刘伟珍
摘 要：随着现代社会的不断发展，针对城市的规划建设也在不断发展和完善。城市规划建设中，土地一级开发是目前最为凸显的内容。土地一级开发主要是土地在出让运用前的开发和建设，涉及的内容较多、程序较复杂、资金需求量大;同时，土地一级开发往往与地区的经济效益息息相关。因此，在土地一级开发中，对土地一级开发成本进行有效的管理和控制，有利于合理降低土地开发中的成本费用，提升土地一级开发的经济效益。本文主要探讨土地一级开发成本控制的内容及其相关策略。
关键词：土地;一级开发成本;内容;相关策略
土地一级开发过程中，开发建设主体需清楚的掌握土地一级成本控制影响的主要因素，通过因素分析，采取有效的策略控制土地一级开发成本。同时，在土地一级开发成本的控制上，一方面，开发建设主体应落实好土地一级开发的财务管理工作，从各项成本费用上进行清楚地核算，合理、科学的控制土地一级开发的成本;另一方面，开发建设主体应审时度势，依据当前的政策制定相应的成本管理制度，促使成本管理能够有效地进行实施。
一、土地一级开发成本控制的内容
（一）土地一级开发成本的概念
土地一级开发主要是城市规划建设中，政府或者授权委托的开发建设主体对于划定区域的城市土地、乡镇土地进行一定的征地、拆迁、安置、补偿，同时在地块区域内，按规划要求进行市政基础设施配套建设，最终促使区域符合“六通一平”的土地建设条件，然后将土地进行转让或二级开发的过程。土地一级开发成本是在宗地进行征地、拆迁、安置、补偿和市政基础设施配套建设过程中，产生的各项成本和费用。
（二）土地一级开发成本的组成
土地一级开发成本主要由项目前期勘察设计及前期工作费、征地拆迁安置补偿费用、公共基础设施配套（含道路、小学、幼儿园、绿化设施、垃圾站等）建设费用、利息、不可预见费、业务工作费用和产生的相关税费等组成。
（三）土地一级开发成本的特性
土地一级开发资金需求集中，资金量大。土地一级开发中多为“城中村”项目开发，拆迁面积大、拆迁人口密集，涉及拆迁安置补偿资金也就相应增多。以湖南某园区土地一级开发成本调查测算为例，征地拆迁安置补偿费用在土地一级开发成本中占比最高，达成本总额的50%左右，因此，在土地一级开发中征地拆迁安置补偿需要的资金量非常大。同时，按照现行征地拆迁政策，项目启动初期，需到位总项目拆迁估算资金的80%，剩余资金也需在项目概算审批后，按概算批复金额补齐。另土地一级开发资金需要项目在完成征地拆迁安置补偿、土地整理和基础设施配套建设且土地出让后，方可收回前期投入资金，资金占用时间长。因此，土地一级开发中征地拆迁安置补偿资金不仅需求量大，而且资金需求相对集中，资金占用时间也较长。
土地一级开发涉及范围广、项目多、周期长。为提高土地的综合利用程度，降低土地一级开发成本，形成规模开发效益，土地一级开发往往是对一定区域或片区内的土地进行集中开发，涉及土地面积范围广。因开发范围广，涉及的拆迁项目、公共基础需配建的工程建设项目也较多，项目建设和监管要求也会更加严格。同时，土地一级开发中的征地拆迁项目，因涉及拆迁人口密集，涉及拆迁遗留问题较多，情况复杂等，导致项目拆迁腾地时间均较长。另公共基础配套项目因工程量较大、技术复杂等，项目运作周期一般也比较长。
二、土地一级开发成本主要影响因素
在土地一级开发成本的控制中，影响土地一级开发成本因素有很多，涵盖有经济政策、地方政府的执行力等，无论是哪方面的因素，都需要土地一级开发项目建设主体能扬长避短，并采取有效的措施规避土地一级开发成本出现失控现象。
（一）相关经济政策的影响
在土地一级开发中，影响土地一级开发成本的经济政策主要包含有征地、拆迁、安置补偿政策，土地收储、管理及出让政策、房地产行业相关政策等。在这些经济政策中，任何一个经济政策的调整，都可能影响土地一级开发的成本预算，也会使得土地一级开发成本产生变动。因此，在土地开发成本管理中对于经济政策的把握就显得非常重要，需要时刻关注相关经济政策的发展，及时根据政策调整标准成本，确保土地一级开发成本的可控。
（二）政策的公开透明和相关部门的执行力
土地一级开发中涉及项目多、程序复杂，存在的征地、拆迁和项目建设手续的申请、审批环节也较多，审批时间也相对较长。同时，征地拆迁过程中，拆迁情况的评估、拆迁群众的政策理解度以及安置房的建设等，均影响着土地一级开发建设工作的开展。因此，在土地一级开发中，越是公开透明的审批政策和拆迁政策，地方相关部门的政策执行力也越强，项目拆迁和建设工作开展的也越顺利，土地一级开发成本也就更加可控。
