复的面积差异计缴应补出让金，此项若与国土相关部门确定的实际应缴交数额不一致，应以国土部门确认为准。
鉴于估价对象、相关产业和房地产市场、经济形势的特点，建议报告使用人应定期或者在有关情况变化较快时对房地产抵押价值进行再估价。
房地产估价技术报告 一、 估价对象区位状况描述与分析 估价对象区域状况描述与分析见下表。
1 位置状况 坐落 天河区天河路238号102铺 方位 位于天河区天河路华龙大厦一层，北临天河路，西临万菱汇，南至创汇街，东至天祥街。
朝向 天河路，一条呈东西走向的主干道，东起中山大道西， 西至天河立交桥水荫路口接环市东路；
天祥街是广州市天河区的一条市政道路，呈南北走向，南起天河南二路，北止天河路；
创汇街是广州市天河区的一条市政道路，呈东西走向，连接体育东路与天祥街；
临街 状况 北临天河路（人流量大，上下班高峰期车辆时速在20公里/小时以下），西临小巷，南至创汇街，东至天祥街；
楼层 位于总30层华龙大厦第一层 2 交通状况 道路 北临城市主干道天河路，东西向，60m，位于广州市新中轴线上，路况复杂，车流密集，人流量过大。
东至创汇街，天河区的一条市政道路，约14m，路况复杂车流密集。
内外环保道路相连，与广州东站仅5分钟车程，港粤往来更为便利，依托珠三角城际轨道交通，与珠三角城市建立紧密联系。东西干道天河路、天河北，南北干道体育东、体育西，及黄埔大道、广州大道、华南快速干线等组成中央交通网络，地铁1号线、3号线直达，BRT接驳地铁口，令城市通达更为便利。
公共 交通 l 步行5min内的公交站有：brt石牌桥、石牌桥、天河公交场总站、天河东路口、天河南；
l 步行10min内的公交站还有：海欣街、天河南、体育东路、体育中心东门、天河邮局、龙口西路南、冼村、brt岗顶、体育中心、岗顶；
l 夜班车：夜9路、夜17路、夜19路、夜23路、夜25路、夜35路、夜38路、夜41路、夜46路、夜47路、夜48路、夜51路、夜68路、夜70路、39路、136路、311路、506A路、506路等；
l 距离地铁三号线石牌桥站A出口约88m，步行约1min l 自驾车：5分钟到达珠江新城、9分钟到达广州东站、15min车程到达广州火车站、45min车程可到达白云机场；
交通 管制 估价对象距离最近的路口为天河路与天河东路交汇的十字路口，设有红绿灯，其中：
1. 天河路，十字路口以西为双向8-10车道，设隔离带，管制严格。
2. 天河东路，双向6车道，设隔离带，管制严格。
3. 天河路是广州市天河区一条东西走向的主干道，东起中山大道，西至天河立交桥水荫路口，全长1900米，宽60米，双向8至10车道，路中段有天河体育中心。
停车 便利度 附近停车场：①隆德大厦停车场（46米）：天河路与文华街交叉口北100米；
②天俊阁停车场（48米）：天河路365号天俊阁；
③广东外经贸大厦停车场（114米）：体育东路97号附近；
④万菱汇停车场（119米）：天河路230-232号万菱汇；
⑤广州市第四十七中学名雅校区地上停车场(出入口)（XXX米）：华文街10号；
⑥华文停车场（138米）：华文街8号；
⑦华文街8号楼地下停车场(出入口)（138米）：华文街与华阳街交叉口东100米；
⑧广东外经贸大厦停车场（146米）：天河路351号；
⑨万菱国际中心停车场（153米）：天河路230-232号；
⑩广东外经贸大厦停车场（168米）：天河路351号广东外经贸大厦；
⑪名雅苑停车场（178米）：华阳街103号名雅苑；
⑫华龙大厦停车场（179米）：天河南街道天河路238号华龙大厦；
⑬万菱汇停车场(创汇街)（181米）：天河路232号万菱汇；
⑭广州辉盛阁国际公寓停车场（181米）：天河路232号C座附近；
⑮柏高商务酒店(广州天河城店)停车场（189米）：天河路236号附近；
3 环境状况 自然 环境 周边为成熟商业区和居住区，自然景观较少，道路、人行道等路面较为整洁干净，汽车路面噪声影响较大。
人文 环境 l 所在地区声誉：估价对象位于广州市天河中轴位置，紧靠万菱汇的东侧，南眺广州CBD核心商务圈珠江新城，以及双子塔、广州图书馆、电视塔等，都市中轴美景尽收眼底。北览广州天河核心商圈繁华都市景色，临近正佳广场、太古汇、天河城、维多利广场、时代广场、天河火车东站、天河体育中心、中信广场，都市繁华便利璀璨生活咫尺可及。
l 居民特征：白领、外籍人士较为集中。
l 治安状况：有专门的物业管理人员作不定时的治安巡查，以维持商业人流安全，该地区的犯罪率不高，治安较好。
l 相邻房地产利用状况：
地下相邻房地产：
时尚天河商业广场，距离项目仅4分钟的步行距离，位于广州天河体育中心地下，是集购物、餐饮、休闲、娱乐、景观为一体的大型地下商业广场；
地上相邻房地产：
1. 周边聚集了多个大型成熟的商业物业，包括了项目西边万菱汇、正佳广场、天河城、维多利广场、广百中怡店等，项目东边有颐高电脑城、天河娱乐广场、还有项目正对面的太古汇等。
2. 1公里内周边住宅小区：东园小区（522米）、梯云阁（978米）、德埔小区（563米）、名雅苑（468米）、岗顶百脑汇（795米）、德欣小区（293米）、体育东横街小区（455米）、中铁盛德国际（807米）、岗顶海关宿舍（508米）、天晟明苑（815米）；
景观 主要建筑：太古汇、万菱汇、广州皇家国际饭店、广州仁爱医院、广百百货天河中怡店、维多利广场、广州购书中心、天河体育中心、天河城广场、宏城广场（已拆）、正佳广场、广梅汕铁路大厦、颐高数码广场、广州地中海国际酒店、太平洋电脑城、新快报报社、广州总统大酒店、中山大学附属第三医院、百脑汇电脑城、天娱广场、广州大华酒店享受繁华的都市建筑景观 4 外部配套设施 基础 设施 七通 公共 服务 设施 估价对象1000米内有 学校：石牌小学、体育西路小学、广州市天河区冼村小学、广州中学（龙口小区）、广州市天河区华康小学、天河中学（天河东校区）、广州中学（名雅校区）、天河区体育东路小学（天河南二路校区）、天河区龙口西小学（帝景校区）、天河中学（初中部）、第四十七中学（名雅苑校区初中部）、石牌幼儿园、广州髙乐堡幼儿园、天河区儿童福利会幼儿园、天河区体育西幼儿园、信孚远景幼儿园、岭南中英文幼儿园；
银行：中国工商银行、中国民生银行、招商银行、广东发展银行、中国建设银行、中国农业银行、交通银行、中国银行、东莞银行等；
医院：中山大学附属第三医院、天河区妇幼保健院分院、广东省中医院天河门诊部、旧长安医院、暨南大学附属穗华口腔医院等；
办公政务：宏发大厦、壬丰大厦、星辰大厦、泊心商务中心写字楼、隆德大厦、天俊国际大厦等；
酒店住宿：柏高酒店、广州星座酒店式公寓、广州天水休闲会所商务酒店、广州文华东方酒店、地中海国际酒店、丽枫酒店、7天优品酒店、城际酒店、天美酒店、7天连锁酒店、广州文星连锁酒店、总统大酒店、汉庭酒店、广州正佳广场万豪酒店、石牌酒店等；
5 区位状况未来变化趋势分析 城市 分区 及 地段类 根据广州市天河区整体规划（2007-2020年） 总目标：到2020年，天河区社会消费品零售总额将达到1840.85亿元（按照年平均增长12%计算）；
人均零售商业网点营业面积将达到1.30平方米。全区零售商业网点面积达到264万平方米，其中在现状基础上新增约90万平方米。具体目标：根据总体目标的要求，集中开展现有商业网点的优化提升与整合完善工作。提升商业中心的服务功能，完善与优化业态结构，增强其对区域的辐射和带动效应；
同时，按照城市规划的整体要求，根据商业网点发展程度，有序开展专业市场群园区化改造、商业街品牌建设等工作，使天河区商业网点的结构体系得到有效完善、商业等级和服务能力得到有效的提升。
天河区规划构筑“一轴集聚、两圈协同、三带辐射、多点多特色”的商业总体空间格局。“一轴”是指广州新城市中轴线，北起燕岭公园，经天河体育中心、珠江新城、至海心沙市民广场，是带动天河区现代商贸业高端化、强化现代新城区城市形象的发展轴和景观轴，体现“一轴集聚”效应。“两圈”是指核心商圈和东部新商圈，通过提升核心商圈和建设东部新商圈，增强商业凝聚力和辐射力，形成“两圈协同”效应。“三带”是指天河路－中山大道商业发展带、天源路－广汕路商业发展带和珠江滨水休闲商业发展带，通过商业发展带连接主要商业节点，形成“三带辐射”效应。“多点多特色”是指以地铁沿线和出入口枢纽站为节点的各级商业中心，以及由零售商业网点、商品交易市场、商业街、物流中心和酒店会展设施构成的等级分明、业态结构合理的天河区商业网点体系，体现天河区商业多特色。
周边 物业 类别 住宅：多层住宅建筑为主，少部分高层住宅，住宅沿街成片分布；
