试论述《物业承接查验办法》
二〇一〇年十月十四日，中华人民共和国住房和城乡建设部正式颁布了《物业承接查验办法》（以下简称《办法》），这标志着国内物业管理从早期介入到前期服务的过度阶段有法可依、有章可循，是物业管理服务正规化进程中迈出的重要一步，同时也在司法层面上为物业管理企业在现实服务中解决了诸多难题。
那么，物业行业主管部门、物业开发建设单位、物业服务企业来如何对待和利用好《办法》呢？这是摆在我们面前的新问题。笔者有幸参与了2011年元月份中建政研在在**组办的针对《办法》的培训，在培训中多方和各地物业管理者交流，向专家讲师请教，也逐渐形成了一些自己的想法和建议，现形成文字，望对物业管理的实践有所裨益。
一、对《办法》重要条款的理解
经常从事物业现场管理的工作者会发现，从事前期物业管理时，在众多繁杂的日常物业工作中，最困难、最繁重同时也最受业主关注的工作，通常是业主房屋质量问题的维修工作。说它困难，因为房屋质量问题一般是开发商或建筑商施工原因造成，遗留并转嫁给了物业管理企业，以物业管理企业的资金和技术能力很难解决；说它繁重，因为如今的商品房在开发建筑阶段，经常层层转包，造成质量问题多发，加上质量问题本身形态五花八门，从设计到开发、建筑、安装、维护，知识面较广，以现场物业管理者的自身能力，常常穷以应付；说它受业主关注，因为一旦质量问题发生，就会立刻影响到业主的正常居住，甚至是危及人身财产安全，业主对它的关注程度已经远远高过了日常的保洁、护卫、绿化等常规物业服务。
基于此，要想让物业现场管理者从沉重的房屋维修工作中解脱出来，从而更好的为业主提供物业服务，树立物业管理企业形象，就必须将质量问题解决在日常物业管理工作之外，当然最好是业主入住之前。所以，承接查验工作就显得极为重要。《办法》第十条规定：“建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。”这就为房屋在交付前必须查验提供了依据，也同时使物业管理企业在房屋质量问题上有了一定的话语权。对在房屋移交前解决房屋质量问题，起到了重要作用。如果现场物业管理者把握《办法》并利用好，做好了承接查验工作，将极大的减轻日后的房屋维修工作任务。
除了第十条比较重要外，《办法》中较为重要的条目还有：
1、第六条 建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同，应当约定其所交付物业的共用部位、共用设施设备的配置和建设标准。（本条规定事实上要求今后的房屋买卖合同中，开发商不仅要约定物业的共用部位和公用设施设备，还要对其建设标准进行明确约定或告知。）
2、第十七条 建设单位应当依法移交有关单位的供水、供电、供气、供热、通信和有线电视等共用设施设备，不作为物业服务企业现场检查和验收的内容。（《办法》第十六条规定了物业服务企业应当现场查验的若干共用部位、共用设备设施，但十七条中规定的这些属于公用事业的设施设备，不在现场查验范围内。）
3、第二十一条 建设单位应当委派专业人员参与现场查验，与物业服务企业共同确认现场查验的结果，签订物业承接查验协议。
4、第二十三条 物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合同具有同等法律效力。（这两条直接界定了承接查验协议的法律地位问题，其明确规定与前期物业服务合同具有同等法律效力。这应当特别注意，今后在交接过程中，除之前已有的一些法律文件外，将来还会增加一份《物业承接查验协议》。从而在法律上认定了查验的地位。）
5、第二十七条 分期开发建设的物业项目，可以根据开发进度，对符合交付使用条件的物业分期承接查验。建设单位与物业服务企业应当在承接最后一期物业时，办理物业项目整体交接手续。（《办法》当然考虑到了分期开发项目的承接查验问题，本条规定开发企业和物业公司不仅要分期承接查验，当最后一期物业完成时，还要办理整体交接手续。）
6、 第二十八条 物业承接查验费用的承担，由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明确的，由建设单位承担。（本条特别有利于物业管理企业，基本将承接查验费用推向开发商，也就是说，在向开发商要取物业开办费、空置房物业服务费的同时，还可以同时索要承接查验费）。
7、第二十九条 物业服务企业应当自物业交接后30日内，持下列文件向物业所在地的区、县（市）房地产行政主管部门办理备案手续。（本条不仅要求物业服务企业要在承接物业后对7种法律文件进行备案：前期物业服务合同、临时管理规约、物业承接查验协议、建设单位移交资料清单、查验记录、交接记录、其它承接查验有关的文件，还规定了进行备案工作的30天期限，因此我们物业企业在今后的工作流程中要注意这方面的要求。）
8、第三十条 建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主。（《办法》规定了对查验备案情况有向业主书面告知的义务，但其中对告知的方式、时间等尚无具体规定，可在我们的实际工作中加以细化。）
