XX市XX镇农家乐休闲项目
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一、项目背景
（一）、项目名称
（二）、投资单位概况
（三）、项目提出的理由
二、项目概况
（一）、拟建地点
（二）、建设内容
（三）、项目进度及总投资
三、农家乐市场分析与需求预测
（一）农家乐市场分析
（二）项目地休闲市场需求预测
四、投资估算与资金筹措
（一）、投资估算
（二）、资金筹措与运用
五、财务评价
（一）、营业收入和税金
（二）、折旧前营业成本费用预测
（三）、财务评价的基本结论
六、环境和社会评价
（一）、环境效益
（二）、社会效益
七、结论与建议
农家乐旅游，是以农民家庭为依托，以田园风光和别有情趣的农家生活为特色，吸引市民休闲度假、体验农作的一种新型旅游活动。它始于日本的“家庭访问”，以“吃农家饭、住农家屋、干农家活、享农家乐、购农家品”为主要内容，凸现返朴归真、回归自然的主题；具有乡土味鲜明、平民性明显、原生美突出、参与性强劲、消费价较低五大优势；倍受游客青睐，成为全球旅游强项。
现代旅游者追求“生态”与“个性”需求的多样化。由于城市环境的日益恶化和都市生活的压抑，人类期望重建与自然的有机和谐关系，因此近年来涌现出一系列与生态、休闲、探险等有关的旅游形式，休闲垂钓旅游就是其中深受人们的喜爱一种旅游类型。所谓休闲垂钓旅游就是到溪、沟、河、池塘、湖泊、海洋等水域进行的以垂钓为主要活动形式，达到休闲目的的旅游。由于垂钓必然是在野外的亲水环境中（不论是自然的或人造的）进行，因此休闲垂钓旅游迎合了城市人“回归自然”、休闲娱乐的心理需求，提高了城市人休闲文化的品位，从另一个侧面圆了都市人的绿色梦，同时亦丰富了生态旅游的内涵，因而具有相当大的发展潜力，将成为一种重要的旅游活动类型。休闲垂钓旅游的展开为当地渔业生产提供了销路，也能为当地社区经济找到新的增长点。休闲垂钓旅游地在经营过程中，可以尽可能地以最小的耗费给经营业主带来收益的最高水平；有助于资金流入，促进当地社区经济的发展，提高人均收入水平。
一、 项目背景
“农家乐”旅游的雏形来自于国内外的乡村旅游，并将国内特有的乡村景观、民风民俗等融为一体，因而具有鲜明的乡土烙印。同时，它也是人们旅游需求多样化、闲暇时间不断增多、生活水平逐渐提高和“文明病”、“城市病”加剧的必然产物，是旅游产品从观光层次向较高的度假休闲层次转化的典型例子。
乡村旅游在国外已有30多年的历史，开展得比较成功的是在一些部分欧美发达国家。20世纪60年代初，当时的旅游大国西班牙把乡村的城堡进行一定的装修改造成为饭店，用以留宿过往客人，这种饭店称为“帕莱多国营客栈”；同时，把大农场、庄园进行规划建设，提供徒步旅游、骑马、滑翔、登山、漂流、参加农事活动等项目，从而开创了世界乡村旅游的先河。以后，乡村旅游在美国、法国、波兰、日本等国家得到倡导和大力发展。1996年，美国农村客栈总收入为40亿美元。1997年，美国有1800万人前往乡村、农场度假，仅在美国东部便有1500个观光农场，在西部还有为数众多的专门用于旅游的牧场。目前，法国有1.6万多户农家建立了家庭旅馆，推出农庄旅游,全国33％的游人选择了乡村度假，乡村旅游每年接待游客200万,能给农民带来700亿法郎的收入，相当于全国旅游收入的1／4。在欧美国家，乡村旅游已具有相当规模，并已走上了规范化发展的轨道，显示出极强的生命力和巨大的发展潜力。
