张烁
【摘要】城市化的不断深化发展，促使城市中生活、工作的居民越来越多，交通问题和用地问题日益严重，人们将交通发展寄望于体量更大且速度更快，对环境还有保护作用的城市轨道交通。当前不少城市的轨道交通已经发展为城市必备的交通运输模式，要利用当前轨道交通的发展与土地资源稀缺的联系，在发展轨道交通的基础上实现城市土地的优化应用。同时轨道交通带动轨道交通站点和沿线经济发展，充分利用好轨道交通沿线土地，把握好发展机遇是轨道交通发展的一个重要课题。
【关键词】城市;轨道交通;土地;综合开发利用
【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.
10.020
当前城市轨道交通的发展同时也对城市中的土地应用产生了影响，轨道交通模式促使周边土地的利用强度增加，实现了土地的宏观高效应用，微观上能够帮助周边形成商业、工业以及居住的圈子，在城市范围内轨道交通站点是城市发展的主要节点之一，因此应当将轨道交通发展与城市土地开发利用结合起来。
1、城市轨道交通包含的主要内容
城市中的轨道交通有六种类型，其中较为常见也是对城市规划模式影响最大的有三个类别，分别是地铁、城市轻轨以及市郊铁路。其中地铁是使用频率最高，且容量较大、速度较快的较同类型，适宜城市密度较高的人群运输，能够保障超大城市以及特大城市中高密度人流地区的交通出行。而城市轻轨交通主要是承接有轨电车的模式发展而来，较常见的就是在规模中等，人流量中等的城市地区，适合交通状况良好的城市，能够实现高密度的人流出行。市郊铁路，如名字一样，一般都是在视角建立，服务范围主要是实现城市内部与外部之间的运输，有时候也会连接一些较近的城市，连同城市郊区和城市市中心之间的居民、乘客，统称是由铁路部门承建，不属于城市市政规划范畴之内。
2、土地综合开发利用的主要内容
城市土地综合开发利用包含的含义有两个方面，一方面对城市土地利用具有明确的目的性，另一方面则是以制度地位应用对象，一切应用都是基于当前土地自身特性发展而来。从微观角度来讲，土地综合开发利用是要依法获取土地的使用权，之后借助土地资源进行商业活动以便于获取必要的收益。
城市化深化导致的直接结果就是城市土地资源的竞争日益激烈，在竞争中对于区位的界定更加明显，城市划分了不同的功能与结构，只有掌握了最终城市发展的方向，才能够高效地实现土地的综合开发利用，降低土地的浪费现象。
在征收地租的土地资源中最明显就是城市地租以及农业地租。农业地租的基础是当前土地的肥沃程度以及后续的追加投入，但是城市地租则是以当地的位置为重点，如果处于市中心，地租就比较高，而距离市中心距离越大地租则会降低。
3、城市轨道交通与土地综合开发利用之间的关系
城市发展过程中，交通运输可以有效降低市中心距离的壁垒，因此运输成本和土地租金之间呈现互补关系，能够直观地表现出土地租金和城市轨道交通之间的关系，而为了有效降低运输成本，不少商业、贸易都会选择市中心作为基点，因此此地的地租就比较贵，两者之间产生了阻力成本的关系。
但城市轨道交通改变了当前的状况，同等距离下，如果有轨道交通，所耗费的时间成本以及基础的运输成本就会降低，这也会导致当前区位地价上涨，对周边土地产生了增加值作用，同时改善了城市扩张对地租的影响。
4、城市轨道交通对土地开发利用的影响
4.1城市轨道交通对城市土地利用强度影响
当前城市轻轨交通能够提升城市土地利用的强度以及总量，由于出行时间的优化，当前轨道交通站点的位置对居民的吸引力增加，地产开发商更需要积极针对这类土地进行积极投资，甚至在得知某些地区兴建轨道交通时会选择提前购地，存储起来进行后续开发。随着区位交通便利，使得居民不断增加，高密度人群能够逐步孕育出城市商圈，同时也会提供更多工作机会以及工作地点，繁荣区位内的经济。
4.2轨道交通形成土地开发利用站点
城市轨道交通按照不同的发展功能可以划分为商业类型的站点、交通枢纽类型的站点以及居民居住区站点三种类型。其中城市商业类型的站点，能够加强轨道交通与周边的综合性用地的联系，将土地开发与商业发展相联系，提升土地开发的收益，这部分用地较多用于商务应用，可以作为文化广场加强城市绿化效应。而交通枢纽类型的站点，主要就是作为衔接站点与其他交通站点形成相互联系，这种站点模式一般是作为单纯的交通运输作用，是关键性的枢纽站点。
5、城市轨道交通土地综合开发利用模式
城市轨道交通前期投入大、收益周期长，紧靠后期运营收入难以弥补前期建设资金投入，资金问题成为轨道交通发展的一个重要的制约因素。对城市轨道交通土地进行综合开发利用是平衡轨道交通建设资金的一个重要手段，同时带动区域城市发展和经济增长。目前国内轨道交通沿线土地综合开发利用主要有以下三种模式。
（1）充分挖掘站点及周边土地开发利用潜力。为高效利用站点及周边土地进行综合开发利用，增加站点用地的容积率，将商业、办公等经营性建筑与轨道交通站点设施一体化设计建设，获取较高收益。同时站点出入口与周边商业综合体、居住区及交通枢纽等连接，对出入口与站点之间的连接通道进行商业开发、引入广告等方式增加收入。
（2）充分利用车辆段地上地下空间。轨道交通车辆段承担车辆的停放、保养、检修及设备的维修等功能，一般占地面积大，建筑层数不宜过高，车辆段自身功能无法充分利用土地。为充分利用车辆段土地进行综合开发利用，一般会对车辆段顶层进行加固，对车辆段上方进行整体规划，设置居住、商业、教育及基础设施配套。
（3）轨道交通带动郊区城市化发展。为了优化主城区空间，缓解城市中心区人口密度，轨道交通线路往往会延伸到城市郊区，导致城市中心产业和人口向郊区迁移。郊区土地利用空间充足，基础设施薄弱，征地拆迁阻力小，居住、商业及基础配套设施加快建设，城市化发展同时支持軌道交通客流需要。
6、城市轨道交通土地综合开发过程中遇到问题及建议
轨道交通土地综合开发利用情况复杂，有时会遇到规划、产权办理及征地拆迁等方面的问题。一是轨道交通一体化开发包含轨道交通设施、居住、商业、教育等各种物态，出让和划拨权属类型不同，各层空间高度不一致，在出具规划条件时，土地难以单独划分，给后续产权手续办理带来难度。二是在轨道交通线路工程穿越老城区时，交通站点或出入口常常会占用老城区成熟小区或商业建筑，由于区位优越，征地拆迁难度较大。在实际征迁过程中，可结合实际情况，充分利用街边绿化、广场、建筑物绿带或者利用城市地下空间设置站点，不占或尽量少占建筑物用地，降低征迁难度。实在无法躲避建筑物时，对城市居民可进行就近安置，对商业用房，可与被拆迁单位协商合作共同开发站点周边物业。
结语：
当前城市土地综合开发利用主要是指代在城市发展过程中，为了符合当前生产力以及未来城市的发展，按照土地本身的自然属性以及后来人们赋予的社会属性对土地进行完整的开发以及利用，提升保护措施的基础上加强对土地的综合利用。
参考文献：
[1]杨锦坤.基于TOD模式下对城市轨道交通枢纽综合开发的研究——以佛山西站北侧站房项目为例[J].低碳世界，2019，009（007）：161-162.
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