9、第三十二条 物业交接后，建设单位未能按照物业承接查验协议的约定，及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。（本条再一次明确了建设单位在物业交接后按承接查验协议的约定应履行的相关义务，凸显了《承接查验协议》的重要性，同时规避了物业管理企业在这方面的法律风险。）
10、第三十七条 建设单位不得凭借关联关系滥用股东权利，在物业承接查验中免除自身责任，加重物业服务企业的责任，损害物业买受人的权益。（考虑到目前很多大型开发企业都有自己的物业公司，本条对这种情形在形式上对开发企业做了更为严格的约束。）
二、对《办法》在本市应用中的一些建议
《办法》作为一个方向性、指导性、政策性文件，对物业管理的发展进程起着重要作用。但因为各地物业行业情况不一、开发建设先进滞后对物业的影响不同、物业服务企业管理服务水平各异，所以在《办法》的具体实行上也各不相同。笔者对《办法》在**本地的实施和利用，有如下的建议：
1、 建议尽快出台《办法》在**的实施细则或相关管理规定；
2、 建议在规定中明确在承接查验中《办法》未解决的一些细化问题，如对《办法》没有执行的企业单位的惩治方法；
3、 建议规定开发建设单位将建筑商的房屋质量保证金部分（50%左右）移交第三方（如县级以上房地产主管单位的物业主管部门）建立专门帐户管理，用以对在承接查验中发现房屋质量问题的整改（可制定具体实施细则）；
4、 建议在物业备案时对开发建设单位收取一定比例的承接查验押金，确保承接查验的如期优质完成，对违反《办法》第十条规定的房屋建设单位，扣除押金，根据实际情况返还给业主或物业服务单位；
5、 建议制作全市《物业承接查验协议》范本，在本市强制执行，范本中明确开发建设单位和物业服务企业在承接查验中的责权利，作为承接查验备案专用。
6、 建议出台地方性的建筑承接内容和查验标准，作为行业标准在本市统一执行。
三、承接查验的流程与工作内容
承接查验对物业服务企业来说，也是一项繁杂而重要的工作，需要的技术资金支持和要求相对也比较高，在这方面，笔者曾经做过一些有益的尝试，特将自己对该项工作的流程内容予以收集整理：
1、对在建房屋进行实地考察
（1）了解具体位置、建筑特色、周边的区域、交通情况。
（2）了解建筑分期情况、幢数、单元数、户数、建筑面积。
（3）了解各配套设备设施分布情况。
（4）了解建筑的总体规模、建成后的占地面积、绿化面积、各类建筑比例。
（５）了解各建筑施工队人员和作业情况。
（６）编写考察报告。
（7）与开发建设单位签定《物业承接查验协议》。
2、获取建筑各类图纸、指标、工期信息
（1）获取总体规划设计图，了解区域全貌。
（2）获取单栋建筑、结构、管线、设施、隐蔽工程等图纸，建立设备设施档案。
（3）与工程指挥人员、监理人员、承包人、施工队负责人建立有机联系，参加工程现场会议。
（4）了解、备份工程上的各项数据指标、技术资料、原始记录及施工方案。
（5）及时发现与物业相关的工程问题，提交开发商。
4、了解实际建筑情况
（1）掌握现有配套设备设施的安装、使用及养护情况。
（2）了解工程进度、技术交底资料、技术档案。
（3）查找工程缺陷，登记备案，上报开发商。
（4）掌握所有隐蔽工程施工安装全过程。
（5）备份工程变更情况，制定物业管理企业应对变更方案。
（6）督促物业管理设施的的落实，提出与物业管理相关的合理化建议。
5、提交协调报告和整改建议
（1）定期向开发商发送物业协调函。
（2）根据项目情况提出物业相关整改建议。
（3）配合施工方落实整改建议。
6、参加建筑竣工验收工作
（1）代表物业公司参与开发商的建筑验收。
（2）参加监管部门对建筑的单体验收。
（3）参加项目综合验收。
（4）准备物业承接查验方案。
7、对房屋及附属设备设施进行清查
（1）检查房屋外观、道路和绿化情况。
（2）清查防盗门及配件和门锁的灵敏度。
（3）检查室内应具备的水电气开关、配件的完好。
（4）测试隐蔽管线和弱电线路。
（5）按照设备设施档案清点所有设备设施。
（6）对房屋进行漏水测试和晴雨天观察。
（7）记录所有清查问题，确保在物业服务开始前上报完毕。
（8）督促建设单位进行整改，跟踪整改情况。
8、对承接查验情况进行备案
（1）整理承接查验资料。
（2）编写承接查验报告。
（3）将查验期内未解决问题与开发建设单位确认解决方法，并形成双方签署确认的书面文件。
（4）在房屋交付前到房地产主管部门备案。
总之，《物业承接查验办法》的出台，极大程度的在制度上解决了物业管理企业因建筑质量所带来的问题，使得我们在此方面有法可依，有了一定的话语权，同时有了向业主解释说明的政策性依据。
综上所述，是笔者学习《承接查验办法》心得体会和建议，现整理汇报；同时，由于个人水平有限，导致的见解偏差错误在所难免。望领导专家不吝批评指正。