新住宅供应相当匮乏，天河路上多年以来可谓完全没有新住宅落成；
主要住区有：梯云阁、东园小区、名雅苑、体育东横街小区、天晟明苑、侨怡苑、德埔小区等。
商业类型：周边聚集了多个大型成熟的商业物业，主要是购物中心。
居住人口类型 目前居住人口以白领、外籍人士较为集中，周边房屋出租率也较高，人员流动性较强。
社会经济能力类型 学生、白领、生意人、退休人员等，女性多于男性。
房地产发展 趋势 “住改商”的商业规划策略：1、“住改商”的总体目标：实现商住适当分离，提供“适宜创业、适宜生活”的营商环境和居住环境。充分考虑商业功能和商业布局，适应社区的消费规模和消费特征需要，打造特色文化街区。建造适应步行生活方式的社区商业街。2、“住改商”的商业规划策略 天河区社区商业网点布局规划中，将可以在规划期内保留的“住改商”网点纳入社区商业网点规划，并在业态设置上加以引导和控制。未纳入社区商业网点规划的“住改商”，在不存在污染扰民、安全隐患的情况，符合消防、卫生、环保和规划的相关法规等条件下，予以保留，逐步引导其向街道内适宜发展和选择发展的地段搬迁。
商业房地产市场供应情况 区内基本无土地供应，主要靠旧城拆迁改造及烂尾楼盘活供应。
位置：天河区天河路238号102铺 类型：首层商铺 状况：整体结构装修已完成，商铺招租中 市场需求情况 估价对象位于天河路，石牌桥地铁站，万菱汇旁边，附近众多写字楼，消费力极高，喜茶85°C都在这里。
二、 估价对象实物状况描述与分析 一 土地实物状况 1 名称 天河区天河路238号102铺 2 用途 商业 3 形状 由几个矩形形成的不规则图形 4 地势地形 平地，地势较平坦，自然排水各地下出入口有防汛沙井台阶 5 土地开发程度 七通一平 二 建筑物实物状况 1 名称 天河区天河路238号102铺 2 建筑规模 估价对象建筑面积为737.52㎡，估价对象内部有部分被围起来，无法查看具体的商铺的数量，估计约20间左右。
3 层数与 层高 为百货商场首层，层高约为3米 4 建筑结构 钢筋混凝土结构 5 房产建成年份 登记时间：2011年12月16日 6 空间布局 估价对象全部为百货商场首层商铺，由于有部分被围起来，无法查看具体的商业形态；
商场一共3个出口，两个为走廊式出口，一个为阿迪的出口。商场内部多为运动服装、体验店、奶茶店等；
交通设置流畅。
1. 用于商业经营占65%，其中以经营运动服装和器材为主，约占50%，奶茶店、美甲店、零食店等为辅，合计约占50% 2. 用于设施设备占5% 3. 用于出口交通占30% 7 实用率 55% 8 营业时间 早上10:00-晚上22:00 9 装饰装修 精装修 地面：白色抹灰地面，整洁优雅 门口：以大型厚重金属玻璃门作为商场出入口大门 内墙：白色抹灰，装饰有墙纸，与地面颜色融为一体洁净敞亮 消防：自动喷淋系统、感烟系统、消防栓系统，防火卷帘 水电：暗装于两侧商铺天花吊顶里 10 设施设备 给排水、通风、中央空调、电气、网络，出入口指示牌，性能正常。
11 维护与 完损状况 出入口正在装修翻新，保养情况良好，结构完整，室内装饰较新，无重大损坏情况，综合成新率为85%；
12 人流量及类型 天河路商圈人流大，客流量稳定；
顾客消费水平高；
消费方式：引领时尚；
客流特征：交通方便，客流量大，日客流量一般在30万人次，市外、海外消费人口占50%以上；
50%以上的客源来自市外，他们具有强大的购买力。每天将近20万人次的客流量，周末为60万人次，因此天河路每天吸引将近 150万人次客流。
三、 估价对象权益状况描述与分析 一 土地权益状况 1 土地性质 国有 2 规划用途 商业 3 土地权属状况 所有权 国有 使用权 出让国有建设用地使用权，于1997年1月2日出让，使用年限40年，已缴纳国有土地使用权出让金；
单独所有 他项权 无 4 土地使用年限 住宅剩余约48年4个月，商业剩余约18年4个月 5 目前使用情况 有一部分已经正常营业、一部分正在招商、其余还有空地。
6 其他特殊情况 无 二 建筑物权益状况 1 房屋所有权 房屋所有权人为某公司，自建房屋，分割取得房屋所有权 2 占用情况 估价对象所在物业为已建成商业，建筑面积737.52㎡，共用面积2635.53㎡。物业内含有已出租商铺约20间， 承租人为个体工商户，各商铺正常经营中。租金水平：平均1250~1500元/㎡ 整体业态分布 估价对象内部多以运动服装和运动器材为主，以体验店（如美甲店）、奶茶店、零食店等为辅。
周边租金水平 周边同类型商场的租金水平约为1200元/平方米。
3 他项权利设立情况 至价值时点无他项权利设立 4 其他特殊情况 无 5 物业管理情况 四、 市场背景描述与分析 1． 广州市商业用房市场情况 （1） 商业网签均价：1月新建商业用房网签均价同比上升7.34%、环比上升2.28% 2018年1月份，全市新建商业用房网签均价为27328元/平方米，环比上月的26718元/平方米上升了2.28%，比去年同期的25460元/平方米上升了7.34%（详见（图1））；
个盘方面，位于越秀区的（捷登都会广场）项目以4.33亿元的总成交金额，11016平方米的成交面积，登上本月成交金额榜冠军的宝座，其成交均价为39319元/平方米。
图1：2015年5月~2018年4月 广州市新建商业用房网签均价 （2） 商业用房成交：1月新建商业用房网签面积同比上升24.24%、环比下降48.28% 1月份，全市新建商业用房网签面积和套数分别为6.1480万平方米和521套，网签面积同比上升了24.24%，环比下降48.28%；
同期全市新建商品房网签面积为75.0137万平方米，新建商业用房网签面积占其比重为8.2%（详见（图2））。本月番禺区多个楼盘继续发力，以1.7843万平方米的销售面积，4.96亿元的销售总额，继续蝉联各行政区域成交总量的销售冠军。
图2：2015年5月~2018年4月 广州市新建商业用房网签面积及其占比 2． 天河路商圈业态深度分析：同质化严重、业态创新待加强 （1） 天河路总体商圈布局 “一核”——中央零售聚核：由购书中心、广百中怡、天河城、正佳广场、宏城广场、太古汇、万菱汇等购物中心，以及时尚天河、天河又一城地下商城等共同构成，功能上继续提升强化商业档次与服务水平，规划通过地下空间将各大商场与各公共交通站点有机串联起来，形成一个连续的步行环路，成为天河路商圈的零售购物核心。
“两轴”——“天河路国际商业景观主轴”、“人文风情休闲轴”：以中央零售聚核为中心，东西向延伸的“天河路国际商业景观主轴”，通过街道剖面的重新设计、人流引导、建筑立面改造、街道家具、公共艺术、视觉识别系统的综合空间规划，打造的线性购物大街空间意向;南北向拓展的“人文风情休闲轴”是城市绿洲的重要空间载体，通过串联体育中心、宏城广场以及六运小区，向北串联火车东站板块，向南衔接花城广场、珠江新城板块，文化、休闲、娱乐众多功能结合于一体，成为城市新中轴的重要组成部分。
“双廊”——“都市休闲游憩长廊”、“岭南风情体验长廊”：将沙河涌打造成集文化娱乐、餐饮美食等功能于一体的都市休闲游憩长廊;将石牌涌分段打造岭南风情景观，创造紧凑小资氛围的河涌体验，成为岭南本土文化在天河路商圈的重要空间载体。
“六主题”——多条特色商业支马路体系构造而成的主题街区：体育中心板块的中央公园、购书中心板块的艺文天地、六运小区板块的风尚乐地、体育东路板块的商务领地、龙口西板块的潮流基地和石牌村板块的创智高地。
（2） 零售业态（除服饰外）：品牌重合度较高 新型零售店成新宠 据不完全统计，天河商圈零售业态（除服饰外）有近300个品牌。业态囊括超市、化妆品、珠宝首饰、时尚配件、家电数码、家居用品、钟表、眼镜以及其他品牌。
从各商场的品牌重合度来看，天环广场与周边商场中零售品牌的重合度最高，具体表现在化妆品、珠宝、时尚配件、数码、钟表、眼镜的业态。商圈内超市配比平稳，1家大卖场，2家精品超市，2家百货。化妆品业态摒除传统的百货专柜形式，以独立店的形式呈现，比如，兰蔻、悦诗风吟、DIOR、科颜氏、ETUDE HOUSE等。鲜花、文创品牌、生活方式集合店，成为购物中心新宠，太古汇、天环广场都引进了野兽派鲜花，万菱汇也引进了同异花，方所、西西弗书店先后入驻天河路，集合店品牌则有oce生活概念馆、MUJI 无印良品、HI百货等。
（3） 服饰业态：快时尚品牌齐聚 同质化严重 服饰业态是购物中心业态里品牌数量最庞大的，服饰面临的同质化更为严重，各大品牌近乎贴身肉搏。