（三）资金量及资本运作管理水平
土地一级开发所需的资金量较大，若开发建设主体自有资金或财政安排的土地一级开发资金较低，会导致项目土地一级开发过程中资金不足，项目停滞，导致土地一级开发时间过长，从而增加土地一级开发成本。同时，在土地一级开发中，资金支付密集且复杂，开发建设主体的资本运作能力、项目管理水平、成本控制水平等，都是影响土地一级开发成本的原因。
三、土地一级开发成本控制的相关策略
（一）依据政策现状，制定标准管理模式
在土地一级开发成本控制中，要根据当前政策的现状，制定科学、合理地标准管理模式，便于对成本进行管理控制。一方面，在土地一级开发中涉及的政策较多，针对各项影响土地一级开发成本的政策因素，应依据政策制定标准的管理制度，对于土地一级开发的各个项目的费用成本进行控制，促使土地一级开发过程中成本整体可控。另一方面，开发建设主体应规范自身制度建设，制定标准的项目管理制度、财务管理制度和成本控制制度等，促使土地一级开发项目管理更加标准、财务管理更加规范、成本控制更加嚴谨。在决策管理中，应制定标准的决策审批制度，只有建立完整的决策审批制度，才能有助于保障开发建设主体决策的正确性，确保土地一级开发的成本可控。在内部管理中，应规范内部管理制度，加强绩效考核等措施管理，促进工作的规范性，增强成本控制管理的有效性。
（二）加强成本测算，深化成本控制力度
土地一级开发的成本控制中，应加强土地一级开发成本测算工作，深化土地成本控制力度。在土地一级开发建设前期，应对土地一级开发成本中的每一项成本，从前期费用、征地拆迁资金、项目建设费用到土地一级开发的相关税费及财务费用，均进行科学合理、精细化的详细测算工作，成本测算越科学、合理、精细，越有利于土地一級开发建设过程中的成本控制。同时，在各项成本测算中，应具体到各项费用的详细类别和费用发生的预计时间等，达到精准核算征地拆迁费用、项目建设费用，全面掌控项目征拆和建设成本。另外，依据项目征拆和建设成本的发生时间，有效的规划土地一级开发资金需求，并制定合理的资金计划，减少资金沉淀，有效降低财务成本。从而，全面掌握土地一级开发的整体成本。
（三）成立管理部门，有效监管整体成本
在土地一级开发成本的控制管理中，应成立专门的土地一级开发成本管理的部门，对土地一级开发中的成本进行有效监管。首先，在管理部门成立后，应提高土地一级开发成本管理人员的成本控制意识，只有重视成本的控制，才能促进土地一级开发成本控制的良好发展。其次，应建立成本管理制度和成本控制考核机制，土地成本管理人员只有在进行成本规范核算的同时，积极主动地关注成本控制，才能更好的把握和监管好土地一级开发的整体成本。再次，应加强政策熟悉和操作程度，及时掌握最新政策，有效调整成本控制标准。根据经济政策，适时调整土地一级开发的成本控制标准，使土地一级开发的成本管理适应社会经济的发展和项目整体开发，从而达到成本的有效管理。最后，对于土地一级开发的各个过程，成本管理部门需要进行详细的效益分析，分析后对其进行一定的评价，依据一定的流程进行成本的测算，让专业的监管人员进行核查，完善成本管理的过程。
（四）建立合作开发模式，多渠道筹集资金
土地一级开发资金需求量比较大，开发建设单位的自有资金或财政预算安排资金一般难以满足项目开发的资金需求，为保证项目的顺利开展，可以探索建立合作开发模式，多渠道筹集资金。为保障土地一级开发项目资金需求，开发建设主体应积极发挥主观能动性，采取多渠道筹集资金满足土地一级开发建设资金需求，如积极申请上级专项债券资金、专项补助资金等。同时，土地一级开发中部分基础设施配套项目，可以考虑采取由开发商进行配建、合作开发、PPP等方式进行建设，争取更多的优势资源注入土地一级开发中，科学合理的节约土地一级开发成本。
四、结束语
土地一级开发成本的控制能够有效促进土地一级开发的发展，更好地把握土地一级开发的时间。在土地一级开发的成本控制中，成本的控制决定了土地一级开发能否获得良好的经济效益，也关系到土地一级开发的顺利进行，因此，在土地一级开发中，实施成本控制是非常重要的。
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