冯仑买房这些事儿6：什么时候是买房的好时机？
各位书友大家伙，欢迎继续做客老齐的读书圈，今天我们继续来讲这本书，冯仑买房这些事儿，今天我们来谈谈买房的时机和买房的准备，太多人看见别人在房子上赚了大钱，于是就红了眼，疯了心的想买房，甚至完全不考虑自己的能力。首先买房要做好心理准备，房价涨跌其实都是有可能的，没人保证你房价一直涨。这也根本不可能发生。房价越高，他不涨反跌的可能性就越大。所以想到买房吃肉的时候，也要多想想，买房还可能会挨打。而且这个损失也许是你承担不起的。比如有些人借了太多的钱凑的首付，就想房价涨两年，卖掉之后也发一笔小财，但是房价一旦下跌20%，你自己的钱就亏光了，他几年不涨，你的利息就无以为继。最后就会财务破产。所以量力而行，是必须要考虑的。而且老齐多说一句，一定要考虑长远，比如程序员，现在能月收入好几万，那是因为你年轻，体力好，脑子也灵活，等你上岁数了，拼不了体力了，也跟不上年轻人了，你的收入还可能会下降，而且互联网公司的周期本身就很短，也很可能出现暂时失业的情况，这些都要考虑清楚，不能让自己的财务崩的太紧。
买房要想清楚自己，你是非买不可，没房就过不下去，还是等等也可以。非买不可的是刚需，只要能接受，就尽量早买，因为如果房价再涨你可能会心态崩溃。而如果可以再等等的，通常都不是刚需，只是看着别人赚钱，自己心生了贪念，这种人就没必要凑这个热闹，人多的地方肯定风险大于收益。天下也没什么生意是必须做的，也没有什么钱是必须要赚的，有可能在楼市上还能赚钱，但是这个钱赚的也会很没有性价比。甚至未来投资楼市，还不如投资债券和银行理财，赚的更多。
如果你有创业的打算，那最好就先别买房，因为创业本身就是不确定的，买房更是不确定，两个不确定的事情加在一起，你以后会出现很大的风险，月供很可能突然被中断。最后事业生活双双陷入窘境。在军事上最怕的就是双线作战，两面被夹击，现实中也是如此，最怕的是生活上和事业上双线作战，压力不是一般的大。如果你想奋斗事业，生活上就要选择一种最低的消耗方式。另外，也要算清楚自己的承受能力，通常月还贷别超过自己月收入的一半。
选房子也是一门学问，尽可能的考虑地段的问题，比如上班近，娱乐，医疗，教育等资源，升值最多的其实是地段，让你舒服的也是生活的配套，房子的大小，其实你很快就能适应。但通勤的烦恼，却会越来越折磨。不过老齐也多说一句，找个交通方便的地方就行，也未必一定离单位近，因为现在年轻人工作也很不稳定，经常会换工作，你的房子却不可能经常换。所以这个东西是你预期不了的。
作者也说，现在的调控基本强调的是一个稳字，追求的最理想状态是让房价稳步调整，基本面不变，该降的继续降，该去库存的也继续去库存，楼市成交火爆的三四线，已经积累了一定的风险，要警惕出现库存过剩的情况。与此同时，政策还会尽量的削峰填谷，让之前没怎么涨的地方，涨一下，让之前涨很多的地方，进一步的得到抑制。防止再出现反弹，楼市陷入死循环的状况。
之前有句话，叫做年底不买房，一年又白忙，说的是春节前后大家拿到了一年的辛苦钱，都开始考虑买房的事，而过年之前，由于外来人口返乡，所以楼市会相对比较清淡，这正好是一个买房的时间点。所以在春节前的带看量和成交量都不低。而春节回来之后，一般都会有一个小阳春，一方面是供应会增加，另一方面，购房的热情也会增加。还有更重要的一方面，一般央行的货币政策都是前松后紧，在年初的时候，会释放更多的货币出来，所以各家银行的贷款额度也比较充裕，支持了买房这个事。
