冯仑买房这些事儿5：开发商的猫腻 各位书友大家好，欢迎继续做客老齐的读书圈，今天我们继续来讲这本书，冯仑买房这些事儿，在最近2年时不时就会爆出房价下跌的消息，但是跟大家的感觉又明显不一样，这是怎么回事？这主要是统计的问题，比如北京上海这样的特大城市，核心区和郊区路程就很远，房价也能差一倍，如果计算加权平均房价，就是相当于把核心区和郊区的房价加起来然后平均计算，参考的价值不大，而且现在的房子建设主要都在郊区，核心区域已经没有什么地了，所以你会看到大量房子都在郊区开盘，也就拉低了房价。但其实核心区的房价并没有下跌。
另外，现在由于新房限价很厉害，开发商要想达到业绩预期，就得搞点外科手段，比如捆绑精装修，车位，以及配套设施，跟你签两份合同，所以尽管开盘价很低，但是买房的费用其实一点都不少。所以新房价格涨跌其实也没有多少参考意义，去看新房价格，还不如去看全市的二手房价格更客观，这才是购房人卖房时候的价格，全市也比较分散，不会因为一两个盘集中卖出，而影响数据。所以研究房地产的人，通常只看统计局每月公布的二手房价格涨跌数据。
楼市一般有金九银十的说法， 一到9月就是销售旺季，开发商通常都提前蓄客，批量开盘，然后制造几百套上千套房源被一抢而光的假象，但是2019年的金九银十基本已经完蛋，由于政策并未按照预期放松，限购限贷限售仍然压制楼市，所以现在很难再出现销售井喷的情况。
现在很多人都被楼市吓怕了，之前经常看到日光盘的报道，说什么几千套房源，一天就抢光了。还有什么购房人携带巨款，彻夜排队的事情，比如之前南京就有过类似的报道，而且似乎还是真事，并非是开发商请来的托，作者说其实很多人都被忽悠了，首先，彻夜排队的，都是之前确定好意向的，甚至都已经交过定金的。其次，开发商验资，也是为了加快回款速度，找到真实的客户群，恰恰说明开发商有资金压力。第三，新房价格被政府刻意压低，形成了 套利空间。老齐多说一句，现在大多数新盘火爆，都是因为新房价格明显低于周边二手房造成的，大家看到有巨大的套利空间，才会不顾一切的去买房。所以政府限价，其实反而催生了楼市火爆。但是购房人也要想想，二手房的价格是不是靠谱，虽然标价很高，但等你卖出的时候，未必就是这个价格了，所以套利机会看起来很完美，但是不一定真的能够实现。
至于房价的拐点，作者提醒投资者可以关注一些房产中介的数据，比如挂牌量，如果持续增多，就说明卖房的多，买房的少，供给大于需求，房价的议价空间加大，如果带看量增加，则说明卖房的增多，卖家又开始占优势。带看量增加的后几个月，市场先是成交量复苏，之后就是价格回暖。
接下来作者说了一下首付贷，他的观点跟老齐一样，认为首付贷比毒品还可怕，这东西让买房人和开发商都乐此不疲，有了首付贷买房人的购房门槛降低了，缓解了前期自有资金不足的问题，也放大了资金杠杆。而对于开发商来说，就是单纯的加了杠杆，增加客户，提高销售额，赚取更多的利息收入。
首付贷最大的特点就是帮助买房人，在正常的抵押贷款之外，再获得一笔资金，他的来源都是一些消费贷，民间金融，甚至不排除高利贷。说到底就是反复抵押，加长杠杆的操作。每加长一个环节，也就更加脆弱，一旦出现一个裂缝，那就随时暴雷。
首先，首付贷在房价上涨的阶段，相安无事，反而会加速你赚钱的速度，也放了一批根本买不起房，资质不够的投资者入场，这个看起来就跟美国的次贷危机很像了。前期炒高价格，后期危害银行金融安全 其次，房价一旦下跌，首付贷就会出现断供和违约，整个金融系统会遭遇重创，实体经济之后会跟着倒霉。
第三，首付贷让楼市的抗风险能力降低，之前跌5成都不会有问题，首付贷后跌2成，可能就要出大问题。