国内，真正意义上的乡村旅游始于20世纪80年代，它在特殊的旅游扶贫政策指导下应运而生，但由于起步较晚，目前尚处于初期阶段。目前我国各地的乡村旅游开发均向观光、考察、学习、参与、康体、休闲、度假、娱乐于一体的综合型方向发展，其中国内游客参加率和重游率最高的乡村旅游项目是：以“住农家屋、吃农家饭、干农家活、享农家乐”为内容的民俗风情旅游；以收获各种农产品为主要内容的务农采摘旅游；以民间传统节庆活动为内容的乡村节庆旅游。由此可见，农家乐旅游是乡村旅游的一种形式，它是传统农业与旅游业相结合而产生的一种新兴的旅游项目。随着近年来六安市经济社会的快速发展，人们生活节奏日益加快，日新月异的城市文化生活已远远不能满足人们的需求，为追求特色的民族文化、生态环境、经济社会文化、历史文化融为一体的实体空间，以及返璞归真的、田园文化气息的原生态环境，农家乐已迅速的步入现代社会空间中来。
新市街位于湖南耒阳市北部40公里处新市镇，东临马水、亮源墟，南与大陂市毗邻，西隔耒水与遥田、肥田、永济墟相望，北抵衡南县江口、冠市街；新市镇以街名，镇驻新市新街，1995年撤区并乡时，高炉、新市合并为新市镇，总面积75平方公里。境内开设有五个墟场。
新市街古称新城市，位于耒水东岸，历史悠久，人文荟萃，文化底蕴深厚。相传为“神农创耒、斫木为耜”之地，自南北朝时陈朝（558-589）伊始、唐朝、元朝曾三度为新城市县治所。自南北朝至清代，历时1400余年，历来为水运码头，商贸重镇，商业久盛不衰，发展成为城镇内乡村第一大集镇。古衡洲郡也曾设郡于此，《中国古代地名大词典》载：“新城市，在湖南衡阳东南百五里，西濒耒水，南接耒阳县界，清时有巡检驻此，即故新城县治也。”明代《徐霞客游记》载：“…十四日五鼓起，乘月过小舟，顺流而北，晨餐时已至排前，行六十里矣。小舟再前即止于新城市，新城去衡州陆路尚百里，水路尚二百余里，适有煤舟从后至，遂移入其中而炊焉。又六十里，午至新城市，在江之北，圜堵甚盛，亦此中大市也，为耒阳、衡阳分界。时南风甚利，舟过新城不泊，余私喜聚日之力尚可兼程百五十里。已而众舟俱止涯间，问之，则前湾风逆，恐有巨浪，欲候风止耳。时余蔬米俱尽，而囊无一文，每更一舟，辄欲速反迟，为之闷闷。以刘君所惠口一方，就村妇易米四筒。日下舂，舟始发。乘月随流六十里，泊于相公滩，已中夜矣，盖随流而不棹也。新市街为明、清代商品经济发展初期耒水耒阳段四大口岸（新市街、灶头市、黄泥江、大河滩）、和两大码头之一，曾有过“九街十三巷”的记载。新市古街于耒水东岸依耒水而建，主要街道为南北走向，街道分为上街和下街；古时上街隶属耒阳县，下街隶属衡阳县（今析出衡南县），这种
“一街两署”的特殊现象，估计还是当年这里为一个“黄金水道码头”的商业利益分配有关。据传解放前新市街主要是四大姓氏，上街为黄姓和曹姓，下街为倪姓和廖姓，经常会为了地盘和家族荣耀打得头破血流。在新市街就有“八月十五打石头”之说，就是上街和下街的街坊在每年中秋节酒足饭饱后互相砸石头出气的习俗。现在新市街还保存着长达4000米的古石板街，街上有不少三进老宅，有的为镂空扇型窗台，进门为三个天井。“九街十三巷”还有条“半边街”，这条街是依河而建，街旁就是耒水。街下新市渡为耒阳沿河30多处义渡口之一。
作为分布于耒水沿线两岸的四个耒阳古县城遗址之一的新市街，至今保留宋朝以来的古建筑，为湘南古建筑风格。民间古村落独具特色，以青砖缁瓦、山字墙、人字垛、正栋、横栋、院落式统一布局。把大门一关，形成堡垒，能防御外来侵袭。站在耒水边眺望新市古街，沿岸吊脚楼依稀可见，古码头、古渡口仍然可辨。两岸风景秀丽，环境清澈，两条溪流穿境而过、小桥流水、微风垂柳，水磨人家，错落有致。是典型的江南水乡古镇，可与周庄、同里、南浔、乌镇所媲美，被誉为耒阳的
“凤凰古镇”。爬上紫云峰鸟瞰，紫云峰钟声缭绕，书声朗朗；地母庙香火旺盛，如入仙境，新老街镇相互辉映，如诗如画，可以遥想当年耒水百舸争游之盛景。