由于广州地理位置以及消费习惯等多种原因，诸多国际品牌进入中国市场的首站都少有选在广州的，不少品牌早已进入北京、上海、成都等地，但近两年才开始进驻广州市场，这也加剧了购物中心对人气服饰品牌的争夺以及导致同质化现象更为严重。
天河路商圈服饰业态表现出几大特点：国际快时尚品牌出现集团式的进驻模式，比如Massimo dutti 和ZARA所在的Inditex集团在同一个商场基本都会进驻两个或以上的品牌。近年越来越多的国内设计师品牌也在慢慢崛起，天河路商圈已有的DEPOT 3、单农、BANXIAOXUE、DISSONA、YMOYNOT、例外等品牌。另外，童装品牌也是服饰品牌的一大商机。
（4） 餐饮业态：轻餐饮同质化严重 特色主题餐饮增多 天河路商圈餐饮业态类型多，品牌丰富。6个主要购物中心内涵盖了中式正餐、面包糕点、东南亚菜、日韩料理、甜品甜点美食广场等200多个餐饮品牌。日韩、东南亚等地缘性较强的菜系广泛分布，西餐种类多样。
随着多家购物中心不断加码餐饮业态占比，品牌同质化也越加明显，特别是高人气轻餐饮，例如星巴克、乐凯撒、太平洋咖啡、星美乐、恋暖初茶、满记甜品、面包新语等品牌在天河路商圈至少有两家或两家以上门店。
传统餐饮、高端餐饮发展受限，近几年，越来越多注重主题、氛围、环境特色的餐厅出现在天河路商圈，如主打文艺范的撒椒江湖菜、追求精致出品的新派粤菜八月翠园、从新加坡火到中国的米其林一星品牌——莆田餐厅PUTIEN、只做3款主菜单品的牛腩主题餐厅不怕虎牛腩等。
（5） 儿童业态：品类齐全 儿童体验服务业态缺失 天河路商圈的5家主要商场汇聚了50余家儿童业态品牌，囊括了儿童用品、早教培训、儿童乐园、母婴店、儿童职业体验等，整体来看品类齐全。天河路商圈的儿童业态主要以儿童零售和儿童游乐为主，其中儿童鞋服类品牌总共25家，而儿童体验服务、母婴集合店等业态缺失。
目前，购物中心大打“体验牌”寻求差异化经营，儿童业态亦如此，在面临盈利难、同质化的难题下，儿童体验业态更是不可或缺，比如儿童摄影、婴幼儿游泳、理发、儿童主题餐厅等均是购物中心开业考虑的业态。
（6） 休闲业态：重休闲轻娱乐、创新型业态待挖掘 购物中心的休闲业态看，比较单一，除了美容美甲美发之外，影院、冰场、健身会所以及其他业态相对缺乏。在影院成为购物中心标配的当下，天河路购物中心却并非如此，6家购物中心有影院合和没影院的各占一半。滑冰场、健身会所、电玩、VR以及其他新型休闲业态类型也极少。
品牌方面同质化不明显，但功能业态同质化严重，重休闲轻娱乐，尤其集中在美容美甲美发业态。每个购物中心都有此类品牌，其中又以美容最多。
业态缺乏创新是其中的问题之一，目前商圈内休闲业态偏重休闲偏轻娱乐，未来在娱乐、泛娱乐文化业态将有较大的发展空间。创新型休闲业态例如创业空间、种植空间、滑雪场、运动馆、医疗空间、密室空间、艺术空间、剧场、飞行体验馆、科技馆等的引入有待深入挖掘。
五、 最高最佳使用分析 房地产估价应该以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价，最高最佳使用是指法律上允许，技术上可能，经济上可行，价值最大化，经充分合理考虑，使估价对象产生最高最佳的利用价值。
根据委托人提供的相关产权资料复印件并结合现场查勘，对估价对象的个别因素和区位因素进行分析，估价对象所在区域对商业的需求较大，且临近万菱汇商场，周边人流量大，已经形成一个成熟的商业圈，具有位置优势。估价对象整体升级翻新后，在满足合法原则的前提下继续按规划用途使用最为有效。
六、 估价方法适用性分析 估价人员在认真分析所掌握的资料，并对估价对象进行了实地查勘以及对周边房地产市场进行调查后，根据《房地产估价规范》和遵照国家有关法律、法规、估价技术标准，经过反复研究，我们认为估价对象适合采用收益法和成本法进行估算，估价方法适用性分析如下表。
估价方法适用性法分析 估价对象特点 估价对象位于天河区万菱汇商圈，证载用途与实际用途均为商业，为较成熟的百货商场。
估价 目的 确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据而估价房地产抵押价值 可选估价方法 比较法 收益法 假设开发法 成本法 基准地价法 估价方法定义 将估价对象与价值时点近期交易的类似房地产进行比较和适当的修正，以此估算估价对象的客观价格或价值 预计估价对象未来正常的净收益，选用适当的报酬率将其折现到价值时点后累加，以此估算估价对象的客观合价格或价值 预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本，税费和利润等，以估算估价对象的客观合理价格或价值 求取估价对象在价值时点的重建价格或重置价格，扣除折旧以此估算估价对象的客观合理价格或价值 在政府确定公布的基准地价的地区，有估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格 是否 选取 不选取 选取 不选取 选取 不选取 估价方法选择理由 估价对象为地下百货商场，在可比区域范围内缺少同类型的交易实例个案 估计对象为建成多年的成熟商业，根据市场调查及委托人资料可获取可估算的收益 估价对象为已建成物业，并非在建物业，不需要假设开发 由于估价对象的特殊性以及估价规范中应选用全部的可选用方法，故估价对象可以通过其各种成本费用以及测算其重新购建价格和折旧 估价对象法定用途与实际用途均为商业，非这宗地估价并不适用基准地价法 七、 估价测算过程 1． 运用收益法进行测算估价对象的价值 （1） 运用收益法进行测算的基本公式——选用最一般公式 V=A11+Y1+A21+Y11+Y2+⋯+An1+Y11+Y2⋯1+Yn=i=1nAij=1i(1+Yj) 式中：V=房地产在的估价时点的收益价值 Ai=房地产未来各期的净运营收益，即净收益 Yi=房地产未来各期的报酬率，即折现率 n=房地产的收益期限，从估价时点开始计算的预计未来可获取收益的时间 （2） 有效毛收入 ① 估价对象客观租金调查分析 针对估价对象的功能与特点，对与估价对象在同一区域内的类似商铺进行了市场调查和比较分析，从中选取可比性较强的三个案例，各个可比实例位置对比如下图，信息详见下表。
可比实例一 可比实例三 可比实例二 估价对象 估价对象及可比实例位置示意图 可比实例状况对比表 实勘图片 可比实例一 可比实例二 可比实例三 商场名称 宏发大厦 广州汉宇电子 优托邦 坐落位置 天河区天河南二路21号 天河区天河路559号 天河区花城大道86号 建筑面积 20㎡ 38㎡ 24㎡ 商铺外观 商场内部 地铁接驳 人流情况 因素 对象 估价对象 可比实例一 可比实例二 可比实例三 基本情况 坐落位置 天河区天河路238号 天河区天河南二路21号 天河区天河路559号 天河区花城大道86号 楼盘名称 天河区天河路238号102铺 宏发大厦（老郭家桂林米粉） 广州汉宇电子（7﹠8零食店） 中海花城湾（美心西饼） 建筑用途 商业 商业 商业 商业 建筑面积 737.52㎡ 30㎡ 50㎡ 30㎡ 楼层 首层，与地铁站石牌桥B出口相连 首层，与石牌桥地铁站相距约300米 首层，与岗顶地铁站相距约160米 首层，与地铁站猎德相连 价格内涵 商铺租金 1000 1150 1300 单位 元/㎡/月 元/㎡/月 元/㎡/月 元/㎡/月 押金 —— 押2付1 押2付1 押3付1 租金涨幅规则 6%/年 4%/年 —— —— 物业管理费 15元/㎡/月 15元/㎡/月 30元/㎡/月 43元/㎡/月 进场费 —— —— —— —— 进场费收费规则（时间、面积） —— —— 无 —— 租期首签 3年 4个月起租 顶手费 水电费 —— 无水费 电费1元/度，每月再公摊100元左右/月 电费1.5元/度 水费5元/吨 装修费 —— 仅交装修押金，验收合格后退回 仅交装修押金，验收合格后退回 仅交装修押金，验收合格后退回 免租期 —— 6个月免租期 —— 其他增值费用 无 无 无 无 因素 对象 估价对象 可比实例一 可比实例二 可比实例三 交易情况 是否正常 —— 正常 正常 正常 交易类型 （转让&招商？） —— 转让 转让 转让 市场状况 交易日期 估价时点为2017年9月10日 与估价时点相近 与估价时点相近 与估价时点相近 区域状况说明 区域繁华程度 周边聚集了多个大型成熟的商业物业，包括了项目西边万菱汇、正佳广场、 天河城、 维多利广场、广百中怡店等，项目东边有颐高 电脑城、天河娱乐广场、还有项目正对面的太古汇等；
