房产投资扫盲

　房产投资扫盲

　　　原本发在房产观澜里，但支离破碎，现在理好了。这里高手多些，希望大家指正。

　 　　不知道大家有没有看过《穷爸爸富爸爸》这本书，虽然写的不怎么样，纯粹是一商业运作，但也的确包含了一些财务知识。虽然十分浅薄，但这却是在长期农业社会和计划经济成长下的中国老百姓最缺乏的。　　

　　　既然在房地产专栏里，那我就抛开股票，专谈房地产。

　 　　先说房价（市场价值）：你知道你买一套房子付出的成本和房价的关系吗？房价是一个时点数，是静态值。而你购房付出的成本却是动态的。举个简单例子加以说明：你购买房子，房价100万，首付3成，贷款70万，期限20年。当你完成此笔交易的时候，所有的都是静态的，包括你的初期贷款利率。这二十年，你能确保贷款利率不发生变动吗？在过去10年，中国的平均贷款利率是8%（已剔除硬着陆实行的高利率影响）。而我们买房的同志，初期贷款利率大都是5.04%。相差3个点，这三个点意味着什么？意味着你必须多付出30%的资金成本。换句话说，你实际上花了130万买了一套100万的房子。（说明一点，首付的是机会成本，因为基准利率上涨，存贷款利率会同时上调）。

　再说房价（实际价值）：看完上一段，有朋友说，房价会长啊，房产是不动产，是保值工具啊等等。那我先问一句，你知道什么叫不动产吗？不动产就是地理位置不可移动的资产！！而不是如一些所谓的专家鼓吹的保值工具。学财务的都知道，房产和地产是两回事，房产（即地面上的建筑物）是固定资产，是要提折旧的，是随着时间不断贬值的。地产（即土地使用权），是无形资产，是实行摊销的，谈可以通过评估和交易重新恢复的。所以说真正增值的是地产那部分。你知道70年后你要交多少钱来支付土地使用费吗？

　　　由于我们现在制度上的缺陷，我们购买的房地产（请注意，现在社会上所讨论的是房地产泡沫，而不是房产泡沫或地产泡沫），我们的资产具有不可分割性，即我们不能单独处置我们的房产或地产。我实际上想说明什么呢？我想说明的是，我们购入或投资的所谓房地产和西方许多国家的房地产有本质区别，其实我们购买的只是该住房的70年的使用权，和所有权有本质的区别。简单的说，你能把自己的那部分地产（无形资产，土地使用权）转让吗？你能把自己家的墙拆掉卖钱吗？由于在制度上存在缺陷和不完整，你花一百万买的该住房产权证的价值其实就是该住房70年使用权的价值。产权房和非产权房的性质就其本质是一样的。

　 　　因为从投资学的角度来说，你拥有该住房的产权和使用权的收益权是一致的。比如说，你出租该房产，你的租金收入不会因为不是产权房而减少。只要不转让，NPV（净现值）是相同的。

　好，现在我们基本上对我们的房子有了些基本的概念了。下面我们就谈谈当外部环境变化（宏观经济，政府政策等）对我们房子（普通老百姓最大的资产）的影响。

　 　　由于不知道论坛上的朋友经济学的基础知识怎样，所以我也有点犹豫该怎么继续写。

　 　　要彻底写清楚，涉及的面太广。微观经济学、宏观经济学、制度经济学、货币银行学、投资银行学、会计、国际贸易等事牵扯在一起的，主要的原因就是，房地产本身就是一个复杂的系统，再加上我国一向政治、经济不分家，就更为复杂。这也就是世界上有这么多经济学家和专家存在，还是无法避免美国、日本和东南亚经济危机的原因了。

　 　　从根本上说，房地产问题历来就是一个金融问题，其本质是金融，其形式是产业。从美国房地产业的发展史就可以看出（图书馆有美国经济发展史这本书）。

　 　　下面，我将从利率、汇率、通货膨胀率、收入、制度等几方面谈房地产投资的影响因素。

　 　　先讲一个概念，根据资本论（这是所有经济学的基础，希望大家能学好，否则就没有研究的基础和立足点了）的观点，价格的基础是价值，价格不可能长时间偏离于价值，动态来看（即把时间拉长），价格的走势和价值的走势是平行的，静态来看（即从一个时间点来看），价格是偏离价值的，是由供给关系来决定的。这个可以参照股票的走势（不知道这里有多少人懂股票，有兴趣的看美国股市的发展）。

　 　　利率、汇率、通胀率等一系列所谓目前所谓经济学家研究的东西，同时通过改变供给双方的力量来影响价格的。

　 　　先说利率：利率、汇率、通胀率及政府的许多政策都是相互影响、相互关联的，混在一起就没法说清楚了。值得一样一样说。还是举例说明：前面已经说过，期限20年的贷款，利率每上涨一个百分点，等于成本增加10%。由于利率的上涨会直接导致购房成本的增加，减少需求（大家学过微观经济学的人应该知道刚性需求和弹性需求：比方说，我要结婚，女朋友说没房子就不跟我结婚，而我特别爱她，不管房子多少钱，我都要买，这就是刚性需求，一般情况下需求都是具有弹性的，而且在不同的价格下，需求的弹性也是不同的），利率的上涨也会提高开发商的成本，但由于市场价格也上涨，开发商的利润率会并不会明显减少（即便减少，也远高于整个社会的平均行业利润率），大量的资本会用如房产开发，房地产开发的数量会增加，于是供给的力量会此消彼长，一旦突破临界点，房产价格就会下跌（类似于股市的阶段性高点），重新寻求一种平衡。

　 　　从历史的经验来看，利率的上升对房价的上涨具有致命性的打击，这就是谢国忠讲的为什么房产会破灭的原因，中央也为什么直至不愿加息或继续加息的原因了。因为中国的房地产业的发展是银行信贷资金支撑的。国家一方面推迟提高利率，一方面假借土地整顿减少土地供应，目的就是为了维持需求减少供应，防止房地产崩溃或崩溃时间的到来。同时利用各种媒体发声音唱多，就是维护需求方的信心。如2001年股市崩溃时，政府是最大的唱多力量一样。

　 　　经济学的东西实在是太枯燥了，跟炒股票作基本面分析一样，实在无味。调剂一下气氛，把制度问题提到前面来讲。

　 　　二说制度：什么是制度？谁制定了制度？说白了，制度就是一种权利，操控价格的一种权利。我国的制度由于历史的变迁和改革，仍存在着许多重大缺陷，不比微软的操作系统好多少，现在正在打补丁。你知道上海有多少房产吗？各种房产的性质吗？本专栏有个朋友贴了篇《房产基础概念要领》，不错，值得看看。至于历史的原因和政府的控制或当初的制度制订，大量的房产是不能上市交易的，这非常类似于股市中的非流通股，我们现在买的商品房就类似于流通股，炒股的同志都知道流通股的股价远远高于非流通股的价格，但却享有同样的收益权，这也是促使股市暴跌的重要原因之一吧。

　 　　现在政府学乖了，逐步逐步的把原来不能流通的房产（如售后公房）上市流通，就是不愿一下子扩大供应量，改变供给双方的平衡。这当然也充分利用了中国老百姓的消费心理（房子总是要自己的，而不愿去租房，这也形成了房价和租金倒挂的现象，这是西方人不能理解的）。

　 　　炒股的朋友应该很容易理解这一原理。其他的朋友可能会有点困难。中国的房市和股市是如此的相近，并不是虚构的。

　 　　当然，这只是制度影响房价的一个小小的方面，其它还有土地供给制度等等。因为政府掌握的制度制订和修改的权利，因此他们也就掌握的定价或通过影响供给来影响价格的权利，这其实是计划经济的产物和遗毒。但事实证明，依靠行政的力量来阻挡经济自身的运行规律是行不通的。

　 　　在此，我用索罗斯的一句话来结束此段：“繁荣早已耗尽了自身的力量，可是为了避免一次大萧条，它的生命周期被人为地延长了。”---乔治.索罗斯

　　　哦。对不起，制度这部分有点重了。其实我只想说明的是一点，我们多花了几十甚至上百万的钱（即总成本超过总收益的那部分，用NPV计算的结果），获得的仅仅是流通权（这点和股市上流通股和非流通股的区别是一样的），流通权的收益只能通过投机（即低买高卖实现），而真正构成股票和房产收益价值的收益权（每股收益和租金收入）流通股和非流通股及产权房和非产权方式一致的。这也就是广大股民之死也不知道会输钱的原因，说股市是大赌场其实也有很大的合理成分的。房市也一样，因为房子和股票都成了大家投机的工具。

　　　问题1：楼主很强呀，请问您说的“期限20年的贷款，利率每上涨一个百分点，等于成本增加10%”，这是咋算的？

　　　我是外行这样算的：

　 　　假如贷款100万，利率上调1％，那么成本上升100×1％＝1万；成本增加只有1％呀？

　　　谢谢楼主！

　　　上楼的问题问得很好。因为银行采取的是复利制度。

　　　举例：100万贷款，5%的贷款利率，期限20年，用购房者用得最多的等额还款法，每月还款6600元，如果贷款利率上升至6%，你的还款额将为7165元。还款额增加8.6%；期限25年每月换款额增加10.2%；期限30年，还款额增加12%。

　　　为便于计算和说明，故取10%。

　　　问题2：楼主关于产权和非产权的房子用流通和非流通股票来做比喻，很精彩，提高我的知识面了。那么非产权的房子是那些类呢，如何购买呢？这类房子可以出租吗？

　　　本专栏有个朋友贴了篇《房产基础概念要领》，楼上自己去看看吧。

　 　　要把这个问题回答完，等于要把我国建国后的历史讲一遍了。

　　　三说汇率：要把这个东西讲清楚可真不容易。不知道大家对国际贸易的知识知道多少，因为汇率的影响因素挺多的，最根本的当然是购买力平价（不懂的话自己去看书），第二个当然就是供给关系了。汇率用最简单的话来描述就是这个货币对另一种货币的价格，当然也受供给关系影响了。

　 　　不知道大家看过谢国忠的文章没有，此人了不起啊，敢说实话，和郎咸平一样，是个敢于说真话的人。其实他们说的难道政府不知道，说得不客气点，关于国有资产流失，我比郎咸平知道得多得多了。只不过大家都不说而已，怕触犯某些利益群体，自己吃不了兜着走。而且老百姓也不愿意听真话，他们宁愿活在睡梦中（还记得鲁迅在呐喊自序中的那个铁屋子的故事吗？）。记得我去银广夏考察回来的时候，告诉自己的同学，000557造假时，有谁相信啊？特别是我刚说完，该股就从25元涨到了历史最高价37元，别人都说我神经病。现在是多少呢？1.2元。我同学至今还持有。不好意思说得远了。

　 　　话说回来，为什么要说谢国忠呢，他有篇文章说万亿游资炒作人民币升值。我国的那些专家和所谓经济学家（某些利益团体的代言人）就大批特批。也不想想，像谢国忠这样的人如果没有根据的话会乱说话吗？他可不是那些卑鄙的中国经济学家。大家如果有兴趣可以到中国人民银行的网站上看看，查《黄金和外汇储备报表》，5年来中国外汇储备的增长。几千亿美元啊！！！为什么会爆发式增长呢？

　　　这就要从固定汇率制和浮动汇率制说起了。这方面大家看看索罗斯进攻英镑和97东南亚金融危机，就会有感性的认识了。这里我就说得通俗易懂些吧，固定汇率就是计划经济，由权力部门行政定价，浮动汇率就是市场经济，由供给关系市场定价，当影响汇率变动的基础（即购买力平价）发生变动时，浮动汇率制通过市场具有自动修复功能，而固定汇率制没有。也就是汇率由于行政干预严重脱离购买力平价的基础，这就成为危机爆发的原动力。

　　　是不是有点难懂啊？

　　　这就是固定汇率制度性缺陷。当然浮动汇率制也有缺陷（两者的区别和延边历史大家去看书，这里就不说了）。现在，全世界都知道人民币价值被低估了，人民币应该升值，当然应该是针对美元升值。不说理论了，说了很多人也不明白，还是举个例子吧。大家都应该知道什么是价格双轨制吧？改革开放初期，我国就是价格双轨制，分计划内的和计划外的，倒爷就是那时候产生的。说白了就是投机倒把。固定汇率制的一个结果就是价格双轨制。比如说：上海的一栋房子，人民币100万，用美元买呢？就是12万。这是在现有的固定汇率制下，如果用购买力平价呢？假设购买力平价是4：1的话，如果用真实美元买的话，就应该是25万美元，中国实行外汇管制，针对合法的外汇，国家必须无条件兑换。其结果就是，老外用12万美元的东西买了价值25万美元的东西。这时候大家都要问：房子还是那房子，那差价13万美元究竟来自于什么呢？我现在就回答大家：来自于我们的外汇储备。我们外汇储备的含金量被大大的稀释了，这五年内黄金价格涨了多少（我记得最低的时候是71多块/克，现在要140/克了吧？），石油价格涨了多少你知道吗？（以前好像一直徘徊在20美元/桶，现在呢？50美元），如果我们的外汇储备不用美元而用石油或黄金的话来储备，我们的外汇储备是增长了还是减少了呢？大家自己去算算吧。

　　　经过一个晚上，有心的朋友可能去中国人民银行网站上把那些数据看过了，心里应该有底了吧。00年底比99年底增长了多少啊？7.05%，1656亿美元。05年底笔04年底增长了多少啊？51.25%，6099亿。看来我们建国52年（含改革开放20年）的外汇储备增长只相当于04年一年增长啊。（01年底，2122亿元，04年增长2067亿元。）这是多么大的成就啊！！！！！这速度用不了10年，中国是世界上最富裕的国家。

　　　你知道为什么吗？你们不知道，也不会知道，政府也不会告诉你们，经济学家更不会。但我会。老百姓都是穷人，为什么穷啊？因为无知。为什么无知啊？因为懒惰，不学习。还是我来告诉大家答案吧。

　 　　第一个原因：就是加入WTO后，我国的出口的确很快，04年顺差有3百亿。（商务部数据）

　　　第二个原因：就是我们的商务部长，要扩大FDI，（只顾个人政绩，不顾国家利益，痛心啊。）还有就是QFII等资金。这两块有600多亿。（商务部数据）

　　　第三个原因：强势美元不再，美元贬值，投机资本进入中国套利和套汇。这主要有两大块：第一块就是大家知道的海外进入的游资（合法的与不合法的，具体因为敏感，在此就不说了），第二块就是以前外商投资进入后项目产生的合法利润（以前外商会把在中国赚的人民币换成外汇，汇回国内，现在不了。通过继续投资，一方面可以抵扣所得税，一方面还可以继续合法逃汇、套利）。这两块就是一千多亿。

　　　这还仅仅是国家储备，还不包括大量的民间外汇储备。至今你还怀疑谢国忠的万亿游资吗？

　　　好。现在终于把是否有游资和大致游资数量说清楚了。下面就谈谈，游资是怎样影响房地产的。

　 　　不知道诸位有多少炒股的。因为股票是最好的投资入门方法，大家如果懂股票的话，下面的分析大家也就容易懂得多。因为房地产市场也是个投资市场，也可以吸纳和释放资本。

　 　　国外资本来中国套汇（由于国内储蓄利息已经低于美国联邦基金利率了，所以说套利基本不存在了），他要选择什么对象（即什么样的资产）呢？一般有几个原则，流动性，收益性是重要原则。参照东南亚，资金在危机爆发前期大量进入房地产业。所以说房地产是个很好的载体。

　 　　由于制度性的问题，外资在我国的投资渠道并不多，外资能合法进入的渠道也就那些。上海的朋友应该知道上海以前有外销房和内销房之分吧？那是什么呢？那就是价格双轨制，专门应对固定汇率制导致的货币双轨制投机的一个防火墙，两个双轨制作用正好抵消。是对老百姓的一个保护，后来说什么和国际接轨（每次一接轨，我们的老百姓福利就要降一截，比如说医疗保险、失业保障、教育并轨，还有厕所收费和停车费与国际接轨等等，算是为地方政府业绩作贡献吧），取消了外销房，这就给投机资本带来了机会，也就苦了老百姓了。国外人士可以名正言顺的外币换成人民币在国内购房了，多么好的渠道啊。我们的地方政府短视啊。

　　　刚才讲的是资金渠道问题。下面就用股市的例子来讲一下利用房市投机操作套汇的原理。

　 　　流通股：对应的是商品房（实实在在的房子，现房或期房，由于现在期房限转，等于新股上市加了个锁定期）

　　　上市公司：对应的是中国的各大城市（比如说上海，就是武钢；温州就是海虹控股，苏州就是上海梅林等）。

　 　　大盘股，小盘股：上海就是大盘股，温州、苏州就是小盘股。大盘股适合大资金的进出，小盘股适合小资金进出。

　 　　大家都知道，股价的上涨是资金推动型的。上海房地产市场作为全国房地产市场的一个组成部分，为什么上海会成为游资的首选呢？为什么谢国忠说上海的房产泡沫居全国之首呢（而根据公布的数据，上海并不是最高的，数据发布受政府控制）？因上海的购买力全国最高，推高的房价资金充沛，支撑比较强，承接力强。同时，上海人投机的心态全国最重，国外资本在退出时比较容易找到下家，而且政府为政绩做多意愿强烈，作为金融城市，资金流动非常好，非常适合大资金的运作，所以我把它比作武钢。炒股的人都知道，大资金进入一个小盘股市很难全身而退的。相比之下，北京、广州、深圳的要比上海小多了，因为他们整体运作的环境不如上海。西部城市就更不行了（盘子太小，太容易推高，上去就下不来了，购买力小，承接力低，出不了货），这种地方游资是不会去的。

　　　问题3：游资是规模庞大的追求短期利益的资金，至于长期投资和投资收益不应算入游资范畴。还有游资的惯用手段是通过跨市场的炒作行为，最终迫使政府做出有利于他们获利的决策。所以，如果游资对经济的影响，不会仅限于房地产业。

　　　楼上的朋友，学习要全面。以后此类问题就不回答了。

　　　第一：游资对经济的负面影响，我没这样说。游资利用的是现有制度的错误进行投机赚钱，对错误的制度有纠错功能。如97东南亚金融危机。游资是个中性词（无好坏之分）。

　 　　第二：房地产只是一个方面，不是全部，拿他做例子是因为在这个板块，房地产的关注度高，而且影响最大。

　 　　第三：学习要学透彻，不要一知片解，会计科目上的长期投资和投资收益与投资学上的概念是两回事。如企业持有的上市公司流通股权，即便超过一年，也是短期投资。投资和投机的区分在于目标，而不在于持有时间。不举例说明了，自己去看书吧。

　　　吃完饭了，继续。

　　　讲到汇率的因素了，怎么来用个生动点的案例来说明这东西呢？我吃饭的时候一直在想。我觉得还是用香港来说明吧。

　　　98年，香港政府和内地政府联手对抗游资，等于变相用内地老百姓的钱向香港老百姓每人发了个大红包（多少钱我不知道，政府也没公布，也许怕引起众怒吧，为了政治影响。）自此之后，港元由于没有经历大幅贬值，就一直被高估，高估的比例大致是多少呢？我觉得大概是100%。（就是说，由于港元和人民币都和美元挂钩，是相对的固定汇率，按购买力平价的话，估计应该是1块人民币换2块港元，估算的基础是用A股和H股的股价比，因为他们的收益权按同股同权且又都流通应该是一样的。那些烂人说A股股价严重高估是别有用心的，当然不排除我国的证券市场在制度安排上的确有问题，但风险折价绝对没有那么厉害。这儿不谈股市，要谈以后谈。）由于港币高估，所以港股大涨也就顺理成章。在上海，那么多香港人投资房产为的是什么呢？那就是利用货币的价格双轨制投机倒把，眼睛盯的是我们的外汇储备。看看东南亚和阿根廷吧。政府通过CEPA来提升香港本地经济，意图之一就是要减少购买力平价的差距。中央政府睿智啊，地方政府愚昧啊。同理，台资、澳资、外籍华人到国内投资房产的意图是一致的。这也就是在上海，你看到为什么那么多华人在买那些高价房产了，因为他们不怕。可惜我没这个渠道，否则我也会这么做的。他们都是依附在我们外汇储备上的吸血虫。

　　　太复杂了。就讲这些吧，以后有空再讲。

　　　下面将就通胀率作一说明。

　　　四说通货膨胀率：有许多朋友会提出我的收入会增长啊，并举出10年前父母辈的收入变化来证明。意思是我等于在用现在的收入买10年前的房子，当初房子多便宜啊。有这种想法的人根本不了解中国的历史，至少不了解中国改革开放的历史，不知道计划经济和市场经济的区别，也不知道价格双轨制是怎么回事。（这话说起来长了，说了很多人也未必明白）。

　　　还是举个小例子吧：通货膨胀大家都知道是怎么回事，最直观的就是物价上涨。物价上涨的对老百姓最直接的结果就是手中货币变相贬值（如我国的外汇储备不停的在贬值一样，这里干脆说清楚外汇储备为什么会贬值，外汇要来干什么？就是用来买国外的商品，用来进口。所以我们外汇储备的价值可以用每年进口货物的加权平均价格来衡量，铁矿石、石油、铜矿等等价格的上涨，我国04年外汇储备增长了50%多，但其价值上涨了多少呢？）。中国物价的上涨的原因是什么呢？一方面源自于维持温和的通货膨胀有助于经济的稳定持续发展（见宏观经济学），另一方面是我国的货币投入量在不断的加大，远大于经济增长的速度（有一部分是用于由于外资的涌入，国家必须无条件兑换）。好，这应该就把通货膨胀的概念和原因讲清楚了，还不清楚地自己去看书。

　　　那下面就来说影响，说通货膨胀就不得不说收入。大家可以问一下自己的父母和回想一下过去，改革开放前20年收入的增长速度快呢还是这三年速度增长快啊？为什么呢？其原因就是通货膨胀率和收入增长率是非相关的或者说是相关性非常低的，在某些条件下是负相关的（有兴趣的同志可以去看产业经济学、发展经济学和区域经济学）。

　　　这时候有朋友就会质疑：你前面还说人民币被低估，现在又说人民币由于通货膨胀和物价上涨在贬值，这不是自相矛盾吗？能问这个问题的同志是个好同志。

　　　因为经济有其自然规律，是不受人为的影响的，人民币对内的贬值，这就是对固定汇率制的自然修复，逐步缩小购买力平价的差距。举例说明：由于原材料价格上涨，国内物价上涨导致劳动力成本上升，中国的产品成本也将随之而提高，成本的提高不利于出口，外汇收入减少，国家兑付外汇的眼里也就慢慢变小，人民币升值的压力也就降低，慢慢的会回归到应有水平，但这个周期实在太长，这就是固定汇率制的最大缺陷；浮动汇率制由于随时有市场调节，其周期要短的多。

　　　那通货膨胀对房地产的影响呢？翻开历史，由于货币对内变相贬值，且由于房地产具有使用价值和投资价值的双重属性，于是房地产就成为闲散货币避险的归宿，但这归宿是否有效呢？历史证明，这是无效的。（这跟消费心理学有一定关系）。同时由于通货膨胀率的上升（说明一点，我国统计局的数据是不可信的，数据的发布有政治目的），存款利率的下降，中国的名义利率实际为零或为负，相当于什么呢？这相当于日本现在的货币政策。由于老百姓投资渠道的缺乏（实际上缺乏的是安全的投资渠道），股市、期市风险都太高（关键是太黑暗），老百姓不愿意，于是乎，房市就成了中国老百姓的一个投资渠道。这叫“挤出效应”，有人也许听说过。

　　　这也是增加需求的一个重要因素。

　　　好了。有了这些经济学的基础，那我们就有资格来讨论当今房地产价格的合理性和如何进行投资了。

　　　现在我们来罗列一下影响需求的因素：1、低利率（我们目前购买房产感觉上价格是比较低的，主要是由于每月的还款额并不算高，具有一定的欺骗性）；2、高汇率（人民币的高估促使了海外游子的流入，进入房市进行套汇）；3、消费心理（中国人宁愿抛弃低廉的租金不去租房，而去买房，投资学上是讲不同的，只能用文化和消费性理学加以解释）；4、通货膨胀率的上升，致使名义利率下降，挤出存款投入房市进行投机。5、信贷政策（政府鼓励消费信贷，住房公积金等）；6、人口分布（中国大量的适龄青年需要结婚，要购房，有兴趣请去国家或当地政府统计局网站查）。7、投机的存在（只要任何商品上涨，都能产生投机分子，谋取利差）。8、其他

　　　这些因素都是长期存在了3、4年了，在未来还会产生一定的影响，至于影响还会有多大，第一要看政策走势，第二要看经济走势了。从政策走势来看，银行信贷政策、利率都已经发生了变化。投机的因素，只要获利空间减少、风险随着房价的上涨加大，会很快降低的。只有心理的因素会长期存在。

　　　再来罗列一下影响供给的因素：1、制度的缺陷（大量的房产不能上市流通交易，不能满足交易，只能满足租赁）；2、土地供应（新的土地政策不要我再多说了吧？减少）；3、房地产开发难度（房地产开发商资本金比例的提高和贷款利率的提高，会增加房地产开发商的成本和风险，一些房地产开发商会退出，如上海的阳光集团，老板的儿子是我初中同学，开始不做房地产，去造船了）。

　　　这些因素将在未来几年发挥重大作用。影响有多大？要走一步看一步了。

　　　看完这些，大家是不是会问我，你说了这么多，到底是看涨还是看跌啊？

　　　问题:4精彩，学到很多东西。通货膨胀对房地产的影响呢？翻开历史，由于货币对内变相贬值，且由于房地产具有使用价值和投资价值的双重属性，于是房地产就成为闲散货币避险的归宿，但这归宿是否有效呢？历史证明，这是无效的。

　 　　可不可以说明为什么是无效的呢？

　　　说不回答问题，一方面原本想全部说完了在回答问题的，另一方面由于朋友们的水平参差不同，很难用教科书上的东西来说明，怕一下子回答不清楚，反而误导了各位，误人子弟。现在还是先回答一下sexjh的问题吧。

　　　那通货膨胀对房地产的影响呢？翻开历史，由于货币对内变相贬值，且由于房地产具有使用价值和投资价值的双重属性，于是房地产就成为闲散货币避险的归宿，但这归宿是否有效呢？历史证明，这是无效的。

　　　可不可以说明为什么是无效的呢？

　　　其实如果抛开经济危机，就股价和通货膨胀而言，股票在短期内是具有一定避险功能的，看看04年许多上市公司的收益大家也许会明白这个问题，因为成本上升的同时，商品的价格上涨幅度更快，产能会迅速满足，价格也迅速提高，利润也会快速增长。但这种增长会持久吗？答案显然是否定的，因为经济发展是周期性的，消费是有价格弹性（价格弹性请看微观经济学）的，但价格上涨到一定程度，会出现拐点，需求（实际消费量）会大幅下跌，商品的价值就无法实现（看资本论，生产过程是创造价值，消费过程是价值实现），由于生产具有计划性很难迅速减少，就会出现供过于求，价格就会迅速下挫，生产企业的利润也会迅速减少。股票价格也会下跌。（看看中国轿车市场和上海汽车的走势）。

　　　房子呢？其实也是一回事，当然要比股票复杂许多。

　　　我想还是用一个相似的实际案例来说明吧。炒股的同志大家都知道德隆吧？知道他的三驾马车吧。翻开湘火炬的股价走势，坚挺啊，湘火炬的基本面也好啊。但为什么为崩盘呢？德隆为什么会破产的？当然原因很多，说白了就是价格与价值的长期背离，就像按着的弹簧，一旦外部作用力发生变化，他就会反弹。当大量的资金进入房产寻求庇护的同时，也在慢慢失去庇护，环境在变，而且变得很快，等你发觉的时候，按在弹簧上的那只手已经没了。

　　　由于下班时间到了，回答了一半。现在继续回答这个问题。有些问题必须讲清楚，心中有疑惑必然导致决策和判断偏差。

　　　刚才举了德隆三驾马车的例子。为什么要举这个例子呢？其实就是为了说明资产流动性这个概念。德隆手上的股票在崩盘前，以新疆屯河为例，还权价格最高是187元左右，目前还权价格为15元。下跌幅度在90%以上。为什么会崩盘呢？由于其高度持仓，其实也就是其资产失去了流动性，为了重新获得流动性，它必须因此付出成本，进行降价，因为他手中的股票不可能全部按当时的市价变现。目前很多仅仅也面临这种问题，这也进一步说明了为什么许多资金喜欢在上海投资炒作，其实也就因为上海是大盘股，还收率比较好，变现能力较强。

　　　那我们手中的房子呢？变现能力有多强呢？政策环境发生突变，大家都想变现的时候，变现是极为困难的。一套房子变现需要几个月吧？

　　　现在再来说明，为什么通货膨胀时，房地产不能成为避险的工具。大家经过去年都应该知道，现在政府考虑是否加息是讨论得最多的是什么呢？是CPI（物价指数）。

　　　有了前边对利率和通货膨胀率学习的基础，我们就不难明白这个道理了。利率上涨一个百分点，我们每月的还款数要增加10%，物价指数增长5%（去年经济学家和政府官员讨论是否加息，就是CPI是否高于5%借判断的一个标准，注意：我们研究CPI的时候一定要清楚的知道构成这个指标的组成部分是那些），我们每个月因为柴米油盐酱醋茶、水电煤（维持基本的正常生活）的费用将增加5%。你知道我们每个季度的CPI用的是同比还是环比吗？所以你会发现利率和通货膨胀率竟然是同步上涨的。它不停的在挤缩你的收入，你每个月的现金流出在不知不觉中不停的增大，我不知道大家的收入有多高，是不是还有存款，收入是否稳定，但我知道，一旦每个月的现金流为负，大家账面上可能有几百万，但却无法还款。对于企业这就叫做破产（企业破产有两种，一种是资不抵债，还有一种就是资金无以为继）。德隆的破产就是例子。到时候，由于房地产具有资产不可分割性，你能卖掉一平方米、拆下几块砖去换大米吗？你唯一可做的就是卖房，为了能快速脱手，你必须折价。当很多人开始抛售的时候，折价必须很高才能脱手了，房价也就开始下跌，下跌过程和原理与股票一样，就不再多说了。

　　　现在大家应该知道为什么谢国忠说利率上涨对房地产具有致命打击了吧。大家也应该理解政府迟迟不肯加息的原因了吧？去年的小幅加息只是一个信号，是象征性的，告诉大家，要注意风险，不要执迷不悟，也给了大家一段时间缓冲，一个机会。是否珍惜，那别人就没法管了。

　　　同时，由于物价的上涨，居民收入必须花更多的钱来维持生活，同时也渐渐降低了有购房需求居民的购买力（经济学上称有效需求降低）。维持房价的支撑力也会下降，同时由于预期发生改变（跟股票一样，买涨不买跌），到时候很难控制。房价下跌太快，会产生社会动荡，这也是中央政府十分谨慎的原因。但地方政府为了自身政绩，好像并不领会。

　　　今天晚上先把这个问题回答掉。

　　　目前也就单个因素对房地产的影响也说得差不多了。

　　　明天将就多种因素综合在一起对房地产的影响作一分析，并作出最终判断，和提出理财建议。

　 　　一起床就能看到朋友会的评论深感欣慰。

　　　其实短短几幅帖子要把很多东西讲清楚十分困难。我回顾了前面发的帖子，感觉东一块西一块，不成体系，还有很多错别字。没办法了，只能将就了。

　　　前面我们讲了这么多因素，但真正对房价上涨和决定房价最直接的东西是什么呢？是韩市长讲话还是其它？其实和股市一样，是资金决定了价格。是资金的对比力量决定了价格，前面已开始我们就讲了价格是一个时点数（是一个静态值），而时间具有一维性（即不可逆转），在股市场由于交易信息充分，而且同一上市公司的流通股都具有同质性，因此，决定某一时点股票价格的根本原因就是当时买入卖出资金力量对比的结果。说白了，就是资金力量的战斗结果决定价格，前面说的各种因素都是通过影响资金面进而影响房产价格的。

　　　比如说，升息对用于购房的资金免得影响是负的，物价上涨对购房资金的影响也是负的，由于游资对政府升值人民币的预期开始减弱，开始流出，对资金面的影响也是负的，新商品房的上市（类似于上市公司的增发和配股）对资金面的影响也是负的（要看到，在牛市，新股上市大家都看作利好，在熊市，发新股都看作利空，大家可以想想为什么？想不通可以提问），收入的增加对购房资金面是正的，制度层面就有点复杂，要具体条款具体分析。等等因素，他们影响资金面的力量随时随地在发生变化，所以就增加了预测的难度。但股票高手，他们就有这种能力，能在最短的时间内感受的这些资金力量的变化。并随时作出投资决策。

　　　这种能力不仅需要理论指导，也需要实战经验，大家可以通过炒股获得（我是通过这种方法锻炼的），具体就不说了。

　　　下面我们来预测房价走势。

　 　　在预测之钱，我们极有必要来解读一下政策面。

　　　大家都知道谢国忠是一个大空头，感觉他的预言也好像不准。其实他对中国的情况的确也缺乏足够的了解，但这不等于他做出了错误的判断。就比如说，两个人下棋，我在走下一步棋之前，把我所有的判断都告诉对手听，对方还会照原来的思路下吗？