新市镇地处耒阳市东北部，东与马水、亮源乡接壤，南与大市乡交界，西跨耒河与遥田镇毗邻，北与衡南县江口、冠市两镇相通。京珠高速公路穿境而过，并设联络出口直达107国道，地理位置优越，交通网络发达，历史渊源悠久，人文底蕴深厚，是一座千年古镇。2005年，被省政府授予“省重点建制镇”荣誉称号。全镇总面积75平方公里，辖23个行政村，3个居委会，255个村（居）民小组，总人口43458人；耕地总面积24112亩，其中水田面积21226亩，旱土面积2886亩 一年来，新市镇党委、政府在市委、市政府的正确领导下，以“三个代表”的重要思想为指导，认真贯彻执行党的十六大和十六届四中全会精神，紧紧围绕“创新市特色，建文明乡镇”的总目标，沿着年初制定的“紧扣一根主线（加快经济发展），突出两大特色（招商引资、小城镇建设）做到三个加强（村级班子建设、村级财务清理、社会治安整顿），实现四大突破（财政收入大提高、计划生育大进步、城建城管大改观、农业改制大突破），建好五大基地（烤烟、制种、蔬菜、棉花、养殖）工作思路，全面落实科学发展观，精诚团结，艰苦奋斗，利用优势，抢抓机遇，乘势而上，各项工作均取得较大进步。年终，新市镇荣获耒阳市
“乡镇目标管理三等奖”，并被评为耒阳市招商引资、农村公路建设、推进工业化进程、党风廉政建设等先进单位，被评为衡阳市“人口与计划生育工作一类单位”，被省政府授予“省重点建制镇”荣誉称号。
（一）、项目名称
新市农家乐休闲中心。
（二）、投资单位概况
（三）、项目提出的理由
近年来耒阳市经济取得了长足发展，人口持续增长，城市化进程明显加快。经济发展的加快带动了粮食、能源、水资源、旅游休闲需求量持续增加。随着城市的发展,都市的快节奏生活使人们远离了原始的自然农家生活。为了能让快节奏的都市生活有所缓解，为了能让在都市生活的居民了解农民的含义、劳动的艰辛和劳动的意义，农家乐餐饮不断兴起。
农家乐的出现不但让都市的人们体验到了快乐之所在，了解农家知识之精髓，并且也推进了农村产业结构调整，实现农民增收致富，为促进农村精神文明建设做出了贡献。除此之外，还丰富了村民的文化生活，促进了农民生产的积极性，活跃乡村经济，挖掘出了当地的农村文化蕴涵、风俗特色、餐饮独特风味等。农家乐旅游它是良好的生态环境、独特的田园景观、传统农业文明和现代农业科学技术相互交融、互为依托、丰富多彩、内涵深厚的一种特殊的旅游形式，通过营造独特的田园生态环境氛围，挖掘深厚的传统乡村民俗文化内涵，融入现代农业科学技术的现代农业观光旅游，同时也提高了农民的收入。更为
耒阳市的农业特色产品的特殊性——无公害绿色农产品做了扩大销售市场的前景做了准备。农家乐的进入使当地农户增加了生产农产品的积极性，将客户直接带到农家，让农民实实在在的感受到农产品的销售前景，再也不必担心完好的农产品因为无法销售而只能放在家中腐烂，再也不必担心客源问题，农家乐的客源带动直接增加了农户的收入。同时农家乐在不需政府、村民投入一分钱，不占用国家土地资源，不破坏生态环境，不占用农田的基础下既解决了农民的困难，又把新农村的项目搞起来了，增加了农民的收入，还改善了环境，这是一个互利双赢的成果。
当地人们生活水平快速提高，物质方面已不在所追求的目标，更在乎的是高层次的追求，但环境因发展受到很大的破坏，无法满足人们的愿望，建立这样的项目，一方面可以满足人们的追求，另一方，可以改善当地环境。
二、项目概况
（一）、拟建地点
耒阳市新市镇境内，靠近京珠高速公路，西临耒河，南临县道015，距耒阳市市区18公里。总用地面积690亩，其中镇道路用地86亩，实际用地面积604亩，分六区，一区为步行市场，二区为美食街，三区为农家休闲，四区为农家乐，五区为一中学，六区为农家安置区，其中步行市场及美食街为农家休闲提供服务。
（二）、建设内容及人员配置