商业繁华度极高 天河南二路是天河体育中心其中的商业街，附近围绕着太古汇、天河城、正佳广场等高消费商城。并林立着各大商务楼宇。商业繁华度高，繁华程度比估价对象差。
附近为较成熟商业区，周边有天娱广场、摩登百货、百脑汇电脑城等商业中综合体，主要以白领工作人员为主，商业繁华度高，繁华程度比估价对象差 周边聚集了多个大型商业物业和住宅项目，包括了igc天汇广场、高德置地广场、优托邦等商业物业以及中海花城湾、隽峰苑等住宅项目。周边为白领工作人员以及商旅人口聚集，商业繁华度极高，繁华程度与估价对象相当 交通便捷程度 与非中转地铁站石牌桥站B出口接驳，与天河路、天河东路一级主干道相连 步行4分钟到非中转地铁站石牌桥B出口，与天河南二路、天河东路一级主干道相连，便捷程度比估价对象差 步行2分钟到非中转地铁站岗顶站A出口，与天河路接驳，便捷程度比估价对象差 与非中转地铁站猎德站A出口接驳，与花城大道、猎德大道一级主干道相连，便捷程度与估价对象相当 公共设施配套完备程度 学校、酒店、银行配套很完善，景点较少 学校、酒店、银行配套很完善，景点较少，设施配套情况比估价对象差 学校、酒店、银行配套较完善，景点较少，设施配套情况与估价对象相当 学校、酒店、银行配套很完善，临近海心沙码头、珠江公园等，景点较多，设施配套情况比估价对象更优 区域环境状况 与太古汇、万菱汇相近、城市景观较好 城市景观一般 城市景观一般 城市景观较好 城市规划定位 区级商业网点 区级商业网点 区级商业网点 区级商业网点 权益状况说明 租赁、占用情况 首层仍有少量商铺未满租 首层仍有少量商铺未满租 全层满租 全层满租 房产类型 商业裙楼 商业裙楼 购物百货中心 商业裙楼 他项权 无 无 无 无 因素 对象 估价对象 可比实例一 可比实例二 可比实例三 实物状况说明 临街道路状况 离地铁口很近 离地铁口较近 离地铁口很近 离地铁口较近 面宽与进深比 —— 3.6×5.6 3.5×11 4×6 商业动线设计及宽度 直线，一个中庭，宽3-5米 直线，一个中庭，宽2米 直线，无中庭 块状三线，一个中庭，宽3-5米 出入口便捷度 两个出口 两个出口 一个出口 多个出口 铺位内部装修 正在翻新 较新 较新 新装 整体商业外部装修 装修一般 装修一般 装修一般 装修崭新 业态分布 主营服装、餐饮、美容等业态较单一，分布混合 主营餐饮等业态较单一 主营电子产品、便利店等，业态较单一 主营服装、美发、美甲、眼镜、便利店、餐饮等，业态较丰富，分区混合 物业服务 有商场物业管理，管理水平一般 有商场物业管理，管理水平一般 有商场物业管理，管理水平较高 有商场物业管理，管理水平高 建筑结构 钢混 钢混 钢混 钢混 所在楼层 地面首层 地面首层 地面首层 地面首层 楼宇设备设施 水电、消防设备齐全新度一般，无电梯，有中央空调 水电、消防设备齐全新度一般，有电梯，有中央空调 水电、消防设备齐全崭新，有电梯，有中央空调 水电、消防设备齐全崭新，有电梯，有中央空调 开业时间 1996年 成新保养度 成新度保养一般 成新度保养一般 成新度保养一般 成新度高，保养良好 其他特殊因素 无 无 无 无 ② 编制比较因素条件指数表 经过综合分析，由于三个实例均位于地铁上盖商业物业，但三个案例各有特点，各有差异，故以简单的比较过程分析确定估价对象的客观租金，将比较实例相应因素条件与估价对象相比较，确定相应指数，见下表。
估价对象 内容 与案例 因素 权重因子 估价对象 可比实例一 可比实例二 可比实例三 天河路238号102铺 老郭家桂林米粉 7﹠8零食店 优托邦（美心西饼） 租金 — — 1000 1150 1300 交易情况 1 交易情况 90% 100 100 100 100 2 交易类型 10% 100 100 100 100 交易情况修正系数 100% 100 100 100 100 市场状况 1 交易日期 100% 100 100 100 100 市场状况调整系数 100% 100 100 100 100 区域状况说明 1 区域繁华程度 25% 100 96 100 110 2 交通便捷程度 25% 100 98 98 100 3 公共设施配套完备程度 20% 100 98 100 105 4 区域环境状况 10% 100 98 96 104 5 城市规划定位 20% 100 96 98 100 区域状况调整系数 100% 100 97.1 98.7 103.9 权益状况说明 1 租赁占用情况 33% 100 96 102 103 2 房产类型 33% 100 100 100 100 3 他项权 33% 100 100 100 100 权益状况调整系数 100% 100 98.7 100.7 101 实物状况说明 1 临街道路状况 10% 100 98 100 100 2 面宽与进深比 7% 100 98 98 98 3 商业动线设计及宽度 9% 100 100 98 103 4 出入口便捷度 7% 100 100 100 100 5 铺位内部装修 7% 100 100 102 103 6 商业外部装修 8% 100 102 102 110 7 业态分布 9% 100 98 98 105 8 物业服务 6% 100 100 102 105 9 建筑结构 4% 100 100 100 100 10 所在楼层 7% 100 100 100 100 11 楼宇设备设施 7% 100 102 102 103 12 开业时间 4% 100 96 98 103 13 成新保养度 8% 100 100 100 103 14 其他特殊因素 7% 100 100 100 100 实物状况调整系数 100% 100 99.6 100 102.5 备注：各可比实例修正参数每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20%，综合调整不超过30%。
按照上表的情况，比较各实例与估价对象的差异后确定修正系数，再根据三个案例与估价对象的整体相似程度，确定各个案例取相对应权重后的平均数，作为估价对象在不考虑租约限制情况下的客观租金水平，为1126元/㎡，测算过程详见下表：
比例因素修正系数汇总表 内容 估价对象与案例 因素 估价对象 可比实例一 可比实例二 可比实例三 成交单价（元/㎡） — 1000 1150 1300 交易情况修正系数 100 100 100 100 市场状况调整系数 100 100 100 100 区域状况调整系数 100 97.1 98.7 103.9 权益状况调整系数 100 98.7 100.7 101 实物状况调整系数 100 99.6 100 102.5 比准价格 — 1048 1157 1209 可比实例权重 — 40% 35% 25% 估价单价（元/㎡） — 1126 备注：
（1） 实例修正后的租金单价=原租金单价×交易情况修正×市场状况调整×区域状况调整×权益状况调整×实物状况调整 （2） 估价对象客观租金=租赁实例1×影响权重1+租赁实例2×影响权重2+租赁实例3×影响权重3 （3） 影响权重1+影响权重2+影响权重3=100% S 估价对象（在未考虑租金损失的情况下）每年的客观租金收入为：
1126×12=13512（元/㎡） （3） 租金变化趋势分析 估价对象位于天河路商圈内，设定其可持续经营，预测其发展前景，据调查，估价对象招商人员表示，该物业租赁租金水平每年上涨10%，但是根据试产调研状况以及考虑到估价目的是求取抵押价值，故遵守谨慎原则，在合理的范围内拟定估价对象每年租金年均增长率为4%，且连续增长15年，从第16年开始至经营期结束，该物业租金拟定不变，保持第15年租金水平。
（4） 租约限制 估价对象现出租经营，由于委托人未提供租约，无法确定租约条款对评估价值的影响程度，故本次评估不考虑出租因素对估价结果的影响。
（5） 租赁面积 估价对象证载建筑面积为737.52㎡，目前市场上租约约定的核算面积大多为建筑面积，只有极少数以内套内建筑面积或实用面积，本次评估以证载建筑面积为基准。
（6） 空置和租金损失 据调查，估价对象租约的租赁期最短为3年，每次接手转让出租会有10天的免租期，则每年因免租造成的损失，可大致换算为年租金收入的0.91%。另外，如租赁双方出现合同纠纷或承租人无法履约的情况，出租人亦有可能发生额外的租金损失，但因属非正常情况，其损失率较难估计，本次评估不予考虑。
估价对象所在路段属于天河区天河路商圈中心，一直处于经营使用中，但有些并没有满租赁，考虑广州市现阶段商品零售业的实际情况，其空置率取8%，和装修免租造成的租金损失合计数大致处于年租金收入的8.91%。