　　　因此政府作出各种决策都也不是空穴来风的，也要希望获得某种效果。

　　　政策1：升息，说白了就是从根本卡住资金面，外面说得也太多了，我也就不说了。

　 　　政策2：坚决不升值，说白了就是不给游资人民币升值的预期，打击他们投机的信心。

　 　　政策3：控制物价，包括三农问题，其目标是为了什么啊？扩大农产品供应量，抑制农产品价格，就是防止老百姓基本生活支出增加啊。水电煤死活不涨，也是这个原因啊。大家可不要辜负了中央的美意，我们党了不起啊，我们的温总理和胡主席也了不起啊,换了国民党，才没人管老百姓的死活呢。

　 　　政策4：银行控制住房贷款，注意这个政策是来自于央行的要求，而不是地方上的。地方上银行要的是什么？银行领导要的是政绩，要的是腐败的温床。住房贷款的盈利性多高啊？利差3%。暴利啊！！大家还记得银行为什么要到处拉存款吗？要发放贷款必须要有足够的储蓄存款。为什么要到处把开发商的销售时的房贷要放在自己的银行办吗？因为暴力啊。就凭两张单据（储户存折、住房贷款合同），就能赚取两者的利差，一百万贷款，一年就是3万，有十万户，一年就是30亿，这就是业绩。还有一点，就是可以通过住房贷款的增加，来稀释银行以前的不良贷款，降低不良贷款率，这就是领导的政绩。至于问题，那是国家的事和中央政府的事，与地方无关。说远了，继续解读这一政策，大家都说，住房贷款这么好，银行和老百姓双得利，中央为什么要控制啊？说白了，就是风险，中央政府看到了风险，以前可以把盈利放在第一位，现在必须把风险控制放在第一位了。大家认为中央政府是看多还是看空呢？

　　　政策5：加强土地管理，控制土地投放量，为什么啊？难道仅仅是因为保护耕地、减少腐败？还有一点，就是政府必须控制供应量，使供应量和“有效需求”匹配起来，说白一点，就是政府认为房价高了，高出老百姓承受范围了，房子只有那些少数的既有需求又有钱人买得起了，房子是为那部分人造的。（昨天到一个朋友家里去玩，他在浦东刚装修好一套别墅，正好说起房子的事，他告诉我，任志强向他报委屈，他的意思根媒体上登的完全是两回事，是媒体断章取义歪曲了他的意思，我想任志强的真实想法大概就是我刚才说的意思）。最优有一点，就是政府也想通过控制度地供应量来控制房价，防止房价快速下滑。如果政府不看空，他有必要这么狠吗？

　　　政策6：高院的司法解释，高院的司法解释早不出晚不出，为什么这时候出呢？难道5年前就没有商品房吗？说白了，就是高院预测拖欠银行住房贷款的案例会越来越多，这样解释主要是为了保障来百姓的基本生活权益，防止因住房问题引起社会动荡。高院难道不知道房地产市场是怎么回事？

　　　政策7：外汇政策，放松外汇管制，其目标就是要减少国家外汇储备，鼓励老百姓购汇就是希望老百姓能帮助国家分担风险，共同来打击游资。在汇率问题上，我是这样判断的，汇率问题已经不仅仅是经济问题了，已经是政治问题了，美国故意让美元贬值，就是挤压人民币升值，升值后再打压人民币，迫使人民币大幅贬值，摧垮中国经济，这一招他在东南亚、南美、拉美国家屡试不爽，这次根我国搞上了，所以我们一定要挺住，我也鼓励大家储备外汇，我们难受，美国放任美元贬值也难受着呢，看谁熬得过谁。国家出台这些政策，就是为了避免升值，打击游资。迫使这些游资知难而退。（政府睿智啊，商务部白痴啊。）

　　　这一两年的政策还有很多，大家慢慢去解读吧。去解读这些政策对资金面的影响包括制定这些政策的决策者的正式想法。你自己也应该会有个判断。

　　　那该怎么预测呢？

　　　炒股的朋友知道，预测的时间太长或太短都没有实际操作意义。

　　　下面要说的是预测的价值和目标。（为投资决策作基础）

　　　举个例子：一个股票或一个房子，从1块钱涨到了100块，在这上升的过程中，任何时间以任何价位买进都是正确的，因为他都有活力的空间；当这个股票从100快跌倒1块钱的时候，你在任何时间以任何价位卖出也都是正确的，因为你减少了亏损。但就整个操作过程而言，你对还是错呢？其实你永远都是错的，因为你没有做到最优方案（最优方案就是1元买入100元买出），你也很难做到最差方案（就是100元买入1元买出），你做到的都是次优方案，有些人赚钱了，有些人亏了，有的多，有的少。导致这样的关键是什么呢？因为他永远没法准确的预测到拐点，就是拐点在什么时候什么价位发生。其实要做到这一点完全是不可能的，因为你也是这个市场的一分子，你也会对这个市场产生作用，这就要讲一个合力和趋势的概念了。所以我们没必要去准确的预测未来，我们只要知道趋势就可以了。因为在你试图准确预测拐点的时候，影响这个拐点的因素也在发生变化。是不是有点抽象啊？学过高等数学或哲学的朋友应该很容易理解这个问题，不理解的朋友没事就多看看太极图吧。

　　　除非你有足够的力量来控制市场，但好像这样做不到，所以德隆失败了。

　　　从政策的走势来看，显然力量在逐步从多方向空方转变，双方力量正在此消彼长的过程中，现在在什么程度呢？如果以刚才那个例子作为范围的话，现在就应该是在八、九十元了。至于100元什么时候到来，到达100元还需要多少时间，在100元价位上会维持多久，对于空仓的朋友来说是没有任何意义的。股市上很多散户就是这样，耐不住寂寞，一年四季都是满仓，没有股票就难受，不怕套牢怕踏空，这种人不亏才怪。因此从投资证券的角度来说，就是要等待一个好的买入机会。

　　　刚才用证券来形容房地产，基本原理是一样的，但也有很大的不同点，就是房子有使用价值，证券没有。证券的涨跌比较频繁，大大小小的周期比较多，相对较短，人们也许有很多机会。而房子的涨跌周期就很长，人活一辈子也经历不了几次，主要要跟本国的经济周期匹配起来，先对而言机会就比较少。失去了就没必要再去强求了。率性而为吧。

　　　我的判断，我跟办公室的同事聊过，那就是长期看空的，但关键还要看政策的走势和相应政策的出台，因为政策决定了拐点到来的时间。在目前的经济环境和政策基础条件下，如果今后再也没有任何新的政策出台或经济部崩溃，自我修复将是缓慢的，拐点的到来可能是缓慢的，需要3年左右时间。如果政府加息，而且是大幅加息，那么拐点的到来将是指日可待的（如当初海南房地产的破灭）。因此，我们预测房市，就必须关注政策的导向。

　　　从目前的情况来看，由于受到各种所谓经济学家和政府部门个体利益的考虑，现在的氛围很混沌，政策的出台具有相当的大的不确定性，在这点我们要好好向美国学习。

　　　说到现在，有一点是肯定的，别的不说，上海的房地产肯定的泡沫大大的，肯定是在历史高位，会不会再创新高，我想这只对那些座超短线的人有用，对于广大要长期投资（也就是自住）的人来说，没什么价值。至于拐点什么时候到来，是不确定的，选择资助的朋友面对的是时间的损失（比如说准备买房结婚的朋友，为了获取时间，在财务上损失一点也可能是在所不惜的），因此每个人要根据自己实际情况来选在买房的时机和方式。

　　　下面向需要购房的朋友和刚毕业的大学生推荐几种房产投资方式。

　　　问题5:我想知道

　　　1.现在的房价已经很高，那么为什么“在目前的经济环境和政策基础条件下，如果今后再也没有任何新的政策出台或经济部崩溃，自我修复将是缓慢的，拐点的到来可能是缓慢的，需要3年左右时间”？

　　　2.你说谢对中国的情况缺乏足够的了解,那么他在这种情况下做出判断是不是意味着他在下棋?如果是的话,那么他又在跟谁下呢?他有到底想干什么呢?

　　　先解答123451那位朋友的疑惑吧。

　　　之所以有三年的判断，是建立在经济和政策环境没有变化的基础上，通过经济规律自然发展，事实上是做不到的，政府的政策会源源不断地出来、或多或少的影响经济的发展。前面我引用了索洛斯的一句名言“繁荣早已耗尽了自身的力量，可是为了避免一次大萧条，它的生命周期被人为地延长了。”就是在想说明这种人为的因素和倾向。三年的这数字的出处，主要考虑的是各种周期性因素的综合影响，比如说利率、通货膨胀率的演变周期不是同步的，有同步的也有反向的，在利率提高初期，这基本上是一致的，后期可能相反也可能一致（主要还是受政策宏观政策的影响）。比如说生产周期、产品周期等，还要受新技术运用的影响，这是比较复杂的，很难一下子说清楚，这里就不说了，以后有空再作说明。

　　　至于谢国忠，我只是说他能把自己真实的想法说出来，是个诚实和高水平能人。说他不了解中国，主要说他不了解我国政府政策出台的机制和目标，这是和西方国家不同的，我国政府考虑的首先是国家和社会的稳定，老百姓根本的生活问题，而不是首先考虑的是效率问题，说白了就是先讲政治、后讲经济。至于下棋，更合适的说法可能他应该是一个看棋的（下棋的是中央和一些利益团体），看着看着就开始说棋了，违反了旁观勿语真君子的律条，所以受到那些利益团体的围攻。就像郎咸平一样，看见马路上别人行骗，他傻乎乎的上去戳穿，坏人钱财，能不挨揍吗？说白了又没有骗你的，关你什么闲事啊？

　　　在前一段时间中央打击有偿新闻，那可不是空穴来风和无事生非。我这人就是事不关己高高挂起。有时也顺便帮骗子撬撬边，搞点好处。

　　　又说远了。

　　　现在来讲投资。

　　　不知道大家的财务方面和投资方面的功底怎样，如果不懂了话就有点难了。如果不知道成本（资金成本、机会成本、沉没成本等概念）和风险（风险的衡量）的话，那很多问题就很难说清楚了。现在我假设大家都懂。

　　　前面有个朋友问我海南房产投资的一个个案，不好意思，我没做过研究，没法回答。在前面我做过一个比方，就是把城市比做成个股，现在这个比方还适用。比方说，股市有泡沫，股市的泡沫是有什么组成呢？是股市中所有股票的综合体现，股市有泡沫不等于说所有的股票都有泡沫，有的股票泡沫大些，有些小些。还有，上证指数地走能代表各股走势，各股的走势有其内在的、个性化的原因。所以说，中国的各个城市的情况都是不一样的，大家一定要具体情况具体分析，千万不要以偏概全。比如说，很多场合公布的都是中国整体的统计数据，就是上证指数，他只代表整个市场的综合情况，而且由于样本不停的变，早已失真了，别把那东西太当回事。因为一般人只可能买一个股票，只关注你那个股票就行了（你不是温州人吧？）。我也是，所以我只关注上海。上海在全国还是比较有代表性的。

　　　那我们就来关注上海。

　　　整体而言，上海这个个股的基本面是不错的，所以引来各路资本争相追逐也不以为奇。但各路资本的性质，我们极有必要加以分析和区别。为什么要这么做呢？大家学过财务管理的朋友们都知道，财务结构、融资结构、资本结构、债务结构等等名词吧？长期投资、短期投资各需要什么样的资金来匹配呢？长短期资金的结构应该如何设立呢？如果设置不好会产生什么样的影响呢？

　　　举个例子，还是说德隆（因为它名气大，知道的人多）。最早刚开始，德隆玩二级市场的时候，我想他也没有想要长期坐庄吧？用以匹配的资金不会是长期资金（拆借来的资金从没有想到会要用8年吧？）结果，从96年牛市开始，股市一直走牛，一直到2001年从牛市转入熊市，那时候他手中股票的筹码已经是高度集中了，流动性也越来越差，潜亏的风险也越来越高。他的资金来源是什么呢？说白了都是短期资金，学过财务的朋友都知道，用短期资金来支撑长期投资的风险是巨大的，必须借东家还西家，拆东墙补西墙，维持股价的成本是巨大的，因为资金成本在那儿明摆着的。当资金联绷断的时候，崩盘也就来到了。

　　　举这个例子，就是为了说明长短期资金的匹配问题。有很多散户朋友不理解这个概念，亏了很多，有些人明明知道，但还是要刀口舔血（我有些朋友学财务的，也因此而完蛋）。

　　　所以大家在分析这个“个股”的同时，一定要区分清除支撑这个市场的资金那些长期的，哪些是短期的。长期资金和短期资金的行为特征是完全不同的，他们来到这个市场的目的也是完全不同的。

　　　刚才说了用短期资金来匹配长期投资是风险巨大的，现在来说明长期资金匹配短期投资也具有重大风险。老百姓老是说中国股市有问题，没有IBM、没有微软，没有真正的蓝筹股，但他们从来不想自己到这个市场来干什么，是投资还是投机的。他们都是来投机的，他们的资金都是自有资金（替别人代客理财或替亲戚朋友炒股的除外），是长期资金，但由于他们的目标是投机，是来赚小菜钱，进进出出忙得很哪，这种心态能赚钱吗？还是举前面的例子，一个股票从1元涨到100元，1元买进2元卖出，再10元买进20元卖出，再30元买进40元卖出，反反复复，结果到了90元买进，100元反倒不卖出了，80元就更不卖了，结果一直跌倒10元，这个过程，学过点数学的朋友都该知道是赚钱还是亏钱的吧？

　　　为什么要说明这些呢？就是给大家普及一下资金性质的重要性。大家有没有考虑过自己用于买房资金的性质呢？？

　　　只怕很少有人考虑吧？虽然读过书的人都知道“刻舟求剑”的故事，但自己总是在重复这样的错误。因为他们只会静态的思考问题。

　　　不好意思，我刚才应该先说上海这个“个股”的基本面的，结果到先把资金性质问题提前说了。那就接着说吧。

　　　在上海支撑上海房价的资金有哪些呢？

　　　下面先根据目的来分：一是海外资金（包括港澳台、韩日、美等等），他们中一部分人工作在上海，用来长期居住的，需要的是长期资金，还有很大一部分人并不在上海，为使委托一些公司或亲戚朋友购买的，来套汇的，是短期资金，当然不排除，有一部分短期资金如果被套牢，就可能转为长期投资了（如散户投资者那样），比例应该是1：2吧（直观感觉，无依据）。二是国内资金（排除上海本地资金），同样也有许多人如刚毕业在上海就业的学生，他们是为了长期居住的，需要的是长期资金，而一些投机者（温州炒房团？）就是短期资金了，比例也应该是1：2吧（无依据）。三是上海本地资金，也分居住和投机的，比例在5：1（个人认为许多中介和房产商参与投机炒作，数量还是相当大的）。

　　　再根据资金来源区分：由于中国本土老百姓的购买力有限，除了存款外能保证首付外，大部分的要依靠银行贷款，我个人把存款看作为长期资金，贷款看作为短期资金（因为只要贷款必须要每月款还款，跟自己的收入密切相关，而且还受工作波动、收入波动和贷款利率波动等因素的影响），这部分由于贷款引起的短期资金是相当巨大的（上海的具体数字我忘了），知道的朋友请补上。还有就是海外资金，他们买房很少贷款吧？这些资金可短可长，损失的是机会成本，如果这种成本仍然保持低位的话，他们撤退的意愿并不会很强。

　　　问题6:抄书的部分基本正确，对于走势的判断不敢恭维。

　　　很遗憾，看来很多朋友还是不明白我发这个帖子的意图。这个帖子的标题就是房产投资扫盲，其实就是为了普及一下投资知识而已，是帮助大家建立能独立思考问题的能力，因为现在外面的文章、消息评论（特别是股市评论和方式文章），不管看多还是看空,都具有极大的功利性和误导性。

　　　我上一家公司是个房地产公司，我虽然不做房地产那块，但我们公司有很多做房地产投资和研究的，看了他们做的报告，我真有的害怕。对房价的走势，根据历史房价走势做个回归分析就好了，然后根据那个结果作决策，还有的更简单，看看周边楼盘卖多少钱，然后估计自己开盘的时候涨多少钱，就行了。我的天哪？那不是跟股市中散户作技术面分析一样吗？就算近期赚钱，也总有一天会亏光的。

　　　还有一点，这个帖子的题目虽然是房产投资扫盲，但同样适用于大部分的投资行为，包括项目投资、证券投资、企业购并等等。因为我讲的大部分都是方法论的东西，而且努力用浅白的语言来讲清楚哪些晦涩的概念。

　　　当然一个帖子，不可能把所有的问题都讲清楚，后面对大家就只是“师傅领进门，修行在个人”得失了。如果大家想仅仅知道房价的走势，对不起，我从来不向别人推荐股票。

　　　问题7：在顶一下,我想问问如果上海楼市崩盘,对北京、深圳等地的楼市有影响吗？其实05年开始广州的楼市已经开始少量下跌了。

　　　前面我打了个比方，把房市比作股市，把城市比作个股（即上市公司），房子比作股票。国家宏观政策的出台会对整个市场有反应的，但个股（城市）的表现也不会全然相同，大盘的下跌会对所有的股票有影响（主要是心理上的）。且不说上海的楼市会不会崩盘（我个人认为不会，看空和下跌不等于楼市崩盘，）炒股的朋友知道，同一类型或同一板块的股票芒又一个快速上涨或快速下跌的时候，其它股票也会做出反应，上涨或下跌，但幅度肯定没有领头的那个大。

　　　北京和深圳我去的次数比较多，我觉得这两地的泡沫是比较少的。我姐99年在北京北三环（大钟寺）买的房子，高层建筑，歌星韩红也住那个小区，6000/m2，今年春节我问她现在市价多少，她说9000/m2。你说这有泡沫吗？5年长了50%，中间还伴随着建造成本和土地成本的上涨，我个人觉得泡沫是不大的。在上海呢，我家在99年浦东买的房子，2100/m2，现在市价8000/m2，你说有泡沫吗？而且我认为，北京和深圳房子的质地要远远好于上海，北方墙体厚实，保温隔音都好，有暖气，深圳房型、小区环境好，且两地容积率都很低，以前上海市中心上市的房子容积率是多少？4—5！！不过有一点好，上海买房的人不看重这些。

　　　广州的房地产市场是最好的，非常平稳，这跟广东人良好的理财和理性投资观念分不开，少量上涨和下跌是好现象，对老百姓来说非常合适，说明价格和价值非常贴近。

　　　就回答这些。

　　　好了我们再继续。

　　　刚才分析了资金来源。主要目的是什么呢？主要回答这个市场资金的合理性，因为将来，一旦基本面或环境发生变化，对房价产生重大影响的首先就是这些短期资金，一旦房价松动和拐点来临，这些资金会快速抽离，加速房价下跌。（短期资金做的是锦上添花和落井下石的勾当）

　　　下面回过来讲上海的基本面。（昨天有朋友警告我，我有些言语过激了，要自己小心，所有后面涉及敏感的东西只列提纲，不具体说了）

　　　1、经济增长：

　 　　2、基础建设：

　 　　3、投资环境：

　 　　4、金融环境：

　 　　5、购房政策：

　　　还有就是房市的技术面：大家自己看上海房价的走势，不再说了。

　　　下面将通过举例来说明房产投资的操作思路。

　　　前面我们说过，商品房因为有流通权所以有投机的价值（类似于非流通股，因为其不具有二级市场流通权，所以目前只具有投资价值而不具有投机价值），也拥有收益权（即租金），所以有投资价值。不能上市流通的房子（如非产权房）只具有收益权，因此不具有投机价值（当然，那些期待政策发生转变，如投机全流通的除外）。

　　　所以在分析投资前面，我们一定要搞清楚自己买房产的目的是什么？因为不同的目的决定的不同的评价体系。

　　　一般有两种目的：

　　　1、投机：即利用商品房的流通权，获得短差。以此为目的的朋友，一定要牢记自己这个目的，不要炒房炒成房东。你的房子是用来流通用的，千万要时刻提醒自己，时刻准备着出售，因为你唯一能盈利的途径就是出售。资产为随着环境的变化而固化或流动，固化是非常可怕的（如德龙的股票），当你不能以预期的价格出售时，说明你的风险来临了。以此为目的的朋友，没必要去研究房子的价值，你只需知道房价的走势就行了。“顺势而为”是你唯一的生存之道。还记得我前面为什么要分析上海的基本面和技术面吗？难道仅仅是想知道房子的价值和房价是否偏离价值吗？记住，长期拥有这套房子不是你的目的，价格低于价值或高于价值对你没有太大的意义。做上海这个个股的基本面分析和技术面分析，最主要的要知道这个城市房地产的发展周期，并判断目前处于这个周期的什么阶段，在这个周期的轮回中，拐点是否即将来临。这就是你买入或卖出决策的根本依据！！

　　　那周期是怎样的呢？拐点什么时候来临呢？又怎么预测呢？

　　　“繁荣早已耗尽了自身的力量，可是为了避免一次大萧条，它的生命周期被人为地延长了。”

　　　——索罗斯。

　　　这是我第三次引用这句话了。繁荣和衰落的生命周期并不难预测，西方房地产的发展是有很好的借鉴作用，根据经济学理论和产业发展理论也很容易得出结论。但难点在于什么呢？就是那个“人为”的因素了，那就是行政的力量，政府的意志。但有一点是可以肯定的，经济规律是不可阻挡的，你可以延长它，但不能阻止它。

　　　2、投资：即利用商品的收益权，获得资本收益。以此为目的的朋友，主要有两类，一种是买房自住的，还一种是买房出租的。这两类朋友的共同点是，目的是都要做“房东”，只不过前者是自己的房东，后者是他人的房东而已。资本收益是什么呢？就是通过目前的一次性投资支出，以获得长期的收益权（租金）。自住和出租的投资收益分析方法是一样的。资本收益率就是：租金收益现值/自有资金（贷款的朋友就是自己的首付款）。不同的是，自住的朋友只享有收益权，不享有流通权，因为你要在高位卖出同时也想拥有自己的住房的话，也必须高位买进。所以你的收益是基本锁定的，除非你去租房，等低位再买入。买房出租的朋友相对就游刃有余的多，同时享有流通权和收益权，可出租可出售。

　　　这类朋友要牢记什么呢？一定要记住，你是房东，你是以获得资本收益为目的的，资本的固化在你签订预售合同的时候就形成了。以此为目的的朋友，你要知道的是什么呢？你要知道的是这套房子的价值！！你的行为是价值投资！！你的成本只有在价值以下，你才能获得收益，和价值相同你才能不亏，略高于价值你才能少亏。我们研究上海的基本面和技术面的目的就是为了寻找它的价值中枢。

　　　那价值是什么呢？如何预测和确定呢？我们的成本又如何确定呢？

　　　就举上面海南那位朋友的例子吧。

　　　考。又回到大学读研的岁月了。

　　　35平米的小户型，1400元/平，各种税费保险，1000，总价50000，使用年限：未知（设70年，即可使用70年，因无法确定70年后是否须交纳土地使用费用和房子是否仍能使用），70年后房屋无残值（注意这句话，无残值），真了不起，大家知道为什么使用年限是70年，而不是60年、50年或者80年呢？

　　　假设一：一次性付款

　　　那位朋友好像是用来出租的吧？

　　　静态分析：自有资金，资金成本为银行存款利息2%。出租70年。

　 　　A=50000/（P/A,2%,70）=50000/37.4986=1333.4/年=111/月

　　　就是说，你每月的租金收入不低于111元就可投资。

　　　动态分析：自有资金，由于资金成本随利息变动而变动，设50年内加权平均存款利息为5%。

　 　　A=50000/（P/A,4%,70）=50000/23.4=2585/年=216/月

　　　就是说，你每月的租金收入不低于216元就可投资。

　　　除此之外你还要考虑什么呢？因为你是一次性付款，相对就简单得很，只要考虑你进会为维持该房屋能保持有出租的能力即可，即可能的维修费用，每个月或每年开飞机去收租的费用和开销等。

　　　怎么来解读这一案例呢？简单的说，不管是自住还是出租，就是你一下子把你70年的租金一次性都付清了。你的每月的租金是多少呢？动态来看就是216。如果是100万的房子，就是4320/月。我不知道这租金是贵还是便宜了，也就相当于中等收入的月工资吧。

　　　假设二：总价50000，使用年限：70年，3成（15000）自有资金，7成（35000）贷款，贷款20年。

　　　静态分析：自有资金，资金成本为银行存款利息2%，贴现率以银行存款利率计，贷款利率是5%。等额还款法，则月还款需231元，年还款需2772。

　 　　还款年金现值：P=2772*（P/A,2%,20）=2772*16.3514=45326

　　　A=（15000+45326）/（P/A,2%,70）=60326/37.4986=1609/年=134/月

　　　就是说，你每月的租金收入不低于134元就可投资。

　　　动态分析：自有资金，由于资金成本随利息变动而变动，设70年内加权平均存款利息为5%，20年内加权平均贷款利息8%。等额还款法，则月还款需293元，年还款需3516。

　 　　还款年金现值：P=3516*（P/A,5%,20）=3516*12.4622=43817

　　　A=（15000+43817）/（P/A,5%,70）=58817/19.3427=3041/年=253.4/月

　　　就是说，你每月的租金收入不低于253.4元就可投资。

　　　也来解读这一假设：这就是说你通过分期贷款的方式，如果所有初始条件都不变的情况下（即存贷款利率都不变，没有通货膨胀），你的租金（或收益）变成了134元。如果发生变化的话，你的租金（或收益）就变成了253.4元。

　　　大家可以发现，贷款的话要比一次性付款的话成本要高，静态的高13元，动态的高37.4元。为什么会高呢？说白了，多出来的钱你替银行打工了。

　　　现在整体来看：一套一百万元的房子（现在上海的房子至少是这个价），按假设二，每月租金就是5068元。换句话说，你为了住这套房子，每月的现金流出是5068元（不计算装修、物业管理等各种费用）。

　　　且不考虑上海人均的收入水平和可支配收入（说明一点，收入和可用于流出的现金实两个概念），大家可以回头看看，你愿意花5000多元去租自己手中的这套价值100万的房子吗？你觉得你手中的这套房子是否偏离了价值呢？

　　　这个案例主要是财务知识，其实我简化了资金成本和贴现率，因为完全按照投资学来测定资金成本和贴现率的话，太复杂了，而且这些书都是老外写的，即便算出来了，也不能完全符合中国情况。

　　　好了我们基本上把房地产投资中的财务和投资问题说清楚了，这代表的是理性的一面。但为什么还有人在高价买入呢？

　　　下面我们就来分析非理性的一面。

　　　经济学有各个基本概念，就是“经济人”基本假设，就是人是理性的，人是自利的。所有成熟的经济学都是以这为基础，这也就解释了为什么又是由经济学为失真的原因。因为我们周边的人不都全是理性的。一种本来就是感性的，他们喜欢凑热闹，喜欢起蓬头，喜欢人云亦云，喜欢随大流，典型的上海人（虽然我也是）。还有一种就是无知者无畏，这帮人上海话叫愣头青，喜欢到处乱撞，有时候也能成功，上海人说这叫傻人又傻福。还有一种就是赌性特别重的，好像林语堂就描述过中国人是最有赌性的民族，反正有50%的机会，不成功便成仁，老子20年后又是一条好汉，所以中国杀身成仁的特别多。

　 　　我以前有个同时，月薪2000多块，最近就敢炒一套100万的房子，我不敢说他是哪一种。反正我是挺佩服的，我就不敢。

　 　　还有就是介于理性与非理性之间的。比如说，一个小伙子，要和自己心爱的人结婚，女孩明说了，没房子就免谈，小伙子明知道一套100万的房子其实只值50万，但为了和自己心爱的人结婚，他愿意出50万的溢价，这就叫做爱情溢价，说明他们这段时间的感情值50万。其实这和女孩子通过是不是原以为自己花钱考察男孩子是不是爱自己是一回事。

　 　　还有，中国人的心理很怪的。虽然，因为我是中国人，我能理解，但外国人就不理解了。以前，农民为了吃饭和传宗接代把自己固定在土地上，生怕失去自己的土地；现在，城里人为了吃饭、传宗接代和房子白自己固定在每月几千块钱的工资上，生怕失了着落，自己却守着面值100万的大钞。

　 　　现在突然回想起林语堂的《中国人》，越想越想笑；再想想钱钟书的《围城》，也是越想越觉得可笑。

　 　　再看看上海的楼市，也是越看越想笑，就像看戏一样（滑稽戏？或者说是在看马路上骗子在骗路人，结果有个傻瓜老外——谢国忠去揭穿骗局，引得片子和路人西瓜皮和烂香蕉伺候，哈哈哈哈，笑死我了）。

　　　原本想讲些应对上海楼市的投资操作方法，想想也不合时宜，各位看官也未必想知道，就算知道，在目前的环境下也未可可行，因此也不说了。就此为止。谢谢大家赏脸。

　　　如果有时间，我就写个剧本，描述上海楼市的众生图和千奇百怪。再见。

　　　楼主文中所叙述的都有事实依据，对国内国际经济形势都很清楚，但是前面说的三年以后达到拐点。

　 　　应该是因为2008的奥运会而非政府单纯的延长繁荣。还有一点，由于国内的固定汇率，　　再加上外资疯狂流入造成的投资数额大量增加，造成大量的泡沫和通货膨胀。现在政府的对策是鼓励个人把人民币在海外消费，能带出去多少人民币就带出去多少，不要留在国内推动通胀了。

　 　　但是由于现在固定汇率造成的问题，事实上在国外购买资产和产品，第一打击了国内消费，第二国内人民吃了汇率的亏，买单的是游客们，宝钢等企业受影响反而比较小，因为他使用外汇交易，买单的只是廉价劳动力。事实上也压缩了国内的消费。进一步造成国内的低廉劳动力价格。　　

　　　楼主文中鼓励大家购买外汇，其实也是把人民币放出国门的途径，但是这样以后等到击退游资，rmb回到真实汇率水平的时候，实际上买单的还是广大人民。

　 　　楼主的立意很高，是从国家民族的角度来思考问题，但是同样，如同楼主在文中所说，人的心理就是这样，在中国现在的功利文化下，难道谁会为国家作这样的牺牲？

　　　确实如同楼主所说，现在中国的经济有着极大的问题，马上击退游资是马上死（投资撤离，经济衰退，第一推动力失去），不击退游资是等死（到时候泡沫破灭，游资迅速转身外逃，买单的还是老百姓）。

　 　　我的观念是经济危机已经不可避免，硬着陆基本就要出现，解决的办法是购买黄金和期货等保值商品，准备过冬了。

　 出来混，总是要还的。97的金融危机在中国身上将要重演，不同的是中国的地位，实力都远非东南亚小国能比，这个筹码可以用来威胁西方不敢妄动。免得一不小心就世界大战3代了。

　 楼主写的还不错，可以看得出学过经济学，对经济学的理论理解的好。可惜的是，很多的人宁愿花时间上网，而不愿意静下心来好好看看书，其实书上讲的理论比这里要更详细，更具体。从这个意义上来说，我觉得那本书《富爸爸穷爸爸》挺好的，至少它引起了很多人看书的兴趣。建议大家看一下，看完之后如果有兴趣，不放从西方经济学和货币银行学这些基础课程开始真正学习一下经济。这样很多东西就一目了然，不会雾里看花。

　 　　70年产权只是现在的政策，没准过几年就变成其他的了，比如无期献的了，房子怎么折旧不怕，但地价应当每建筑平米平摊，所以多层地摊就多，高层就少，所以买高层楼是不划算的，实用面积只是低层的80％－70％，房价又高，管理费又高，地震来了又危险，没有电时就麻烦了，因为发电机要用油，所以中国修高楼太多是不明智的，将来折起来也麻烦，都不知道现在的房子能住多少年不坏，如果60年，70年后全部要拆，不知道还有没有这么多的钢和水泥重建呢，70年后，中国人口可能只有6－7亿了，4亿在城里，2亿在农村，那时房子就多出来了，只有拆的份了，拆了的东西不知道往那倒，可能都可以重新加工成建材，说不定那时又回到住平房的时代了，因为地多了人少了！

　 　　楼主很棒,把专业的经济讲得很通俗易懂.看了很有助益.无论房产经济是硬着陆还是软着陆,受伤最重的仍是老百姓.不是因为盲从,面是无处跟从,从股票到房产都日子后的买单人,用血汗钱再造就了一批中国的富人,而连自己的养老金都搭进去.可悲呀.