建设内容：本项目总用地约690亩，镇道路用地面积86亩，实际净用地604亩，总建筑面积312626平方米，建筑密度19.7%，容积率0.77，拟建设休闲、娱乐、住宿为一体的农村风情休闲中心，内有养殖观赏区、无公害蔬菜采摘区、垂钓中心、养殖场、俱乐部等，其中分六区，一区为步行街区，总用地面积78.5亩，建筑密度37.1%，容积率1.8，二区为美食街，总用地面积76.5亩，建筑密度36.2%，容积率1.27，三区为农家休闲区总用地面积81.5亩，建筑密度17.6%，容积率0.69，四区为农家乐总用地面积175亩，建筑密度11.2%，容积率0.33，五区为学校用地总用地面积146亩，建筑密度7.9%，容积率0.32，六区为农家安装区总用地面积47亩，建筑密度24.5%，容积率1.46，一区二区为商业开发，其他区以商业开发的利润建设或农家自建为主。
（三）、项目进度及总投资
本项目一期建设计划于2013年1月开始，2015年12月完成
美食街及步行市场建设，预计建设工期24个月，总投资1.3亿元。通过一期开发带动二期的农家乐建设或部分农民自建，首期建设农家休闲及农家乐完成休闲系统。把盈利的资金用于中学建设，为新市镇的教育做出贡献，为新市镇的学生提供环境优雅的学习环境。二期建设计划为2年。
三、农家乐市场分析与需求预测
（一）农家乐市场分析
2011年耒阳市消费品市场继续保持平稳较快的增长态势。消费品市场运行呈现出零售总额稳步扩大，消费增速逐季提高、城乡市场稳步发展、限额以上单位增势强劲、商品零售快速发展，餐饮消费日渐红火、消费热点突出，消费结构逐步升级、行业规模不断扩大，等特点。反映了人们消费能力的大幅提高。消费的趋势正从“穿”向“用”升级。不管是在农村还是在城市，人们已经不仅仅追求 “吃饱穿暖”，努力提高生活质量成了很多人的目标。对于农村风情休闲的是需求是不断增强。可以推断农村风情市场的需求更旺盛，并成逐年上升趋势。
农家乐休闲中心位于新是镇中南部，气候、水资源条件得天独厚，沟渠纵横、粮田整齐、林带成网，道路畅通，通讯快捷、拥有完备的基础设施，政府提供高效的真诚服务。经济稳步增长，城乡居民收入增长较快，居民消费能力增强。同时随着工资改革的深入，当地城乡居民人均收入大幅增加，为消费品市场的发展奠定了坚实的基础。城乡居民收入稳步增长。随着收入提高，居民购买力不断增强，为消费品市场的增长提供了有力支撑。初步统计， 2011年
耒阳市城镇居民人均可支配收入22540元，增长 14.5%;农民人均纯收入达到8744元，比上年增加1550元，增长21.5%。当地人苦苦追求的目标是环境优美，绿草清水，最希望有一个最适宜投资、最适宜居住的山水园林城市，构筑一道绿色的生态屏障，实现绿色梦想，使其成为新市一颗璀璨的绿色明珠。据此分，市场需求繁荣，同时利于项目的消费需求保证。
（二）项目地休闲市场需求预测
随着我国国民经济不断发展，城乡居民收入和生活质量的不断提高，以及人们对健康食品的需求日益迫切，生态农产品需求量将逐步增大。同时人们的生活方式将更加丰富多彩和多元化。在物质生活得到满足后，人们更多地追求精神生活的充实。崇尚自然、保护环境、追求原生态的物质和精神产品的理念将成为未来公众的核心价值取向。在人民生活条件快速提高的今天，发展农家乐餐饮可以说应和了区域经济多元发展的潮流。
项目建成投产后，可以让游客身临其境，重返田园。在吃绿色农家饭、住质朴的农家炕的同时，达到放松身心、陶冶情操的目的，在创造经济效益的同时，创造社会效益，使身处快节奏的都市生活的人们体验农事、休闲放松，向社会公众展示生态文明建设和循环经济的科学原理、运作过程和人与自然和谐相处的崇高境界，满足游客在观光休闲中得到科学技术普及的渴望。随着
耒阳打造国内一流的“农业生态旅游示范区”战略目标的逐步实施，将会吸引越来越多游客，发展前景十分广阔。