（7） 其他收入 其他收入包括入场费、押金利息收入、经营收入分成、物业管理服务收入等，由于除入场费、押金利息收入以外的其他收入涉及复杂的核算条件和费用抵扣条款，且易随经营状况变动影响，一般难以全面准确考虑，本次评估仅分析入场费和押金利息收入。
S 押金收入：针对此估价对象，据调查，租约约定的押金为月租金3倍，在签订租约时一次性支付，在履约完成时一次性无息退还，由此出租人可获取因持有押金而产生的利息收入、或其他可能的收入。故押金在租赁期内持有，但出租人一般无权、亦不宜利用押金作长期投资使用，在充分保证随时退还押金的情况下，一般作普通存款处理，故持有押金的收入一般以无风险的定期存款为主，其他可能的收入方式不宜作过于乐观的考虑。于估价时点，银行一年期定期存款利率为1.5%。此外，假设收取的押金随租金增长而增长。
S 入场费：根据对估价对象的现场调查，估价对象入场费为10万元/铺位，估价对象约15个铺位，且每三年交一次，即收取入场费150万/3年。
（8） 有效毛收入 估价对象的有效毛收入为考虑了租金损失后的租金收入，本次评估不考虑已有的租约限制，按每月客观租金1126元/㎡，年租金增长率为10%，年租金损失率为8.91%计算（详见表格）：
S 有效毛租金年收入=月客观租金×12个月×有效租赁面积×(1+租金年增长率)×(1-租金损失率)+年其他收入 S 年有效毛收入测算结果见表如下：
年有效毛收入测算结果 序号 项目 费率 公式 单位 首年数额 1 潜在毛租金年收入 — 1.1×1.2×12 万元/年 996.54 1.1 潜在毛租金月收入 — — 元/月/㎡ 1126 1.2 有效出租面积 — — ㎡ 737.52 2 空置及租金损失 8.91% 1×8.91% 万元/年 88.79 3 其他收入 — 3.1+3.5 万元/年 153.737 3.1 入场费 — 3.2×3.3 万元/3年 150 3.2 铺位数 — — 个 15 3.3 入场费单价 — — 万元/铺 10 3.4 押金总额 — 1.1×1.2×3 万元/年 249.13 3.5 押金利息 1.5% 3.4×1.5% 万元/年 3.737 4 有效毛租金年收入 — 1-2+3 万元/年 1061.487 （9） 运营费用 出租型商业物业，一般出租型物业运营费用包括房产税、租赁税费、租赁费用、物业服务费、房屋维修费、房屋保险费和其他费用等。根据市场调查确定各项费用如下：
a) 房产税：根据《中华人民共和国营业税暂行条例》,出租房屋的房产税以租金收入的12%计。
b) 房屋重置成本：估价对象为钢筋混凝土结构地上首层商业街，参考广州市造价站《关于发布广州市建设工程2016年参考造价的通知》（穗建造价[2017]11号）公布的2016年商场（含地下室、电梯和中央空调）的单方造价再考虑估对象的实际情况进行适当修正，确定估价对象的重置价格为5560元/㎡。
c) 房屋保险费：通常情况下，出租人有可能会基于不可预见等风险的考虑而自行购买商业保险，或在有抵押或其他权利限制时，被要求购买某些强制性保险，以保证债权人或其他权利人的权益。相关保险条款只保障房屋所有权或部分的房屋所有权，不保障土地使用权，因而，如考虑房屋保险费，应以房屋的造价为基数。根据估价人员的市场调查，假设房屋保险费每年按合同约定支付，一般以房屋当年扣减折旧后的成新价值为基数，视乎不同的保险机构有不同的费率。一般大致为0.15%-0.3%之间。受折旧因素影响，房屋的成新价值基本处于递减状态，但由于保险费的费率较低，对评估价值影响轻微，为简化处理，估价人员确定估价对象的保险费费率为0.2%，造价桉3650元/平方米计，不考虑房屋成新价值的变动情况。
d) 房屋维修费：按照一般租约条款，在承租人正常使用的情况下，出租人应承担出租房地产的维修责任，其中主要为结构部分和大型设备设施的修缮和维护更新，其他内部使用的小型设施和室内装修山承租人负责。根据估价人员的市场调查，房屋维修费一般以提取维修基金的方式处理，以房屋的造价为基数按比例每年提取，在实施修缮和维护更新时投入使用，视乎不同房屋的实际情况，一般提取比例为2.0%-5.0%左右。根据估价人员对估价对象建筑结构、新旧程度、设备设施等各方面情况分析，对比同类型房屋的造价信息，确定估价对象的物业维修费费率为1.0%，专有部分维修费费率为2%，综合费率按3%计算，造价按3650元/㎡计算。
e) 上网费：由于估价对象为百货商场首层，商场为租户以及顾客提供免费WiFi服务，假设每年上网700元每端口，商场面积为737.52㎡，大概需要设置两个端口，则每月费用为700×2/12=58元，再58/月租金收入=0.01%，大约取上网费为首年潜在毛租金收入的0.01%，为1061元/年且以后每年固定不变。
f) 设备家具折旧费：估价对象为商业物业，除了承租方会按自己的要求对各自的铺位进行重装装修和设备设施布置之外，公共部分的设施家具维护由商场负责，因此根据考察估价对象情况，考虑家具设备折旧为租金的0.1%。
g) 租赁费用：一般商铺物业出租是通过地产中介公司代理或者自行招商两种方式，通过中介代理方式的，一般中介公司需要收取一个月租金或半个租金作为代理费用。而估价对象为委托人自行招商，产生的费用较少，基本上为一性支付费用，故不考虑租赁费用。
h) 租赁税费：按照国家法律法规和估价对象所在地税务部门的相关规定，一个简单的商务租赁房屋交易涉及的税种有：增值税，房产税，城建税，教育费附加，地方教育费附加，水利建设基金，印花税，企业所得税或个人所得税，注意在估价时不考虑所得税。商务租赁房屋交易行为缴纳税费的变量重要的有两项：出租人，房产取得的时间。估价对象的出租人属于一般纳税人（一般纳税人（1）生产货物或者提供应税劳务的纳税人，以及以生产货物或者提供应税劳务为主（即纳税人的货物生产或者提供应税劳务的年销售额占应税销售额的比重在50%以上）并兼营货物批发或者零售的纳税人，年应税销售额超过50万的；
（2）从事货物批发或者零售经营，年应税销售额超过80万元的）。其取得房产的时间分为2016年4月30日之前取得房屋产权的商业房产，因此，假设有效毛租金收入不含销项税费的情况，用于简易计算增值税。租赁税费计算规则如下：
S 增值税是5%征收率，税基为有效毛租金收入。
S 城建税是当年缴纳增值税7%或5%，此处取7%。
S 教育费附加3%和地方教育费附加2%，合计一般是当月缴纳增值税的5%。
S 防洪工程维护费0.9‰，税基为有效毛租金收入。
S 水利建设基金0.1%，税基为有效毛租金收入。
S 印花税是0.1%，税基为有效毛租金收入。
i) 其他费用：房屋出租中可能涉及一些费用，如：手续费，无规定缴纳标准或无法预见的情况发生，为使用估价结果更加准确、合理，适当考虑一些费用，一般按有效收入的1%-3%，考虑估价对象的实际情况，其他费用取1%。
j) 物业服务费：据调查广州市商业物业出租情况，物业服务费一般采用承租方自行缴纳的方式，不包含在估价对象所获租金收入里，故不考虑物业服务费 k) 运营费用合计 S 运营费用合计=房产税+房屋重置成本+房屋保险费+房屋维修费+上网费+设备家具折旧费+租赁税费+其他费用 估价对象运营费用测算表（接上表） 序号 项目 费率 公式 单位 首年数额 4 有效毛租金年收入 — 1-2+3 万元 1061.487 5 运营费用 — 5.1+5.2+…+5.10 万元/年 215.39 5.1 房产税 12% 有效毛租金收入×12% 万元/年 127.37844 5.2 房屋保险费 0.2% 房屋重置成本×0.2% 万元/年 1.52 5.3 物业（维修）费 0.1% 房屋重置成本×0.1% 万元/年 7.6 5.4 专有部分维修费 0.2% 房屋重置成本×0.2% 万元/年 15.2 5.5 上网费 0.01% 有效毛租金收入×0.01% 万元/年 0.1061487 5.6 设备家具等折旧费 0.1% 有效毛租金收入×0.1% 万元/年 1.061487 5.7 租赁费用 0% 自行招租不考虑 万元/年 0 5.8 物业管理费 0% 不含在租金中不考虑 万元/年 0 5.9 租赁税费 — 5.9.1+5.9.2+…+5.9.6 万元/年 62.5215843 5.9.1 增值税 5.0% 有效毛租金收入×5% 万元/年 53.07435 5.9.2 城市维护建设税 7.0% 增值税×7% 万元/年 3.7152045 5.9.3 教育费附加 5.0% 增值税×5% 万元/年 2.6537175 5.9.4 防洪工程维护费 0.09% 有效毛租金收入×0.9‰ 万元/年 0.9553383 5.9.5 水利建设基金 0.1% 有效毛租金收入×0.1% 万元/年 1.061487 5.9.6 印花税 0.1% 有效毛租金收入×0.1% 万元/年 1.061487 5.10 其他费用 1.0% 有效毛租金收入×1% 万元/年 10.61487 5.11 房屋重置成本 — 单方造价3560元/㎡×面积 万元 760.03 （10） 净收益 S 估价对象年净收益=有效毛租金年收入--年运营费用 （11） 报酬率Y的确定 报酬率是收益法测算过程中影响很大的一项参数，其细微的变化也会导致最后估价结果的明显变动，一般确定报酬率的方式有市场提取法、累加法、不同类型投资报酬率排序插入法等，本次评估运用累加法分析确定报酬率指标。其中：