　 　　再次，也就前面朋友回帖中的一些看法，谈一些自己的想法。

　 　　很朋友谈到如何学经济学理论，本论坛也有许多要求推荐经济学科目和一些经济学文章的。经过高等教育的朋友其实都比较了解了，在学校大都靠的是自学，这就要求我们一方面要有比较好的自学方法，另一方面也要有比较好的治学态度。10多年来，在商品经济的浪潮下，我们越来越浮躁，越来越功利，离成功也越来越远。还是举索罗斯这个人吧，他原来是学哲学的，哲学是什么？哲学是研究如何认识世界的学问，是教给我们方法论的学问。哲学不学好，就很难把外面那些杂七杂八的经济理论学明白，他给了我们理论和方法的经验。还有就是历史要知道，记得《世界通史》的开篇就是这样一句话“

　历史不应该成为记忆的负担，他的的确确擦亮了我们的眼睛和灵魂”。我国5000年的历史就是我们的宝库，他给了我们实践的经验。毛主席就是把中国5000年的历史和西方马克思主义的哲学理论结合起来，才创就了中华民族的崛起。大家，也学觉得我在讲大道理，但事实就是这样，大家学西方经济学的知道，西方把马克思也作为经济学家，因为《资本论》是经济学的基础。在此我向大家推荐两本书，是复旦大学经济学教授洪远鹏的两本书，一本叫《<资本论>教程简编》，还有一本叫《经济理论比较研究》，囊括并剖析了近代西方经济学的大部分理论。确实是好书啊。不过话说在前面，估计大家买不到。我花了九牛二虎之力才买到的，从不外借。不客气说，看完这两本书，大家的经济学理论应该就过关了。

　 　　顺便瞎侃，真正在那埋头做学问和有学问的人，根本就不喜欢抛头露面，胡说八道，就像我们的几位钱老一样。出来下蹦跶的，估计水平也有限，因为心态浮躁了。被利益团体利用。我国的能人多得很啊，别看不露面，都在那儿藏着呢。

　 　　这其实也是我耐心写完这篇文章的第一个目的，引起大家学习的兴趣，教给大家一个学习和核研究处理问题的方法，教给大家一个理财的观念。理财理财，就是如何理性的对待你的钱财，你对它好，它也会对你好。

　 　　有个朋友说我立意高，抬举我了。还有的朋友对国家失去信心，也偏激了。我只是把自己这几年看到的和思考的问题如实地说不来罢了。我毕业后有幸去过很多地方，去了大半个中国（行万里路，读万卷书，此言不虚啊，大家有空应该到各地去看看，别坐井观天），也有幸和各类企业老总交流。的确，我国的很多地方很差、很穷，制度也不完善，国有资产流失严重，心里难过啊。我都曾有念出国，离开这伤心地。但这新一届政府给了我信心，不知道大家是否记得，温总理召开第一次记者招待会的几句讲话，我至今仍清晰地记得，他用两句词勉励自己（自己可上网查真实性），第一句是毛主席的“雄关漫道真如铁、而今迈步从头越”，大家理解这意思吗？我是这样解读的，我国上届政府的改革和经济发展告一段落，而今我们要从头开始，改变过去的错误和弥补不足，过去的就过去了，我们不要揪着过去不放，要着眼于未来。还有一句是“路漫漫其修远兮，吾将上下而求索”，就是说，我们强国富民之路（不是改革开放之路）还很长、很艰难，有外部和内部的各种阻力，我们要探索前进。大家还记得，这届政府上台作了多少事吗？大事我都记得，都是在弥补过去的不足阿。如果头脑不清醒的化，能做出这样的决策？主席政治英明，总理经济睿智。我毅然从民营企业出来到国有企业上班，就是希望自己能出一份力。不知道大家是否还记得审计局局长李金华在新闻会客厅最后讲的话，“共同的事业能够使人产生忍受一切的力量，我们尽管有很多困难，但是我们要面临这些困难，精神的力量是非常重要的。我们每个人都热爱我们这个国家热爱我们这个民族，我们对这个国家民族应该有爱心，还有信心，还有足够的耐心”。听到这，我热血沸腾，差点感动得流泪。网上很多朋友，老是埋怨这、埋怨那，都不是像坐享其成吗？如果每个人都坐享其成的话，那就谁都享不了。散户股民就是这样，希望国家来拯救自己，国家不拯救，就诋毁。说白了，虽然我也是股民，但我根本不同情那些股民，那些股民是什么？都是有钱有储蓄的人，没钱谁来炒股啊？你们见过我国9亿农民的生存条件吗？见过西部山区的穷苦大众吗？我见过！！他们比任何人都需要国家的帮助！！不说了。这其实也是我的第二个目的，就是我们要学会独立自主，独立的思考和面对自己的未来，不要把自己的全部希望寄托在别人，同时伸出自己的手来取援助他人。

　　　有位朋友说是我文中说的三年以后达到拐点，应该是因为2008的奥运会，还有说我在文中鼓励大家购买外汇，其实也是把人民币放出国门的途径，但是这样以后等到击退游资，rmb回到真实汇率水平的时候，实际上买单的还是广大人民。

　　　我不这样看。至于因为2008年，我都忘了。我前面其实已经说了，这位朋友肯定没仔细看，3年是应为产品、行业和经济等周期性因素共同导致的结果。我这儿有一本《美国产业结构》这本书，这也许会告诉你周期是怎样产生的。还有就是我鼓励大家买外汇。我现在的资产结构可以告诉大家，是这样的：没有贷款，1/4各种外汇（其实也等于储蓄），1/4债券，1/2股票或存款（满仓的时候是股票，空仓的时候是存款，一年大概10个月是空仓吧）。大家也许会问，你明明说人民币有升值压力，万一一旦升值，你不是亏了吗？我是这样考虑的，第一，国家未必会让人民币升值；第二，人民币一旦升值，就将面临巨大的贬值压力，到时候我只怕没有渠道（黑市风险太大）能快速把自己的人民币换成外汇，为此我请教了很多做外贸的朋友，有没有快速换外汇的渠道，可惜没有结果；第三，我也要为国家做点贡献。就是这样简单。这是我的第三个目的，就是告诉大家如何管好自己的钱袋子。

　　　原本我是想告诉一些大家如何在房地产上套利的办法，但怕一说起来又没完没了了（都是些技术性的东西）。在此我就开个头，大家自己去琢磨吧。

　 　　其实很简单，就是利用所有权和使用权、流通权和收益权分离的办法。学过金融租赁的朋友也许懂得，什么是融资租赁和售后回租。

　 　　国家不会让人民币大幅升值的，这一点在谢国忠的文章中有提到，人民币升值只会带来灾难性的后果；谢的观点是国家会慢慢升息，可能会与美联储配合实现软着陆。

　　　我现在在广州，楼市还算相对平稳，虽然去年涨的已经有些不对劲，连我银行的朋友都这样说。　　

　　　接着上面的继续聊，

　　　第一个物价问题：现在国内经济最严重的的问题是一个物价问题，以前老美的哪个经济学家好像还说过，政府职能归根到底就是控制通货膨胀率，目前我国的cpi指数是不计算房价在内的，这掩盖了很多的问题。

　 　　如果把房价计算在内，cpi应该在10%左右，我这还是很保守的一个估计。再看看去年9%的经济增长率，大家心里面可以有个底了，我们一年来到底是进步了还是退步了。

　 　　第二个外资问题：经济目前还算繁荣，很大程度是依靠着外资的不断涌入输血，这同样可以举一个城市来做例子，长沙。

　 　　这是一个典型的消费型城市，除了娱乐以外，没有太多产业，消费水平完全靠外来资金支撑。

　 　　因此我提08奥运会，就是有信心在08之前，中国还能不断的接受这些输血。楼主提到生产周期等问题，同样也有道理，从企业角度来看，3年已经是很短的一个周期了。这也可以参照我们97之前号称软着陆这个案例和东南亚金融危机这个案例，中国由于相对封闭的金融体系，可以说是逃过了一劫。但是内在的问题并没有解决，2007年的金融开放更加是一个坎。这也是我同样认为3年安全的原因。

　　　第三个农民问题：中央对这个问题是很谨慎的，但是我以为处理方法稍嫌单纯。目前农民被大量吸收回农村，平抑粮价的目的确实达到。但是同时化肥和种子的价格已经开始涨价，这样一年到头，估计同样的不到实惠。农民还是同样的惨，跟着中央的指挥棒走，还是没有解决收入问题。在农民问题上面，楼主有很多的同情心，但是同情心并不是解决问题的办法。农民的生存条件是由他们在产业链的地位、人口数量、供求关系共同决定的。说句实话，13亿人里面有9亿在作同一个事情，能赚钱才怪。城市化才是解决问题的唯一出路。现在农民被回吸农村，待遇并不可能得到改善，城市里面反而少了很多产业工人。对工业也是一个打击，外资去重新寻找便宜劳动力的可能也增加了。

　 　　再下一个汇率问题。其实很多事情的根子都在这里，95年中国政府对rmb的1：5到 1：8，直接推动了中国的出口，也打击了东南亚的经济。这个也是他们金融危机的原因之一。97随后多年，由于惧怕金融风险，政府控制住一直不动。到2002年大量个人外贸和房地产的兴起，直接带动了中国的迅速繁荣。

　 　　这里面的问题在哪里呢？中国的汇率是否被低估，答案是肯定的，ppp是很清楚的。这也直接带动了FDI和外贸行业，创造了经济的繁荣。剩余的资金大量进入了房地产行业，等待rmb升值。

　 　　去年的能源等材料的涨价就是一个警告，要进入国际社会，就要按照他们的规则玩，前几天日本企业高价买进铁矿石也是这个信号。（日本人当年被西方驯服了以后，又想用这一套来玩我们，真不是东西）

　　　中国真的能长期支撑这个严重不平衡的汇率吗？楼主学金融的应该知道，且不说对冲基金类的在这里是肯定要来套利的。制造业的原材料和设备会慢慢吞掉我们人力上面的优势。

　 　　中央没有玩wto的经验，对这些事情的发生和危害都估计不足。现在其实就是在和基金对赌，看谁先撑不住。楼主前面说的各种中央政策也都是在为自己买保险，避免社会的大动乱出现。

　　　然后是消费问题，国内的消费很奇怪，这几年经济在繁荣，消费反而在萎缩，根子就在这个地产上面，大量的地产投资，吞噬了其他行业应有的消费，当然，国内厂家的恶性竞争压低了利润率，也是一个问题，拿最经典的家电行业来看，如果我们的厂家联盟出口，应该有议价权的，实事上总是在国外被反倾销。这是一个恶性循环，国内产业依赖外贸，结果就是进一步压低国内成本，而压低成本靠的是压低薪水，进一步导致依赖外贸忽略国内市场。

　　　最后再回到房地产这个问题，前面一篇我也说过，房地产这个行业对我们的影响是超过很多一般人的预计的。并不是简单的住宅问题。

　 　　房地产这个行业可以说影响太深远，几乎把所有的行业都拉进来了。

　 　　　　要知道我们买的任何东西里面，有一部分都是在交商铺的租金。所以现在的实际情况是包括政府在内，都被房地产这个行业威胁着，政府都不敢让房价降下来。

　 　　　　因为如果房价一开始降，从中国人的从众心理上看，必定是墙倒众人推，房价的跌幅会超过任何人的预期，这一点可以参考股市，也可以参考袁剑先生的《中国证券市场批判》一文，这在本版也可以查到。事实上，我在房地产行业的同学也说就是炒作上去得，手法跟股市几乎一样，年利润在100%左右。

　 　　房价降下来以后的结果如何呢？投资商铺和房产的亏掉是毫无疑问的，其他行业呢？这个链条上面是都跑不掉的，大家想想现在的产业有多少都是靠着房地产的繁荣才有利润的。如果房地产商一倒，经济马上会不景气。地产需求一下来，资产缩水，外资会乘机吸纳并乘机控制中国经济。而我们可以回头看看97之后房地产大跌特跌的香港，是靠大陆的输血才开始复苏的，我们有谁回输血给我们？

　　　恐怕只有去掠夺了。

　 　　楼主在解决这个问题确实看得很清楚，但是在号召大家的时候，真的太高估中国人了。通货膨胀已经是现状，但是现在要挺着让经济危机不来，只有进一步刺激经济的繁荣。不然滞胀同时来，只怕又要回到193x年。我们说的那些问题，大家都看得到。实际操作的时候，谁都知道是吃亏，谁愿意做哪个吃亏的人呢？现在是谁出头谁亏，不出头就是国家吃亏以后大家一起亏，这种情况下没有人会愿意去买这个单。

　　　因为觉得论坛上的朋友专业不同，我也一直在思考怎么才能把一个复杂问题简单化。直到我觉得那是一个不可能的事。所以我决定把要讲的问题尽量通俗化，而且尽量顺便讲点方法论的东西。

　 　　在上面，我之所以推荐大家看看哲学（主要是马克思主义哲学），学学历史（主要是西方经济发展史），因为这样我们才能把经济这个东西给搞清楚（很羡慕西方的教育模式，从小就给孩子灌输经济和财务知识）。因为我们生活在一个经济社会，计划的时代已经过去了，以前我们靠计划分配，现在我们要靠人民币来购买商品。怎样使我们有限的人民币发挥最大的效用，使我们获得最大的福利，这就是一个经济的概念。我们有很多人，包括我们的父辈，由于这方面知识的缺乏，走了很多弯路，损失很大。我的很多叔叔阿姨、亲戚朋友，一辈子省吃俭用，在股票上栽了个大跟斗。买东西效用也不高，记得好像是97年我们家装固定电话，排了一年多的号，花了4200多块，没过半年，初装费就取消了，半年损失4000块啊。97年啊，那时候我研究生一年学杂费也就600块。能向谁伸冤啊？这就是不懂政策的后果，如果关心关心报纸和消息，也许就不会这样了。

　 　　所以说，我们学哲学、学理论就是要知道如何去认识世界、认识规律，学习历史，就是为了要研究历史，了解现在，然后预测未来，才能现在做好决策，因为跟我们密切相关的不是过去也不是现在，而是未来。

　 　　那两本书希望大家能看看。的确是好书。

　 　　说远了。其实我就是想让大家知道如何独立思考。独立决策，因为这世界能拯救你的就是你自己，你的父母终将先离而你而去，你的子女终将因婚姻也离你而去，什么是你的呢？也许找个能相依为命的人算是幸运的。

　　　现在主要来回答以上朋友提出的问题和疑惑。

　　　1、能否麻烦楼主分析分析在广州现价能否买楼呢?广州楼价在未来三年会是如何的走势?

　　　对不起，我真的不知道。因为我不在广州，我不了解。我只知道广州要比上海强多了。我记得洪远鹏教授在《经济理论比较研究》分析了什么东西决定了价格。并分析了许多西方经济学的价值理论。比方说盛行的供给决定价格（也就是市场决定价格），李嘉图的成本决定价格，也包括马克思的价值决定价格。我是比较认同他的观点：价值决定价格，市场调节价格。因为价格可以反过来影响市场，但不能影响价值。是不是有点晦涩或拗口啊？我想说明什么呢？我想说明的是，一个平稳的价格充分反映了市场双方的供给关系，越长时间的平稳说明泡沫越少，也能体现价值的可靠性。一般来说，一个泡沫很少的市场，他的下跌空间是有限的。当然，有一点要注意，房子是要提折旧的，同一套房子稳定下跌是正常的。不知道我说清楚了没有。

　　　看到这没回答，那位朋友可能觉得我是个理论家，没有正面回答问题。其实因为，我不敢，我不是权威。我猜这位朋友需要的是某个权威的人士发句话来帮他壮壮胆，就像很多股民喜欢听所谓的专家（股评家）介绍后去买股一样，其实这世界有什么权威。想控制世界的人都死光了。

　　　2、投资实务黄金要比外汇少担不少风险

　　　对此我是有点疑惑的。倒不是因为我不投资黄金，而投资外汇。因为学国际金融的朋友们都知道布雷顿森体系这个东西，就是实现美元与黄金挂钩，这个体系崩溃后，就脱钩了。现在的国际货币格局是牙买加协议后形成的格局，也就取消了黄金官价，黄金作为国际货币的作用也就大大削弱了。以后也就仅仅作为一种贵金属（商品）来交易，在黄金交易市场上可以自由交易，说白了平时也就和铜没什么区别。除非人民币崩溃（我指的崩溃不是大幅贬值，而是人民币由于战争或政权颠覆等因素失去信用，失去流通的基础，大家应该知道货币具有流通性、强制性等基本属性吧？），否则黄金就是一种商品，之所以作为国家外汇储备因为容易保存和价值高而已，比方说当国家外币外汇储备由于游资撤出而崩溃（如东南亚），国家可以通过向国际市场出售黄金来换取外汇，来行使支付。这就是黄金的用处，所以你可以看见在中央人民银行的报表上，黄金是归在外汇储备这一块的。还有一个用处就是用来吸纳储蓄和货币，比方说政府在国内出售黄金，很多人民币就回收了，流通在市场上的货币就会减少。因此，我认为在人民币不崩溃的前提下，黄金就是一个商品，而且是一个投机商品，没有收益价值（不会自我增值）。外汇至少还有利息，我是这样看的。黄金也有涨涨跌跌，没有只涨不跌的。如果说它保值，也许是因为经济总量越来越大，对它的需求量也会越来越大，但它是一种稀缺资源，物以稀为贵吧。其实说白了，都是名义负利率惹的祸。否则老百姓也不用想什么保值了。

　　　3、大学生读财务管理，出来干什么，难道纯粹做帐吗？随着会计电算化的不断完善，电脑操作远胜过手工操作，感叹财务管理专业毕业的人干些什么。楼主可否指点，我认为这才是我感兴趣的，做自己感兴趣的事，我认为才有发展前途，谢谢。

　　　这位同学不要妄自菲薄。刚进大学吧？否则不会搞不清会计和财务的区别。财务是企业管理、项目投资、资产管理的基础。别的不说，我在全文里讲了那么多制度，不知道大家是否理解的制度是什么？国家有各种各样的财务制度。因为敏感，只说一句，制度是上层建筑，是有阶级性的。

　　　4、我买了一套北京东四环的房子，现在的市场租金是2500元，但我所付出的月供是2400元（这里不含物业、取暖费），所以我的房屋成本应是2800元，逆差300元，我想请问我这笔买卖合算吗？这种投资算是成功的吗？

　　　我不是很清楚是否成功。第一，我不知道你的财务状况，你的资金性质；第二我不知道你的成本构成，你要月供多少时间；第三，我前面举的海南朋友的例子，用的资金成本只是估算，还不是特别精细，细心的朋友可以发现，银行计算你的月供用的是月利率，而不是年利率，而且我在计算月收益率的时候，没有计算装修、入住费、维修基金等前期一次性投入（学财务的知道，固定资产大修发生的费用是可追加固定资产原值的），也没有追加物业管理费（因为每个小区的物业管理费率是不同的），最终的结果5068元是偏小的；第四，我用的贴现率和资金成本用的是我国过去十年的平均值，但70年未来是否是那样，还要事实证明，有10%的误差是正常的；第五，你听说过由有哪个企业，哪个投资项目的期限会计算70年的？一般的项目40年（如西气东输等）就很长了，70年，你有机会看到结果吗？

　　　现在坛子里面的人啊，都只是满脑子的功利，只想要一个对自己有利的结果。但是你要知道，每个家庭的情况都是不一样的，没有两个一样的家庭，即使经济条件一样，家庭的文化，思维方式，价值取向，都会有很大不同。

　 　　就拿楼上的说吧，“体面”的房子？什么叫做体面地房子？100？200？人的欲求是没有止境的，自己够用了就行。

　 　　我一个亲戚现金随时可以拿出来500w以上，还不包括他的资产，照样住个80m2的房子慢慢供。

　 　　他最喜欢的一句话就是“面子工程最没有必要，够用就行”，说白领最多的话就是“那栋写字楼又不是他的，有什么好嚣张的”

　　　看了大家的回帖。觉得有点痛心。我希望大家能仔仔细细地把帖子看完，看小说一样浏览，很多苦心都白费了。也可能因为帖子是我写的，我知道为什么这样写，还是有可能我没讲清楚。

　　　这世界，各种各样的声音多得很哪。我国改革开放和持续发展中各个利益团体的声音少吗？你知道他们为什么发这些声音吗？迷雾、尘烟早已使我们不能看清楚这世界了，前进的方向已被遮掩；喧闹和浮躁也使我们的耳朵失去了功能，真理的声音消逝在强大的权威面前。我们现在该怎么办？记得大话西游中至尊宝变身为孙悟空前说了这么一句话，意思是：当我用心眼看世界的时候，这世界才看得如此的清楚。我们学知识，学经验，就是为了破除愚昧，实现自在世界向自由世界的升华。

　　　但我们的朋友好像希望别人送鱼给他吃，而不喜欢自己打鱼吃。在此，我有必要再次澄清一下经济学是什么？

　　　西方经济学是一门实践的理论，简单的分成宏观经济学或微观经济学是不合适的，而且经济学有各种各样的流派，都各自从不同的角度来阐述自己的观点和想法。得了个诺贝尔经济学奖就能称作是权威？结果呢？前苏联听了诺贝尔奖得主的话，崩溃了！！！受苦的是谁？老百姓！！什么是权威？这届政府讲得好，站在老百姓立场讲话的人就是权威。说远了，不该说这些的。

　　　西方经济学的各个流派都有各自的背景，如果我们脱离其背景来直接抄袭或沿用他们的理论，无疑是南辕北辙，其结果是十分严重的。我们现在有些所谓的经济学家（中国没有经济学家）翻译了国外几本书，综合揉捏一下，就称自己的了，自称为经济学家，不看也罢。一个人一辈子能看多少书啊？以有涯随无涯，怠矣。我也就看过那么几本书，我也从来不研究，因为我不是学者，我只要知道大致的思想是怎么形成的就可以了，然后看看我是不是能把他结合到自己的生活实际中来。至于樊纲，我一本书都没看过。中国所有的经济学著作，我只看过前面推荐的那两本，并仔细看了。

　　　其实我讲了那么多制度，跟制度经济学的制度两个字的含义是不同的。我讲过了，制度是上层建筑，是有阶级性的，是法律法规、是规则。不便深讲而已。

　　　掏句心窝子的话，中国最苦最累的活是什么活啊？是总理。他妈的那活简直不是人干的。说白了，我们现在这个总理是中国建国以来最杰出的总理了，居然还有心怀叵测的人诋毁他，大家给点支持。快70的人了，没强烈的责任心和党性及为国为民的意识谁干啊？我就听说有个副总理入选前死活不肯上任，百般推托。当然，有责任心和党性是不够的，关键还要有能力，否则只会使我们走弯路，目的是好的，结果是坏的。不说这个了。

　　　说白了，大家能好好学习，用心看世界。

　　　至于那位朋友的就业问题，我觉得不是个问题。我的同学学会计的，就去做投行了，现在是保荐人。关键在于你怎么安排自己的职业生涯和人生目标了。很多东西是进入社会才学到的，只有社会才给了你实践的机会，才使你有用武之地，不要害怕，勇敢地面对一切。就向毛主席说的，困难像弹簧。希望你走好。

　　　其实我们现在面临的最大困难是什么？说白了，是名义负利率，所我们有保值的需求，但由于我们过头投资渠道的缺乏，巨大的存款和资金没有出路，现在是病急乱投医了。前面我已经说了，房子没有保值价值（从偏激一点的角度来说，就比方大米，你明知道大米会长价，你会买大米来保值吗？因为大米会霉烂，不能像黄金一样永久保存，房子也一样，3年房龄的房子和10年房龄的同样房子，哪个更值钱呢？）；黄金有一点，但不大；外汇等同于存款，也有贬值压力，但给我的是心理安全；股票是很好的选择，但制度不好（大家不可能都是股市高手，其实我再将房产投资的时候把股市投资的基本原理也顺便说清楚了）。债券相对保险，但收益率不高，关键还是心态问题，我们的老百姓穷的时间太长了，暴富心里严重。在近阶段，我个人觉得我国的经济由于多年的问题，情况不是很好，因此保持资产适当的流动性是必要的。还有一点，就是我经常说股民的话，就是真正当股市机会来临的时候，自己已经弹尽粮绝了，眼睁睁的看着敌人把自己的阵地占领，把自己掠夺一空。目前应该把风险放在第一位，收益放在第二位，等别人打得差不多了，形势也看清了，自己再上去打扫战场。流动性越好的资产风险也越低。

　　　就说这些。

　 　　楼主说的很在理，中国总理这个位置确实是最难的，上有老大压着，还不是什么事情都能按照自己的想法去做，下面各路诸侯各有各的想法，都要政绩啊，要升官啊，再加上各个产业的利益团体。中国的官僚体制全是靠着这群真正有党性的领导撑着的，而且这样的领导还真的很多，这群人才是真正的脊梁。

　 　　包括以前的老朱，这么辛苦，解决这么多问题，下来以后还要被那么多人骂，什么国企职工下岗了，说句实话，不下岗问题就解决了吗？中国利益团体那么多，怎么平衡？这个那个的，真是人走茶凉。

　 　　其实当时不想干的不止楼主说的副总理，还有人大、政协等等的人，赫赫，这个就不细说了，大家心里有数就好，谁有能力，谁没有能力，认真看看能看出来的。　　

　　　现在这些各种各样的经济学家，海龟的多。但是这批人确实不了解中国的切实情况，想来想去还是回到套用西方制度的东西，但是中国的情况有很大不同，大量的人知识等素质没有提上去，很多事情操作起来，完全就是不一样。

　 　　股市是我们套用西方的一个典型例子，结果怎么样?股市反映了我们经济的增长吗？　　大家看看一些谢国忠的分析倒是很好的，不过结果就不要太相信了^-^

　　　就像楼主说的一样，他看棋，但是把别人的招数都漏出去了，别人未必会跟他想的那样下了。

　 作者：spacejam1979　回复日期：2005-3-4　14:25:28　

　 　　to jameswee　:

　　　　　另外，听说05年年底国家还要提升利率50个基点。北京房价和房租05年1月份上涨了12.5%(反正我租的房子涨了33.3%)。虽然去年收入长了11%（这算不错的涨幅了）还是觉得生活水平在下降。

　 　　　　几个在上海工作的同事(年收入都在10-15万)都在抱怨买不起上海的房子，准备到北京投资。另外一个朋友，自投了70万，借了120万在上海炒3套房。前几天听说资金压力太大，要卖掉一套郊区的。但是还是看好市区两套的涨幅

　　　国家涨不涨利息，什么时候涨，没有人知道。如果涨，你供房的成本会上去。这一点是肯定的。

　 　　今年美联储加息是已经是定局了，对中国的热钱也是一个打击。

　 　　长远来看房价应该要走低的，但是近一两年，我的看法是不太可能这么快下来，能持平已经不错了。

　 　　一个是经济和消费的强大惯性，一个是奥运会还能吸收大量的外资。

　 　　作为例外，上海房子有着强大的贬值压力，一方面欧元对美元的汇率已经到了高位，如果欧元还要升值，只怕欧洲的外贸都会有很大的问题。

　 　　如果中国房价一跌，恐怕就是山崩地裂，现在是全世界都怕，以各国政府的角度来看，都希望能够把中国房价慢慢控制下来（日本是一个例外，政治因素比较多）。

　 　　汇率上面亚洲不知道有多少国家在等着看中国老大的政策，这一批都是固定汇率制度的。

　 　　反正如果这一次软着陆成功，也应该够资格拿诺贝尔奖了。

　 　　如果硬着陆，就要看中央的控制能力了，底线就是社会稳定，经济损失都在其次。

　　　楼主的想法可谓苦口婆心，不过，面对众多芸芸终生，却是否有一种力不从心的感觉？：）甘当鲁迅，呼唤铁屋子里面的人？非也。每个人的世界观不同，对金钱的看法也不同。由于不想自己辛辛苦苦分析，而想坐享其成的人太多太多。才导致了在中国股市的被套， 被骗。现在上海的房市也是一样，为何多数人还是跟风呢？

　　　 楼主的这个帖子很好，不过跟贴者是否真的去思考过一个问题，你为何要投资房市？问问你的内心，是不是想一夜暴富，一年赚十年的钱的心理在作怪？

　　　 感觉楼主说了一个话，我极为推崇，欲做经济学，哲学是必修课。哲学真的是个好东西，会指引你个人的独立思考，去冷静分析。形成自己的处世哲学，再学习经济学，就不会被各种打着经济学的伪学者左右。去认真冷静的观察，分析，才能成为大家，也才能真的赚到钱。

　 　　呵呵，楼主是玩过户外的背包族吧，从文笔之中能感觉出来。如果不嫌弃小弟，愿和您交个朋友。驴友行天下嘛。呵呵：）

　 　　说到投资上面，确实啊，直接的去做房产，实际上是投机的。这种市场实际都是零和的，你赚了就有人要赔。最后回归到真实价格的时候，赚钱的是中介，大多数买家都要赔。现在一个问题就是实际的负利率。拿钱放在银行也是小亏，还不如拿出来赌一把，赌赢了的就大肆宣传自己，输了的不吭声，大家就有炒房挣钱的错觉。

　　　有个朋友说我立意高，抬举我了。还有的朋友对国家失去信心，也偏激了。我只是把自己这几年看到的和思考的问题如实地说不来罢了。我毕业后有幸去过很多地方，去了大半个中国（行万里路，读万卷书，此言不虚啊，大家有空应该到各地去看看，别坐井观天），也有幸和各类企业老总交流。的确，我国的很多地方很差、很穷，制度也不完善，国有资产流失严重，心里难过啊。我都曾有念出国，离开这伤心地。但这新一届政府给了我信心，不知道大家是否记得，温总理召开第一次记者招待会的几句讲话，我至今仍清晰地记得，他用两句词勉励自己（自己可上网查真实性），第一句是毛主席的“雄关漫道真如铁、而今迈步从头越”，大家理解这意思吗？我是这样解读的，我国上届政府的改革和经济发展告一段落，而今我们要从头开始，改变过去的错误和弥补不足，过去的就过去了，我们不要揪着过去不放，要着眼于未来。还有一句是“路漫漫其修远兮，吾将上下而求索”，就是说，我们强国富民之路（不是改革开放之路）还很长、很艰难，有外部和内部的各种阻力，我们要探索前进。大家还记得，这届政府上台作了多少事吗？大事我都记得，都是在弥补过去的不足阿。如果头脑不清醒的化，能做出这样的决策？主席政治英明，总理经济睿智。我毅然从民营企业出来到国有企业上班，就是希望自己能出一份力。不知道大家是否还记得审计局局长李金华在新闻会客厅最后讲的话，“共同的事业能够使人产生忍受一切的力量，我们尽管有很多困难，但是我们要面临这些困难，精神的力量是非常重要的。我们每个人都热爱我们这个国家热爱我们这个民族，我们对这个国家民族应该有爱心，还有信心，还有足够的耐心”。听到这，我热血沸腾，差点感动得流泪。网上很多朋友，老是埋怨这、埋怨那，都不是像坐享其成吗？如果每个人都坐享其成的话，那就谁都享不了。散户股民就是这样，希望国家来拯救自己，国家不拯救，就诋毁。说白了，虽然我也是股民，但我根本不同情那些股民，那些股民是什么？都是有钱有储蓄的人，没钱谁来炒股啊？你们见过我国9亿农民的生存条件吗？见过西部山区的穷苦大众吗？我见过！！他们比任何人都需要国家的帮助！！不说了。这其实也是我的第二个目的，就是我们要学会独立自主，独立的思考和面对自己的未来，不要把自己的全部希望寄托在别人，同时伸出自己的手来取援助他人。

　 　　看到楼主这段话，精神一振,这才是自强自立,自爱爱人的中国人!

　　　相信楼主为人也必定如此

　 　　1.我认为去判断什么经济周期没有意义,所谓周期就是一种预测,但是在经济学里面,做预测也很难去推断出一个正确的结果；2.看你的文字发现你在北京,房子租金我不清楚,我在上海,现在这里的房子租金没有什么变化。　　

　　　TO 楼主:

　　　现在的上海房子价格确实很疯狂,但是租金并没有很大波动.我现在也是虽然可以买房,但是没有买.虽然已经结婚,但是老婆和自己的想法差不多,不要在这疯狂的时间里面去接手.毕竟钱是自己辛苦赚来的.

　　　另外我想问:为什么大家都说RMB被低估了呢?如果说RMB和USD要脱离现在的汇率的话,基本上中国的沿海以出口加工为主要目的的企业会全部倒闭.因为个人原因,接触的都是一些出口企业,如果出口没有竞争力,后果可能会很严重.

　 　　...我没有说过我在北京啊，我在广州，租金稳定的不得了，据我所知，北京上海的租金基本也是稳定的。　　

　　　先说一下经济周期问题，我记得有两位诺贝尔经济学奖获得者就是因为证明了经济有周期，所以这个问题讨论意义不大。事实上，单纯考虑产业盈利周期和各个产业链条的互动，博奕，也应该能得到经济有周期的结论。经济学预测短期是绝对不准的，但是长期看，回归理论是有道理的。　　

　　　rmb低估是全世界公认的，可以参考购买力平价指数，

　　　这个指数到处都可以查到。

　 　　我只是简单地说，美国一个汉堡包3$,我们3￥，我们汇率还是1：8，这个事实下你觉得汇率应该是1：8吗？

　　　现状是浙江的鞋子运到欧洲都只卖$5,欧洲本地产都要$8,

　　　这个是肯定的，你觉得这正常吗？

　　　沿海的加工业的问题并不会全部倒闭这么严重吧，当然冲击会有，

　　　不过2004年底出口退税取消确实已经打击很大。

　 　　不过这只是把补贴取消了而已，17%增值税本来就是该收的。

　 　　真正打击大的是服装行业，尤其很多低端服装行业冲击比较大，

　　　不过这些企业实际上消耗了大量资源，并没有创造太大的利润，

　　　战略上对我国经济并没有太大好处。

　 　　而且中国的出口企业多数自己互相压价，而没有形成联盟，也是打压自己的生存空间。

　 　　升值也不会是一下子从1：8。27到很高，

　　　看看国际市场上rmb的一年贴水值就知道，市场预期不过2-3%左右，

　　　不会有大的动荡，不过如果浮动汇率，

　　　rmb必定是短期大幅度上浮，然后更大幅度下跌，

　　　这是可以预期的热钱套利逃走，买单的将会是盲从者。

　　　看起来你我都在网上啊,握手!

