胡璞
摘 要：随着社会经济的繁荣发展，房地产行业有了较大突破，在政府的引导与支持下，我国房地产行业走上了良好的发展道路，但由于房地产行业较为特殊，其资金具有高度密集的特点，所以良好的资金管理尤为重要。但目前我国房地产开发企业的资金管理依旧有所欠缺，比如资金筹集成本高、难度大，资金保管制度不健全、资金审核不严格等。基于此，本文围绕房地产开发企业资金管理优化路径展开研究，首先阐述了房地产开发企业资金管理存在的问题，其次依据问题提出相应的对策建议，最后对全文进行总结。
关键词：房地产企业;资金管理;优化路径
房地产行业一直属于高投资、高回报、高风险型的行业，虽然在我国特殊的国情下，房产行情一直较好，尤其是在过去房地产行业的黄金十年中，房价快速攀升，房地产企业经营风险基本较小，只要项目地段可以，基本都能高价销售，较为快速地实现资金回流。但近年来，为消除房地产行业的不理性繁荣，国家相继提出多项宏观调控政策，不论是针对特殊城市的限购、房产税，还是针对上下游产业提出的“三条红线”，以及即将在金融业实施的“两条红线”，都给房地产行业的发展套上了较重的枷锁，项目投入资金回流时间被拉长，房地产企业面临较大的资金断链风险，加强对资金的管控，保证资金安全以及提高资金利用率是当前房地产企业实现稳步过渡和发展的必然选择。
一、房地产开发企业资金管理存在的问题
（一）资金筹集难度大、渠道少、成本高
所有房地产开发企业的资金均存在于一个共性，即长期、大量，为了避免项目在实施过程中遇到阻碍，房地产开发企业必须筹集足够的资金。从房地产开发企业的角度分析，其资金筹集形式主要分为以下几种：一是增资扩股;二是发行债券;三是利用经营性欠款;四是预售开发产品;五是向银行贷款。无论是增资扩股，还是发行债券，均具有十分严格的要求，实践应用难度较大，有较强的限制性。近年来，政府重点监控房地产行业的发展，对房地产开发企业起到规范作用，但从某种程度上讲，这种监控制约了房地产开发企业的发展。比如从资金筹集的角度分析，现阶段，“三条红线”、“两条红线”的接连发布，使得房地产企业难以从银行等金融机构获得大量的融资，借贷成本高涨，借贷难度较大，房地产企业资金周转带来了极大的不便。而且房地产企业虽然可以通过预售商品房的方式来快速回流资金，但限购以及其他对地产行业相关的政策管控，使得購房需求、热度都有所下降，而且国家对预售商品房具有明确规定，要求产品必须达到预售状态，所以在时间方面存在极大的限制性。并且，随着市场环境的瞬息万变，预售效果将产生相应变化，当市场处在黄金时期时，资金回笼较为简单，反之，资金回笼将十分复杂，除非房地产企业“割肉出售”。
（二）资金使用规划性不强，资金使用缺乏预算
首先，长达多年的黄金发展期间，我国房地产开发行业发展速度较快，宽松的发展环境导致有些房地产企业松懈了资金管理。比如在我国诸多房地产开发企业中，往往均采用多个项目共同开发的经营方式，且项目均呈现分散的特点，甚至出现跨区域经营的状况，以期快速扩大规模。而各个项目在开发的阶段中，都会在项目所在地成立独立法人的项目公司，各项目公司根据经营需要又会开设多个银行账户，这种局面导致各个项目公司之间的资金处于分散状态，造成资金闲置的概率较大，由此致使房地产开发企业难以整体掌控资金，对资金的统筹规划带来不利影响。
其次，从资金管理的角度分析，资金预算是其基本保障，是实现资金良性循环的重中之重。当房地产开发企业存在完善的资金预算制度时，那么其资金使用效率将得到有效提高，为资金的有效使用提供良好保障。但目前诸多房地产开发企业不够注重资金预算管理。其一，对资金预算管理缺乏明确认知;其二，缺乏科学、合理的预算编制;其三，忽略了对预算的有效监控。并且，还有些房地产开发企业根本就没有资金预算，或按照目前现有资金进行短期安排，甚至都不算计划，由此造成资金使用混乱的不良状况。
（三）房地产开发企业资金管理制度不够完善，审批等流程不够合理