a) 目前，银行一年期定期存款利率为1.5%，可视为无风险的安全利率。
b) 投资风险补偿率，是指当投资者投资于收益不确定、具有一定风险性的房地产时，他必然会要求对所承担的额外风险有所补偿，否则就不会投资。参考房地产行业年鉴、各研究机构相关文献报告，以及房地产上市公司的年度报告，可认定房地产投资存在一定的风险，不同区域、不同用途、不同楼龄等房地产产品的风险程度有较大差异，总体的风险程度与银行贷款利率、股票市场的市盈率分红派息率等不同指标既有差异、又有可比较性，经过对估价对象的全面分析，并结合估价师经验，风险利率按风险程度一般在3%-8%之间，考虑估价对象所在区域为天河区万菱汇商圈，商业氛围良好，但由于估价对象本身的装修不及临近的万菱汇商场的装修，具有一定的投资风险，故确定风险调整值为4.0%。
c) 管理负担补偿率，是指一项投资所要求的操劳越多，其吸引力就会越小，从而投资者必然会要求对所承担的额外管理有所补偿。房地产要求的管理工作一般超过存款、证券。经分析，估价对象的商业管理效率较高，管理负担报酬率取0.1%。
d) 缺乏流动性补偿率，是指投资者对所投入的资金由于缺乏流动性所要求的补偿。房地产与股票、债券、黄金相比，买卖要困难，变现能力弱。经分析，估价对象为商业物业，只租不售，折现流动性较差，缺乏流动性补偿率取1.5%。
e) 投资带来的优惠率，是指由于投资房地产可能获得某些额外的好处，如易于获得融资(如可以抵押贷款)，从而投资者会降低所要求的报酬率。估价对象投资带来的优惠率取1%。
S 报酬率Y=无风险报酬率（安全利率）+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来优惠率=1.5%+4.5%+0.1%+1.5%-1%=6.6% 项目 数值 无风险报酬率 1.5% 投资风险补偿率 4.0% 管理负担补偿率 0.1% 缺乏流动性补偿率 1.5% 投资带来优惠率 -1% 报酬率 6.1% （12） 剩余收益年限N的确定 估价对象证载用途为商业，已征收国有土地使用权出让金，收益年限40年，从1997年1月2日起，至估价时点2018年9月2日，土地使用权剩余使用年限为18年4个月，即18.33年。故剩余收益年限N确定为18.33年。
（13） 测算过程表及测算结果 S 测算结果如下表所示，根据最一般公式，收益法得出估价对象最终评估价为：
V=10873.45万元 收益法测算表 序号 项目 年限 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 18.33 1 潜在毛租金年收入 996.54 1036.40 1077.86 1120.97 1165.81 1212.44 1260.94 1311.38 1363.83 1418.39 1475.12 1534.13 1595.49 1659.31 1725.68 1725.68 1725.68 1725.68 575.23 2 空置及租金损失 88.79 92.34 96.04 99.88 103.87 108.03 112.35 116.84 121.52 126.38 131.43 136.69 142.16 147.84 153.76 153.76 153.76 153.76 51.25 3 其他收入 153.74 3.89 4.04 154.20 4.37 4.55 154.73 4.92 5.11 155.32 5.53 5.75 155.98 6.22 6.47 156.47 6.47 6.47 2.16 3.1 入场费 150.00 0.00 0.00 150.00 0.00 0.00 150.00 0.00 0.00 150.00 0.00 0.00 150.0 0.00 0.00 150.0 0.00 0.00 0.00 3.2 押金利息 3.74 3.89 4.04 4.20 4.37 4.55 4.73 4.92 5.11 5.32 5.53 5.75 5.98 6.22 6.47 6.47 6.47 6.47 2.16 3.2.1 月每方客观租金（元） 1126.00 1171.04 1217.88 1266.60 1317.26 1369.95 1424.75 1481.74 1541.01 1602.65 1666.76 1733.43 1802.76 1874.87 1949.87 1949.87 1949.87 1949.87 649.96 3.2.2 押金总额 249.13 259.10 269.46 280.24 291.45 303.11 315.23 327.84 340.96 354.60 368.78 383.53 398.87 414.83 431.42 431.42 431.42 431.42 143.81 4 有效毛租金年收入 1061.49 947.94 985.86 1175.30 1066.31 1108.96 1303.32 1199.45 1247.43 1447.33 1349.22 1403.19 1609.32 1517.69 1578.40 1728.40 1578.40 1578.40 526.13 5 运营费用 215.39 203.66 210.84 246.67 226.05 234.12 270.90 251.24 260.32 298.14 279.58 289.79 328.79 311.45 322.94 351.32 322.94 322.94 107.65 5.1 房产税 127.38 113.75 118.30 141.04 127.96 133.08 156.40 143.93 149.69 173.68 161.91 168.38 193.12 182.12 189.41 207.41 189.41 189.41 63.14 5.2 房屋保险费 1.52 1.52 1.52 1.52 1.52 1.52 1.52 1.52 1.52 1.52 1.52 1.52 1.52 1.52 1.52 1.52 1.52 1.52 0.51 5.3 物业（维修）费 7.60 7.60 7.60 7.60 7.60 7.60 7.60 7.60 7.60 7.60 7.60 7.60 7.60 7.60 7.60 7.60 7.60 7.60 2.53 5.4 专有部分维修费 15.20 15.20 15.20 15.20 15.20 15.20 15.20 15.20 15.20 15.20 15.20 15.20 15.20 15.20 15.20 15.20 15.20 15.20 5.07 5.5 上网费 0.11 0.09 0.10 0.12 0.11 0.11 0.13 0.12 0.12 0.14 0.13 0.14 0.16 0.15 0.16 0.17 0.16 0.16 0.05 5.6 设备家具等折旧费 1.06 0.95 0.99 1.18 1.07 1.11 1.30 1.20 1.25 1.45 1.35 1.40 1.61 1.52 1.58 1.73 1.58 1.58 0.53 5.7 租赁费用 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 5.8 物业管理费 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 5.9 租赁税费 62.52 55.07 57.27 68.27 61.94 64.42 75.71 69.68 72.46 84.08 78.38 81.51 