　　　回归理论是有道理的,但是我的观点是:长周期的正确性对经济史有帮助,但是对解决具体问题帮助不大.所以我说周期不可预测.因为预测是为决策做基础的.要说长的..无非就是高低起落,你说呢?

　　　RMB不能这样简单的看我们已经被低估了.你这里如果指的是购买力的话,要和收入挂购的.美国一个月收入4KUSD,和中国一个月收入4KRMB是一样的.

　　　我也同意如果浮动汇率,将是短期上付,长远下跌的态势,和那时候的阿根廷一样.

　　　你说的出口的问题,主要还是因为我们的人力便宜,还有一点,就是高能耗,低产出,这个我觉得关系到产业结构的问题.说白了,中国还是处于洗盘子经济.这个不是说改就能改的,从战略上面说,我们现在应该慢慢调整产业结构才是正道.

　　　其实因为我们出口的利润很薄,所以汇率的拨动就会直接影响出口,这个我觉得是确定的问题,要说影响有多大,我想可能你是乐观了,哪怕是电脑加工软件开发等行业,也是一样,只要不行,资方肯定就会撤走,到时候原来那些地方所消费的1.农民工,2.年壮年劳力怎么办?

　　　至于增殖税的问题,可能有点敏感了,我不想多讨论,但是我对其持保留意见.关键不是一税到底.这个我想政府是有自己的想法的.

　 　　楼上的，继续探讨一下，刚才下班了，现在回来继续聊。

　 　　经济规律聊一下，预测确实受决策影响，但是一个决策的作出，使根据实际情况来的，也需要符合经济规律。比如美国现在双赤字造成的汇率压力很大，所以国内进入加息周期，顺便扫灭美国国内的泡沫，就是一个必然的结果，套用楼主的话，“繁荣被人为的延长了”，但是另一条我更加坚信的是“出来混总是要还的”，不尊重经济规律办事，人为的延长，短时间是可以的，但是长期看，萧条的规模也被放大了。

　　　汇率聊一下，正是因为美国一个月收入4kusd,中国4krmb，这才是问题，这样我们的一台机器国内8w,运到美国去卖是1wusd,而美国国内生产的在美国售价会是8wUSD，所以我们的东西才便宜，才有强大的竞争力。

　 　　而且我仍然认为，2%-3%的升值，对中国的外贸不是杀伤性的。而且这点升值是有利于中国企业的产业升级和商会联盟建立的。

　　　其实对于某几个外资的撤走，中国政府并不怕。因为民营工业很大程度都可以接班的，奇瑞、吉利都上了一汽等国企多年没有实现的自主研发。比如说三星要走，走就走吧，波导TCL什么的可以接班。怕的是大家一起走，中国经济泡沫破灭，所以年初54家外企联名上书，就顶不住了。

　　　TO spacejam1979:

　　　今天刚上来,就看到你的贴子了.我们还是两个话题,一个是预测,一个是汇率.

　　　我个人相信经济是很难去控制和预测的.也就是说,经济虽然是有人类活动创造的,但是一旦它出现以后,就不会以人的意志为转移了.什么叫符合经济规律,那就是只能让它去发展,任何的控制,有可能产生的结果不是被缩小,就是被放大了.这个和我们物理上面的控制不一样,我可以输入多少,输出多少,想不想放大信号还是减弱信号.要说去符合客观的经济规律去办事情,那就只能是被动的去接受经济给我们带来的后果,有可能是好的,也有可能是坏的.

　　　至于汇率,我认为不是一个量的问题.你即使浮动2%-3%,也就是表明了两个可能:A:我们RMB和USD脱钩,自由浮动.B:我们仍然和USD挂钩,只是联系的汇率上浮一点.如果我们选择A,那么很简单,我们的货币将会经受前所未有的考验,我相信政府不会选择A,接下来的答案就是B.如果选择B,我们的整个外汇储备的框架平衡都将会打破.我们中国以前的外汇储备,应该说是按照RMB和外币的一个比例来进行的.比方说我有发行8RMB的货币,我就应该有1USD..现在,我们要对这个进行变化,那么我的RMB值钱了,我应该有1.2USD,我们不得不被动的继续增加USD的外汇储备,我们中国要为美国去支撑它的货币.当然我的例子仅仅是一方面,整个国家的外汇储备不会那么简单.但是从这个里面你可以看到,其实我们人为地调整RMB兑USD的汇率,短期内我觉得是不可行的.

　　　至于外贸,我觉得你考虑的太简单了.一般按照金字塔的模型来说,肯定是有最大一部分人,从事着最简单的劳动,获得最低的收益.那么我们的外贸受到影响,肯定是最底部的人受到的冲击最大.BIRD和TCL做的好吗?他们在本土还没有做过海外的公司,你怎么能期望他们能去维持外贸出口呢?

　　　中国的外资企业,55%都是日资,他们是剥削着我们,然后赚着最大的利润,但是如果汇率有波动,他们肯定是最先撤走的.1.JPY和USD现在已经让日本政府多次干预了,如果RMB再和USD有汇率的变化,我相信很多公司会撤走.这个时候,我不敢说中国会照样过的很好.

　　　所以我觉得政府现在确实面临很多难题.接下来我们应该怎么走?

　 　　继续聊一下。

　 　　老话题，一个预测的问题，这个要从资本主义的市场经济发展说起。

　 　　第一阶段是政府完全放任自由的自由市场，那时候有句话叫做“一个政府不干涉市场，就是好市场”，可以参见欧美经济史，不多说。在中国可以套用79年刚开始改革开放的时候，属于小企业林立时期。事实证明，市场的调控功能有滞后性和信息不对称性，造成了生产和消费的不匹配，形成了周期性的经济危机，直接导致两次世界大战。

　 　　第二阶段是凯恩斯主义的主导时期，体现在二战后的反思，采用国家投资的手法拉动经济。可以参考近年来的大修高速公路和城市建设。有一个笑话是用来形容这个的“政府挖个坑，然后再填掉它，这样就解决了就业问题”。本质是用政府财政来增加社会生产，解决就业，间接创造消费。问题是造成国家赤字增加，通货膨胀，最终政策失效，从历史阶段看，中国现在大致在这个阶段。

　 　　第三阶段是70年代以后，真是经济周期的理论研究。这个时期采用的主要是货币政策而不是财政政策。不简单的研究消费不足，而同时注重了生产方面的研究。不直接通过财政手段干涉经济，而是通过利率、汇率等货币手段和税收手段控制国内的通货膨胀率。这里面太复杂，我作为业余爱好者还没有研究透这些理论。但是简单来说，政府的导向在这些政策里面反映出来，但是由于多方博奕的结果，会和政府意图不一样。经济周期不是一成不变的，会受到技术进步的推动，被社会需求决定。这里可以用我们的一举老话来形容“一统就死，以放就乱”，这些事情大抵如此，不过随着社会产业链条的深度和广度，承受能力大大增加，周期被延长而已。

　　　接下来一个汇率问题，不知道你有没有注意到。去年中国企业的海外收购是规模很大的，这里面中央有大幅度把外汇花出去的想法，加上给四大银行的注资，中国银行卡在海外的使用，都有这个意图。一方面，去年国内通货膨胀，部分抵消了海外要求rmb升值的呼声；另一方面，中国也需要把rmb花出去，不要再留在国内，以免通货膨胀压力太大。现在看起来，东南亚和韩国就是我们rmb的出口，我们在这里扮演的角色和美元在世界上的角色是一样的，要把货币倾销出去。

　 　　rmb升值只是时间问题而已，B方案是肯定的。现在中国的金融系统根本经不起市场的冲击。rmb升值并不影响政府手头美元的购买力。你这样想，5000亿美元，rmb升值以后拿到美国买的还是同样的价格，同样的东西。政府大量持有美元主要原因是FDI和防范国际市场风险，rmb升值不影响我们外汇的购买力，美元贬值才影响。

　 　　但是如果我们大量花出去美元，美元贬值也是必然的，前两天韩国抛美元市场都恐慌，如果是中国，呵呵。所以现在的政府想法是通过投资来慢慢花掉手上的美元，而不是直接套其他外汇。

　 　　前面外资和外贸是两件事情，一个一个说。

　 　　外资撤资的杀伤力在哪里？不在于直接的经济萧条，这是间接的效应。举例三星走掉，中国怕吗？bird和tcl会迅速吞掉他的产能，吸收他创造的就业人口。生产和市场方面基本都可以迅速填补他的空白。你谈到一个本土公司的竞争力问题，这个可以拿中国移动来做类比，没有外企，这个产业一样可以活下来，只是产品的升级换代不一样。价格就一定贵吗？那么多人想去买三星的手机，我在这里说一句，所有手机800块卖都有赚头，当然前提是要一定的量，你说他的利润有多少。

　 　　去年年底美国出台政策，海外公司把利润汇回美国，税率是4%，你说狠不狠？我们的钱是应该被这些公司吸走，还在给民企，留在我们体内循环？

　　　我们现在怕的是他们一起走，这样我们的产业结构承受力才会不足，短时间出现大量社会问题，直接导致经济崩溃。

　 　　我认为2-3%的波动，不会引起外资的大量撤出。因为他至少相当长时间找不到一个有这么多优质又廉价的劳动力的地方。你看看吧2%的话1：8.27->1:8.10，外资会因为这个走掉？我不信。

　　　再一个外贸问题，那部分的失业人口可以用农村来吸收，今年农民会被吸回农村，当然这是短期的一两年后同样再会走出来，但是作为短期政策可以用。

　　　我猜测一下中央的意图，也有一些自己的想法。

　 　　1.扶植民营企业，

　　　2.中国企业海外扩张

　　　3.联合美国尽量实现软着陆，时间还有，操作上难度很大，而且双方互不信任。

　 　　4.暗地打压外资，尤其是挂着fdi名义来投机的

　　　5.开辟东南亚原材料供应自由贸易区

　　　6.之后国内部分，国内减少运力成本，实现产业向内地转移，现在的两个三角实现产业升级。

　 　　7.加强对地方的控制，避免博奕

　　　8.完善金融体制，尤其是安全性方面

　　　先暂时想到这几点，想到再说。

　 　　说一下我对外汇储备的理解，前面你有提到：

　　　我们中国以前的外汇储备,应该说是按照RMB和外币的一个比例来进行的.比方说我有发行8RMB的货币,我就应该有1USD。

　　　不是这个样子，国内支付只有rmb一种方式。应该是这个逻辑，外商来投资，他拿了$1,然后我们把这$1放到我们的国库里面，叫做外汇储备，然后再给￥8给外商，让他用来发工资啊，买地什么的，农民是不会要美元的，对不对？另一个来源是外贸，我们生产了8rmb的东西，我们要$1卖给美国，然后美国给了我们钱，我们国内商家是不能拿太多外汇的，必须把$1给国家，然后国家给他们8rmb。这样我们外汇储备就增加了。热钱直接进来其实是很难的，这个先不讨论，你只要知道，外汇是因为有国外的钱进来，我们国内又不能用，所以才有储备，这就对了。

　 　　然后外汇怎么会减少呢？我们要买美国佬的东西啊，他们是不会收rmb的，然后我们国内的厂家就拿出来8rmb给国家，说我要买东西了，你给我$1吧，然后从国库里面就拿了$1出来给美国人，然后我们的外汇储备就少了$1.就是这样。

　作者：ycc　回复日期：2005-3-5　22:27:41　

　 　　收藏好文，应该顶一下！

　 作者：woodwind　回复日期：2005-3-6　0:31:47　

　 　　晚上一回来，就看见有个朋友挑了个错。真好，看来是认真学习了。是我打错了，还有些错别字，发完贴才看见，可是无法修改，请大家见谅。。

　　　动态分析：自有资金，由于资金成本随利息变动而变动，设70年内加权平均存款利息为5%。

　 　　A=50000/（P/A,5%,70）=50000/19.3427=2585/年=216/月

　　　就是说，你每月的租金收入不低于216元就可投资。

　　　之所以取5%。主要是考虑，我国在过去近十年的加权（以时间长短为权重）平均存款利率为5%左右。

　　　为了表彰这位朋友，我就把这个问题尽量讲清楚吧。按理要收讲课费。:）

　　　的确，仅仅以此为依据,也是不充分的。在讲这个问题之前呢，我们需要补补课，第一堂课，就是要把投资学的一些概念讲清楚。我们现在应该都知道，我们用来购买房子的资金是有成本的。这世界上任何资金的使用都是有成本的。比方说，你用来买房的100万中，30万自有存款，70万贷款，自有存款的成本就是原本你每年应得的银行存款利息（叫作机会成本：即你为了获取某种收益而必须让渡的那部分收益），贷款的成本就是你的贷款利息。讲到这，买期房的朋友应该发现，由于自己付款和收房将近有1年半的时间，其实房产商把一部分的资金成本转嫁到了你身上（30*2%+70*5%）*1.5=6.15万，这就是现房和期房的区别。为什么说这个问题呢？我就是想告诉大家，资金的使用是有成本的，而且不同来源资金的成本也是不同的。前者我们叫做权益资本成本，后者叫做债务资本成本。

　　　好，现在我们应该搞清楚了，我们的资产是有成本的。那怎么来衡量我们资产的成本呢？先说债务资本成本，由于我们不是企业，不用缴纳所得税，所以我们的债务资本成本要简单的多，就是我们的贷款利率，目前是5.31%。（企业里做投资分析的朋友，就没这么简单了哦，别生搬硬套）。再说权益资本成本，这就相对复杂得多得多了。因为我们无法对未来的风险做出准确的预测，而且我们每个人自身情况的不同，对收益的要求也不同。（比方说，我有一个很好的股票，我预计每年能得到10%的收益，为了买房，我必须卖掉股票，为此，我的权益资本成本就是10%；别的朋友只能存银行，他的成本就只是2%；有的把国债提前卖了，他的成本就是3.8%,这仅仅是机会成本的概念）。用来测算权益资本成本的模型很多，常用的有资本成本定价模型（CAPM）、因素模型（单因素模型、多因素模型）、风险溢价法、套利定价法（APT）等。但大都以无风险收益为基础，并在此基础上加上一个风险收益而已。现在大家知道我为什么用存款利率来作为权益资本成本了吧？在实际上，一般我们的收益率要高于存款利率，我用存款利率作为贴现率主要为了计算方便，实际上低估了，买方的朋友每个月真正的租金支出实际上要高，要高于5068元。在我国，利率就是无风险收益率。

　　　为此，我就顺便讲一下我国的金融体系吧。这就是我们要补的第二堂课。我们用了很多美国的经济理论和企业管理理论，在宏观经济和金融管理上也生搬美国经验，但为什么得不到应有的效果呢？细心的朋友可以发现，温总理上任后作的一件最大的事情就是金融体制改革（他原先是中央金融工委的主任）。美国的无风险利率是什么呢？是国债利率，因为只有国家作担保才能把风险降到最低，美国的商业银行都是企业行为，利率实行市场化，小银行的利率要高于大银行的利率，因为小银行的抗风险能力要比大银行低，高出的那部分就是风险溢价，西方的银行是要破产的（如英国的巴林银行）。因此，美国商业银行的利率要比国债利率高，现在大家发现区别的吧？有心的朋友会发现，这正好跟我国相反，我国的国债利率要高于银行利率。为什么呢？说白了，我们的商业银行根本不能算是企业，而且我国也没有完整的《破产法》，利率市场化进程也很慢。但是大家可以发现去年央行为应对券商破产出台了关于问题金融机构个人债权对付的一个文件，具体叫什么我忘了，10万以上按9折收购。现在人大也要准备出台金融机构破产法。现在大家应该猜到政府的政策走向了吧？把钱放在银行不再万无一失了。国债利率和银行存款利率到倒挂的现象，肯定是要改变的。什么时候能完成，就要看政府金融体制改革的速度了。（所以顺便说一句，我们在运用西方的理论和模型的时候，一定要考虑我国的实际情况，我读书的时候，如果不用国债利率，题目就算做错，老师呆板啊。）

　　　就目前而言，我们的老百姓还是存银行的多，随意我还是用存款利率来作为无风险利率的，如果用国债利率的话，高位买房的朋友刺激更大了，怕他们受不了。

　　　所以我个人认为，整个金融体系的改革（银行存款利率和国债利率倒挂现象消失）至少需要5年，而且即便如此，我国的老百姓可能还是存银行的多（像我父母，实在完全信任国家，信任银行）。所以，我觉得用银行存款利率来代表权益资金成本还是合适的，因为只要你的钱存在银行，你就能拿利息。

　　　好，基本上把这问题回答清楚了吧？那位朋友，你看懂了吗？

　　　睡不着，就再回答个问题吧。

　　　看来，大家还是非常关心房价的走势的。外面的声音很多，有时候我看到那些文章和电视只想笑。前天，第一财经的财经开讲，采访个专家，讨论铁矿石上涨对房地产的影响，又在唱。做房地产的朋友都知道，建造成本在房产成本中的比例是很低的，最大的是土地成本。论坛上有做房地产造价工程师的，可以出来说说，每平米的房子能用多少钢材啊？而且铁矿石上涨70%，不等于钢铁成本也要上涨70%，宝钢、武钢早发布了，上涨300—500/吨，10%左右而已。成本能长多少啊？笑话。而且很多文章的作者简直就是瞎说八道，说建材长了，土地长了，房价就该长，这是什么理论啊？强盗逻辑。我来告诉大家这个理论的出处吧，是李嘉图的理论，这个理论早被西方经济学家和马克思批得体无完肤了，没想到跑到中国来借尸还魂了。还真能把我们的老百姓唬的一愣一愣的，以为自己都是赵本山哪？

　　　关于定价的理论很多，从实践来看，现在最好用的就是两种，市场定价理论（即供求关系决定价格，根据供给双方的力量对比，我们可以研究得出价格走势，为我们投机提供依据），价值决定理论（即商品价值决定价格，根据价值的变化来衡量价格，我们可以研究得出价值中枢，为我们投资提供依据）。其他的理论，不看也罢。

　　　说白了，我们的那些财经记者看过什么书啊？懂什么经济理论啊？只不过会拍拍脑袋、胡拼烂凑而已，那些文章不看也罢。我推荐大家个网站：www.anjia.com，这个网站还不错，把那些二手房的收益率都列出来了，大家可以去参考参考，从那儿大家也可以看出上海房地产的泡沫大致有多大。

　　　至于上海房地产的走势，其实我不说大家也都知道我的看法了，看空的。我在本论坛的另一篇文章上谈过自己的看法，房价下跌的幅度在30%—40%。只不过无法预测需要持续时间。

　　　跟贴得在那儿讨论汇率的两位朋友就不用再争了，没多大意义。都站在自己的山头看风景。那问题太大，对我们理财意义却不大。我们只要看政策，今年升值的可能性到底有多大？看来没有。

　　　好了，不早了。就到这儿。

　 　　楼主的文章很好，对于我这样的门外汉，很有启发，我有几个观点想说给楼主听听：　　房地产在我国经济走出危机的路上功不可没。国家为使经济走向繁荣用心良苦，唯一让人感觉遗憾的是带动经济的应该是城市及交通等基础建设的发展（国家投入大，不知道会不会引到游资），而不应该是住宅为代表的房地产（百姓掏腰包）。被推向社会的百姓（下岗工人为代表），积蓄用来固定到房子上了，看病要花钱，孩子上学贵的很，生活品涨价，假设，这轮经济没有新的推动力，更深的经济危机下，他们怎么生活？我是在杞人忧天吗？

　　　关于汇率我再说一点，全世界金融市场最重要的一个数字：美联储的利率，现在已经有了4.5%的预期，而中国现在的利率大概在2%左右，等到大概美联储利率到了4.5%左右后半年到一年，rmb就有极大的可能升值了。

　　　回复一下痞子修：

　 　　三年之内危险比较多是肯定的，

　　　国际上，

　　　最大的变数就是日本态度的不确定性，第二个就是台湾，但是最近宋陈应该已经看到了战争的危险，态度趋于缓和，美国现在某种程度上和中国的利益有很多一致的地方，中美关系应该是到了一个历史高点，在很多地方都在有意无意的配合。

　 　　目前中美欧盟成了一个新的三角关系，日本是最不确定的一个因子，这里我们也许应该反思我们是不是出头的太早了。

　 　　国内，房地产是最大的变数，农业是其次，原因不用多说，前面已经很多了。国内国际又是互动的，可以肯定的说，随着wto的推进，中国在国际贸易上的影响力很大，已经把自己绑在了世界经济的大船上，如果中国垮，全世界谁都跑不掉，受损失大小不同而已。

　 　　因此中国经济垮掉是不符合全世界利益的，作为这么大的一个经济体，中国有很多筹码威胁其他国家通力合作把泡沫降下来，真正不确定的因子，其实就是一个日本。最多再加上俄罗斯在身后给我们使点暗招。

　　　楼主在金融行业里面混，这些东西应该比我们敏感很多了，去年出台了一个存款保险，　　其实就是在暗示大家，钱在银行也不保险了，需要购买保险来保证。

　 　　今天早上看到报纸头版，申银国投向各大投行发出年内地产泡沫破灭警告，考虑到中国国情，这应该是中央政府通过新闻媒体发出的最强烈的警告信号，论坛里面有在上海炒房的谨慎一点吧，如果这个泡沫破的话，价格下跌的幅度和速度会超过所有人的预料。

　 　　为此，我就顺便讲一下我国的金融体系吧。这就是我们要补的第二堂课。我们用了很多美国的经济理论和企业管理理论，在宏观经济和金融管理上也生搬美国经验，但为什么得不到应有的效果呢？细心的朋友可以发现，温总理上任后作的一件最大的事情就是金融体制改革（他原先是中央金融工委的主任）。美国的无风险利率是什么呢？是国债利率，因为只有国家作担保才能把风险降到最低，美国的商业银行都是企业行为，利率实行市场化，小银行的利率要高于大银行的利率，因为小银行的抗风险能力要比大银行低，高出的那部分就是风险溢价，西方的银行是要破产的（如英国的巴林银行）。因此，美国商业银行的利率要比国债利率高，现在大家发现区别的吧？有心的朋友会发现，这正好跟我国相反，我国的国债利率要高于银行利率。为什么呢？说白了，我们的商业银行根本不能算是企业，而且我国也没有完整的《破产法》，利率市场化进程也很慢。但是大家可以发现去年央行为应对券商破产出台了关于问题金融机构个人债权对付的一个文件，具体叫什么我忘了，10万以上按9折收购。现在人大也要准备出台金融机构破产法。现在大家应该猜到政府的政策走向了吧？把钱放在银行不再万无一失了。国债利率和银行存款利率到倒挂的现象，肯定是要改变的。什么时候能完成，就要看政府金融体制改革的速度了。（所以顺便说一句，我们在运用西方的理论和模型的时候，一定要考虑我国的实际情况，我读书的时候，如果不用国债利率，题目就算做错，老师呆板啊。）

　 　　今天的报纸看完了，妈的，全世界都疯了，全世界都把筹码下在中国的房地产上面了。　　我控制不住要骂了。钢铁、石油。巴西、澳大利亚和opec也来乘火打劫了，国内的企业就不能组成联合商会吗？

　　　中国这么大的需求量，在国际价格上居然没有一定的决定权，反而在恶性竞争、恶性压价和抬价，国内上海的房地产还在不停的创造虚假的“推出的单位已经售完”。

　 　　全都疯了。

　 　　前两天人大和政协的活都白干了。地方政府也疯了，还在哄抬房价，唱多吧，唱多吧，　这样唱下去，以后跌的时候更加猛烈。中央太难作了,我算是知道软着陆为什么这么难了，　　大众的盲从心理啊。那年非典的时候就能看出来了。

　 　　哪里有坐在家里就发达的事情，出来混是要还的的，97以后香港的负资产对内地难道就没有一点警示作用吗？

　　　China: The Phantom Arbitrage

　　　Andy Xie (Hong Kong)

　　　Investors compare China with various economies at similar stages of development and draw the conclusion that commodity and/or asset prices will go much higher. Property speculators compare Shanghai with London and view the gap in property prices between the two as the potential upside. Currency traders look at the productivity growth in China and believe that the renminbi will appreciate as the yen did 30 years ago. The global financial community is making the mistake of assuming that Chinese prices will rise to international levels as the economy develops. Instead, international prices are more likely to decline to Chinese levels through arbitrage by global companies, in my view.

　　　When a small economy like South Korea begins to develop, it is quite reasonable to assume that its prices (e.g., wages, property prices, or the cost of a haircut) will rise to the same levels as in developed economies. South Korea has a population of fewer than 50 million. If it invests to join the global economy, global demand will be met by Korean supply at the margin. As South Korea’s labor force is less than 5% of the OECD labor force, it will reach full employment quickly -- and the extra global demand will pull up its wages to international levels. Rising wages will cause inflation, and asset and goods prices will also converge towards international levels.

　　　The price trends in China will be very different from those in Japan or South Korea at similar stages of development, in my view. China’s labor force is bigger than the OECD labor force. When it can make a product more cheaply than others can, even if all the production of that item relocates to China, its wages will not increase. China has developed remarkable strength in light manufacturing. Already, many products are made mostly in China (e.g., shoes, toys, PCs). China’s exports have quintupled in the past decade and reached 35% of GDP last year. But the wages at the coastal export factories have barely changed in the past decade.

　　　The challenge is that the size and growth of China’s underemployed labor force limit its bargaining power. China had a population of 1.3 billion and a labor force of 760 million in 2003, according to official statistics: 256 million were employed in cities, 153 million were employed in non-agricultural activities in rural areas, and 325 million worked in farming. I believe a conservative estimate would put excess labor at 150 million. China created 9 million jobs last year when the economy was overheating. The labor surplus is likely to remain for the foreseeable future.

　　　Furthermore, official statistics may not tell the whole story. First, China’s population or labor force could be significantly understated. The stringent population control policy may have caused many rural areas to understate births in the past two decades. My observations on family sizes in several provinces (e.g., Sichuan, Hunan, Hubei, and Henan) would support this.

　　　Second, self-employed workers totaled 50 million in 2003. In China, many of these people are earning subsistence income and may prefer salaried jobs where available. I estimate the number of salaried workers at 150–160 million. Only this group of workers is comparable to those employed in OECD or ex-Asian Tiger economies, in my view. (The balance of the labor force comprises farmers and temporary workers.)

　　　Third, about 20 million people turn 18 and join the labor force every year. It is unclear how many people retire each year. However, with no pension in the rural sector and little pension for many urban workers, the number who voluntarily retire is unlikely to exceed 10 million (or 2.4% of non-rural employment), in my opinion. This implies that the current pace of job creation cannot even digest the new inflow. The official statistics show that the number of people employed in agriculture has not changed since the mid-1990s.

　　　There are widely disseminated reports of shortages of migrant workers in some coastal provinces and rapidly rising wages in certain professions. The shortage of migrant workers is due to: 1) the bad working conditions at the coastal export factories (often 10 hours of hard work per day for US$70–100 per month); and 2) wage stagnation despite rising living costs. Migrant workers tend to work for surpluses -- the difference between wages and living costs that they can send home to support their families. The prices of basic items have risen sharply since 2002 (chicken up 35%, rice up 30%, flour up 23%, water up 16%). Wages have not kept up with living costs. This is why migrant workers are often less eager to go to provinces with high living costs for the

　 same pay.

　　　Experienced middle-level managers have seen double-digit increases in their income in the past two years. Multinational corporations have stepped up the pace of relocating to China and have been competing for seasoned managers. The relative scarcity of such managers has contributed to their wage inflation. However, as time goes by, a lot more people should acquire these skills and experience, and the wage inflation in this segment could become deflation in five years. We saw the same pattern emerge for IT professionals during the Internet bubble: Their relative scarcity during the demand phase elevated wages in this industry to international levels, but their income has fallen by 70–80% in many cases as universities have turned out more such professionals and demand growth has slackened with the bursting of the bubble.

　　　Indeed, a skilled labor surplus is developing in China. Enrollment at higher education institutions increased to 3.8 million in 2003 from 924,000 a decade earlier. About 40% of graduates could not find jobs that required a college education. The upside from this is that MNCs are likely to relocate more production to China to tap into this pool of cheap educated labor.

　　　If Chinese workers are not enjoying higher wages from the economic development that increases labor production, who is? The MNCs that control distribution channels and brands are the principal beneficiaries, in my view. The rise of the big-box retailers has fundamentally altered the relative bargaining power between production and distribution players. The companies that produce goods cheaply in China and export them to rich consumers have benefited most from China’s productivity gains. Of course, these consumers benefit, too, by paying less for the same products. This has been the big investment story in relation to China, and the story is unlikely to change, in my view.

　　　The fact that Chinese workers benefit little from their productivity gains has profound implications for China’s property market and commodity prices. Property values tend to rise in line with labor income in the long term. Property speculators assume that China’s economic growth will deliver rapid wage growth, and, hence, that they are just front-running Chinese workers in pushing up the prices first, i.e., Chinese workers will buy from them at higher prices with their higher wages in the future. I believe this is an illusion.

　　　The justification for high commodity prices is based on the same illusion. The prices that China can afford depend on wage levels more than the overall size of the economy. The Chinese economy has been expanding rapidly on employment rather than wage growth. In the end, the burden for bearing the costs of raw materials comes down to the income of each consumer. Chinese consumers are just not becoming rich fast enough to catch up with the rapid increase in commodity prices. However, the impact of high raw material prices has so far been covered up by a property bubble.

　　　In summary, the global financial markets are speculating in China-related assets, in the belief that Chinese prices will rise to OECD levels. I believe that OECD prices are more likely to fall towards Chinese levels.