第四，他实际上就是假消费，真买房，让进入消费和实体经济的钱进一步减少，同时催生楼市泡沫。所以首付贷其实一直都在打擦边球，对于经济和楼市，有百害而无一利，打击首付贷的决心，也就能看出调控楼市的决心。
现在还有一个问题，也多次被提及，那就是小产权会不会复活，那些购买小产权房的人，依然抱有幻想，期待可以回到合法的轨道，美其名曰小产权转正。其实所谓的小产权，这都是老百姓的称呼，而真实的情况就是没产权，土地使用者没有缴纳土地出让金，房屋也没有国家认可的产权证明。都是乡政府和村政府的一纸合同而已。一直以来我们也没管理这块，让小产权成了气候，现在黑不提白不提的住着似乎一点问题都没有，有的还能私下里进行买卖。也不必交任何税费。由于不涉及土地问题，小产权要比我们说的产权房屋便宜的不止一点。作者提醒，小产权不可能转正，他也不是财产权，只是一个使用权，投资层面看，小产权房不具备变现的可能性。这点老齐也多说一句，从法的精神来看，国家也绝不可能让小产权转正，那样就变成了鼓励违法，惩罚守法，那以后谁还当良民。所以早早打消这个念头为好。现在北京一些地方，因为要盖合法的长租房，小产权房已经开始回收了。至于怎么回收，这就要看良心了，有良心的，给你一定补偿，没有良心的，直接把钱退你，就把房子拿回来了，至于你在房子上的投入，那就只能自认倒霉。你没地方说理去。合同不可能对抗国家法律。
在你去售楼处咨询售楼小姐的时候，基本都是一个答复，手慢无，这个房子已经卖完了，就剩下一两套了，逼迫你赶紧做决定，但其实根本不是这么回事，绝大多数房子根本就没有卖出去，但是他们不会说真话，因为那样你就更不买了。他必须要营造出紧俏的氛围，然后时不时的告诉你，出了一个特价房，让你以为捡到一个大便宜，在这里，作者以一个资深开发商的身份，告诉我们五个常见的手法。
第一，就是刚才说的特价房，这里面也分两种，一种是房子自身原因造成的特价，比如位置，采光不好，所以打折处理。另一种是先提价再打折，跟双十一甩卖商品是一个道理，这种情况下，开发商就有更多的主动权。比如全款的折扣大，贷款的折扣小等等。另外，这么做的好处是大大的，买房人明明被人卖了，但是心里也会很高兴。以为自己占了个大便宜，还会到处跟人吹牛。
第二，首付分期，一般使用这种手法的开发商都有年底冲业绩的需求，甚至这种情况下，他们还会要求，购房人后续无法支付首付款也无所谓，他们可以退钱。所以做业绩的针对性非常明显。
第三类，免中介费用，现在中介帮着开发商销售新房已经不是新鲜事了，甚至卖新房比卖二手房他们赚的还要更多，所以中介会非常热衷于给购房人推荐新房。这确实增加了新房的销售效率，开发商相当于按照效果付费，省去了大把的无效营销费用，目前，开发商给中介的返点佣金能达到房款的5%，也就是说大城市中，一套标价500万的新房，中介能拿到25万。同样是买房，买二手房买家要出中介费，而买新房开发商替你负担中介费，所以你也会觉得相当划算。
第四类，团购，其实就是集中开盘的变种，他只是一种形式，但是优惠力度能有多大，并不好说。第五类就是众筹，说白了就是集资买房，这肯定是投资性质的，但是却没有保本收益。买房者能不能拿回本金，也要看众筹平台的信用和实力了，这里面风险并不小。
很多人都在问，地铁马上就要开通了，会不会涨房价，大城市交通一塌糊涂，而且大家通勤时间都比较久，所以地铁成了唯一的抓手，地铁肯定是房价的一个重要参考因素，但是地铁在规划的时候，就基本已经写在房价里了，有句话叫做，规划涨房价，建成涨房租，所以地铁修好后，并不能够在拉升房价，只能够拉升房租。另外，高铁和机场，这种交通工具就让人又爱又恨了，高铁和机场修通，会让这个地方的整体房价上涨，但是离的特别近的房子，反而因为噪音污染和人群密集而贬值。明天我们再来谈谈关于买房的时机和准备。咱们明天再见。