项目地市场容量和潜在的市场需求预测，从上面所述，我们综合可以判断项目地的市场容量会逐年上升，市场的需求潜力大，利于休闲中心的长期经营发展。
四、投资估算与资金筹措
（一）、投资估算
1.投资估算的编制范围
一期建设步行街及美食街，建设总建筑面积为15863平方米，大概投资1.1亿，包括基础设施投资2000万共投资1.3亿，通过一期开发带动二期的农家乐建设或部分农民自建，首期建设农家休闲及农家乐完成休闲系统。把盈利的资金用于中学建设，为新市镇的教育做出贡献，为新市镇的学生提供环境优雅的学习环境。
建设投资：一期固定资产投资1.3亿；预备费为固定资产投资的5%为650万。
2．投资估算编制依据
同类项目及项目建设相关项市场价格
（二）、资金筹措与运用
一期资金需求1.3亿，其中自筹60%，银行贷款40%（5200万）．贷款期二年，为固定资产长期贷款，第二年开始还贷,等额还本付息。
五、财务评价
（一）、营业收入和税金
一期建设步行街及美食街，建设总建筑面积为15863平方米预计收入总额为6000万，年平均收入为3000万。
（二）、折旧前营业成本费用预测
（1）固定员工40人，人均工资2000元/月元，年工资共计96万；
（2）水电费：4万元/年；
（3）其他费：20万元/年；
年总利润3000万元－120万元=2880万。
（三）、财务评价的基本结论
1.基本结论
一期该项目税前投资回收期为2.5年，税后投资回收期为三年，税前财务内部收益率为46.15%，税后财务内部收益率为35%。
2.建议
综合上述，该项目盈利高，偿债能力很强，项目可行，值得投资。
六、环境和社会评价
（一）、环境效益
休闲中心是建立自然生态系统，以自然景观为主体，触合区域人文、社会景观，人们通过与自然的交往，达到了解自然，回归自然的目的。游玩在这里的人们可享受到自然生态所带来的好处，做到人与自然，和谐相处。
（二）、社会效益
（1）可以解决就业问题。
（2）带动了周围旅游景点的旅游发展。
（3）社会上也会造成重大影响，提高休闲的品位。
（4）中学建设，为新市镇的教育做出贡献，为新市镇的学生提供环境优雅的学习环境。
（5）为新市镇人民提供优质的生活环境。
七、结论与建议
一期投资较大，压力较大，回报与预期会有差别，农家乐虽是一个新兴的朝阳产业，但总体上还是一个尚未规范、管理滞后的市场。应加强进行监管和规范，促进市场的稳定、有序和健康发展。
1.组织推动。包括借助周边开发及景区推动，以重点旅游景区为核心，带动、辐射和吸收周边乡村的农民参与旅游的接待和服务。
2.政府推动。由政府主导进行乡村旅游的规划设计，投入资金，开发核心景区景点，吸收社会资金投入，鼓励和引导农民参与旅游接待服务。
3.公司推动。即“公司+农户”的经营方式，出台优惠政策，引进有经济实力和市场经营能力的企业，改善基础设施建设和环境，指导、组织农民开展地方风情、渔耕文化、农耕文化等旅游活动。
4.精心规划，强化监管。注重整体性和连续性，充分考虑地方的自然风貌及特点和文化特性。同时监管好每一个乡村旅游、农家乐等的细枝末节，强化对旅游从业人员和乡村旅游集体的培训、教育，提高其服务素质和水平，提升服务品牌和形象。
5.突出特点和自身优势。比如突出乡村的地域风情、传统文化优势，挖掘古村、古镇、古迹、典故等文化内涵；突出体现地域特点，在建筑、饮食、生活、农耕乃至旅游活动的设计等方面，尽可能地体现出地域风情、风貌、生活习俗等特色。同时，还要着重考虑突出绿色、环保、休闲、娱乐等特点。
6.建议抓好时机一期建设必须马上启动，才会有资金进行二期建设。
通过以上分析，农家乐休闲中心项目从市场前景、市场定位、市场分析、顾客群体分析、资金来源、资金回报率、社会效益等多种角度进行了可行性分析后，综合各方面认为该项目是可行的。
XX年XX月XX日