　　　简单翻译概括一下，

　　　中国现在的劳动力工资水平相对于国际水平很低，这给中国带来了大量的出口，压低了其他国家的使用品价格，但是现在国内有很大的通货膨胀压力。

　 　　长远来看，中国国内的劳动力工资会跟国际接近，原因是通货膨胀的推动。

　 　　但是同时也有另外一种可能，国际上的工资水平被中国拉低到中国的水平。

　 　　因为中国的人口非常的大，跟日韩之流小国不能比。谢国忠自己认为还是国际被中国拉下来的可能大，美元贬值也是这个信号。

　　　就我对他文章的理解来看，

　　　其实是一个互动的观点。

　 　　中国的rmb有着巨大的升值压力，其实国际上其他货币都有贬值的压力，因为中国经济体是很巨大的，就看两边的博奕哪一边力量大了。

　　　如果只看香港，那反而是要唱多，因为前几手的投资人都发了，最后接盘的小市民都完蛋了，对商人来说这是最好的结局。

　　　看了几位高贤的话 偶是不敢多言了

　 　　只想引几个数据请各位分析一下:

　　　1、香港和主要发达国家银行贷款浮动 且首付最低可达5%（一般情况 特殊时期的0首付不算）；2、美国控制房产投机主要是用税收政策 一年内买房再卖者最高可征39%的所得税。　　

　　　之所以引用这2个，是因为上海从明天开始实施二手房一年内增值部分征收5%所得税的政策 尽管这个政策我认为影响不大 而且还会受到暗箱操作、短期房价升5。55%或者表面下降实际成交价格继续上扬、一手房看好等诸多不利抵制 但毕竟是向这个方向迈了一步， 或许上海硬着陆的心理准备已经做好了

　　　回复一下楼上的：

　　　1.国外银行贷款浮动，但是购房贷款按购房时的利率，不随当时利率浮动；2.国内现在有减税刺激经济的可能，加税可能不大；3.岂止上海硬着路，全世界硬来的准备都做好了。

　　　今天忙，没空看帖。晚上回家匆匆看了一下大家的回帖。心中却正如“绝对原创”那位朋友所说得那样，真的力不从心了。这位朋友也委实真了不起，我仅仅是提了一下铁屋子的故事，他就能猜到我要做什么。其实这个故事，工作后我跟很多人提过，我也一直想知道这个故事的答案。其实，把世界看得太清楚未必是好事，记得有个电影里，由个人去配眼镜，近视眼嫌眼镜度数配浅了，结果那配镜师傅回答说：看得太清楚，小心头晕。深刻啊。有时候觉得自己还是混混沌沌的好。人这个动物也怪，当不懂的时候什么都想知道，知道了才希望什么都不知道。毕业后看了太多的东西。其中一件就是，眼睁睁的看着故事从2245点跌到1300点，在外面“正常调整”、“反转”、“政策性大底”的声音中，只看见股民朋友们一批批的倒下，弹尽粮绝，其中不乏骁勇善战者。难过啊！我也未能幸免，但我能及时总结，并终于在2003年底，把亏损全部补回来。总结经验，回想过去，真为自己的幼稚感到可悲。从此，我用自己的心看世界，并坚决做个聋子、瞎子。现在，股市的那一幕，真真的又在眼前重演。我决心要当一回鲁迅，尽管我的声音是如此的微弱。

　　　真的很羡慕谢国忠，他可以把自己想的如实地说出来，做个诚实的人，而且还有一定影响力，能发出比较强有力的声音。而我却只能，躲在论坛里，偷偷摸摸地说几句心里话，还不敢多说，怕说错，引祸伤身。上周，就有个朋友打电话给我，根据这篇文章认出了我。我只能加倍小心了。

　　　但是，为了能多叫醒这个屋子里的朋友，我必须声音大一点。而且，我再重复一次，我想让大家知道的是方法论，是认识世界和客观规律的方法论。据个例子，有人在马路上行骗，我上去揭穿了那个把戏，那骗术实在太多，我不可能一个一个去教，我只能交给那些路人自己去识穿骗术的最基本的本领。这就是我的本意。

　　　还记得我让大家多去学一些马克思的哲学和历史吗？那是认识规律的一些基本方法。那个对许多朋友来索太枯燥了，我会举一些例子尽量生动地把那些东西描绘清楚。

　　　既然前面那上海的楼市来举例，那我就这个话题继续。在前面的正文里面，我故意隐去了上海的基本面和技术面，一方面是不敢说，另一方面，即便说了，大家也培养不出方面的能力，因为大家的专业背景都是不同的。

　　　首先我们要来认识我们所处的这个环境。不了解历史就无法了解我们现在所处的环境，不了解建国后的历史就无法了解我们所处的时代背景。大家都知道我们正处于由计划经济向社会主义市场经济的变革时代。这个时代，机会很多，但危险也很多。我们一定要清楚地认识自己，在这个变革的时代，我们永远是弱者，不管是股市、楼市还是其他市场，我们没有能力和这个环境抗争，我们只能去适应这个环境，外面发出的各种声音，我们只有被动听的权利，但怎么听，也是我们的权利。今天，大家看到上海市政府出台了什么政策吗？打击房产投机，保护普通购房者利益。这就像当初说国有股减持是特大利好一样。这是表面上的，是媒体宣传的声音，但底下是什么呢？这是我们要思考，并要看清楚的。

　　　大家懒，不愿思考问题。那现在我就来提大家解读一下近期的消息吧：

　　　1、期房限转：这个例子我在前面说过了，类似于给上市的股票加了个锁定期。出台的背景是什么呢？也是要打击投机炒作。实际效果呢？减少了供应量，因为我们买的房子都是期房，由于投资的房产不能即时出手，等于当期的供应推迟了，推迟了市场压力，（不知道大家看懂没有，炒股票的朋友会很容易理解）。我一个朋友，03年在联阳年华买了4套房子。元旦才交房，资金压了一年多，心中那个怕啊。

　　　2、今天出台的税收政策：意味着什么呢？意味着把部分刚交房的房产上市时间又往后推迟了一年。否则必须增加你的成本。举例：我朋友03年联洋买的4套房子（贷款），由于期房限转，推迟了一年挂牌出售，今年一月交房，今天出台政策一年后才能免交三税。大家现在应该看明白了吧？今天这个政策针对的是什么呢？是已经由期房转为现房的那些房子。这个政策的作用是什么呢？大家也应该看明白了，希望那些人为了免交税而在一年后再交易，以避免对目前的房地产市场冲击太大。（上海的朋友可以去上海看看，今年有多少期房要转现房）。

　　　这两个是政府的声音，为什么要这么做呢？不用我说了吧。我们再来看看开发商的声音。

　　　3、上周刊登新闻刊登几百号民工排队购买南外滩每平米20000多的高档住宅。可笑啊。真会有人认为供不应求，大家抢吗？我看到的是开发商内心的恐惧。就像是2200多点的时候，有个上交所的领导到我们公司作形势报告时鼓吹，当年要到3000点。（我一辈子都不会忘记那个家伙的嘴脸）

　　　4、大量开发商在房地产网上交易做假。开发商利用撤单等手法抬高价格，虚构成交量，其中不乏世贸滨江花园这样的知名楼盘。为什么呢？如果供不应求的话，需要这么做吗？上海的朋友去世贸滨江花园看过没有，交了多少套房啊？我来告诉大家，房地产网上交易只是一个用来欺骗购房者的一个工具而已。由于大量网上成交和撤销，造成了成交量和价格的假信息。（比股票都不如，股票至少成交量不能造假）。

　　　上当的人真多啊。我的同事们也坚信不疑，我也不会坚持去说服他们，因为跟我无关。

　　　现在我们来听第三个声音。专家和媒体的声音。

　　　5、中国房地产没有泡沫。依据呢？国家数据。没错，如果根据统计局的数据来测算的话，的确，泡沫的确不严重。这儿我一定要对那些大学毕业的朋友说，我们在运用一些数据、指标和模型的时候，环比、同比的差异，等等。一定要清楚的知道这些指标是怎么得出来的。比如说，CPI他的构成是什么你知道吗？否则这些数据是极具诱导性的，会导向你走向错误的一面。我前面曾说过，中国整体的情况就是上证指数，城市或地方就是个股，上证指数是由所有的个股构成的。你觉得在西部的一个小村庄或小城镇的房地产有泡沫吗？要知道中国有9亿农民生活在农村。

　　　6、成本的上升会促使房价不断上涨。这个问题我已经回答过了，这是李嘉图的理论。怎么来的呢？我还是来解释一下吧，利润=价格-成本，这个公式永远是对的；转换一下，利润+成本=价格，这个对吗？表面上看，没错啊？小学时侯老师就教过了。这就是利用人们认识的误区了。学过哲学的朋友知道，这是不成立的。为什么呢？因为，时间具有一维性（这是第二次讲了，正文里讲过了）。大家把利润、价格、成本按时间排一下序，应该就明白了吧？（成本代表的是过去，价格代表的是现在，利润代表的是未来）数学是不讲时间性的。

　　　好了，我举了三种不同来源的声音，他们的共同点是什么呢？我不回答了。

　　　现在大家应该有所认识了吧？为什么不同的声音会有如此一致的指向呢？利益使然！！

　　　回过头来看看我们自己吧。我们处于一种怎样的地位呢？记住，永远记住，我们是弱者，就因为我们是弱者，所以我们要时时保护自己。不要把自己的未来和幸福生活寄托在别人身上，股民的现场应该就已经说明这个了。（我不知道银广夏什么时候能从现在的1.5元涨回37元，我的同学是否有解套的可能）

　　　这样去分析，有的朋友是不是会说是不是太累了啊？有必要吗？而且我也不懂经济。那我来教大家一样简单的判断方法。（学哲学个朋友很少上当）大家在马路上都遇到过骗子，骗子为什么能成功呢？说白了，骗子都是很好的心理学家，他充分利用了人们的弱点。贪婪！！举个例子：股评家和楼市唱多的朋友说这个股票或上海的房价会上涨30%，假设这个条件肯定成立，那应对这个条件合理的反应是什么呢？我就不用做股评或写文章了，我倾我所有并倾我所能去借钱买股或买房，因为这样我最大化我的盈利。他们做了吗？他们为什么不做呢？因为他们是理性的，而那个架设不是理性的而且不可能成立的。那他们为什么要这么说活这么做呢？一件不合理的事情后面必然隐藏着不合理的目的。（学哲学的朋友一般很少上当，就是这个道理，所以说学哲学的朋友也容易成功些）。价格为什么会上涨呢？其实说不定就是你自己推动的。

　　　我说了这么多究竟想要说明什么呢？是房价有泡沫吗？不是。这不是我的目的。我要说的是，事物的发展是由其自然的客观规律的，人可以影响它，但不能改变它。我们所需做的，就是去认识这个规律，判断其合理性，不合理的背后又隐藏着什么？然后再决定我们该怎么做。

　　　顺便回答一个朋友的提问：

　 　　原文:100万贷款，5%的贷款利率，期限20年，用购房者用得最多的等额还款法，每月还款6600元　　请问:这里的6600是如何算出来的,小弟对经济学实在是完全不懂...

　　　这个你随便找一个能计算贷款月还款的网页，自己去算一下就知道了。

　　　还有一个问题，我要澄清一下，很多网友引用我说拐点的来临要三年。我没这么说，我没有这个本事。三年的判断是有个大前提的（外部环境不可能静止不动）。澄清一个概念，拐点涉及两个维度，一个是价格，一个是时间。价格一般是可预测的，但时间预测是非常难的。

　　　好了。今天就说这些。我好像也被这篇文章套牢了。

　 　　呵呵，楼主真的可谓苦口婆心了。希望跟贴的朋友认真去看楼主的意图。想要告诉大家什么？武学的最高境界，无招胜有招。心中有术，相信自己的判断。得出自己的结论。今天郁闷了半天，告诉别人不要听信媒体，尤其大众媒体的言辞，很多都是利用，也许媒体的人都被一个无形的手利用了。可惜没人听，也没人理解。我也不想呐喊了，有这时间，精力，自己赚钱偷着乐了。　　

　　　冷静的分析问题，别相信任何人的判断，在某种意义上，甚至怀疑楼主的帖子，去揣摩楼主的思路。去揣摩开发商，政府的思路，这样你下棋就走在人家的前面了。比别人多看一步，自然会处处主动。　　

　　　股市99％的人都会亏钱。只有1％的人才会赚钱。而且赚到大钱。建议有空的朋友去看看《战胜庄家》这本书。再看看《中国证券市场批判》。有些东西有悟性的人自然会明白。　

　　　有感而发。顺便说一下，楼上的两位讨论汇率的朋友，能否另开一楼？毕竟这是关于楼市的帖子：）楼主不好明说。小弟就做次恶人了。两位兄弟别见怪。；）呵呵

　 　　楼主的胆子还是很大的，把行内的事情都抖搂出来了，间接来算也算是坏了行规,小弟也来贡献一点内幕手法。　　

　　　其实房产商炒楼的招数和股市上原理是完全一样的，有疑问的朋友们可以参见袁剑的《中国证券市场批判〉这个版里面就有。

　 　　kfs的招数我知道的有：

　 　　1.制造虚假的楼盘被抢购的假象,你现在去看每一个楼，售楼小姐都会告诉你推出来的房子卖的很快。但事实呢？很多单子是kfs自己下单，最后撤单制造的，最近中央都被迫曝光了一批这种，但是舆论没有扩大，态度很谨慎阿。

　 　　2.制造小跌价假象。广州1月的楼价就是这样，表面上下降了600，我还不说他真实否。据我了解，这段时间推出来的都是尾盘，朝向不好的盘等等，跟股市里面诱盘、震荡的手法如出一辙。

　 　　3.楼盘分期推出。表面上每个楼盘的二期都比一期贵，这样造成了一期购买的用户资产升值的假象。但是实际上，由于一期的时候配套、周边等设施没有跟上，再加上时间成本。而且，最重要的，没有人会用二期的价格来买你一期的二手房，这就是“有价无市”。

　 　　4.概念的反复使用。比如地铁通车，用经济学的观念来看，如果地铁通车这个概念确定的话，这个价钱在第二天就会到大家预计了地铁通车因素的价钱（不计算时间成本）。是什么理论我忘了，我不是科班出身的，楼主看到的话帮忙解答一下。kfs聪明之出就在于反复的用，一直用到通车还要爆炒一轮。

　 　　太多了，一时想不起来，大家补充吧。实际上根子就只有一个，就是信息不对称。还有一点，kfs最大的成本是什么，是拿地。

　 　　小地方的楼600/m2,kfs还有赚，大家想象一下建筑成本有多少吧，根本就是不痛不痒。

　 　　我在广州，今年政府推“北优”的白云区，白云的拿地皮的价格都在3500/m2，按照楼层基本在18层来看，看样子下半年的楼盘都要奔着5000左右去。

　 　　广州人相对很理性，尤其是97香港的“负资产”留下来的印象太深了，楼价很难被炒高。可是，呵呵，以后萧条的时候可能广州的楼价会支撑的最久，这个后话不说了。

　 　　广州这里我的朋友基本属于外围的，长沙我有行内的朋友，现在房价大概在2500，高的3500，知道长沙的房子利润有多高吗？

　　　今年投1亿，明年就可以赚1亿，你说是不是暴利？你说能不能持久下去？要注意的是，房价还只是在这种水平。虽然长沙是小盘，手法应该是差不多的。

　 　　地方zf的财政、税收、gdp都靠这个东西牵着的，前两天人大说了，要不以gdp为评判标准。尝到甜头的地方会放手吗？谁知道？

　　　说句大实话，这一次，玩的太大了，不只是中国。15年前的日本把日元升值来解决问题，衰退了15年，现在的中国呢？

　　　潜了很久水，突然想说几句。首先声明，我不是托（信不信由你）。

　 　　 我在西北一小省会城市的一家房地产公司工作，工作内容之一就是帮客户到房管局进行合同备案，所以算是有点发言权吧。

　 　　 楼主说的内容大部分我都认同，但我个人以为他说的也不全对。

　 　　 首先，买房的行为分为自住和投资，如果是为了投资，请参照楼主所说。如果是自住，要具体情况具体分析。

　 　　 我们中国人有句老话，叫安居乐业，如果没有一个稳定的住房，即使租金似乎比贷款利息还低，但你绝对不会愉快的。大家都知道，改革这么多年，中国人丧失最多的一样东西，就是信用，租别人的房子，你能按自己心意装修吗？能轻易买你用着舒服的家具吗？你怎么知道房主会不会提租，会不会有别的要求？

　　　 对买来自住的人，如果还贷压力不是大到需举债度日的地步，请立即购买。（当然类似上海这样的地方，我不推荐购买，我也认为泡沫太大了，象我在的小城，其实价格和人均收入也相差较大，但从我公司购房的情况看，我和房管局也常聊过，炒房的人有，不多，大多还是老百姓改善居住条件）

　　　 另外，从理财角度看，当一个人每月都还贷款时，他会努力工作，会努力省钱，压力就是动力吗。我和老公挣一千一时（两人相加），我们每月还款五百，当时也很吃力，但现在真是十分庆幸。所以，我的小叔在北京打工，目前收入三千多，我去年去北京出差，就力劝并直接做主买房，租房的日子是什么样的日子，我想北漂一族一定都有满腹苦水倒吧。

　　　下了线,洗着脸,又想起了几条.

　　　 我没有进行过仔细的分析，可能是不准确的。贷款买房，要还利息，因此有个资金的时间成本问题，似乎，利率提高，成本增加很多。但我以为，（经济学也肯定这一点），从长远看，货币是贬值的，这又有个通货澎涨率和利率之间的比较。但是，实话说，我不太相信中国的统计数据，而且我们计算物价指数的内容中，似乎对房价、水电煤价、教育费用、医疗费用包含并不彻底，如果都考虑进来，我想我们的通货澎涨率是比较惊人的吧。因此，对首次置业的人，过多讨论房价高低（还是排除上海），是乎意义并不大。房价低的时候，你收入低，房价高的时候，你收入高。所以，如果是自住，该出手就出手吧。

　 　　 对一个城市房价是否泡沫巨大，有一个简便的方法，你就问你身边的亲朋，问他们买房的目的是自用（包括卖小换大，也包括换大并不卖小的情况）还是纯粹投资，如果回答自用的人超过八个，我个人以为这个城市还是可以买房自住的。

　　　楼上的干房地产的朋友，上海这边的楼盘不是一般的高，是太高。

　 　　我们同学现在毕业出来，小硕，拿6000~7000元的工资的人.看到上海的房价都没法买。每月6000，再加上奖金，杂七杂八的算上。应该年薪接近10万了。工作一两年了，就这样一批人，现在没有一个人敢买房的。都说房价涨的比工资快。

　　　干房地产的人肯定是位女同胞，周围的女同志都是这个论调，中国的房产泡摸，女同志要承担很大的责任，呵呵。我是女同志。可能女人天生的想法和男人就不太一样，男人要拼世界，女人却大多喜欢稳定。我在买房以前，曾经有过快两年的租房经历，真的极不愉快，总感觉过了今天没明天似的，夫妻感情也降到最低点。住房问题不比股票，不单纯是经济问题，是最基本的民生问题。如果需要，并且能够支付(尽最大努力的条件下)，就买，想多了反倒害自己。

　　　偶想问的是,如果真有大量的负资产人出现,数量达到足以影响形势的水平,政府会怎么办?不会出现形势失控的局面吧?　　

　　　偶所看到的一些事例是,目前国内银行应付那些无法偿还贷款的人办法很少,不能直接把贷款人驱逐出抵押的房产,地方政府为了稳定也相应需要银行不能采取过激的措施.

　　　会不会从某种意义上讲,政府也是偶们的人质呢?

　　　最高法院新规促使银行谨慎放贷

　　　　　　　去年底，最高人民法院审判委员会通过《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》。其中第七条明确指出，业主抵押自己所有的房屋，如果该套房产是属于业主的唯一可以居住房产，而且有充分证据可证明这一点的时候，那么即使抵押权人(通常为银行)向业主追讨欠款，法院也不能拍卖、变卖或者抵债，业主可以继续居住。该《规定》已于2005年1月1日起施行。这也就意味着，即使贷款无法收回，银行和法院都不能处置贷款者唯一的住房。

　偶想问的是,如果真有大量的负资产人出现,数量达到足以影响形势的水平,政府会怎么办?不会出现形势失控的局面吧?偶所看到的一些事例是,目前国内银行应付那些无法偿还贷款的人办法很少,不能直接把贷款人驱逐出抵押的房产,地方政府为了稳定也相应需要银行不能采取过激的措施。会不会从某种意义上讲,政府也是偶们的人质呢?

　　　多一笔银行呆账而已。最后再以国家财政把窟窿填上，还是全国人民买单。典型的羊毛出在羊身上。

　　　感谢楼主精彩的分析，让我们能从多个方面分析这离奇的房价。

　　　由于身处上海，考虑在这里定居，所以特别关心上海的房地产价格。

　 　　我想根据我和周围同事的情况，讲一下自己的看法。我周围普通同事的薪水在6K左右，在上海应该算是普通白领的收入水平，我想类似于我们这样的年轻人，工资收入在3K～8K的居多，应该是上海租房的主力，薪水很高的大多买了房，薪水太低的，大多只能租私房。目前我们租的房子的价格，2室1厅一般在1300～1800之间，一般是2个人合租，平均每人650～900，也就是说，占工资收入的10～15％之间。如果花更多的钱租房，会严重影响到其他方面的支出，降低生活质量。房租取中间值，1500。

　 　　我们租房在浦东，这样的房子的价格，按照目前市价，一般在55W～70W之间，按地段，房子新旧，装修，配置的情况而有差别，取中间值，60W。按照60W的房子，每月租金1500计算，每年租10个月，需要40年收回成本。即使房价按照45W计算，也需要30年。这期间还需要考虑家具，装修，家电的折旧更快些，同时房主还需要投入物业费，房子维修等费用，同时，房子还在每年进行折旧。

　 　　如果这60W存定期，按照2％收益，年利息12000，已经和房租回报相当

　　　从上面的计算可以看出，房租和房价的背离已经到了何种地步。

　 　　我想许多人投资买房然后出租的时候，大多忽略了房产折旧的因素，一定程度上也是被增值的表象所掩盖了。

　　　我的态度是，坚决不买房，迟早它会降，如此扭曲的价格，不可能持续很久。象一个棺材店老板的信条：总有一天等到你。

　 　　 从目前情况看，如果银行惜贷提高了炒房成本，同时也会提高普通购房者的门槛，这方面降低了总需求；政府的土地政策仍然会紧缩，从目前两会的情况来看，这方面应该是降低总供给；上海市政府出台了打击炒房的政策，会让部分已购房沉淀一年，这方面应该是减少供给，防止集中抛售，但另一方面也降低部分人投机投资期望，属于同时降低供给和需求的政策。

　 　　 地方政府从本身的利益出发，是不会希望房价下降或者不动的，因为无论是明面的财政收入，还是暗面的个人黑色收入，和房地产的繁荣有着太大的联系。但是，继续推高的勇气大概已经没有了，2004年下半年的时候，媒体，官员，专家还经常发出房地产健康发展的言论，而今天，房价过高的问题已经提到两会去了。同时，上海房地产的畸形繁荣，估计已经让中央政府感到头疼，继续鼓吹，有些人的乌纱估计不用等到泡沫破裂，就要落地了。这大概也是最近几天，上海连续出台政策，相关部门动作频频，打击房地产投机，惩处兴风作浪的房地产商的关键原因吧。否则，在我死后，哪管它洪水滔天？

　　　 但是，房价能否保持不动呢，或者每年只升值2~5%?，不可能，过多的投资投机购房，在升值预期已经破灭，房租带来的收益严重偏低，甚至不能维持每月还款的情况下，巨大的资金压力，会导致集中抛售。那样，房地产的另一个周期就要开始了。

　 　　 作为一个未购房又准备购房者，自身的期望也许影响了部分判断，希望能得到楼主及各位大侠的指点。

　　　是不是 有句话叫做：国泰则民淫，国危则民振？如果考虑一下民族的自我修复能力，是否危机早些到来好些呢？顺便问问楼主，交大里能否借到你说的那两本书呢？《<资本论>教程简编》《经济理论比较研究》。

　　　多谢楼主和上面的朋友

　　　一直有个疑问：大家说了这么多，实际是在谈一个问题，就是如何给这个建筑在70年使用权的土地上的房子定价。但大家好像并没有谈到国内的通货膨胀对房价的影响，这也是我一直考虑的问题，这个问题直接影响到每个投资、投机者的决策。大家不妨谈谈自己的想法。看了一些草庵居士的文章，感觉很是不安，http://www.mlcool.com/author/caocaojushi.htm 给个链接，仅共参考，这是中国报道的网站，正规。当然，他的文章我并不完全认同，或者说我不愿意承认他的判断将会是事实。尽管有些危言耸听，带有明显的**色彩，但他提到的国内的金融问题在外资银行已经逼进的现在实在是无法回避的事实。他是用“官方数据”说话的，我无从考证他的数据的真实性，也分析不清楚他根据这些“官方数据”得出的结论错误与否。我想，我们应该在现在大的经济形势下对人民币究竟是应该升值还是贬值作出一个判断，而且，我相信答案应该是明确的！ 也许楼主会说（草庵这类人）是对中国失去了信心，是偏激了，如果这种批评是正确的那再好不过了。如果是一场大的微机，我们都无处可逃，但我们可以尽最大的努力少失去点。希望大家能给点想法

　 　　从经济学角度看上海，会不会太单调太薄弱了点？毕竟影响上海的情况有很多。如果按照楼主的判断。拐点应该在什么前提下出现？我觉得上海是个缺少创造力的城市。可能文化的影响会比经济来的更有力。整个上海已经被温州人，外国人，带到了一个疯狂的环境下。那些4050的的人竟然从股票市场被带到房地产市场？太需要一种新概念出现了！希望楼主的经济学概念能拯救一批略微懂些经济的人。

　　　真是太好的文章了。在天涯这么多年，很少有一篇文章能让我反复琢磨，仔细看至少5遍的。每读一遍都有新的感悟体会呀。我的专业和金融财务历史等等都没有关系。但是我向来喜欢读古今中外历史书籍。近来越发爱上马列毛泽东著作，觉得大智慧全在里面了。不知道为什么年少的时候曾经这么讨厌读这类书籍--虽然从小到大政治类考试成绩从来都是头几名（笑）至于哲学方面还是些许有些领悟力和天分得吧，当年不知怎么就被副科研究康的哲学的教授看上强烈推荐去一知名学府读哲学研究生--差一点就去了呵呵：）。经济金融方面，随着工作经验的增加，眼界的开阔越来越引起我的兴趣。现在每天自学，要读大量的书籍。这方面还在起步阶段。要看得要学习的实在是太多了，经常看着这个行业里的东西触类旁通到其他行业，然后因为系统性专业性知识的缺乏就会觉得力不从心，有不知从何学起得彷徨感。所以现在最喜欢的就是：有良师智者指点一二道理，并推荐若干得好书籍。

　　　先收下楼主推荐的书单，回头去寻：），谢过了。

　　　另，关于钢铁最近涨价引起的种种言论，我倒觉得70%大有中国人自己炒作自己的嫌疑。目的呢？应楼主的分析，最终也和“炒作楼市”离不了太大关系。我分析原因有三：

　 　　第一 正如诸位专家所言,"在房价的构成中，建筑安装成本占房价的30%至40%，用钢成本则占建安的30%至40%，如此算来，钢成本在整个房价中只占10%左右。如果钢材价格上涨幅度能控制在20%，对房地产上市公司的毛利率将不会带来大的影响。房地产企业可通过降低其它成本，如缩短工期、提前还贷、减少采购成本等途径来消化钢材价格上涨带来的成本压力。"

　　　第二 消息发源来自上海乃至全国最大的圈钱者之一宝钢--这点熟悉股市的人都明白。。。2月28日上海宝钢宣布，接受巴西和澳洲等铁矿石出口商提出的报价，使得中国铁矿石进口价格上涨71.5%。但实际上按照这份报价采购得铁矿石量会占到宝钢和其他钢铁企业05年总消耗量的多少呢？“由于2004年中国铁矿石需求巨大，许多国有大型钢铁集团也积极开展铁矿石贸易。他们凭借与国际矿石出口商的合作关系，通过优惠价格得到进口铁矿石，再提价转手卖给中小钢铁企业。” 为了某取暴利，类似钢铁大企业2004年囤积得矿石有不少灰色库存没有纳入统计。这一部分转移到05年作为生产原材料，相信对于大型企业而言钢材价格上涨幅度完全可以控制在合理范围内。

　　　第三　2005年开始铁矿石自动进口许可办法推行 千家中小企业将面临“无米之炊”的尴尬局面。与此同时，　　经销商和部分企业的资源控制进一步刺激了国内矿价虚高，这也成为国际矿石供应商提价71.5%的主要因素。新办法实际上进一步增强了了大型企业垄断提价得能力，从而可以有效将生产费用转移到中小企业，进一步转移到消费者身上。

　　　总上几点，我以为不难看出，对于宝钢这样的大型钢铁企业，涨价之说完全是别有目的。一切的指向不是别的，正是上海的楼市！为当地政府“托市”也算是互利友好的一种方式。更何况，这个过程中，可以利用行业垄断优势，百姓心理弱市谋求更多倍的暴利。这才是“涨价”言论想要掩盖的真正本质。

　　　2005年已经不单单是大鱼吃小鱼的问题，而是造就某一行业市场超级垄断巨鳄的问题了。

　　　正如楼住所烟，因为对现任政府的信心才留下。我想我也是一样的。衷心希望胡温政府能引领人民冲破来自国内外得层层阻碍包围，从根本上解决掉这个社会最不合理的问题。

　作者：spacejam1979　回复日期：2005-3-9　9:50:35　

　 　　我们先不讨论房地产是否被炒高，

　　　即使认为这个是正常的。

　 　　简单说一下房价和租金的回报，

　　　以我在广州为例。

　 　　现在基本上情况是这样，

　　　先付首付，40%，不妨假设是20w

　　　（房租-月供）

　　　 10年以后可以收回首付的成本，粗看看似赚了。

　　　但是这里面有几个问题。

　 　　1。我的钱如果不拿来交首付，放在银行是有利息的，

　　　如果说存一个10年的定期，即使按照2%来计算，也有4w的利息，

　　　这个是我什么都不做就可以拿得到的，没有任何风险，

　　　所以这个是我的损失。

　　　2。10年以后房价的问题，谁敢说那时候有10年房龄的二手房肯定能保持原来的价格，即使保持原来的价格，通货膨胀呢？正常银行的利率是跟着通货膨胀走的，这里都不重新计算了。10年后的50w谁知道值多少钱？大家想象一下94，95年时候的5w就可以知道了。天河这里15年前1000多块，现在7000多，收益很大对不对？但是你要知道，这10年里面，你忍受了交通、污染、身边是工地、噪音、安全等等多少问题，给你的生活带来了多少不方便。。。

　　　3。租房时候的成本。装修、家私家电这个还是都有折旧的。你现在租房子给人拿10年前的家具出来看看，别人不说你黑房东才怪。中介的租金，广州是半个月租金。租房子出去还要劳心劳力，又怕租客素质不高、又是家具家电坏了有纠纷等等。拆迁问题，这个是最不确定的。大家可能会说，不可能的。现在拆的房子10年前谁会想到会被拆掉呢？城市规划是向前走的。

　 　　谢谢大家捧场。怎么没财务方面的专家帮我回答回答哪些问题啊？看来还只有自己动手了。

　　　问题1：偶想问的是,如果真有大量的负资产人出现,数量达到足以影响形势的水平,政府会怎么办?不会出现形势失控的局面吧?偶所看到的一些事例是,目前国内银行应付那些无法偿还贷款的人办法很少,不能直接把贷款人驱逐出抵押的房产,地方政府为了稳定也相应需要银行不能采取过激的措施。会不会从某种意义上讲,政府也是偶们的人质呢?——丁引

　　　这位朋友问得好。既然说是人质，我想首先要区分谁是弱者谁是强者。制度既然是有阶级性的，作为上层建筑，当然也是为一定阶级或阶层服务的。我一直回避这方面的内容，就是不想多说。因为初中、高中和大学的政治课，我们早学过了，我也没必要再多说。我们在学法律、法规等制度文件的时候，一定要知道制定者的出发点和立足点是什么，只有这样我们才能更好的理解和运用。这东西谁学得好就能被谁所用。你结婚前看过婚姻法吗？你签合约前看过合同法吗？你看过民法通则吗？知道点法律是有好处的。在动拆迁中，那么多钉子户，不是每个人的下场都是好的，还不是乖乖的要搬走？老百姓是一盘散沙，你以为你能成什么气候，能跟政府作对？

　　　问题2：楼主，有两个问题我想问一下，由于刚入门，肤浅之处请不要笑话。第一，市场是否会在政府政策的干预下驱动租金大幅上涨，以期更趋近房价。虽然涨幅可能有限，这样会造成在上海就业成本的进一步增加（即使是租房）。第二，在你的计算模型中好像没有考虑每个月收到的房租成为现金流，又可以有进一步的收益（比如存在银行里）。可能表达的不太清楚，不知道楼主有没有看明白，谢谢！——dragonlea

　　　先回答第一个问题，我们先一定要知道决定价格的因素是什么，一种是行政定价，另一种是市场定价（供求关系）。决定租金的是什么呢？应该是市场，政府如果要干预，也必须通过影响供求关系来发挥间接影响作用，而不能直接通过行政手段来干预。从现在来看，没有人住在马路上吧？我们也甭冀希望睡在马路上的朋友来帮我们增加需求。这说明什么呢？说明在现在的价格体系下，供求达到了平衡（不管是租还是自主）。前面我们讲过了，从投资学的概念来说，是租金价格决定了当地的房地产市场价格。而不能倒过来说房价决定租金（不懂这个范畴的先去把自然辩证法学好）。而租赁价格是受租赁市场的供给关系决定的。不懂得就去看产业组织理论这本书。就业成本的增加与否要看CPI指数，西方经济学理论和马克思都讲明白了，劳动力价格就是要维持劳动力基本生活的费用，因此，在一定程度上，劳动力价格指数可以用CPI来表示，这两个指数是同步的。CPI中包括租金价格，但不包括住房价格，住房是归在固定资产投资项中的。现在我们也可以明白一个概念：住房消费不是消费，而是投资。

　　　再回答第二个问题：第二个问题很幼稚，因为看得出来你对财务一点概念都没有。但不要紧，不懂的东西搞清楚，我们就懂了，我们又向自由世界迈进了一大步。我们在做投资分析决策中，一定要寻找一个坐标点，进行同步比较才有意义。我计算的是现值，就是把所有资金都折现到现在这个时间点来决策，是以起点为依据。你说的是终值概念了，是以终点为依据。但结果是一致的。为节约时间我就不多说了。有空找本财务管理书，把货币的时间价值搞清楚就行了。（搞懂什么是复利现值、复利终值、年金现值、年金终值就行了）。

　　　问题3：但是我想对于楼主的这句话，讨教一下：“还有就是我鼓励大家买外汇。我现在的资产结构可以告诉大家，是这样的：没有贷款，1/4各种外汇（其实也等于储蓄），1/4债券，1/2股票或存款（满仓的时候是股票，空仓的时候是存款，一年大概10个月是空仓吧）。”我想问，您的外汇是存在哪里？是在国内的银行吗？如果是这样，风险是不是和存人民币差不多？——colario

　　　我的外汇存在中国银行。我不知道你指的是什么风险？指的是银行的信用风险？如果是的话，那我前面已经说了，在中国银行利率是无风险利率，目前银行存款是由国家作担保的。外汇的风险不是信用风险，主要是汇率风险，由于汇率波动而引起自己持有的外汇增值或贬值。我看不到这有什么风险。我只不过不愿意把手中的外汇换成人民币，前年我就因为怕人民币升值而把所有的外汇换成了人民币，至今还后悔呢。细心的朋友应该知道买入价和卖出价是两个价格。

　　　问题4：为什么中国的外汇储备会影响黄金价格和油价？——属鼠的猫

　　　我没这么说啊。谁影响谁啊？黄金价格和油价受市场影响，有市场供求关系决定。他们价格的波动反过来影响我们的外汇储备。换句话说，就是，我们的外汇储备数量虽然大大增加了，但含金量却大大降低了。

　　　问题5：作为一个未购房又准备购房者，自身的期望也许影响了部分判断，希望能得到楼主及各位大侠的指点。——ice2fire

　　　在不同的城市，不同的外部情况，不同的财务状况，不同的生活追求，都经形成不同的选择。就因为有多样性，所以我们的世界才丰富多彩。世界观决定我们的人生观，而人生观又决定了我们的价值观，我们每个人都有评判对与错、是与非的价值观，怎么做，就看你自己的了。