房地产开发企业管理者对资金管理的重视度较低，未清晰认识到资金管理的真正内涵，资金管理意识十分薄弱，对资金使用率的管控和规划性都不足。尤其是考虑到住房的刚性需求和房产的高投资性，使得很多企业对市场冲击抱有过于乐观的看法，管理中忽视了资金风险，对资金管理制度的完善和健全也不够重视，现有资金管理制度多是以往的管理架构，制度不够细化，也未全面囊括资金收支、使用的各个环节。此外，房地产开发企业的资金管控能力差还体现在监管机制方面，各个环节的管理控制均存在疏漏之处，未高度重视资金管理体系的有效性，不但不容易提升资金利用率，也使得资金安全性得不到保障。此外，房地产开发企业资金使用通常分为三个阶段：其一，取得土地时的土地出让金及相关税费的缴纳和拆迁补偿安置等支出;其二，开发阶段里项目的设计、装修等支出;其三，销售阶段里品牌推广、营销等支出。在这三个阶段里，均存在支付审批审核制度不健全的问题。当房地产开发企业缺乏完善的资金支付审批审核流程时，财务人员在支付过程中也无法依据支付流程来进行。并且，在支付审批审核的阶段里也忽略了制度程序，由此对审批审核结果带来不利影响。
二、加强房地产企业资金管理的对策
（一）加强企业资金风险管理意识，树立现代化资金管理理念
随着国家对房地产宏观调控的趋紧，再加上我国宏观经济形势的压力，由此导致我国房地产开发企业面临着越来越严重的资金风险。对此，房地产开发企业的管理者应树立强烈的风险意识，充分认识到制定风险防控措施的重要性，将建立资金管理制度真正落实，对企业资金实施集中管理。此外，我国房地产开发企业应加强人员培训，提高财务管理人员的业务能力及素质水平，使财务管理人员对资金管理产生明确认知，深入了解资金管理的特点、注意事项等，学习如何开展科学、合理的资金管理，将所学知识与技能应用在日后的资金管理中，有助于资金管理质量的提高，确保风险管控得到进一步强化，为资金的流动性与安全性提供良好保障。
（二）拓宽企业的筹资渠道
就目前来看，针对企业筹资问题，一方面，房地产企业应全面梳理企业现有融资渠道，加强和现有融资渠道的沟通，加强合作关系。再进一步细化研究各融资渠道的融资成本、融资额度以及借贷要求等，做好记录，为后续企业融资提供有效的信息支持。另一方面，房地产企业还应积极应用新融资手段，比如：第一，引入资金进行联合开发。房地产企业可以和其他其他联合进行项目开发，此时企业投入资金规模较小，负债压力也较小。当然，相比完全承担项目开发销售而言，此时房地产企业利润也相应下降。第二，采用快周转模式。在项目开发前期，从拿地环节就开始进行项目设计，受众人群、住宅房的比例、项目设计图纸、施工团队的选择等事项，要在拿地前期就要开始进行，等到拿地后，快速进行施工，在较短的时间内，快速将房产大批销售，回流资金。
（三）建立完善的资金管理制度
完善的资金管理制度是保证房地产企业资金管理各项活动有章可循的前提。房地产企业在构建资金管理制度时，应秉持立足实际的原则，在参考其他企业管理架构的同时，结合企业自身组织架构、业务流程等，对资金管理制度进行细化和改良。从资金配置、使用以及效率评价各个角度出发，全面进行监管。
首先，在资金配置上，房地产企业应建立科学合理的预算管理制度。房地产开发企业必须考虑到自身实际情况，建立多层级预算目标，认真进行预算编制，对预算执行进行考核，逐步形成以项目成本控制为出發点，以资金流量管理为核心内容的多层次资金预算体系。从预算编制方法的角度来看，其能够将滚动预算作为主要方式，依据由远至近的顺序或由粗至细的顺序来编制资金预算表。对于资金预算而言，其属于一个具有动态特点的程序，在资金使用阶段里应进行持续性的调整，确保与企业最新运营情况保持一致性，还需注意，当市场环境出现波动时，资金预算体系可以与其相适应。
其次，加强对营运资金的管理，防范营运风险。一方面，房地产企业应健全资金申报审批、资金预算调整审批、复核等各岗位的权责利，严格按照不相容岗位相分离的原则，调整岗位工作。另一方面，建立有效的监督管理机制。借助信息手段，由相关人员针对资金管理的使用进行实时性监管，并做好对资金管理制度运行效率的评估，及时找出资金管理制度存在的漏洞，采取合理且有效的措施将其解决，同时检查此制度的执行情况，并将相关内容进行整理，形成相应报告，作为后期参考。
三、结语
综上所述，资金管理对房地产开发企业发挥着至关重要的作用，房地产开发企业应提高对资金管理的重视程度，将此项工作真正落地执行，找出资金管理存在的疏漏之处，从多方面优化管理，确保资金可以实现良性循环。并且，房地产开发企业还需考虑到自身实际情况，建立多层级预算目标，认真进行预算编制，遵循合理的原则考核预算执行情况，逐步形成良好的资金预算体系。此外，房地产开发企业应定期对员工进行专业培训，使员工学习最新的资金管理知识，了解如何开展良好的资金管理，将所学知识与技能应用在日后的资金管理中，为房地产开发企业的长远发展贡献出自身力量。
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