93.49 88.16 91.69 100.40 91.69 91.69 30.56 5.9.1 增值税 53.07 47.40 49.29 58.76 53.32 55.45 65.17 59.97 62.37 72.37 67.46 70.16 80.47 75.88 78.92 86.42 78.92 78.92 26.31 5.9.2 城市维护建设税 3.72 3.32 3.45 4.11 3.73 3.88 4.56 4.20 4.37 5.07 4.72 4.91 5.63 5.31 5.52 6.05 5.52 5.52 1.84 5.9.3 教育费附加 2.65 2.37 2.46 2.94 2.67 2.77 3.26 3.00 3.12 3.62 3.37 3.51 4.02 3.79 3.95 4.32 3.95 3.95 1.32 5.9.4 防洪工程维护费 0.96 0.09 0.09 0.11 0.10 0.10 0.12 0.11 0.11 0.13 0.12 0.13 0.14 0.14 0.14 0.16 0.14 0.14 0.05 5.9.5 水利建设基金 1.06 0.95 0.99 1.18 1.07 1.11 1.30 1.20 1.25 1.45 1.35 1.40 1.61 1.52 1.58 1.73 1.58 1.58 0.53 5.9.6 印花税 1.06 0.95 0.99 1.18 1.07 1.11 1.30 1.20 1.25 1.45 1.35 1.40 1.61 1.52 1.58 1.73 1.58 1.58 0.53 5.10 其他费用 10.61 9.48 9.86 11.75 10.66 11.09 13.03 11.99 12.47 14.47 13.49 14.03 16.09 15.18 15.78 17.28 15.78 15.78 5.26 6 年净收益 846.10 744.28 775.03 928.62 840.25 874.84 1032.4 948.21 987.11 1149.1 1069.6 1113.4 1280.5 1206.2 1255.5 1377.1 1255.5 1255.4 418.49 参数选取 报酬率Y 6.10% 剩余收益年限N 18.33 7 收益价值（万元） 10873.45 2． 运用成本法进行测算估价对象的价值 （1） 基本公式 S 估价对象价格V=土地的重新购建价格+建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧 其中：
S 土地重新购建价格=土地取得成本+土地取得税费 S 建筑物重新购建价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润 （2） 土地重新购建价格 序号 项目 数额（万元） 1 土地取得成本 2953.56 2 土地取得税费 166.88 3 土地重新购建价格（1+2） 3120.44 ① 土地取得成本 由于估价对象所在区域为广州市城区，商业土地成交案例较少，估价对象土地取得时间为1997年1月2日，本次估价采用基准地价修正法，确定土地在估价时点的重新购建价格。
根据2017年广州市国有土地使用权基准地价，估价对象位于广州市商业用地一级，该级别的基准地价（商业首层楼面地价，五通一平，合理容积率下）为33186元/平方米建筑面积，再根据广州市基准地价修正体系，对基准地价进行修正。
一级 广州大道中—天河北路—天河东路—黄埔大道西—广州大道西。
33186 天河东路 广州大道西 黄埔大道西西 天河北路 估价对象 ② 路线加价 根据商业区段路线加价表，估价对象位于天河路首层，可进行路线加价，加价幅度为18004元/平方米。
商业区段路线加价表 序号 区域序号 区域 段名 区段范围 路线价加价 标准进深 407 TH006 天河区 天河路3 体育东路-石牌东路 18004元/平方米 10米 对商业用地路线价标准进深进行修正，估价对象距离天河路的水平进深为10m，故根据商业用地路线价深度修正系数表，取修正系数为1.5。
商业用地路线价深度修正系数表（标准深度为10米） 深度（米） 0≤2 2＜d≤4 4＜d≤6 6＜d≤8 8＜d≤10 修正系数 1.50 1.38 1.25 1.13 1.0 注：（1）设定路线价区段的区域按平均标准深度10米确定修正系数；
（2）对于已建成项目，深度起算点为该建筑物的铺面，若为未建项目，深度起算点则为建筑红线。
③ 楼层修正 根据商业用地楼层修正表，估价对象位于首层，选择首层修正，取修正系数为1.0。
商业用地楼层修正系数表 楼层 首层 第二层， 地下负一层 第三层， 地下负二层 第四层及以上， 地下负三层及以下 修正系数 平均值 1.0 0.6 0.48 0.35 修正范围 1.0 0.50～0.65 0.35～0.55 0.25～0.40 综上所述，在商业用地使用期限为40年、2017年时点的条件下，估价对象的土地重新购建价格为：
S V40 =（土地使用权基准地价+路线加价×路线价深度修正系数）×楼层修正系数=（33186+18004×1.5）×1.0=60192元/平方米建筑面积 ④ 土地剩余使用年限修正 运用年期修正系数公式：VnVN=KnKN=1-11+Yn1-11+YN，估价对象的剩余土地使用年限为18.33年，商业用地基准地价使用年限为40年，估价时点的土地报酬率取Y=3%。故对估价对象的年期修正过程如下：
⑤ 市场状况调整 根据中国地价监测网中的信息，以近4年的地价检测数据为依据，2013年至2016年广州商服用地的地价指数如下图表所示，利用以下数据推断出地价指数大致趋势，并对估价对象从2016年1月1日至估价时点进行市场状况修正。通过数据处理，对年增长指数求出简单平均数，预测估价时点地价指数为：
S 预测2018年地价指数=315+[（279-263）+（301-279）+（315-301）]/3=332 年份 2014 2015 2016 2017 广州市地价指数 263 279 301 315 S 故市场状况调整后的土地单价为：
S 土地取得总成本为：
34587.97元/平方米建筑面积×737.52平方米=2953.56万元 （3） 土地取得税费 出售土地使用权应缴纳增值税、城建税和教育费附加和印花税。
序号 项目 税率及计算过程 数额（万元） 1 增值税 由于缺乏土地初始购入价格，故近似为出让价的5% 147.68 2 城建税 城市7%、县城5%、农村1%,此处取增值税的7% 10.34 3 教育费附加 教育费附加增值税的3%以及地方教育费附加2% 7.38 4 印花税 出售价格的0.05% 1.48 5 合计 166.88 a) 增值税：根据财税【2016】36号第一条 在中华人民共和国境内销售服务、无形资产或者不动产的单位和个人，为增值税纳税人，应当缴纳增值税，不缴纳营业税。第十五条（二）转让土地使用权，税率为11%。纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。根据以上规定，出售土地使用权应缴纳增值税。如果你出售的是2016年4月30日前取得的，则可以选择按购销差价依5%计算增值税。比如土地使用权购入500万元，现在卖1550万元，则应纳增值税=（1550-500）/（1+5%）*5%=50万元。
b) 随征城建税（城市7%、县城5%、农村1%），以转让土地使用权实际缴纳的增值税为计税依据。城建税的税率。纳税人在市区为7%;在县城、建制镇的为5%;不在上述地区的为1%。
c) 教育费附加：国家3%以及地方教育费附加2%。
d) 印花税：根据《印花税暂行条例》规定，产权转移书据，包括财产所有权和版权、商标专用权、专利权、专有技术使用权等转移书据，按所载金额0.05%贴花。由立合同人缴纳。因此，土地使用权出售，就是财产所有权转让，应按出售价格依0.05%计算缴纳印花税 （4） 建筑物重新购建价格Vb ① 基本公式 S 建筑物重新购建价格=建筑物建造成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润 其中：