　　　问题6：“目前，影响黄金价格涨跌的因素主要有三个：一是美元汇率，二是国际原油价格，三是国际黄金供求关系变化。”请教这句话怎么解？另外最近投资了纸黄金，不知道和实物黄金比，哪个更宜投资（或者说投机）？

　　　这个问题我回答过了。国内金价受国际市场价格影响，但由于我国的市场开放度不够，国内也没有好的交易市场，没有定价权，较大程度的受国内供求关系影响。可参照铜的走势，但其交易远没有铜充分。纸黄金和黄金在本质是一回事，交易场所不同。实物有使用价值，纸黄金就没有，只有投资价值。

　　　问题7：是不是 有句话叫做：国泰则民淫，国危则民振？如果考虑一下民族的自我修复能力，是否危机早些到来好些呢？顺便问问楼主，交大里能否借到你说的那两本书呢？《<资本论>教程简编》《经济理论比较研究》

　　　我可从来没有希望危机早些到来的想法。危机的到来时不易人的意志为转移的，但可以有不同的表现形式。比方说地震，一个7级地震，可能和几千个4级地震的能量一样，但后者要缓和的多，对人类的影响也小得多。近来主要看是否我们有能力把这种危机的释放控制在可承受的范围之内。

　　　我不知道能不能借到。我是在石家庄出差时碰巧遇到的，而且只有最后两本。

　　　在此，谢谢大家的讨论。

　 　　草庵的东西是一坨屎，你也要说出他究竟臭在什么地方，仅仅用SB说明不了什么。中国的金融问题并不是闭上眼睛就可以当他不存在的，国有银行的坏账明摆着，流失掉的实实在在的财富照目前他们的盈利状况不知道要什么时候才能找的回来。金融的开放已经无法抗拒，丑是越来越难遮住了。前面朋友说出来混迟早是要还的，怎么还？如果银行跟每个储户说，由于我们经营不善，产生了N多的坏账，但贷出去的银子泼出去水，实在是弄不回来了，还请大家理解，就当是支持改革，理解万岁。从今天起，大家帐面上都损失个20％如何？如果这样的话，估计TOSONG第二天就上街去了。：）

　　　我们在讨论一套房子卖几个￥是否合理的时候，无意中有个假设，那就是一个单位的￥在现在乃至将来的某段时间内相对稳定地代表着一定数量的价值（或购买力），很不幸的是，这个假设实在是太理想化了。

　 　　刚才在网上看了几篇如何进行黄金买卖的文章，我越来越觉得，“究竟什么是合理价格”根本就是个哲学问题：）））

　 　　对于楼主发表的这篇文章的胆识和凉苦用心，我深表敬意。对于周围的很多人，我只有无奈的叹息，哎其不幸，但并无怒其不争。一群弱势群体，只能选择相信政府，依赖政府，我们从小不是被这样教育长大的吗？更何况我们的父母背？在举一个在我周遭的例子，53岁的中年妇女，16岁上山下乡，46岁下岗，因为擦队而晚婚，儿子现在18岁，一家三口居于10平密的漏室，不是公房，是那种毫无煤卫的私房。为了改善家境，在股市最疯狂时投入所有积蓄8W，现直1.2W。也许你们会说，谁让他们贪心，无知有罪！可是难道他们自己想无知的吗，该上学的时候都背井离乡种地去了，现在大家的生活水平都好了想改善一下自己生活的愿望如此强烈，相信政府，相信专家，相信我们的GDP，相信我们的经济增长率！去到股市难到有错吗？他们是最最心眼实在的老百姓啊，做梦也想不到会被如此信任的人出卖，被出卖以后也会相信他们是迫不得已，市场经济无可阻挠，怎么会想到这是某些利益团体部的一个局呢 ？

　　　看了很多相关文章，觉得手脚冰冷，心在流泪，又如何？

　 　　楼上的，通货膨胀就是这么回事。

　 　　如果你的汇率不动，

　　　就是货币对内贬值，

　　　对外变相升值

　 　　相信我们的党是不会错的。但不要把中央和地方政府混淆起来，他们有不同的利益取向。改革不可能照顾到每一个人，只要大部分人得惠就算不错了，不要太苛求了。big is beauty。改革必须有牺牲，总不能因噎废食吧？

　　　CPI是否可信，我们还是要分清局部和整体的概念。我们国家很大，发展很不平均。（不像西方国家，发展很均衡）。几年前，我去郎木寺（甘肃和四川交界的一个小村庄）的时候，那地方基本上是自给自足的，石油、钢铁、煤炭涨价跟他们有什么关系？他们用不着。一个村也就两三辆农用车，电灯都很少用，吃的都是自己种的和养的。这类与世隔绝的地方在我国多的是。他们的CPI由于三农补贴说不定还是负的呢。但这跟你有关系吗？所以我们看东西一定要全面，不能用局部来代替整体，但也不要用整体来替代局部，这种态度本身就是不科学和不严谨的。至于别人为什么要拿它（CPI）出来说事，其目的你自己去想吧。（当然我国的统计数据向来是不准的，为什么呢？也自己去想吧。）

　　　转贴我并不介意。认识我的人毕竟极少数。

　　　理财入门很简单，其实在文章中我也讲得比较清楚了。一是要有认识能力，即看清楚你所处的环境和自己；二是要有一定的方法和理论，财务知识（货币的时间价值，货币的成本等等）等；三是一个良好的价值观和心态。

　　　：“繁荣早已耗尽了自身的力量，可是为了避免一次大萧条，它的生命周期被人为地延长了。”---乔治.索罗斯

　　　中国的金融问题并不是闭上眼睛就可以当他不存在的，国有银行的坏账明摆着，流失掉的实实在在的财富照目前他们的盈利状况不知道要什么时候才能找的回来。金融的开放已经无法抗拒，丑是越来越难遮住了。前面朋友说出来混迟早是要还的。----ty逛逛　

　　　危机的到来时不易人的意志为转移的！----WINDWOOD

　　　请问楼主危机到来时以银行，政府的意志为转移吗？：）答案应该也是否定的吧。

　 　　东西看的越多就越觉得冷，好冷，好冷，打心底冒出的寒意。真有点但愿长醉不愿醒的感觉。……

　　　其实我非常喜欢经济学，可惜我数学超滥的，只好考了上外，上外不用学高数。：）所以经济学的知识知道的不多，但是我一直很相信古人的话，物极必反，遇到不如意也经常用痞极泰来这些古话来勉励自己。其实我觉得这些同样适用于股市，房市，以及今日中国之内忧外患。

　 　　该来的总会来，我们该做的是怎样把损失减少到最低，并从中吸取经验和教训，人总是在痛苦中长大，国家也是一样。

　 　　就如楼主，我是先看你的这篇文章才追到天涯来了，进而看了许多相关的报道文章和书籍，如果有许多这样的楼主，就能多救很多我这样的人，能救一个是一个。

　 　　我的生活方式和思维方式应该很能代表80年代生的上海小白领。独升子女从小糖水泡大，按照就业难易度和薪水高低而不是兴趣选择大学专业，就业后产生很多月光王子，或女神，凡是先天下之乐先乐，后天下之忧而忧，很多唯我主义，享乐主义者。或者很多人没有人生目标，英文称之为LOST GENERATION，曾有朋友开玩笑说我除了消费对社会没有任何贡献。是什么让我们变成这样的呢？父母，和学校。我们消费无节制，是因为家庭无负担。跳槽平繁，是因为从小被过度溺爱而无法适应社会，公司谁溺爱你啊，不顺心，跳喽。再回到房市，我们这代人标榜独立，自由，所谓独立，自由就是婚房独立。两家父母每放各拿30W，50W用于首付，剩余10W装修，然后小夫妻两自己供贷款，免费为银行，KFS，和ZF工作30年。

　 　　既然每个买了房的人都觉得自己是在为银行打工，那就别买呀，别买可以吗？你知不知到现在上海小姑娘择偶的第一条件就是有房，人人结婚都有新房，所以我绝对不可以没有，否则没面子。面子那么重要吗，你参加过上海的朋友聚会，亲戚聚会就知道了。或者看看上海白领的买车热情，（曾经1张牌照4W啊）明知打的便宜，可是那车是身份的象征，面子啊！！

　　　扯远了，不好意思。：）

　　　我想要说的是现在房市很大一部分接盘者，就是这些人。怀揣两方父母一生积蓄，并且抵押自己人生精华30年的人。

　 　　如果你是其中一份子，是不是也想但愿长醉不愿醒呢？

　　　许多人说，糖水泡大的一代幸福啊，当危机来临，保护伞无力支撑，从未经历挫折的我们，不得不独自面对一切，你还会觉得我们幸福吗？

　　　由此可见，楼主你的文章能够把我背之类唤醒一两个，功德无量啊。

　 　　我平常不太灌水，K歌的本事比写文章强，错误之处敬请指点。

　 　　还有一点忘了说，我这点微薄知识已经在我的朋友，同事，同学，及家人的圈子中算不错的了。周围的人手里有几个钱的都买房，没买的不是因为看空而是因为实在买不起，如果他们买的起的话还是会买的。无他，只不过想改善自己的居住条件提高生活水平而已。可悲啊！

　 　　正是因为多数人都盲从，所以成功和真正的富有永远都属于极少数。

　　　不得不赞赏暖风薰得游人醉同学几句，小姑娘有这样的独立思考很少的，现在的上海女生有些恐怖了，没有上一辈勤俭持家的传统，到先学会了月光。不止一个和我要好点的女生提起，现在谈恋爱都是玩玩，关键还是要房子。男生可怜啊。

　　　看不见讨论的核心-_-*买不起房子啊老百姓，只能依靠父母之力了。收入没见提高，房价在一天天看涨。

　 　　还是有些受教。房子=家，唉，盼啊。

　 　　你知道70年后你要交多少钱来支付土地使用费吗？

　 　　我有一个疑问:ZF 真会用通货膨胀来处理经济矛盾(如人民币升值压力,银行坏帐等)吗?

　　　如果那样的话,老百姓吃苦太多了.辛苦一辈子的钱,总在贬值.对一个正在步入老龄化社会的国家来讲,对大多数老人太不公平.

　　　或者,是不是政府已经在"增发货币"?通货膨胀速度如何?

　　　请指点.

　 　　现在的上海女生有些恐怖了，没有上一辈勤俭持家的传统，到先学会了月光。不止一个和我要好点的女生提起，现在谈恋爱都是玩玩，关键还是要房子。男生可怜啊。

　　　熊猫同学，勤俭持家的你们看的上吗，用网民的话说不包装，点击率怎么会高？很多东东我只能网上说说，现实生活这样子一定会被认为异类，那我就惨啦。君不见花瓶日子非常之滋润也。：）所以我只能说你们自做自受了。

　 　　不要太小看上海女生了，她们如果把你当自己人就一定会和你同甘共苦，面对一切困难，家这个单位对她们有无与伦比的重要性。忍耐力，和韧劲超强，所以我对上海有信心。：）

　　　BY THE WAY，要取得认同，让他们把你当自己人真是长路漫漫咯~~

　　　看完所有的帖，获益匪浅。虽然现在我不会买房、投资，但楼主的帖子对今后的理财投资有很好的指导作用。非常感谢！

　　　想请教楼主几个问题

　　　前面提到牛市时新股上市被认为是利好而熊市时新股上市则通常被认为是利空，是不是可以这样理解：新股上市相当于增加了供给，牛市时股市处于供不应求状态，增加供给有利于缓解供给紧张；而熊市时是供大于求，增加供给会进一步增大供需缺口，造成股市进一步下挫。能否从更深层次解释一下原因？

　　　另外我对股市一窍不通，一直想不明白买股票到底是完全通过投机（低买高卖）获利呢还是通过股票本身的增值获得分红？还有股票的升值是靠需求推动的还是靠股票本身代表的产业增值推动的呢？恳请赐教

　 　　考。照你们这种问法，我肚里那些存货看来是留不住了（原本想留一手的）。算了，再扫扫股盲吧。点到为止。看你们自己能不能领悟了。

　　　在正帖中，我说过炒股是锻炼投资能力的最好办法。它需要多方面的素质，不仅要有经济、财务能力（专业素质），还要有良好的心态（心理素质）。当然还少不了政策的跟踪、预测能力（就是政治素质）。一般散户都没有，不是缺这就是缺那，所以赢钱很困难。

　　　我们要明白，我们来到一个市场是要赚钱的，不是来交学费，投资和投机都能赚钱，我们都可以做。不要以为这个市场不好，制度不完善，都是投机分子就不做了。我们既要做投资也要做投机，目的就是一个，赚钱。但投机和投资是两回事，所以需要不同的心态和操作，分析方法和决策判断也不一样。正帖里我提到了一些，大家自己再去看看。我这个就不多说了。再多说一点没有的，要协调好风险、收益、成本。还是主要回答那个朋友的问题吧。

　　　1、前面提到牛市时新股上市被认为是利好而熊市时新股上市则通常被认为是利空呢？

　　　其实很简单，牛市时新股上市被认为是利好，一方面一定量的新股上市的同时有更大量的新增资金被卷入到这个市场来，新增资金成为推动股价上涨的新动力，另一方面，新股上市的同时，由于发行政策的制度约束，新股是比较分散的，增加了股票的流动性，喝啤酒的朋友知道，泡沫是在快速流动中产生的，股价也相对松动。熊市时新股上市则通常被认为是利空，因为由于股市低迷，没有新增资金接盘，供应的力量大于需求的力量，另一方面由于原有股票持有者套牢程度高，不愿脱手，资产固化严重，新增股票也会快速固化。IPO跟增发、配股有点区别。其实真正的原因还是在于，散户的心态是买涨不买跌。越涨流动性越好，泡沫越大，越跌他越不买，也不卖，资产就固化了。绝大多数散户都是在放量上涨和缩量下跌中套牢的。

　　　2、买股票到底是完全通过投机（低买高卖）获利呢还是通过股票本身的增值获得分红？还有股票的升值是靠需求推动的还是靠股票本身代表的产业增值推动的呢？

　　　这个问题问得真好。把股票的实质说出来了。理论上讲，股票有自我增值能力（蓝筹股，中国股市上那么多烂股票不算），所以随着不断盈利它可以不断推动其价值中枢上移，从而推动股价上涨，股票的持有者从中获利。但这个速度实在太慢，一般好的股票净资产收益率也就10%左右，而我们股市股票的市净率很高（前两年），收益也就跟国债差不多，风险则高多了。不过我们的老百姓穷的时间太长了，而且媒体老是在那儿宣传暴富的案例。所谓榜样的力量是无穷的，散户也要一夜暴富。这就使市场变成了投机市场（赌场？）所以我在正帖里说了，投资跟投机的区别，我们一定要正确对待。

　　　股票的价值受宏观经济、行业现状、企业经营能力影响，一般是比较平稳增长的，振幅比较小，而现实中的股价，受供求双方影响，受资金面影响，波动要频繁的多，振幅也大得多。如果是投资的，完全可以忽略股票的短期波动，以获得长期收益为目的（巴非特？）。如果是投机的，只要把握住股票涨跌的周期就行了（很小的周期和振幅没有操作空间，要相对大一点才可操作）。

　　　在某种意义上说，投资股票就是投资实业，有一定保值功能。&#61514;

　 　　上周六的《上海市人民政府关于当前加强房地产市场调控促进房地产市场持续健康发展的若干意见》紧急出台，两会期间ZF表示的要对房产降温的态度。

　　　都在某种程度上传递给消费者和房地产商信号了。如果玩过几年股票的人，应该都有种把握政府政策的敏感度。

　　　再看看这周一各大专业财经媒体都在不同的程度上表示上海楼市的泡沫的信息。其中《二十一世纪经济报道》居然两个大篇写上海房市泡沫的。

　　　这些都是什么信息呢？可爱的老百姓们。咱们的ZF还是爱咱们的。但是不能明说吧，毕竟这是市场经济。感情同志们还不领情？

　　　不过也反应出一点，中央和上海在对上海楼市泡沫这点看法上还是有所区别的。毕竟房地产占上海的GDP 8％以上之巨。

　 　　呵呵，不过上海的父母官还是要紧跟中央步伐的么。中央一说控制房产，上海马上出台紧急措施。这也是双方博弈的结果体现。

　 　　zf真的是以民为本么，相信任何一个zf 面对政治危机和百姓利益相矛盾的时候都会毫不犹豫选择前者的，老百姓一辈子的钱都套牢在一栋房子里 或许会有怨言 或许会进一步缩减消费 即便真的发生了经济甚至金融危机 中国的老百姓还是不会造反的。　　

　　　单论政治 守着这套房子也便如过去几千年农民守着一块地一般 是帝王之术罢了，　　唉 到底zy真的想让房子跌 想让老百姓轻轻松松买上房子么?

　 　　TO:WOODWIND 你觉得我分析的对吗?我常怀疑自己偏激了.我喜欢瞎想.

　　　我认为人民币有贬值的可能,原因如下:

　　　整个社会的效率低,主要原因是政府的低效率和不作为,各个方面看起来很热闹,但没有效率,比如,小灵通手机,对于中兴,UT等公司是有用的,但对整个社会却是资源的浪费,中国电信价格降一些,它就没有存在的必要,我们这里好多人有两个手机,全球通和小灵通,很麻烦的.

　　　只在意局部,小团体的利益,却不考虑社会利益,这不是企业的错,责任在政府.

　　　还有买房后的装修,以前看一个资料,说只有中国才这样要业主来搞装修(外国自己搞的大多是毫宅,一般的买了就可以住),小业主真的很辛苦,不懂行,像小鸟一样,和装修公司的扯皮.费钱费神.但增加一些行业,满街的建材店,装修公司,还有GDP.我们这里的一个专业网站做过调查,70-80%的人愿意买装修好的房或有地产公司提供装修套餐,好象也有这样的法规,为什么不执行呢?多大的浪费啊!

　　　还有很多很多.整个社会有上到下的浪费,各种形象,面子工程就不用说了.

　　　那么多的银行坏账是否说明一些问题呢?

　 　　看到你的问题我很惊讶。我也不知道要不要回答。你的分析很大一部分是对的。我在正帖中提到过一句。但是在不方便展开分析，原本想略过的，居然被你又提了出来。

　　　说实在的，心里很犹豫，让我考虑一天，再决定是不是要说吧。

　　　索侠说的有点道理,中国的制度成本过高,人民群众的勤劳所创造的很大一部分财富对冲了中国的高制度成本,也就是说我们基本是在做无用功.政府现在只不过是在表层做修整,改革的力度已经快接近致命的地方了.中央和地方利益怎么统一,地方与地方之间的利益怎么统一,各个利益集团之间的利益怎么统一,目前都是需要解决的问题.房地产就是政府与地方利益趋于统一但又不完全统一的很好例证.

　　　啥都不说了,引用江泽民同志的一句话:闷声发大财

　　　最后再引用 山坡羊 潼关怀古 里的话:兴,百姓苦;亡,百姓苦

　 　　通货膨胀，金融手段，

　　　都是政府对内赤裸裸的掠夺。

　　　货币的升升贬贬，说到底，就是这张花花绿绿的纸究竟代表着多少的价值，究竟有几斤几两。汇率，不过是变量对变量的比值，这个比值也是要以斤两为基准的，可能会有相当程度的扭曲，但不可能长期极度扭曲，除非一方是强盗。

　 　　 投资也好投机也好，我们都会考虑划不划算，房子这桩买卖对老百姓来说实在是太大了，不是股票可比。所以我们真要好好合计合计。要作出这样一个影响长达10-20年，花费大半辈子积蓄的决定，基本面的分析一定不能少，那我们对大势究竟是看涨还是看跌？我有我的想法，但还需要若干证据。以下几个问题我不懂，各位朋友能否给些提示：1、外汇储备算不算财政收入（感觉上不是）2、近几年国家财政收支的大致情况（以总理的政府工作报告数据为准）3、国有银行、城市商业银行坏账的比例及总额（以央行数据为准）4、证券市场的亏空 5、尽五年以来房地产的贷款总额 6、未来10年社保基金缺口（不包括农村人口）（前天在网易上看到郑斯林在两会期间对记者说是2.5万亿￥）。。。。。可能还很多问题，但我只想到了这些。

　 　　 很多人喜欢算，买房划算还是租房划算？这样算有没有什么不对？当然没有什么不对。巴菲特说手里拿着锤子的人看什么都象钉子。：））这个世界一波尚未平息一波又来侵袭，对于那些把航空母舰都能掀翻的大浪，我还是要躲远点。

　 　　 关于投资，巴菲特说要记住三个原则，说白了就是要保住自己的本钱，是啊，我们都想保住自己的本钱。

　　　中国最大的问题，在于缺乏一个高效、独立、商业化经营的银行体系和证券市场，资金无法配置到最能创造价值的生产活动中去，由此导致投资过剩，消费疲软，货币贬值，长期通涨。日常生活的经验也可知，在社会消费总额中，相当大的部分是各式各样的政府支出，由于政府支出的随意性，极大地抬高了物价，造成无权力普通民众的生活、投资成本急剧升高。

　 　　 解决办法：1、大规模减税，还利于民，让民间企业和普通群众钱包鼓起来；2、加强对政府财政的监督，以减少大规模政府支出导致恶性通货膨胀的危险；3、中央政府不再为银行提供信用担保，加强立法，把民间金融力量纳入到社会投资体系中来。4、停止对国有企业的MBO，实行捷克式改革，国有企业股权先平均分配，再自由流通，把50年内创造的财富还给大家，把最后一碗大锅饭平分。

　　　上面举的例子还有积极的方面.

　　　以政府为主导的各个方面赤裸裸的低效率,浪费,以前是无能,现在是故意.几十亿建的市政府,日本,美国有吗?能造多少学校啊,以前是巧取,现在是豪夺.多少宝贵的财富花在没有效益的地方.我们并不富裕,靠廉价的劳力,出卖资源和牺牲环境赚的钱容易吗?这样下去中国能富吗?能强吗?看看日本近来对我们的态度吧,步步紧逼,我认为这是中国实力的真正体现,外面的看得最清楚了.连越南都要到南沙上勘测.再看看我们的反应,能和韩国比吗?连北朝鲜都发声明了.

　　　伟大的,名垂青史的决策者应为民族国家的富强,前途考虑,而不是一个团体的利益.不要在犯李鸿章的错误了.不幸的是我们似乎又在走老路.

　 　　 一个真正健康的市场，消费者主体应该是民众和企业，而非国家。因为民众和企业是自己掏腰包，对生产者要求苛刻，于是带动生产者投资于更好的生产工艺，提升效率，消费与投资的良性互动关系便建立起来。而当消费者主体是政府，由于政府具有天然的浪费倾向，加之权钱交易使得他对真正的产品质量并不在意，于是，消费与投资的良性关系建立不起来。更重要的是，政府并不创造财富，它只能靠增加税收和拖欠对民众的福利来维持消费能力。由于不具备造血功能，繁荣是短命的，就好像用贷款买车的方法来证明自己的富裕。

　 　　 亚当斯密在国富论中说，西班牙、法国未能走上富强之路，在于他们拥有一个数量庞大、生活奢靡的贵族阶层，这些阶层把社会本应该用于扩大再生产的资本全部挥霍掉了；而英国由于君主权力受到限制新教又主张勤俭克己，发财致富，所以后来而居上。中国看来走的是西班牙、法国的路，所以，中国未来基本没戏。

　　　TO:WOODWIND

　 　　 看到你说存些外汇还是好点．我现在有些美金放在美国的账户里面，不知好还是不好！我也不出国，想汇回来换成人民币存起来，朋友们都说不好．但要是不换成ＲＭＢ汇回来，一旦人民币一升值，我就亏惨了！我可是买房子养孩子都指望这点积蓄的啊！望给点中肯意见！

　　　补充：这种繁荣不仅是短命的，而且是致命的，它将耗尽最后一点精力和营养。

　 　　 中国经济要想死而复生，急需一次萧条，5年，或者7年，等待泡沫破裂，政府躁动的心灵平静下来，民间投资和消费重新复苏。

　　　房地产表面是实体产业，但实质是金融产业。这次的房地产泡末是因为廉价的资金加上银行不负责任的资金杠杆效应，破归破，但确实会延长破裂的时间。

　　　1.大家都在用上海分析,其实这个不能用这样的比较,如果上海比成一个股票,那么一只股票是不是就能代表整个盘呢?但上海的也足够大,可以影响到别的,但这种对一个二级城市有多大的影响力?

　　　2.很多房子是自住的,至少现有的50%不是炒房的.房子不能单从价值回归来考虑,出去旅游是花钱的,不算精神上的,有价值产出嘛?没有,所以很多时候,买房子,不是算我多少年能回归价值,而是我花这些钱,享受这些年值不值得,我觉得除了极个别的城市,还是值得的.

　　　3.我看到的最多的网友说的就是等,我觉得不实现,一个人一生就这么几年,可能跟这个社会的周期比起来,太短了,难道生在乱世,生离死别的机会太多了,就不成家了,我想大部分是不会的.

　　　4.我觉得现实的做法就是太亏的可能不要做了,别的还是可以的.可能你的选择是错的,但如果说我60岁的时候有20W,如果变成10W,我就可以在年轻时选择多舒服几年,我想也是值的.

　　　政府房产政策的真实意图

　　　事实上，消费者关心切身利益的房价，而政府关心的是宏观经济稳定。

　宏观政策根本不是针对房地产价格的。回顾近两年中频繁出台的一系列地产行业政策，尽管每一次的政策出台都有其具体的情况，但其中一脉相承之处是：每一条政策都是为了防范经济过热，限制房产投资。政府从来没有公开宣称政策的意图是使房地产价格下降。

　　　如果开发商房子滞销，那么第一损失的是开发商，第二损失的是银行，如果房地产崩盘，最终的烂账都要压到商业银行的头上，将会酿成金融风险，而目前几大国有商业银行都处在等着上市的关键刻。

　　　但另一方面，政府又面临着巨大的通货膨胀压力。如果房地产投资降不下来，那么水泥、钢铁、电解铝的价格就降不下来，如果水泥、钢材的投资不降下来，诸如煤炭、石油等其他行业的投资也降不下来。

　　　所以政府是在小心翼翼地走着一条钢丝。一方面非常希望房地产投资能降温，以免通货膨胀，另一方面又要避免房地产崩盘，导致金融危机。

　　　从这点出发，就非常容易理解政府的政策含义，抑制投资，减少供给，才是两全之策。当然这样就会导致房价的居高不下。那么对不起，只好由消费者来为宏观调控的大局埋单了。

　　　政府的政策目标是，房地产通过几年或者更长的时间缓慢地过渡，慢慢平稳。

　　　上面举的例子还有积极的方面.

　　　　　以政府为主导的各个方面赤裸裸的低效率,浪费,以前是无能,现在是故意.几十亿建的市政府,日本,美国有吗?能造多少学校啊,以前是巧取,现在是豪夺.多少宝贵的财富花在没有效益的地方.我们并不富裕,靠廉价的劳力,出卖资源和牺牲环境赚的钱容易吗?这样下去中国能富吗?能强吗?看看日本近来对我们的态度吧,步步紧逼,我认为这是中国实力的真正体现,外面的看得最清楚了.连越南都要到南沙上勘测.再看看我们的反应,能和韩国比吗?连北朝鲜都发声明了.

　　　　　伟大的,名垂青史的决策者应为民族国家的富强,前途考虑,而不是一个团体的利益.不要在犯李鸿章的错误了.不幸的是我们似乎又在走老路.

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　　　素侠兄，国内效率低下，凯恩斯主义的政策没有创造出社会需求是一面。

　 　　不过你还可以从另外一个基本面来看这个问题。

　 　　1.去年中央拿出来了450y美元给银行注资；2.去年发行的rmb数量；3.由于房价高涨造成的大批当年被朱容基称为“笼中虎”的大批银行存款被释放到社会流通领域；4.明年还要注资外汇到坏账最多的工商银行来解决问题；5.去年大规模收集废旧rmb换新rmb中潜在的发行货币。　　

　　　要知道，这些外汇进入中央银行的时候就已经带来了国内rmb的发行，现在这些外汇再次进入了中国的流通领域，等于二次发行。呵呵，想象一下会有什么吧。

　 　　倒是宝钢那种海外投资的形式其实对中国有利，虽然吃了点汇率的亏。中央也在鼓励大家到海外消费rmb，各种把rmb带出国外的政策都在放宽。但是潜在的结果呢？国际炒家手里面可以有了更多的rmb筹码，当中国金融开放的时候，冲击rmb的本钱更加多了一些，几年以后的风险又更大了一些。现在的固定汇率制是前所未有的重要，浮动的可能只能是在固定的汇率上浮动。

　　　前面那位朋友，我觉得我还是不能回答你的问题。一则问题很敏感，涉及太多的方面，又将是一个浩大的论述，二则则是我还没有想好从何种角度并如何才能更能把这个繁琐的问题说清楚。我想，我还是提供些东西，大家自己去思考吧。主要是分析我们现在所处的政治经济环境。也就是我前面说的，要提高我们的认识能力。

　　　1、市场经济和计划经济的本质区别就是利用价格体系实现资源和要素的分配，不仅仅是商品有价格，资本也有价格。我们分配体系也因此发生了根本性的变化。（大家思考一下，这跟我们有什么关系？）

　　　2、资本积累的两个途径：资本集聚与资本集中的区别和相互关系。我国建国后至80年代中期，主要是资本的自然增长，是前者，增长是缓慢的（因为新中国的建立是在一穷二白的基础上，原始资本很小，能集中的都集中了，但总量实在太低，都给蒋总统搞到台湾去了，二者的比例大概在9：1左右）。80年代中期至今，两者共同发挥作用，后者为主。（大概的比例，我不是很清楚，一是因为数据得不到和不完整，二则也不举可比性，感觉上只要是4：6）。（大家着重回想一下我们20年的资本积累是什么？是怎样进行的？这二十年的快速发展是建立在什么之上的？）

　　　3、经济基础与上层建筑：旧的生产关系包括资本主义都是自下而上建立的，即经济基础决定上层建筑。社会主义生产关系是自上而下建立的，无产阶级专政是社会主义生产关系的政治前提，即上层建筑决定生产关系。（大家思考一下，现在有没有经济基础影响上层建筑的东西？那些利益集团的代言人在追逐自己利益的同时希望构建怎样的上层建筑？）

　　　4、经济危机的实质和根源：实质就是生产过剩，即生产相对于社会有支付能力而过剩。根源就是整个社会生产的无序化和企业内部生产的有序化之间的矛盾，社会生产的无限扩大趋势和有支付能力的需求相对狭小之间的矛盾。（思考一下，我们有没有过剩？有没有发生危机的可能？）

　　　5、新殖民主义和老殖民主义的区别：我解释一下，省得大家看书。形式不同，本质相同，目的一样。老的形式是通过军事、暴力赤裸裸的进行。新殖民主义呢？说几种吧，一是通过控制国际金融机构，干预发展中国家金融活动（拉美、阿根廷、东南亚？）；二是通过跨国公司的直接投资，掠夺资源，占领市场，以获得高额利润（这个就不用举例了吧？）；三是利用发展中国家经济结构单一，出口以初级产品为主的特点，提高工业成品价格，压低初级产品价格，进行不平等交换，加强对发展中国家剥削（看看我们仅出口产品的结构吧）。等等。大家看看自己身边，我们该怎么为自己的国家做点事呢？

　　　6、GDP和GNP和社会福利：GDP是国内生产总值，它不仅包括我们中国人创造的价值，也包括在本地外国人创造的财富。（各地方政府为什么拼命来外资呢？），GNP是国民生产总值，这是我们自己创造并能享受和转化为福利的东西。我们有多少呢？GDP中有多少社会福利我们能享用呢？我们的GDP增长了那么多倍，我们的福利增长了多少倍呢？我们以前的福利教育、免费医疗、免费上厕所只要一收费，就都变成了GDP了，只不过以前不统计罢了。跟国际接轨可是创造GDP的好办法哦。

　　　好了。很多朋友看到现在，非常想问，你到底想说什么呢？我想说的是，我们整个社会效率的低下，有内部的原因，也有外部的原因，主要是生产关系和生产力之间的关系。

　　　一方面，我们国家很穷，底子很薄，人们致富的欲望很强烈，在长期的短缺经济下，我们的发展方式选择的是粗放式的增长方式，也利用的了很多的外资（引入外资的成本和代价巨大的，举个不恰当的例子就是吃兴奋剂，是以自己的身体为代价来换得快速增长的，以后总是要还的，会以这种病或那种病的方式体现出来），经济增长方式的选择是有着深刻的时代背景的（主要是当时的国家外部环境和自身状况），我也就不多说了，但这种增长方式显然是不可持久的，幸运的是，我们的政府看到了这点。这可以理解为天灾。

　　　另一方面呢，就是人祸了。开放之路和发展之路显然是曲折和充满荆棘的。在改革开放的过程中，在商品经济的形成中，一种以前被消灭了的东西产生了。制度的缺失和不完善，甚至某些制度在确立时就根本是错的。给了各种权利以寻租的机会，这不仅造成了在生产效率（实物经济）上的低下，也造成了资源配置（虚拟经济）上的低下，后者更甚。这就是“摸着石头过河”，我们而必须付出的代价了。