在中国的楼市上，有很多奇葩事情，比如有些人压上了一辈子的钱，去买房，但买完之后，就遇到了楼市调控，结果房价开始下跌，这些人就开始哭着闹着打杂售楼处，跟开发商死磕，但是磕着磕着，发现房价又涨了，于是就赶紧撤诉。很多人都希望最好不经过这样的折磨，一买就涨，是最幸福的，所以不断的会有人提问，什么时候买房最合适。但即便是作者这样的开发商，也没办法回答你这个问题，他说就好比哪个姑娘跟你结婚最合适一样，根本就没有答案，遇上差不多的就得了。找那个最合适的机会，其实根本就是徒劳的。在老齐看来，房子其实跟股票指数一样，即便你买的很高，但只要你一直住着不卖，最后他都会涨起来。在一个长期范围，不太可能存在亏损一说。所以房价长期上涨这句话是正确的，但长期上涨，并不意味着中间不会波动，你买房来自己住的，可能不太会关注波动，但是如果你是投资客，甚至资金是借来的杠杆，那么很可能会因为波动而损失惨重。所以我们一直劝大家，刚需就尽量早买，而如果是投资的，现在显然不是一个好时机了。至少有很多投资机会要比买房更好，更划算。
下面作者还说到了买房的几个误区，比如买二手房，有些人计算的首付有很大的差别，因为在二手房的首付中，其实还包括了税费和其他费用，所以你不能光算净首付，而且还有地区指导价影响，一套房子也可能标价很高，地区指导价很低，这时候你其实也贷不了多少款，所以在计算的时候，一定多跟中介沟通，不要等到要出钱的时候才傻眼。定金都交了，才发现钱不够，那就比较惨了。而买新房的时候，一定别被样板间骗了，作者说样板间都是美颜之后的效果，他都是做了很多的视觉误导，比如很多样板间不放衣柜，这样就显得大很多，还有很多床和沙发都是特殊尺寸的，要比正常尺寸的小的多，就是为了给你一个视觉锚，从而影响你的判断。而且还会在一些细节的地方写着，此处并非交房标准，等你拿到毛坯房之后，才发现上当了，根本就做不成样板间那样。真正会买房的，看完样板间都还要再看毛坯房，而且还得分不同时段去看，采光，潮湿，漏雨，隔音，是否进风都要好好看一下。收房子的时候最好带个专业的工长，验收一下开发商的建筑质量，这几年开发商建设的速度太快，为了回款，几个月房子就盖好了，质量着实堪忧。
在我们贷款中经常会遇到等额本金，等额本息两个贷款，他们有什么差别呢。等额本金，就是本金部分始终保持不变，利息另算，而等额本息，就是每月还本金加利息之和始终不变，所以等额本金前面还款压力大，后面还款压力小，而等额本息则一直是一个还款额。而通过简单的计算我们也可以得到结论，贷款300万，时间30年，利率为4.9%的情况下，等额本息月还款，15921元，还款总额达到573万元，也就是说刨除300万的贷款，你要多还273万的利息。而如果是等额本金，前面条件都不变，那么第一个月还款20583元，第139个月，等额本金的月均还贷将少于等额本息法，总计还款521万，也就是说利息一共是221万元。显然等额本金要比等额本息法少还利息50多万。这主要就是因为等额本金，每个月都偿还固定的本金，本金越还越少，利息也就越来越少，而等额本息则在一开始大部分都是利息，所以本金偿还的很少，那么就会源源不断的产生利息。至于使用哪种方法，要看你的的实际情况，如果对于自己的收入预期强烈，可以选择等额本息，这样你前期的日子不会太紧张，但如果对于未来收入不确定，最好还是等额本金法。
如果你有意向提前还贷款，那么该选择哪个贷款方式呢？一般来说选择等额本金更合适，等额本息的方式，前面还的利息多本金少，所以你提前还贷款，就比较吃亏了。或者说等额本息就是让你打持久战的。所以这两种还款方式，大家一定要算清楚。可以帮你省下不少的钱。那么买房子当中，我们还有哪些账要算清楚呢？咱们明天接着讲。