S 建筑物建造成本=前期工程费+建安工程费+基础设施费+公共配套设施费+开发税费 建筑物建造成本汇总表 序号 项目 计算公式/费率 金额（万元） 1 前期工程费 建安工程费×4.5% 11.35 2 建安工程费 单方造价×总面积 252.23 3 基础设施费 建安工程费×15% 37.83 4 公共配套设施费 建安工程费×10% 25.22 5 开发期间税费 — 19.53 6 建筑物建造成本 1+2+3+4+5 346.17 ② 建筑物建造成本 1） 建安工程费 由于估价对象属于首层商业，装饰装修接近普通商场，因此参照广州市房屋建筑工程2017年参考造价，结合现场查勘及市场调查结果，经测算、修正，最终确定建安工程费单方造价为3420元/平方米，总建安工程费：
3420元/㎡×737.52㎡=252.23万元 2） 前期工程费 前期工程费主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘查以及“三通一平”等土地开发工程费。经测算，取定前期工程费为建安工程费的4.5%，测算过程如下：
前期工程费（万元） 序号 项目 计费基准 取比率% 金额 1 规划设计费 建安工程费 3.00% 7.5669 2 项目可行性研究费 建安工程费 1.00% 2.5223 3 地质勘查测绘费 建安工程费 0.50% 1.26115 4 三通一平费 建安工程费 0 0 5 合计 建安工程费 4.50% 11.35035 3） 基础设施费 即红线内工程费，包括供水供电供气、道路绿化、排污排洪、电信环卫等工程费用。可取定为建安工程费的15%，测算过程如下：
252.23万元×15%=37.83万元 4） 公共配套设施费 公共配套设施费主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。经测算，可取定为建安工程费的10%，测算过程如下：
252.23万元×10%=25.22万元 5） 开发期间税费 开发期间税费为项目开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。估价对象位于广州市内，开发期间税费测算过程如下：
开发期间税费（万元） 序号 类别 计费基准 取比率% 金额 1 配套设施建设费 建安工程费 5.00% 12.6115 2 建筑工程质量安全监督费 高层2.5元/m2，计算总建筑面积（含车库） 2.50 0.18438 3 工程定额测定费 建安工程费 0.10% 0.25223 4 建设工程交易中心招标服务费 建安工程费 0.07% 0.176561 5 工程建设监理费（施工阶段） 建安工程费 1.50% 3.78345 6 其他 建安工程费 1.00% 2.5223 7 合计（元） 19.530421 ③ 管理费用 用于管理和组织房地产开发经营活动所发生的各种费用，包括管理人员工资、差旅费等，一般为建造成本的1%-3%，考虑到江南西的是较为成熟的商圈物业，管理费率取建造成本的2%。管理费用测算结果如下：
346.17万元×2%=6.92万元 ④ 销售费用 销售费用指预售或销售开发完成后的房地产的必要支出，包括广告费、销售资料制作费、售楼处建设费、样板房或样板间建设费、销售人员费用或者销售代理费等。销售费用取开发完成后房地产价值的4%-6%，鉴于估价对象为市中心知名商业物业，商圈繁华度较高，因此销售费用费率取房地产价值的5%，设为V×5%。
⑤ 投资利息 投资无论借贷资金还是自有资金都应计算利息，因为借贷资金要支付贷款利息，自有资金要放弃可得的存款利息，即基于资金机会成本的考虑。土地使用权取得在开发期初一次性发生，建筑物的开发成本和管理费用在开发周期内均匀投入。开发期为1年，取相应期限银行一年定期存款利率1.5%。应计息项目包括土地取得成本，建设成本，管理费用和销售费用。其中，土地取得成本为全周期计息，建设成本、管理费用和销售费用为半周期计息。销售税费不计息。投资利息测算过程如下：
S 投资利息=土地取得的成本×[（1+1.5%）1-1]+（建设成本+管理费用+销售费用）×[（1+1.5%）0.5-1] ⑥ 销售税费 销售税费是指预售或销售开发完成后的房地产应由卖方(在此为房地产开发企业)缴纳的税费，可分为两类:销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税和教育费附加(通常简称“两税一费“)。其他销售税费，包括印花税、交易手续费等。销售税费通常按照开发完成后的房地产价值的一定把比例取值，考虑到估价对象为商业物业出租经营，具体的销售税费费率如下：
租赁税金及附加 序号 项目 税基 税率 1 增值税 重新购建价格Vb 5% 2 城市维护建设税 增值税 7% 3 教育费附加 增值税 5% 4 防洪工程维护费 重新购建价格Vb 0.09% 5 房产税 重新购建价格Vb 12% 6 合计 重新购建价格Vb 17.69% ⑦ 开发利润 以广州市房地产开发的一般水平为基础，并估价对象所在区域商业物业运营盈利水平具体确定本次估价对象的投资利润率为20%，测算过程如下：
投资利润率=开发利润土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用 （5） 建筑物重新购建价格测算过程表 序号 项目 计算过程 数额（万元） 1 建安工程费 3420元/㎡×737.52㎡ 252.23 2 前期工程费 建安工程费的4.5% 11.35 3 基础设施费 建安工程费的15% 37.83 4 公共配套设施费 建安工程费的10% 25.22 5 开发期间税费 — 19.53 6 建造成本 1+2+3+4+5 346.17 7 管理费用 建造成本的2% 6.92 8 销售费用 建筑物重新购建价格的5% 69.58 9 投资利息 土地取得的成本×[（1+1.5%）1-1]+（建造成本+管理费用+销售费用）×[（1+1.5%）0.5-1] 47.46 10 销售税费 重新构建价格Vb的17.69% 246.17 11 开发利润 投资利润率为20% 675.25 12 建筑物重新购建价格Vb 6+7+8+9+10+11 1391.56 （6） 建筑物折旧 估价对象的建筑物折旧采用年限法，建筑物经济耐用寿命为60年，已投入使用19年，商业用地最高出让年限为40年，还剩余8.33年，鉴于该地块商业氛围较好，故建筑物的预期经济寿命可达商业用地的最高出让年限40年，残值率假设为5%。
S 建筑物年折旧额=建筑物重新购建价格×1-残值率建筑物预期经济寿命 S 建筑物折旧总额=建筑物年折旧额×已折旧年限=33.05×19=627.95（万元） （7） 测算过程表及测算结果 综上所述，根据基本公式：估价对象价格V=土地的重新购建价格+建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧，运用成本法最终确定估价对象的成本价值为10780.18万元。测算过程如下：
序号 项目 数额（万元） 1 土地重新购建价格Vl 3120.44 2 建筑物重新购建价格Vb 1391.56 3 建筑物折旧 627.95 4 估价对象价格V（1+2-3） 3884.05 八、 估价结果 估价人员经过实地勘查与测算，采用收益法测算结果为10873.45万元，采用成本法测算结果为3884.05万元，利用加权平均法最终确定估价对象在价值时点的市场总价为8776.63万元，（人民币捌仟柒佰柒拾陸点陸叁万元），假设估价对象不存在估价师知悉的法定优先受偿款，则估价对象的抵押价值为8776.63万元，（人民币捌仟柒佰柒拾陸点陸叁万元）。
具体详见《估价对象抵押价值评估结果汇总表》。
估价对象抵押价值评估结果汇总表 估价方法及结果 项目及结果 收益法 （权重0.7） 成本法 （权重0.3） 综合 1 假定未设立法定优先受偿权下的价值 总价 （万元） 10873.45 3884.05 8776.63 单价 （元/㎡） 147432.61 52663.66 119001.93 2 估价师知悉的法定优先受偿款 0 0 0 0 2.1 已抵押担保的债权数额 0 0 0 0 2.2 拖欠的建设工程价款 0 0 0 0 2.3 其他法定优先受偿款 0 0 0 0 3 抵押价值 总价 （万元） 10873.450 3884.05 8776.63 单价 （元/㎡） 147432.61 52663.66 119001.93 附录 一、 估价委托书复印件 二、 估价对象位置图 估价对象 方位 临路状况 天河东路 广州大道西 黄埔大道西西 天河北路 估价对象 三、 估价对象实勘图片 四、 估价对象权属证明复印件 五、 房地产估价机构营业执照和估价资质复印件 六、 注册估价师估价资格证书复印件