　　　还是举个例子吧。股市这东西，大家都在说，我说说应该也没什么关系吧？大家知道股市的本质是什么吗？两个层面，一个层面这就是我前面说的，资本集中！就是发行新股的过程，他为实现社会化大生产提供了必要的资本条件。我们以前的证券发行有问题吗？现在的发行制度解决了以前的问题吗？问题的本质在哪儿呢？另一个层面就是资源配置，即通过资本的自由流通，上市或下市等实现资源的重新分配和配置，使资本发挥更大的效用。这样看来，其实股市是个好东西，因为它实现了资本集中，把原来分散的资本集中起来，发挥更大的效用，从创造更大的价值，再来反馈股东。那我们的股市为什么搞不好呢？根本性的原因到底是什么呢？是因为股权分置？同股不同权？因为我们的监督体制不完善？都不是。

　　　根本原因是，由于我们某些制度的缺失，和我们在制定制度的时候缺乏可以借鉴的经验，结果提出制度的人目的性是很强的，他们利用了国家管理者的某种心态，使之成为了某些利益团体敛财的工具（最好的骗子肯定就是最好的心理学家）。这些人的名字我就不提了。因为他们还在叫唤着，我害怕。

　　　制度的无效性和缺失造成了效率的低下（主要是资本集中后真正被用于价值创造只是很少一部分，大部分流失了。怎么流失的？不用问我了吧？），这是我们无法回避的，但我们在改进。但这并不是中央政府和我们党的本意，只是被利用了而已。所以我们要提高执政能力。不仅仅是股票市场，在我们整个金融体系中，从银行到信托公司，再到金融租赁公司，处处可见。所以我们要金融体制改革。

　　　这些人的确很聪明。一把刀，有人用来除暴安良，有人用来杀人掠货。我真得有点难过。

　　　既然说了，就多说点吧。郎咸平说国有资产流失，他说的那也叫国有资产流失？太小儿科了吧？看东西只看表面不看本质，就永远得不到解决问题的方法，国有体制改革怎么改都没用。国有资产流失的本质是什么呢？就是所有权和收益权的分离。说白了，就是虽然你有所有权，但你没有收益权，收益权哪儿去了呢？流失到某些人的腰包里去了。比方说，这幢房子，所有权是你的，但有人规定，居住权是我的，想装修就装修，想出租就出租，你敢说这房子是你的吗？是你的又怎样？你没权利住，老子一不高兴，就在屋里到处拉屎撒尿，你看着恶心？要不你便宜点卖给我算了？国有资产也一样，所有权是全民所有，但我用它来剥削你，因为我垄断，我有行政权力，赚了钱我不上交或少上交，我用它来发工资，涨福利，因为我是企业，我是管理者。（电信？）。实在不想玩了，我就把它搞烂后MBO。看你能把我怎样？

　　　又多说了。还是言归自传，说房产。这是一个什么样的过程呢？我把他理解为资本集中，因为它通过垄断获得高额利润，它远远高于社会平均利润率，它并不能创造相应的财富，只是掠夺财富而已。（看看美国的历史和美国的住房政策，大家就会明白，住房是吸纳资本的、固化资本的，而资本只有在流动才能增值，看资本论。）我在前面正帖已经说过了，住房时的本质是金融，形式是产业，我们千万不能被表象所迷惑。房产的本质是金融，就是我们前面说的虚拟经济。我们身边的例子不少吧？股市、汽车、电信等等，他们赚的是什么钱呢？垄断利润。马克思对垄断的论述已经够多了，我就不多说了。结果呢，显然是不持久的。我之所以看不过去，要讲这个问题，因为前面那些东西我们都不用举债啊，我们花的是以前的钱，而且汽车、股票等都是有钱人玩的，被骗了也就骗了，并不能对我们普通老百姓的生活产生多大影响。但住房就不同了，它不仅花完了我们和我们父辈的所有积蓄，还花完了我们后二十年的钱和应有的幸福生活。他的后果要严重得多得多。

　　　我最担心的是，一旦问题激化，我们老百姓会不问青红皂白，就和政府和党对立，被别人利用啊。外面的声音实在太多了，太多了啊。**主义和##主义亡我之心不死啊。外部的敌人好对付，内部的敌人防不胜防啊。

　　　不多说了。言多必失啊。这儿我想套用毛主席的一句话：这世界是他们的，也是我们的，但归根到底是我们的。

　　　雄关漫道真如铁，而今迈步从头越，从头越，苍山如海，残阳如血。

　 　　再回答前面的朋友fullwheat问题

　　　看到你说存些外汇还是好点．我现在有些美金放在美国的账户里面，不知好还是不好！我也不出国，想汇回来换成人民币存起来，朋友们都说不好．但要是不换成ＲＭＢ汇回来，一旦人民币一升值，我就亏惨了！我可是买房子养孩子都指望这点积蓄的啊！望给点中肯意见！

　　　钱总是要用来花的，不出国也没法花，在国内总是要换成人民币后才能花的。且不说人民币升不升值，钱不是很多的话，关系不大。根据你的情况，我觉得换成人民币比较好。利息也高点，用起来也方便。

　 　　1个问题：外资银行和国有银行的外币利率是不一样的（国有银行的低），那么外资银行进入之后，为了获得更大的储蓄收益，是否会出现大量的人民币兑换成外币存入外资银行？或是国有银行被动加息？无论出现哪种情况结果都不会好。要么就是同一家外资银行在不同的国家、地区有不同的利率？有懂的朋友给指点一下。多余的钱存银行也好，买房子股票外汇也好，无非是想保值，究竟该如何做，需要对手里的那几个钱在可预见的将来的真实价值做一个判断。其实，任何投资都是冒险，一定程度上就是赌博，既然是赌，首先要想到的是自己输的起多少。心态最重要。

　　　 前途光明道路曲折，对于未来我持保守的态度。什么时髦的主义，先进的理论，都是一样的折腾，当年的小蒋想当上海滩的打虎英雄，到最后来还不是三碗不过岗。偶尔去翻翻吴思的潜规则那本书，算是照镜子吧，我初高中的历史学的巨烂，但初中历史老师第一堂课讲的第一句话“学历史可以明智”我至今记得。考，怎么发起感叹来了?:))

　　　中国的金融体制确实是中国发展最大的瓶颈，这个解决了，中国自然增长率从8%增加到10%完全没问题。

　 　　但这也是最难解决的，因为这问题并不是改革金融体制如此简单。金融体系为何问题那么大？就是因为行政手段分配资金，明知道贷给很多国营企业的钱收不回来但也要继续发贷。如果今天金融体制完全市场化运作，那么那些经营不善的国营企业会活不下去，倒闭后大量的下岗员工又将造成严重的社会问题。下岗的幅度只能有控制的分好几年慢慢完成。

　 　　这也是朱镕基如此坚持要尽快搞国企改革，下岗分流的主要原因。这条不解决，国有企业就无法按照市场程序倒闭，只要这个吞噬银行资金的无底洞还在，金融体系就无法真正作出市场化改革。

　 　　外资对中国的重要性也在这里，外资是中国银行体系之外的。举个例子说，中国今天金融体系有问题好比是消化不良，吃下去的东西（居民存款）不能得到好好消化。为了长身体，为了获取营养，就只能靠体外打点滴（外资）。所以外资并不是坏事，关键是中国有没有利用打点滴的这段时间，好好治理自己的消化系统。以中国的高储蓄率，只要消化系统能够治好，有没有那点外资其实无所谓。

　　　对汇率的讨论插几句话：

　 　　个人感觉，人民币适当升值对出口本身影响不会很大。

　 　　以日本市场为例，我个人的结论，即使人民币升值20%甚至更多，依然无损中国对日出口多数产品（主要是非常初级的产品）的竞争力。以衣服类为例，中国产的服装售价不足日本产的1/3-1/5，有些产品在日本的售价甚至比国内还要低:做工比较不错的牛仔裤不到100块人民币都可以买，环境危害特别大的羊绒衫也只要600-800块，甚至400块左右都可以买到。而日本的工资则是国内的10倍左右。

　　　在目前汇率不能轻易调整的情况下，我觉得应进一步改革出口退税机制：对初级产品，可以有选择采取进一步降低或取消退税、甚至对一些产品另外征收特别税的措施。如一次性资源（矿产）、环境危害大的产品（羊绒等）。这样既能够进一步减轻人民币升值的压力，增加国家财政收入，又有助于国内产品结构的调整、促进国内的可持续发展，还有助于减少国际经济摩擦，减轻国外（主要是西方国家）民众对中国的防范敌对情绪

　 　　楼上的，中国产品出口又不是和日本美国竞争，而是和印度越南印尼墨西哥土耳其这些国家竞争。

　　　有幸看到对楼市和相关金融分析的如此透彻的文章，准备好好学习。

　 　　学习的目的是为了用。从楼主的帖子来看，还难以预测上海楼市的拐点，确实是无法精确预测的。学习的目的是希望能够预测上海楼市拐点什么时候会来临，来临是的楼价会是什么位置，已经拐点有多陡，对我们的影响有多大，对普通人的影响有多大？但是楼主提到在楼市拐点时难以抛出的道理，在拐点来临的时候应当是难以抛出，但是会比股市崩盘时好抛出，毕竟股市只是投资价值，而楼房还是刚性的住房需求支撑，股市没有人接盘，楼市还有少量的自住的需求来接盘。因此，是否会存在下跌只是20-30%的下跌，而不是50%,70%这样的下跌。

　　　我们再看看上海楼主交易税的实际效果，我本来打算换一套房子（买进、卖出），但是在中介这儿明显的看到的是卖家把交易税加到挂牌价上，看买家买不买，目前一般来看，买家急切出手的压力不是很大，所以感觉上海政府的政策和杭州去年政策的效果类似，又把房间涨了一些。前几天万科假日五期开盘，炒号的是3万一个，还不好买，有的干脆想拿到房以后等涨的更多再出手，万科假日在外环线以外，已经是1万的价格了，按照目前的涨势，6月份涨到1.2万是应当没有问题。如果政府觉得政策没有达到预期效果，出台更激烈的政策，我相信这和以前股市崩盘前一样，多方一定会拼全力和政府政策博弈，化解政策的效果，而政府是投鼠忌器，难有决心象当年股市的12道金牌一样来调控楼市，缓慢博弈的结果是今年楼市和去年类似的速度上涨。其实，上海政府的政策也难以制定，因为对于目前的楼市，怎么加税都不行，只能是调控需求，把需求降下来，改变供需关系才行，而改变需求主要是通过贷款利率增加买房难度，这个利率是控制在央行，不在地方政府手上。而且土地的投放也受中央的宏观调控所限制，土地投放还有有1-2年的时间才能变成可以出售的房子进入市场。在房市的可以见效的调控手段上，地方政府的招是比较有限的。

　 　　因此，是否可以预测，上海的楼市还有涨上一年半，或是两年，按照目前的涨势，还有翻一倍才会导致拐点的来临？当然，如果中间有人事变化，如HZ,CLY调任可能会影响进程。按照这个预测的话，上海外环线的房子要2万，内外要4/5万，内环新开盘的好楼盘如华府天地已经是5万多了。楼市来临的时候一定是投机难以支撑楼市的时候了，目前房价如此之高，已经严重的抑制的真正的住房需求了，我有个朋友，税前年收入是50万，都不敢买内环以内的房子，大家算算看，内环的房价目前开盘的都再2万以上，要买肯定是3房，要130平米，这要260万，首付20%,52万没问题，但是如果10年还贷的话(他不希望贷款时间太长)，贷款200万，每月还款要2万多，当年他付得起这个还款，但是对他的目前的生活质量有相当大的影响，决定下来只能到内环以外买了。如此高收入的人都难以承受如此房价，可以想像普通工薪阶层是只能在外环以外了。可以推断目前的房市，外环以内的房子有50%以上是投资客买的。随着房价还有逐步上涨，外环以内以及外环以外的越来越多的是投机投资。

　　　只是随便推断，没有woodwind的理性分析，大家可以一起探讨，综合各类因素来大概推断拐点的时间，和房价最高点。

　 　　以这种推断来看，到楼市拐点的时候，政府的托市的政策也应当难以奏效，因为投机房太多了，即使控制没有一块地放出也难以消化市场上的投机房，当年政府促进楼市的政策，退税/降低贷款起点等都应当难以托市。

　 　　还有一点因素,楼主没有提到的. 就是计划生育.这是西方经济学不能提到的.80年代之后的城市年轻人大多都是独生子女.而现在正是这些人成为住房的有效需求者.而双方都拥有住房使得自己买房的迫切性不会很高.

　　　举个例子,我的一个同学,是成都人,老婆是武汉的,都是独生子女,现在深圳工作.就觉得没必要在短期内(指五到十年内)买.双方家长都同样认为.

　　　特别是现在毕业的学生,统计一下,我公司有30几年轻人,只有两个不是独生子女.大家在一起,都说,再过十年,房子都多得没人住了.(当然这只是笑话.)

　　　可以肯定的是,随着国内人口增长率的下降,这种情况会越来越多.而且,新的年轻人思想的改变,不是多头们想象得到的.

　　　个人认为,房地产业也就这十年八年这么热,十年八年后,上海的房子,3000-4000你都不会买. 不信,走着瞧.

　　　今天认真的又读了一次温总理的政府工作报告：

　　　中央提出今年经济增长预期目标为8%左右，是为了使预期目标符合实际情况，既考虑需要，也考虑可能，兼顾了就业、物价等其他预期目标的要求。（前几年的目标都是说7%？今年的目标提高是为什么？地方政府在7%的指标面前都可以做出来1x%,8%会怎么样）

　　　培育新的消费热点。（想转移房地产资金？向哪个产业转移？）

　　　今年要适当减少财政赤字，适当减少长期建设国债发行规模。（去年赤字大约在3000yrmb左右，怎么解决？加税还是压缩支出？但是后文里面提到要减税。减少国债？投资渠道更加少？）

　 　　努力保持粮食等主要农产品价格在合理水平上基本稳定，重点抑制生产资料价格和房地产价格过快上涨，把握好公共产品和服务价格调整的时机和力度。加强市场和价格监管，坚决制止哄抬物价行为。（这个要重点读：“抑制房地产价格过快上涨”这一句话的重点在哪里呢？中央不是怕上涨，而是怕“过快上涨”）。

　　　1.房地产与股市会是翘翘板吗？也就是说，当房地产危机到来的时候会不会是股市发展的契机？（好像看过谢国忠以前提过，认为股市上涨有两种，一种是真实市场经济的体现，二种是人为资金的推动上涨）；2.对于如何减轻国内的通货膨胀，国家应该是有规化的，例如很有可能今年推出的QFII，会是消耗国内富裕资金的一种渠道吗？3.在房地产泡沫破灭以后，银行做为最大的贷款方，风险是不言而喻的，想了解一下两位对银行行业的看法

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　　　看样子你应该是银行系统里面的人，

　　　我实在是班门弄斧了。

　 　　1.看人们对股市的信心了，呵呵，现状怎么样大家都清楚。中国的情况是不能用西方的模型来分析的。庄家连推动大盘连续两周上涨的能力都没有。这个泥潭里面剩下的都是一些饿急了的大鳄，任何一个入市的小鱼都会被迅速的吞掉。

　除非外资对收购中国的那部分相对“良性”资产忽然又了巨大的兴趣来推动。

　　　2.目前的固定汇率制度其实就决定了国家对国内的通货膨胀或者紧缩的控制能力减弱。要知道，无论国际上明的暗的抛过来多少美元，中国都必须用1:8.27来接，这部分都会变成rmb进入中国的消费流通领域；同样国际上抛来的rmb，中国也必须要用美元接。这单靠控制国内经济已经很难控制了。而且现在全世界都认为rmb被低估（姑且不论是否真的被低估，关键是大家都这么认为），美元还在不断的贬，昨天好像1：1.34usd/eur。如果你的手上有大批的美元，你会怎么做呢？

　　　3.银行业的盈利方式主要还是在吃存贷差，而贷款部分最优质的客户就是房贷这部分。现在很多小白领对国内银行的服务都颇有微词，要不是国外银行一个门槛太高，一个网点不够，转向的可能很大。风险不言而喻。

　 　　今天温总理答记者问，谈到反分裂法时回答美国有线电视新闻网记者说，[温家宝]:记者先生，你可以翻开1861年贵国制定的两部反分裂法，不也是同样的内容吗？而且随后就发生了南北战争。我们不愿意出现这种情况，我们不愿意出现这种情况。中国有一句古话，“一尺布,尚可缝；一斗粟,尚可舂。”同胞兄弟何不容？

　 　　我就不自觉得想到了怎么解决中国当前经济问题，中华民族真是一个灾难深重的民族！

　 　　好文！终于完整地看完啦，深受教益，望继续多写这样的文章，网友们哪，能这样不计稿费地为各位网友奉送精彩文章，在此称赞楼主为经济论坛的活雷锋，一点也不为过。但我感觉有一些关于本届当家人的描述，有麻痹劳动人民的嫌疑，你总不能让咱们这些孤岛上的人们又一次眼巴巴的等待那艘传说中的大船出现吧？

　　　在此讲个笑话，不足为据：

　 　　据说上世纪末有一天，老姜起床打开电视，看到老诸又在凤凰卫视上吹牛，气打不出一处来，于是把老诸叫来。

　 　　姜：汝自比邓滨先生，如何？

　　　诸：深不如也。

　 　　姜：那再自比润之先生，又如何？

　　　诸（惶恐状）：更不如也。

　 　　姜：那就是嘛，两位伟人都摆不平、搞不掂，你以为你是谁，我又是谁？以后少JB在外面吹牛啦！

　　　自此后，老诸沉默寡言，最后很谦逊的说，下台后，别人称我是个清官就很满足了。

　 　　没有人怀疑本届当家人的拳拳亲民爱民之心，（不好意思，打击一下，人治社会自古以来不缺乏楼主这样的思维心态），问题在于，要么同流合污，要么被他们踢出圈外（这事有过先例，还记得否？），决没有第三条路可走的，因此，真正要解决问题必须靠宪法制度！弱势群体必须要有自己真正的利益代言人，而不是别的什么救世主、民族服饰盛装者来代表他们，在政治的层面上，比如说现在的人大，理性、和平地表达自己的政治诉求和利益诉求，并能将大多数人的政治及经济意愿经表决后上升到法律制度层面，加以实行之。但现在的情况是，既得利益集团对触犯他们经济利益的任何试探采取的是零容忍政策。

　 　　另外楼主并没有从根本上解释高房价形成的根本原因，集约化使用土地，最大限度地保护耕地的政策是正确的，在未来几十年内都将是一条基本国策，但它不是造成房价虚高的主因。

　　　原本不想再回帖的，就此结束。看到了叫“牛金星”那位朋友的留言，实在是感慨颇多。这位朋友说“关于本届当家人的描述，有麻痹劳动人民的嫌疑”，算是对了一半吧。已经处在绝望中的人，你还要断了他最后的希望吗？但在所有任职的总理中，确实是最优秀了，即便是我们的周总理，周总理出台过一项有助中国经济的经济政策吗？没有，只有毛主席。这些孤岛上的人们除了又一次眼巴巴的等待那艘传说中的大船出现，还有能做什么呢？

　　　其实我也不知道结果如何，我们能不能赢得胜利，这也许仅仅是我的希望而已。我们面临的困难太多，我们犯下的错误所产生的后果也在漫漫浮出水面，我们已经不能再通过快速发展来掩盖问题了。就像吸毒一样，到后面剂量越来越大才能掩盖痛苦。

　 　　但问题摆在那儿，我们能逃避吗？想逃，又能逃到哪儿去呢？我们面临的问题难道仅仅是房价居高不下吗？想得也太简单了。我们面临的是这20多年来积累问题的集中爆发。我唯一渴望的就是这些问题能慢慢解决，但我不知道我们是否有这个时间，我们也是否有这个能力。问题的解决也许已经超过了我们的能力。我们再慢慢失去对事态的控制。

　 　　房地产下面隐藏的是银行问题，银行问题下面隐藏的是金融问题，金融问题下面是我国的经济增长方式问题，经济增长方式问题下面隐藏的是我们的现有的政治体制问题。这是个连锁反应。不比原子弹威力小。

　 　　20多年来，我们先动的是经济体制问题，但由于在改革中，经济体制与政治体制改革未能协调发展，形成的不匹配的结果就是：政治体制对经济体制的作用导致了我们的权力寻租，腐败滋生，国有资产流失；经济体制对政治体制的反作用，又促进了政治体制对经济体制的不和谐。这20年来，我们就是在这不和谐中走过的。

　 　　今天是3月15日，消费者权益保护日。真是一个极大的讽刺。我除了苦笑别无它法。为什么会这样的节日呢？西方发达国家为什么没有呢？这是谁造成的呢？这是我们自己造成的，却又要自己来保护。如此自相矛盾的事也能发生，问题究竟出在哪儿呢？说白了，就是我们的税务体制。学财务的朋友知道，我们的税收征收在生产环节和流通环节，而不是在消费环节。地方税收从哪儿来呢？他们是向企业征收的，而不是向消费者征收的。我就听说过有个地方政府领导说政府向为纳税人服务的。悲哀啊!！！没有地方政府的纵容，那些企业他们敢吗？还有就是我们的法律，他们保护的是谁呢？我至今都没有搞懂，上市公司造假上市（听说过江苏琼花吗？）居然适用的是证监会的管理条例，而不是刑法中的诈骗罪，或者再不济也应该是用民法通则吧？为什么啊？就不是因为我们国有企业自已身不正吗？自己也造假吗？还有不就是收取贿赂吗？摆明了就是联合起来骗骗小股民的钱财吗？骗了还让你没处告。企业产品造假也一样。

　 　　那么多企业为什么能那么容易得手啊？难道不是我们自身的原因？我们的法律不是保护弱者吗？我们只能等待改革。

　 　　还有就是我们政府对GDP的迷恋，我们太想达到人均GDP多少多少美元了。我们的政府费尽心机在创造GDP。连上公共厕所都可以通过收费计入GDP，连毛主席建立的国民之本的教育医疗也产业化创造GDP了，我们后面还要做什么呢？我们的地方政府除了通过垄断来赚钱，还有别的本事吗（垄断赚的是国民的钱，无法赚外国人的钱）？房地产也许是最后一块蛋糕了。

　 　　有人说房地产绑架了银行，那我说，地方政府也绑架了中央。上海只是地震的中心罢了。上个礼拜听了央行上海分行领导的报告，听完后，我的心简直要流血。我们的领导会的只是掩盖问题，而从来不常识去分析问题、解决问题。可笑啊可笑啊，我们拥有最先进的理论，拥有先辈给我们创造的最好的文化政治财富，却从来不用，而去用西方的糟粕。说上海是最崇洋的城市，实在是不过分。反过来看西方，看美国，人家却吸收着毛泽东思想，用马列主义来改进自己的统治。真是可笑。

　 　　也许是我杞人忧天，也许是我危言耸听。这五年，是关系我们生存的五年。这场战争将是我们抗战和内战。在经济方面，我没有看到好转的迹象，胜利在软弱和迟疑中失去。我不害怕硬着陆，而害怕不着陆。我怀念毛主席。

　 　　不是我不愿意解释高房价形成的根本原因，而是无法解释，其中有太多人为的因素的。上海，繁华的下面，已经烂透了，他已经再也找不到能支撑自己的东西了。现在他也已经再慢慢失去房地产这个最后的拐杖了。他也许能利用控制媒体来迷惑我们的眼睛一时，但却掩盖不了一世（可笑的房地产网上交易系统，居然会有人相信上面的数据？我们的老百姓朴实啊。）。挂羊头卖狗肉的事，也快要到头了。　　

　　　说得太多了。天佑中华！！

　 　　看了温家宝答记者问，感觉很凝重，字斟句酌，可能他就是那样的性格。当年老朱说到他要去滚什么地雷阵的时候，表情也很凝重，但始终还是有几分可爱的笑容的。

　 　　下面是总理关于今年银行改革的回答：

　 　　香港南华早报记者：目前国有商业银行改革已经进入实质阶段，政府已经连续三次注资国有商业银行，您会不会担心这样会发生潜在的银行道德风险？您在最近的一次会议中说，希望中国银行和中国建设银行在三年内转变成真正的商业银行，这是不是意味着他们上市时间表会有所改变？

　　　　　温家宝：这些年国有商业银行的经营状况有所改善，但是存在的问题依然是严重的，主要是不良资产的比重较高，四家国有商业银行的不良资产高达20％，接近2万亿元；资本充足率比较低；实现盈利状况不够好。根本原因在机制，在体制。

　 　　　　这次中央决定要对中国银行和中国建设银行实行股份制改造，并且注资450亿美元。对这个措施，国内外舆论多数评价是好的，但是也有不少人表示担心。我想向大家说明的是，我们这次改革，第一，确立了一个明确的目标，就是要使国有商业银行走市场化的道路，推进产权制度的改革，推进公司治理结构的改革，真正把国有商业银行变成现代商业银行。第二，我们制定了保全措施和明确的责任。也就是说，实行这项改革，两个银行必须对国家的注资实行保全，也就是保值增值，同时，要担负起降低不良资产的责任。第三，关键在管理和队伍。说老实话，在这两个方面我确实也不太放心。这次改革是背水一战，只能成功，不能失败。我们采取这样有力的措施，因为这确实是一场输不起的实践。我们必须下大的决心来保证这次改革成功。

　 　　楼主要是MSN联系人慢了，不妨用SKYPE，它有很多QQ和MSN没有的功能

　 　　to spacejam1979

　　　我想你可能过高估计了中国的影响力，一个衰落疲软的中国，是符合美国和日本，及许多相邻国家，至少是俄罗斯的利益的。虽然他们从中国经济的繁荣当中也确实获得了很大的好处，但是没人希望会出现一个异常强大的中国，来挑战现有的世界势力格局。直到目前为止，中国大多数产业都是处于产业链的下游，缺乏对一个产业的控制能力，我是做通信的，公司规模也非常大，但是，举个简单的例子，CPU你能离开美国吗？没有INTEL的CPU，中国的通信行业，就会完蛋。

　 　　但是，只要中国的发展政策得当，我想不会象楼主想得那么悲观，释放出中国人的生产能力，创造能力，没有哪个发达国家能和我们竞争。至少在我看来，以后通信业将是中国人的天下，这应该算高科技了吧？汽车业的情况也是如此，只要国家政策改善，中国的汽车将来一定是世界上最便宜的，同样也可能做到最好。前面一篇谢国忠的文章，说中国会拉低全球的产品价格，我想是有道理的。

　 　　至于对军事手段和军力的推崇，我看就免了吧，曾经有机会见过大军区的人，觉得腐败已经侵蚀了军队的战斗力，同时武器装备和军事理论，及战斗演练的方面都远落后于时代。兵凶战危，不可轻言，我想中国的领导人不会有类似想法。美国人可以打仗，是因为他能够做到用高科技、高投入做到基本零伤亡，中国是不能和他比的。

　对于zf，有时候感觉确实难以评价。想起了一句话，人人为自己，上帝为大家。地方政府相当于人人，中央政府相当于上帝，地方政府为了自己的政绩，为了个人的灰色黑色收入，有强烈的制造泡沫的意愿；中央政府对经济的健康负责，对经济风险负责，对银行体系负责，会有强烈的控制泡沫的倾向。同样的关系也可以套用到中央人行和四大国有银行的关系上，及总行和分行的关系上。地方政府许多时候给人的感觉是，在我走后，哪管它洪水滔天。

　 　　 我觉得，中国的经济政治的肌体回复到健康的状态，确实很难，中间的风险也确实很高。但是，总会有希望的，有个法国人说过，以国家的名义犯下的错误，我们以国家的名义来纠正它。我想现在这届政府正在做纠正的工作，从我接触的范围来讲，比10年前已经进步很大了，那时候我们哪里的乡镇一把手居然可以把帐面的前全部弄走而无人过问，而现在，对各级官员的约束已经非常大了。当然，也有些问题层次更深了。

　 　　 想的比较乱，希望能和各位多交流，有时候，看到有个陌生的人，和自己的想法很象，或者能说出自己非常模糊的想法，感觉非常愉快。

　 　　房地产热，房价高，政策某方面好象有点缺乏细致严密。

　 　　昨天看焦点访谈，金沙江上的100多条采金船，都是与地方勾结的，公安局长都有股，怎么打啊？上海滩上的房地产公司，政府高官（各级书记、市长、区长）和银行官员们跟房地产商勾结，都有股份的。怎么打压啊？想想蒋经国在上海打“老虎”的结局吧。官僚资本哪那么好消灭的？　　

　　　楼主说得没错，上海早就烂透了。当年繁华的十里洋场底下掩盖的是穷苦大众腐烂的尸体。

　 　　很久没来看这个贴子了，spacejam1979兄弟依然还是那么热心，呵呵。woodwind的观点还是那么老道。

　　　说实话，看了两会的政策，有点失望。解决农村人口义务教育问题。钱怎么来？从什么地方的财政？拿个政策就安慰一下大众了。

　 　　央行一加息，立马各地的房产商携老百姓杀到，和央行博弈。唉，普通人都想啥呢？

　　　有兴趣的同志，还是看看中国股市的历史，看看中国的古代史，以史明鉴，读史明智。

　　　BTW，昨天大学同学聚会，大家的话题都是买房的问题。我极力告诉他们不要买房，可是基本没人听，一对在张江公司买房，4000/m2我认为还值得一买。另外的还想花100多万买91年的二手房，我惊呼，咋了咋了。问问同学们平时看的报纸，都是《上海一周》，《新民晚报》一类的，再看看《第一财经》的房产版。我回头看了看这些报纸，考，那个吵做的啊，简直和股市上的股评师一个熊样。

　　　垃圾能说成个花去，得，劝了两句，也没人听进去。宁愿信报纸，也不信我这半路出家的野和尚。得得，俺不呐喊了，也懒得理。这种愿意接盘的人多的去了。

　 　　顺便说下，我对胡温个人还是很有好感的，但是整个庞大的官僚体系，整个体制的臃肿。不是这两个人能解决的问题。有心杀敌，无力回天啊。现在，反分裂法出台，个人感觉也是一种矛盾的转移。如果台湾闹闹，打个仗。这些矛盾会缓和很多，但是通过战争是否能解决这些本质的问题，还要看是否能对自己痛下狠心根除顽疾。胡说两句，莫怪。

　　　大家要知道中央的意图，首先要知道房地产是怎么操作的。现状是这样，房地产商基本上投入1y，明年就可以赚1y.我现在用一个1y成本的楼盘来举例。

　 　　　　1.kfs用1y建楼,没错，这个是他的成本

　　　　　2.kfs用200个假身份证来虚假买下他自己的楼，100w/房，

　　　　　这里就需要注意了：

　 　　　　1.首付部分（假定20%）是kfs从假的买家那里给自己，没有成本，20w左手倒右手

　　　　　2.月供部分呢？假买家从银行贷出来80w，都转到了kfs手里，kfs收入80w/房，扣除成本50w,kfs总共已经盈利6000w。

　 　　　　3.真的买家来了，他要买房，kfs说，我们这里的楼盘卖的太火了，我们已经提价了一点点，这个楼盘只有几个剩下来的了，你要快点买阿。然后真实买家买房，kfs把假买家的贷款负担全部都给了真实买家。顺便造成楼盘热销的假象。

　 　　　　好，现在大家明白了操作过程，我们可以开始讨论新政策的杀伤力大小了。

　 　　　　1.提高首付。对kfs没有任何杀伤力，因为他是左手倒右手，中央的意思是提高真正想买房的人的负担。很明显，中央要和庄家拼，但是怕散户来跟庄家的风，先推出去一些真实买房者和投资买房、投机买房的成本。

　 　　　　2.提高房贷利率。对大家都有杀伤力，但是从数字上看，杀伤力不大，kfs可以用以前赚的钱填窟窿。也是对持币代购的人一个警告，我要开始了，你们别进来被误伤。

　　　　　可以预计的是，今年加息还会继续，从数字上看，2-3%的加息才会有致命的杀伤力。今年能达到吗？大家看看海岸对面，美联储的利率预计要从2%到4.5%左右，根据现在的rmb和美元咬在一起，2%的升息，是可以预期的。

　　　　　但是短期内，房价不会下降，因为kfs可以用上述“融房”的手段，保持手上的资金链子不断裂，支撑一年以上是可以预期的。

　　　　　各位买房自住者，一定要想清楚了，你要买房子，就要确定自己是真正的可以承受这个价格，因为对于只有一套房子的人，房价对你是没有意义的。你总需要一套房子对不对？楼价涨了你卖掉房子，再买还不是这个价格？楼价跌也不用沮丧，你以后要买大房子要加的钱可以少花点了。

　　　而且前两天的温总理记者招待会说了rmb的汇率的改变会“出其不意”，这其实是一个今年rmb升值的暗示，中央没有否定今年使用汇率手段来解决国内问题的可能。

　 　　以目前中国利息低于美联储的现状，游资已经没有套息的可能，再加上美国出台海外投资利润汇回本国4%的税收，是否这是一个以另类手段避免游资跟风大幅度流出呢？

　　　今天的参考消息也以批判法国房地产泡沫和赞扬韩国投资者一改以前的短线投资股市的方式，现在开始投资基金，这都在暗示着些什么。

　 　　我的观点是中央已经有些不安了，正在采用各种方式来保证可能的房地产泡沫破灭后的损失能够减低到最小。

　　　我是个普通市民，我想我有些疑点，在此提出来供大家参考：

　 　　第一、决定房地产价格的是需求，我们普通市民无论如何都是需要房子住的。即使房价高企，我们如果能够付得起首期的话，一般是以满足自己的需要为第一。即使如上海等个别大城市房价已高到超出想象之处，但大多数城市工薪阶层通过按揭还是能够买得起房子的。这个需求什么时候也不会降下来。

　 　　第二、最近关于中国经济走向的风言风语很多。对于老百姓而言，与其承担让自己银行里的存款变成废纸的风险，还不如买个实实在在的房子放在那里。这就是为什么我们觉得房价高仍然下决心买房的原因。

　 　　第三、中国的市场经济从来不是真正的市场经济，这点早有定论。经济受政府政策的影响实在太大，所以普通市场经济学说那一套分析理论根本不能往上套。在典型市场经济下，是泡沫就会破裂，但在中国就未必如此。政府控制市场的能力是众所周知的。

　 　　第四、房地产价格和地方政府的利益紧密相连。如果地方政府不愿意降低土地价格，那么房产价格当然也降不下来。

　 　　第五、如果房地产价格出现下降，将会导致大部分消费者持币观望，这种现象的连锁反应会很快使中国经济崩溃。政府当然不想看到这种局面，所以我想中央政府的意思是，把房价稳定在当前水平上，或者使房价的上升速度减缓，维持在一个老百姓可以忍受的范围之内；同时加大对炒房者的打击力度。北京上海等地的房价当然要适当下降，因为这些城市情况特殊，像上海根本就是全球人来购房，房价当然变态。但是，少数大城市并非主流。在全国大多数城市，虽然工薪阶层觉得房价高，但还没有到买不起房子的地步，我想这正是政府希望出现并维持的局面。

　 　　第五，有人拿房市和股市相类比，以我这个外行人的眼光看，这也是无法类比的。所以发生在股市上的事情未必会发生在房市上。

　 　　最后，我的预测是：对于北京上海等少数大城市，政府会使用温和手段平抑房价，并会打击炒房者。这些地方的房价是上升还是下降，取决于全国乃至世界想在这些地方购房的人的利益考量。如果一个山西的有钱人毕生的梦想就是在北京安一个家，那么政府使用什么样的力量才能使他放弃在北京买房的计划？这本来就是中国经济文化发展不平衡的恶果，这些大城市既然是几十年政策的最大受益者，生活在这些大城市中的人既然也享受到了这种政策造成的优势，那么理所当然的也要付出一些代价。对于这些大城市无力买房的人，我的劝告是，如果你愿意忍受无房的生活就请继续留居，否则就离开它。这些城市已经变成了黑洞，有钱人的天堂，穷人的地狱。

　 　　对于出了这几个大城市之外的全国大多数城市，政府调控的结果是房价将会稳定下来，或者稳中有升，但降下来的可能性不大。最后要声明一下，我也是个工薪阶层，当老师的，以上都是老老实实的想法，我们单位很多同事都是这样想的。

　 　　小弟不才，试着说一下你的论点中的一些问题。

　 　　如果说错了请不要见怪，如果觉得说的有道理，

　　　不妨跟您的同事等等也沟通一下。

　 　　hehe

　　　我是个普通市民，我想我有些疑点，在此提出来供大家参考：

　　　　　第一、决定房地产价格的是需求，我们普通市民无论如何都是需要房子住的。即使房价高企，我们如果能够付得起首期的话，一般是以满足自己的需要为第一。即使如上海等个别大城市房价已高到超出想象之处，但大多数城市工薪阶层通过按揭还是能够买得起房子的。这个需求什么时候也不会降下来。

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　　　这一点我认为是因为中国的储蓄传统造成的，

　　　我们的上一辈把一切的钱都放在了银行里面。

　 　　而由于中国的一些买房结婚之类的传统，造成房价某些程度上是刚性的，

　　　对于现在的很多踏入社会几年的大学生来说，他们的父母愿意用积蓄来满足这个需求，或者说结婚等压力在强迫他们来购买，

　　　而在购买能力上透支了上一辈的积蓄，所以显得有购买的能力，这也是中国房价收入比远大于国外的原因之一。

　 　　但是回头想想父母老去的时候，可能很多人就不会这么理所当然的使用父母一生的积蓄来买这个房了。

　　　很多人说，进入大城市的人越来越多，地就只有这么多，所以房价肯定要涨。但是。。没有购买能力，涨价有意义吗？只是一个有价无市的市场而已，比如谁都想买个劳斯莱斯，可是我买不起，那我能说地球上的人越来越多，劳斯莱斯的一年产量就只有这么多，肯定价格要涨吗？

　　　　　第二、最近关于中国经济走向的风言风语很多。对于老百姓而言，与其承担让自己银行里的存款变成废纸的风险，还不如买个实实在在的房子放在那里。这就是为什么我们觉得房价高仍然下决心买房的原因。

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　　　房价有一定的保值功能，但是并不是唯一的保值品。目前面临投资手法不多的矛盾，国外常用的资金避险地——股市——已经被中国做烂了，再加上很多投资市场上中国市场的价格和世界市场上相关度都不够大，原因不在多说。事实上，广东这边由于靠近香港，投资渠道相对畅通，外汇、期货、香港股市、国外股市、债券都是去处，这也是房价并不显得离谱的原因之一。据我所知，内地也有很多代理，不过资质就不敢保证了。

　 　　　　而且房子并不是一定能保值的，同样又风险。我倒要问了，为什么您不把资金放到股市上面去呢？尤其中国的房地产只有房产、没有地产，看看98以后的香港、东南亚97以后的惨状就知道了。

　　　　　第三、中国的市场经济从来不是真正的市场经济，这点早有定论。经济受政府政策的影响实在太大，所以普通市场经济学说那一套分析理论根本不能往上套。在典型市场经济下，是泡沫就会破裂，但在中国就未必如此。政府控制市场的能力是众所周知的。

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　　　这一点实在不敢苟同，闭关锁国没有问题。现在wto后，随着中国在国际贸易中的地位，中央对国内经济的控制能力已经大大减弱，比如去年的通货膨涨，就是政府顶住rmb升值压力下的恶果之一，所谓失之东隅，收之桑榆。经济需要平衡，强行压住一头，另一头就会翘起来。　　

　　　　　第四、房地产价格和地方政府的利益紧密相连。如果地方政府不愿意降低土地价格，那么房产价格当然也降不下来。

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　　　这个观点完全是倒挂。房价涨了以后，之所以地价会涨，完全是zf和kfs的利益分配问题。根子是因为各位接受了这个房价，所以zf才会提高地价来分一杯羹。您想想，地价涨不涨您都接受了当前的房价对不对？假定zf不提高地价，您照样买，只不过资金多流一些到kfs手里而已。说地价推动房价不过是kfs炒作的手法而已。

　　　　　第五、如果房地产价格出现下降，将会导致大部分消费者持币观望，这种现象的连锁反应会很快使中国经济崩溃。政府当然不想看到这种局面，所以我想中央政府的意思是，把房价稳定在当前水平上，或者使房价的上升速度减缓，维持在一个老百姓可以忍受的范围之内；同时加大对炒房者的打击力度。北京上海等地的房价当然要适当下降，因为这些城市情况特殊，像上海根本就是全球人来购房，房价当然变态。但是，少数大城市并非主流。在全国大多数城市，虽然工薪阶层觉得房价高，但还没有到买不起房子的地步，我想这正是政府希望出现并维持的局面。

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　　　这个观点我完全赞同。中央的想法应该是如此，但是中国老百姓的跟风心理相信各位心里都有底，只要房价一开始下跌，一定是恐慌性的抛售。即使是维持房价不动，炒家都会大批离场。能不能达到低速上涨的目的，完全看zf的执政能力，不过这是有不确定性的。中国zf确实比国外zf拥有更多的资源来调动，但是并不等于无所不能。结论如何，还有待观察。　　

　　　我们倒是可以想一想，如果zf全力托房市，又要全力托住rmb的汇率，那么我们可以从哪里获利呢？这并不奇怪，全世界的对冲基金整天都在想这件事情。尤其是在前段时间，温总理发表言论，认为rmb的升值要"出其不意"，看来中央的底线是在危难的时候，牺牲汇率来保全房地产市场。

　　　　　第五，有人拿房市和股市相类比，以我这个外行人的眼光看，这也是无法类比的。所以发生在股市上的事情未必会发生在房市上。

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　　　为什么不能对比呢？有什么不同？如果说房子是实在的存在，而且有使用价值（居住），那么租金和房价的倒挂说明了什么呢？租金/房价为什么不可以和市盈率对比呢？

　　　　　最后，我的预测是：对于北京上海等少数大城市，政府会使用温和手段平抑房价，并会打击炒房者。这些地方的房价是上升还是下降，取决于全国乃至世界想在这些地方购房的人的利益考量。如果一个山西的有钱人毕生的梦想就是在北京安一个家，那么政府使用什么样的力量才能使他放弃在北京买房的计划？这本来就是中国经济文化发展不平衡的恶果，这些大城市既然是几十年政策的最大受益者，生活在这些大城市中的人既然也享受到了这种政策造成的优势，那么理所当然的也要付出一些代价。对于这些大城市无力买房的人，我的劝告是，如果你愿意忍受无房的生活就请继续留居，否则就离开它。这些城市已经变成了黑洞，有钱人的天堂，穷人的地狱。

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　　　以我个人的观点，我并不觉得租房有什么需要“忍受”的。相反，我觉得以现状来说，租房才是很现实的选择（如果不去跟风的话），我甚至开玩笑跟老爸说，如果在上海的话，我签一个20年的租约如何？让我随便装修，我觉得都比买要划算。我买房用过了20年以后还会觉得很好吗？至于您举的山西人安家的例子，我觉得何必呢？前面我举个例子，我有200w,放在银行每年利息3%，6w，365天天天宾馆，不用水费电费，不用打扫卫生，200w还是200w.

　　　　　对于出了这几个大城市之外的全国大多数城市，政府调控的结果是房价将会稳定下来，或者稳中有升，但降下来的可能性不大。

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　　　最后再有一点不同意见，如果一线城市出现跳水，二线城市同样受到波及，假如广州房价跌到4000左右，难道长沙还能到3500？这跟kfs搞一期二期概念是一样的。

　　　　　最后要声明一下，我也是个工薪阶层，当老师的，以上都是老老实实的想法，我们单位很多同事都是这样想的。

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　　　如果您觉得我说的有点道理，希望您能跟您的同事再交流一下，不要在这个时候来顶风上。在时间上面预测是最难的，谁知道危机什么时候会来呢？

　 　　呵呵，房价高的一个原因，我在其他网上看到一个贴子，有点意思。大家参考一下，这种做法是完全可行的，而且据我观察，上海的不少楼盘应该都是这么操作的。

　 　　一个炒房亿万富翁致银行行长的一封公开信

　　　我是一名炒房者，以10万元起家，一年后成为了一个拥有13亿元存款和60亿元固定资产（上海中心地带的优质房地产）的亿万富翁，下面我向行长您讲述我的成长经历，顺便对您给予我们“民营企业家”的无私的支持和关怀，致以最诚挚的感谢！

　 　　大学毕业后分配到上海工作，大上海的繁华，大上海的高楼大厦令我深刻感受到祖国的日益强大，尤其是上海投资的优越环境更令我如鱼得水，我同许多人一样加入到了炒房大军的行列。前年初我通过银行按遏贷款以10万元的首付在上海购买了一套价值50万的房子，一个月后我通过中介挂牌100万出售（有人问这么高的价你卖得出去吗？嘿，不瞒您说，我本来就没想卖！），2个月后我再借款20万元首付给银行，通过朋友用按遏贷款以100万的价格自己买回了这套房子，还掉20万元借款和40万元的贷款后实际从银行套现40万元。随后我以这40万元作本金通过按遏贷款购买了4套50万的房子，2个月后以同样手法从银行套现120万元。我再以这120万作为首付，按遏贷款购买了12套50万的房屋，2个月后再以同样手法从银行兑现360万元。这时房价上涨历害，炒房者太多，50万的房子已经买不到了，我只得以360万的作为首付，按遏贷款购买了28套价值100万的房子，2个月后我再以同样手法以200万的价格买回了这些房屋，这次从银行套现1680万。我再这1680万作为首付按遏贷款购买了84套100万的房屋，2个月后再次以200万的价格买回从银行套现5040万。这时我已具有了一定的资金实力和人脉关系，人也更加老练了，我自认为房地产的泡沫实际已经很高了，为了抓紧最后暴富的机会，我以同样手法又快速操作了三次，这时我手中已经拥有13个多亿的存款和3000多套房屋。从而在一年的时间内成为了亿万富翁，过起了富足的生活，刚毕业时的穷贫潦倒已如过眼烟云，自己也觉得仿佛生活在梦中。

　　　至于这13个多亿的存款当然不是全存在国内银行，大部分存入了瑞士银行，一部分存入了美国银行，一部分购买了一些国家的国债，还有一部分投入了实业，小部分存在了国内银行。那3000多套房子我现在根本就没有去管它了，已委托中介所全权处理（当然房价比200万已略微上涨），能买掉当然最好，买不掉就抵压给银行吧。如果您想要，我可以打几折出售，一切事情都好商量。我还可以捐上百八十套的给希望小学，贫困地区的孩子真苦啊。最穷不能穷教育，最苦不能苦孩子啊！

　　　这就是我亿万富翁之路的简单描述，实际的操作过程当然要比这要复杂得多，比如跟银行关系的处理，跟中介机构的合作，跟房地产商的协商合作，跟政府官员的联络等等......，充满了艰辛和喜悦，遗憾的是因为没有风险而缺少刺激，因为过于投入炒房的劳作中而至今没有找到称心如意的女友。是为憾事。

　　　再次感谢行长及所有关心、爱护、支持房地产大涨的专家、学者、官员，谢谢！

　 作者：绝对原创　回复日期：2005-3-24　0:52:59　

　 　　这是小生的分析：欢迎spacejam1979和其他的兄弟一起讨论，分析：）

　　　这么操作是有可行性的。当然没有作者这么简单了，举个简单的例子，现在很多房子是开发商自己通过虚开户头用按竭购买自己开发的房子，这样一来开发楼盘的钱可以归还银行，从而贷更多的款子继续开发楼盘。并且可以虚假升值。比如一个房子实际价格10000元/m2。这么一来，15000/m2这多出的5000元当然流入开发商的自己腰包了。关键打通银行，中介机构。这种操作是完全可行的。20年后的虚假帐号的还贷？谁去管这么多？等银行发现问题，我的钱已经赚走，那些烂楼才值几个钱。再说，用于个人按竭和开发楼盘的利率差价就可以赚上一笔了，银行也不会主动捅这个篓子的。银行有利息吃就开心了，行长可以高枕无忧的继续放贷，这么说吧，用将来老百姓的钱为那些空置的楼盘买单，这是很可怕的。

　　　央行为何提息？目的是事警。做出表态，下一步会采用更加积极的政策。当然有些别有用心的人会嚷嚷这是杀贫济富，但是有些LBX也是一样叫叫的，真不知这些老百姓在想什么？这么高的楼价，你干嘛非要这个时候接盘？傻B了吧。等两年会亏死啊？

　 　　多谢指教，但是您的有些说法我还是有些疑问：

　　　“但是。。没有购买能力，涨价有意义吗？只是一个有价无市的市场而已，比如谁都想买个劳斯莱斯，可是我买不起，那我能说地球上的人越来越多，劳斯莱斯的一年产量就只有这么多，肯定价格要涨吗？”

　　　对于北京上海等几个少数大城市来说，普通市民可能确实没有购买能力，但是您也知道，现在在北京上海购房的很多是外来人口，是全国的有钱人，甚至是外国投资者，他们没有购买能力吗？对于除了这几个大城市之外的全国大多数城市，我的常识告诉我，工薪阶层能够付得起首期，而且他们的收入目前来说是足以还贷的。

　　　我要说的就是这个，对于全国大多数城市的工薪阶层来说(包括机关事业单位人员和一些效益比较好的企业人员），虽然房价高，但是他们还能够买得起，他们的需求是有效需求。不能拿北京上海的情况来套全国。而且这种需求之庞大你无法想象。就比如我们学校的同事，现在纷纷在用自己原来的小房子换大房子，这在我们这个城市已经成为一种风气。

　　　盼望指教。

　　　　　多谢指教，但是您的有些说法我还是有些疑问：

　　　　　“但是。。没有购买能力，涨价有意义吗？只是一个有价无市的市场而已，比如谁都想买个劳斯莱斯，可是我买不起，那我能说地球上的人越来越多，劳斯莱斯的一年产量就只有这么多，肯定价格要涨吗？”

　　　　　对于北京上海等几个少数大城市来说，普通市民可能确实没有购买能力，但是您也知道，现在在北京上海购房的很多是外来人口，是全国的有钱人，甚至是外国投资者，他们没有购买能力吗？对于除了这几个大城市之外的全国大多数城市，我的常识告诉我，工薪阶层能够付得起首期，而且他们的收入目前来说是足以还贷的。

　　　　　我要说的就是这个，对于全国大多数城市的工薪阶层来说(包括机关事业单位人员和一些效益比较好的企业人员），虽然房价高，但是他们还能够买得起，他们的需求是有效需求。不能拿北京上海的情况来套全国。而且这种需求之庞大你无法想象。就比如我们学校的同事，现在纷纷在用自己原来的小房子换大房子，这在我们这个城市已经成为一种风气。

　　　　　盼望指教。

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　　　老兄提到北京上海有钱人的需求，

　　　不错，那部分可以忽略。

　 　　再往下考虑，主力的买家，小白领阶层。

　 　　我们来粗略估计一下，

　　　北京的小白领收入一般在5000-6000，夫妻两个是12000左右，

　　　一年在14-15w,这个都已经往高里算了

　　　如果要在三年内在北京攒出一个首期，

　　　也只是勉强而已，北京现在的往北5环内房价在8000左右，

　　　以80平计算，64w,3成是19w左右。

　 　　要买的话只能在回龙观之类地段，代价就是交通的长时间（保守估计1.5h到建国门）。

　 　　其实就简单看北京人均收入<2500就知道下层实际上是不可能购买的，而主力买家中产的数量扩大有限（毕业生年薪下降），需求上升并不像想象中那么大。

　　　对于一般工薪来说，主力买房阶层就是结婚年龄的人，

　　　这个年龄段的特征是25、6岁左右，也就是大学毕业三、四年上下，

　　　即使double来算（其实很多都是男方负担），

　　　两个人同心协力，也就是个首期而已。

　 　　多数还是需要占用上一代的存款，

　　　这也是中国投资渠道太少和文化造成的大批存款，

　　　放大了需求。

　　　而这批被朱镕基称为“笼中虎”的家庭存款释放到房地产流通领域后，又进一步推高了房地产的价格。如果我们深层次的想一想就知道，即使以基本面分析，这个现象也是不可长时间持续的。何况现在这个行业里面黑幕重重。

　　　小城中的以小换大也是家庭存款的一次释放，因为小城的中产阶级常会觉得无处消费，但是事务都是两面的。大房需求增加的同时，也造成了小房供给的扩大。我知道很多小城的中产住房面积已经在向200平进发，但是对于小城来说，租房市场并不活跃，房价的上涨只是被家庭存款推动而已。由于小城的商务方面的缺失，房价上升空间是可以预期的（比如中等城市的近郊区价格等）。当小城中的大房消费成为一种风气，一种习惯的时候（比如普遍认为住房面积应该大于100平），他们的收入水平自然会抑制房价的上涨，而小城中相对保守的投资风气也不会造成太多的泡沫，最多只是局部而已。结论是小城的房价并不会不可控制的上涨，最多不过是随全国大势波及。

　　　纯粹探讨，如果说得不对，还请见谅。

　　　作者：socold　回复日期：2005-3-23　20:13:12　

　 　　　　我是个普通市民，我想我有些疑点，在此提出来供大家参考：

　　　　　第一、决定房地产价格的是需求，我们普通市民无论如何都是需要房子住的。即使房价高企，我们如果能够付得起首期的话，一般是以满足自己的需要为第一。即使如上海等个别大城市房价已高到超出想象之处，但大多数城市工薪阶层通过按揭还是能够买得起房子的。这个需求什么时候也不会降下来。

　 　　＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

　　　97后香港楼价大跌。部分供楼的香港市民塌定！因为经济不景，失业等原因断了经济来源，无法继续供楼！不但先前所交上百万积蓄血本无归，甚至还欠下发展商一笔债！成了负资产！

　　　所以，我个人对于按揭房的风险多少有些恐惧！一旦经济不景，打工很可能失业，或者薪水大幅缩水，做生意破产的机会也大。。。按揭支出一分也不能少，但随时可能没了收入。。。。

　　　当然，如果供楼同时有比较宽裕的资金问题不大，不过，看我身边一些朋友，他们有的根本没啥闲钱，首期几乎花光所有的积蓄，现在就全指望着两口子每月的薪水收入！真替他们担心！！

　 作者：tsong　回复日期：2005-3-29　6:13:00　

　 　　"作者：lichongboy　回复日期：2005-3-27　13:07:03　

　 　　　　国内现在好像不怎么缺资金的把,每年的新增存款都有几万亿,我就不明白干吗又花那么大代价去吸引5000的FDI,挤压的国内民营资本都快喘不过气来."

　　　--------

　　　受国内的金融体系制约，本国资本无法得到充分消化和运用。一方面是国有企业乱投资乱花钱重复建设，不断吞噬资本创造银行呆账。国家大量外汇存底以购买美国国债方式重新流回美国。另一方面是民营资本没有方便的融资途径，得不到产业升级需要的资金，江浙等地地下钱庄非法融资泛滥也是因为这个。引进外资就相当于一个人在消化系统不好时以打点滴的形势直接注入营养。同时，引进外资也可以引进竞争，学习国际先进管理经验和生产技术。

　　　 主席啊怎么办?

　　　　 　 ------成都市中心毛主席像前出现的一张传单

　　　　　人民群众上街头，主席像下齐聚首。

　 　　　　千言万语涌心头，眼泪哗哗往下流。

　 　　　　请示主席怎么办？今后道路该咋走？

　　　　　主席啊！

　　　　　暴力征税害农家，再现土匪和恶霸。

　 　　　　反对卖地贪公款，防暴警察来镇压。

　 　　　　农民跟您打天下，如今反倒受欺压。

　 　　　　里应外合忙改制，厂长变成资本家。

　 　　　　国有企业被搞垮，坏人心里乐开花。

　 　　　　您说工人是主人，如今要吃苦二茬。

　 　　　　分流改制加买断，要把工人往死掐。

　 　　　　明知前面是绝路，非逼工人去跳崖。

　 　　　　一生贡献被掠夺，狠毒赛过资本家。

　 　　　　这个那个产业化，逼着人民把钱花。

　 　　　　股市设局把钱圈，血本无归赔光了。

　 　　　　辛辛苦苦几十年，人民生活贫困化。

　 　　　　腐败蔓延管不住，贪官越抓官越大。

　 　　　　反腐被逼弃家走，好人反被坏人抓。

　 　　　　您杀刘张震天下，而今做样玩花架。

　 　　　　收入财产不公开，人民群众疑问大。

　 　　　　眼看公仆忘人类，先把自己解放了。

　 　　　　西方官员能公开，这点咋就不学啦？

　　　　　国资损失人心寒，不见急来未见怕。

　 　　　　要问政府忙什么，紧着催生资本家。

　 　　　　唯恐人民觉醒早，跑马加鞭私有化。

　 　　　　笨混坏蛋定政策，颠覆政权毁国家。

　 　　　　人民群众泪花流，腐败分子乐哈哈。

　 　　　　资产阶级坐天下，非法财产便合法。

　 　　　　厂长年薪几十万，难道国企就靠他。

　 　　　　昧着良心瞎胡搞，损公肥私捞一把。

　 　　　　早知如此差距大，没人革命打天下。

　 　　　　主席啊！

　　　　　工人农民生活真是苦了，生老病死样样都发愁了，

　　　　　创造价值不见收入多了，公务员猛加薪好几次了，

　　　　　改革成果究竟谁受益了，公仆变老已忘了本了。

　 　　　　实事求是他们早已忘了，群众疾苦装瞎看不见了，

　　　　　矛盾尖锐只想躲着走了，假瞎大话百姓已听腻了，

　　　　　社会主义是越来越远了，资本主义倒越来越近了。

　 　　　　艰苦奋斗他们笑是傻了，拿架摆谱大的有点过了，

　　　　　公款吃喝一餐十几万了，公车消费肥了少数人了，

　　　　　公款赌博一次几千万了，公仆二字含义已经变了。

　 　　　　自力更生他们说过时了，花几千亿买了大客机了，

　　　　　航空工业也给折腾垮了，清醒已晚整个让人涮了，

　　　　　近来才知沈图被收买了，内外勾结国家被坑惨了。

　群众路线他们不敢提了，制定政策首先想自己了，

　　　　　群众利益不往心里去了，群众上访就怕要闹事了，

　　　　　鱼水关系变成对立面了，无水之鱼早晚要渴死了。

　 　　　　社会风气坏得不像样了，执法犯法已是家常饭了，

　　　　　买官买官越来越普遍了，看病上学花钱那是老了，

　　　　　党校居然也敢卖文凭了，黑社会竞又死灰复燃了。

　 　　　　党的宗旨只是纸上写了，实际一对行动离它远了，

　　　　　党的任务有点看不懂了，自取灭亡真是有点怪了，

　　　　　革命建设忘了依靠谁了，工人阶级要当牺牲品了。

　 　　　　老婆孩子国外安好家了，贪污掠夺国外存好款了，

　　　　　外国护照偷偷早办妥了，逢年过节紧着往外溜了，

　　　　　装模作样哄哄人民算了，精英权贵人民不敢信了。

　 　　　　两极分化是越来越大了，贫富悬殊是天上地下了,

　　　　　共同富裕只能梦里想了，全心全意只有往前找了,

　　　　　什么代表百姓把头摇了，言行不一人民早看透了。

　 　　　　主席啊！

　　　　　几十年革命就要白搞了，几十年建设就要白干了，

　　　　　几十年心血就要白流了，几十年努力就要白费了，

　　　　　不知改革究竟为什么了，不知改革究竟为了谁了。

　 　　　　五星红旗眼看要变色了，人民政权眼看要易手了，

　　　　　烈士鲜血眼看要白流了，苏共悲剧眼看要再现了，

　　　　　社会主义中国要变天了，新生资产阶级要上台了。

　 　　　　小平担心不幸变现实了，改革失败已走上歧途了，

　　　　　新生资产阶级培养大了，人民群众无奈受剥削了，

　　　　　人民群众在痛心疾首了，精英权贵在弹冠相庆了。

　 　　　　人民群众不能再忍受了，众志成城必须有行动了，

　　　　　坚决说不大声要说话了，走上街头大声要呐喊了，

　　　　　决不许走资派瞎折腾了，必须把走资派轰下台了。

　 　　　　人民群众起来大声吼了，吓得贪官污吏去发抖了，

　　　　　团结一致力量比钢强了，要让反动派粉身碎骨了，

　　　　　宁站着死决不跪着生了，人民利益自己来捍卫了。

　 　　　　理论不对路线就要偏了，拨乱反正是迫在眉睫了，

　　　　　路线极右形势已危机了，必须要提防第五纵队了，

　　　　　忘了国情学谁都是错了，实事求是要走自己路了。

　 　　　　国企改制必须坚决停了，工人阶级彻底要清查了，

　　　　　改制政策哪些坏蛋定了，牺牲工人阶级良心坏了，

　　　　　强制改制哪些混蛋推了，祸国殃民该接受审判了。

　 　　　　国家资产改制损失大了，人民血汗坚决不能丢了，

　　　　　清查损失丝毫不能差了，一分一厘坚决要收回了，

　　　　　你死我活坚决不留情了，混蛋改制必须要纠正了。

　 　　　　买断转换公然践踏法了，工人官员政策差上天了，

　　　　　手挽着手工人要控告了，特别调查人大该启动了，

　　　　　抛头颅洒热血无所惧了，人民群众坚决要问责了。

　 　　　　下岗工人必须安排好了，当官不为民就让他滚了，

　　　　　公款吃喝该停都得停了，高级轿车该卖都得卖了，

　　　　　有苦同当公仆必须做了，坚决不许公仆当老了。

　 　　　　该杀不杀民心不能平了，九泉之下刘张在喊冤了，

　　　　　法律神圣执法要铁面了，当杀必杀一个不能少了，

　　　　　铲除腐败当前最大事了，打响人民战争才能胜了。

　 　　　　阳光革命必须坚决搞了，收入财产必须全公开了，

　　　　　人民群众当家要审查了，非法所得坚决要没收了，

　　　　　贪官污吏必须滚下台了，权力剥削坚决要打倒了。

　 　　　　吃亏上当教训真是大了，人民群众感受实在深了，

　　　　　民主权利坚决不能丢了，人大代表一定要选好了，

　　　　　当家作主必须要落实了，主人地位坚决要体现了。

　 　　　　人民代表官员不能当了，自我监督效果实在差了，

　　　　　监督被监督必须分开了，监督制约必须要顶事了，

　　　　　舆论监督必须要放开了，决策必须实现民主化了。

　 　　　　人民群众要睁大双眼了，公开透明不许暗箱办了，

　　　　　各种公开必须实打实了，一年一次要投信任票了，

　　　　　不称职就坚决轰下台了，防微杜渐要好好把关了.

　　　　　人民群众上街头，主席像下齐聚首。

　 　　　　千言万语涌心头，眼泪哗哗往下流。

　 　　　　请示主席怎么办？今后道路该咋走？

　 　　首先给楼主鼓掌,说这么多没用啊,我也是摆出了一大堆大道理来说服父母和老婆,不认啊,你一个人学经济的不代表你全家人学经济,怎么也是少数服从多数吧,特别是看到别人买了房子又涨了,而且抛掉赚了钱的时候你总不能跟他们说你看到的是假相.于是压力就更加大了.如果你据理力争,可以,他们就问你一定要给个期限,用楼主的话说,这个期限是给不出来的,我理解但是家庭里的其他成员不能理解吧.于是就一步一步被推向了买房子的边缘.

　　　楼主说的好,但是主要是以投资的角度来谈房产,我是最反对投机的,所以我根本不去买股票(国内的股票跟赌球没什么两样),但是对于房产我相信很多人和我一样是被挤到这上面来的,他是生活的一部分.

　　　中国人多是个不容忽视的因素,所以炒房子能在这里扎根很深,中国人能吃苦同样也更加加深了炒房子,跟我同一个生活水平的朋友,贷款100万买自住房的比比皆是,他们愿意承受30年的高额还款,虽然他们不富裕,但是他们可以节约啊,而且父母甚至会帮助孩子一起省钱,各种数据远远低估了中国人的承受能力(题外话,这也是中国人能打持久战的原因),正因为有这么高的承受能力,使得你无法估计到这个拐点的到来时间,有可能这个时间超出了你能等待的范围,我个人觉得房产市场肯定要跌,但是你怎么都是家庭中的一员,你不可能一个人说了算(我自己撑了2年,2年房子一直升值,压力很大)

　　　说一下我的想法,不一定正确,我想为自己定个最高的限度,不去炒房即可,比如我能忍受将来亏30万,那么比照前几年的房价,去买个60万的房子,这样个人觉得还是合理的,不会让自己死得太难看,又能够满足生存需要.

　个人觉得房产泡沫得根本经济原因是消费信用过度膨胀，放大购房需求，推动房价上涨，虚假繁荣。如果没有按揭购房，房价无论如何到不了今天这个地步。

　　　但愿这次不会给国际投资资本财团玩了,前10多年,有老外出来说谁来养活中国,搞得中国高层神经紧张大搞粮食储备和流通封闭运行,现在看来这项政策失败了,造成了很多问题,包括金融问题,后来有人出来讲什么中国银行已技术破产,又让高层心惊胆跳,这次又是房子,说有泡沫,我们不要被老外玩了啊,包括反日,反华军售,反华出口等等,千万不要被别人玩了啊,包括国企改制,玩了的话就很危险了,海归们也不能老向着老外啊,立场是根本啊!

　　　非常好帖，受益匪浅，谢谢楼主！

　　　有一个问题想请问楼主。

　　　政治是经济的集中体现，上层建筑是由经济基础决定的，政府和国家只是利益集团统治老百姓的工具而已。我觉得中国是走在资本主义的道路上的，那么政府迟早要成为资本集团的代言人和统治工具。如果楼主所言为实，胡温是代表老百姓的利益的话，他们能在这个统治工具里生存多久？他们能阻挡这个大势么？

　　　繁荣早已耗尽了自身的力量，可是为了避免一次大萧条，它的生命周期被人为地延长了

　 　　回家居然看到帖子被顶起来，进来一看居然是个问题。

　 　　怎么说呢？

　　　这位朋友肯定从小到大政治课都没学好。我国的政治体制是人民民主专政，也就是人民掌握国家政权。毛有一篇《论人民民主专政》，去好好看看。

　 　　毛最伟大的事就是建立了个人民的政权，这是有史以来从来没有的，所以他才伟大。他一辈子最害怕的就是人家把他建立的人民政权给颠覆了，变成少数人或某个利益集团的政权，发动了个文化大革命。《毛泽东传》把很多事都讲清楚了。毛的文章把各种问题都说得比较清楚了，人民也不是铁板一块，也有内部矛盾。老百姓利益的代表不是一两个人的问题，大家不要把封建社会的一些价值观和儒家的道德标准来衡量现在的东西。

　 　　历史当然是不可阻挡的。

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